【正文】 這會(huì)導(dǎo)致第三象 限的曲線 cc向左上方移動(dòng)，引起開(kāi)發(fā)量的減 少，進(jìn)而導(dǎo)致存量減少，推動(dòng)租金和價(jià)格的 上漲。如果此時(shí)供應(yīng)量不隨之上升，租金必然上 升。 112 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 總結(jié)： 四象限模型中，從某一存量開(kāi)始，價(jià)格再?zèng)Q定開(kāi)發(fā)量，開(kāi)發(fā)量又導(dǎo)致存量的變化。橫坐標(biāo)