【正文】 現(xiàn)較為平緩的形態(tài)。 101 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 （ 2） .需求與供給變化時對房地產(chǎn)市場供求平衡的影響。 ④ .供求一致時，微觀中表示特定市場、商品供求相等，宏觀表示一個城市或國家房地產(chǎn)供求總量相等。 107 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 （ 3）結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài)。 （ 2）新開發(fā)建設量。 111 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 第三象限： 是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的另一部分，反映新建房地產(chǎn)的數(shù)量是如何確定的。 注意： 采用四象限模型分析時，要將資產(chǎn)市場和使用市場相對獨立，而實際上使用和投資收益密不可分，如業(yè)主使用自有的房地產(chǎn)。 如圖 6所示，新的市場均衡為虛線構(gòu)成的矩形， 它較原先的均衡矩形各個方向都有擴張，只是租金、 價格、開發(fā)量和存量的增長程度不同，這種增長幅度 的非等比例取決于 dd， ii， cc各條曲線的斜率。 相反，開發(fā)成本的降低會帶來正面效 應，則曲線 cc向右下方平移。 若長期利率上調(diào)，投資風險預期增大，稅收政策 不利，則曲線 ii順時針方向轉(zhuǎn)動，導致價格下跌。 113 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 四 .四象限模型的運用 當經(jīng)濟增長時，生產(chǎn)擴大，收入提高。 第四象限： 是使用市場的一部分，反映了開發(fā)量如何轉(zhuǎn)化成使用市場的存量 ，存量的變化量△ S=CdS， d為拆除率或折舊率。供給和需求一定的情況下，租金水平 R隨之確定。 108 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 三 . 房地產(chǎn)市場的均衡的四象限模型 在市場其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)資產(chǎn) （所有權(quán)）價格是由房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的供給和需求 雙方相互作用決定的。 (1)總量性供不應求狀態(tài) M2 M4 O M3 Q M1 N1 N P D01 D1 S0 S1 E E2 圖 3 總量性供不應求 計劃經(jīng)濟體制下，住房供給量僅小幅增加，供給曲線從 S0移到 S1。 102 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 (3)房地產(chǎn)市場供求平衡原理的要義。 圖 1 供求平衡的概念 :所謂房地產(chǎn)供求平衡，即供給和需求的均衡態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時的經(jīng)濟狀態(tài)。無論價格從 P0變化到 P1或 P2，供給量總是 Q0,因而 S線表現(xiàn)為垂直于 OQ線。用公式表示為 PPE S???式中： ES房地產(chǎn)商品供給彈性系數(shù) P房地產(chǎn)商品價格 △ P房地產(chǎn)商品的價格變動量 Q房地產(chǎn)商品的供給量 △ Q房地產(chǎn)商品供給的變動量 92 第四節(jié) 房地產(chǎn)供給 房地產(chǎn)供給彈性具體表現(xiàn)為土地總體供給（包括自然供給和經(jīng)濟供給）的剛性和房地產(chǎn)供給的缺乏彈性。 。 —— 貨幣。 。 79 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè) 二 . 服務內(nèi)容與特點 ：常規(guī)服務（合同服務）；特約服務。 三 .成本費用： 土地費用；前期工程費用；施工建設費用；管理費；銷售費用；財務費用；稅費，不可預見費用等。 72 第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用 二 .房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的作用 、提高勞動生產(chǎn)率。 68 第一節(jié) 房地產(chǎn) 二 .房地產(chǎn)屬性 ? 法律屬性：權(quán)利的可分性 ? 社會屬性：心理效應 69 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關(guān)系 一 .房地產(chǎn)業(yè) 是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的產(chǎn)業(yè)；又稱不動產(chǎn)（ real estate），狹義的房地產(chǎn)是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的權(quán)利；廣義的房地產(chǎn)除上述內(nèi)容外，還包括諸如水、礦藏和森林等自然資源。 ? 三是搭建開發(fā)平臺，力求科技資源，特別是人才資源和技術(shù)成果，要就地開發(fā)，就地轉(zhuǎn)化。 60 ? 這說明這些城市的創(chuàng)新狀態(tài)屬于非 DEA有效狀態(tài)。 D M Uj0為弱 E D A 有效的經(jīng)濟含義是：在現(xiàn)有投入組合的基礎上，投入 x0可以減少 s* －而保持產(chǎn)出 y0不變，或保持投入 x0不變而可使產(chǎn)出 y0增加 s* +。 110 ???njjλ110 ???njjλ110 ???njjλ50 ? 推論：對偶規(guī)劃 (D)的最優(yōu)值 θ0=1， 則 DMUj0(x0, y0)是 規(guī)模有效 的。 46 ? 即按 確定的 DEA有效的決策單元 DMUj0是技術(shù)有效的 。 ? 生產(chǎn)函數(shù)曲線上的點A(x1,y1), C(x3,y3)代表的 DMU都處于“技術(shù)有效”的理想狀態(tài)。 ? 為簡便實用，查恩斯 (A. Charnes)、庫伯()引入了非阿基米德無窮小量的概念，從而可以利用單純形法求解線性規(guī)劃問題，判定評價單元的 DEA有效性。 0 0 0 0 0 y0 28 ? 定義 3 如果線性規(guī)劃 (P)的最優(yōu)解 ω0,μ0滿足條件 : Vp =μTy0 = 1 并且 ω0＞ 0,μ0＞ 0，則稱評價單元 DMUj0為 DEA有效 。 xij和 yrj是向量 xj = (x1j, x2j, …, xmj)T 和 yj = (y1j, y2j, …, ypj)T 中的分量。 ? 為什么？ 9 生產(chǎn)可能集 4公理 （ 1）凸性 對任意的 (x, y)∈ T和 (x’,y’)∈ T，以及 α∈ [0,1], 有 α (x, y)+(1α)(x’,y’)∈ T ? 即，如果分別以 x和 x’的 α倍和 (1α)倍之和作為新的輸入，則可得到原產(chǎn)出相同比例之和的新的產(chǎn)出，凸性表明 T是凸集。 ? 被評價的這些 部門 、 企業(yè) 或 時期 稱為決策單元（ DMU）或評價單元。1 數(shù)據(jù)包絡分析技術(shù) 參考文獻 1葉義成等 . 系統(tǒng)綜合評價技術(shù)及其應用 . 冶金工業(yè)出版社 2020. 2 杜棟等 . 現(xiàn)代綜合評價方法與案例精選 . 清華大學出版社 2020. 3 秦守康等 . 綜合評價原理與方法 . 電子工業(yè)出版社 2020. 4 魏權(quán)齡等 . 數(shù)量經(jīng)濟學 . 中國人民大學出版社2020. 2 導 例 ? 設有 8個雙投入、單產(chǎn)出的同類型企業(yè)，投入產(chǎn)出量如表 1所示。 5 DEA方法的提出和發(fā)展 ? 1978年，查恩斯 (A. Charnes)、庫伯 ()和羅茲 (E． Rhodes)提出了第一個 DEA模型，評價部門間的相對有效性，這個模型被命名為 C2R模型 。 10 （ 2）錐性 ? 若 (x, y)∈ T及 k≥0, 則 k (x, y) = (kx, ky)∈ T 即，以原輸入的 k倍作為新的輸入，則得到原產(chǎn)出的 k倍是可能的。 15 ? 設評價系統(tǒng)中，投入指標和產(chǎn)出指標的權(quán)系數(shù)向量分別是 v = (v1, v2,…, vm)T； u = (u1, u2,…, up)T. ? 對于評價單元 DMUj, 定義其效率評價指標為 16 ? 按效率評價指標定義，有 （ 1）可以適當選取向量 u, v，使得 hj≤1； （ 2）對于評價單元 DMUj0， hj0越大，表明 DMUj0能夠用 相對 較少的輸入得到相對較多的產(chǎn)出。此時，有 =1。 33 0 0 引入非阿基米德無窮小量之前 的 C2R模型： 0 0 34 帶有非阿基米德無窮小的 C2R模型 ? 其中， e∧ T=(1,1,…,1) ∈ Rm, eT=(1,1,…,1) ∈ Rp ε— 非阿基米德無窮小。 ? 點 B(x2,y2)不在生產(chǎn)函數(shù)曲線上，是非技術(shù)有效的。 0 0 ???njjj θλ1 xx???njjj λ10yy),2,1(0 njλ j ???θV D ?m in(D) 47 ? 定義 5 設 (x,y)∈ T，如果不存在 (x,y39。 總結(jié)論 ：在 C2R模型之下為 DEA有效的決策單元DMUj0，既為“技術(shù)有效”也為“規(guī)模有效”。 D MUj0為非 ED A 有效的經(jīng)濟意義是：投入 x0可以減少至 θ*x0而保持產(chǎn)出 y0不變。例如南京市，創(chuàng)新經(jīng)濟有效值 θ*等于 ，說明只要利用其現(xiàn)有創(chuàng)新資源的 39％，就能取得其現(xiàn)有創(chuàng)新產(chǎn)出水平。這三個方面問題的核心是體制創(chuàng)新，重點是良好政策環(huán)境營造。 70 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關(guān)系 二 .房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中一個特殊的產(chǎn)業(yè)部門 、流通和消費領域的產(chǎn)業(yè)部門。 、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快第三產(chǎn)業(yè)和一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 77 第二節(jié) 房地產(chǎn)中介企業(yè) 一 .中介企業(yè)的作用： 降低交易費用 二 .中介企業(yè)服務內(nèi)容和特點： ：信息咨詢、價格評估、經(jīng)紀代理等。 ：服務的外部性效應。 。 85 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行機制及其功能 在房地產(chǎn)投資、開發(fā)和流通過程中，上述這些元素的相互聯(lián)系和相互作用的集合，形成房地產(chǎn)市場的運行機制。 。 自然供給：自然界為人類提供的天然可利用土地，它是有限的，相對穩(wěn)定，土地的自然供給沒有彈性，具有剛性。 94 第四節(jié) 房地產(chǎn)供給 大，因此，房產(chǎn)供給 彈性較小，即0Es1，如圖 12所示，供給曲線 呈現(xiàn)出較為陡峭的形 態(tài)。 100 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 基本原理 （ 1）需求量和供給量的變動對房地產(chǎn)市場供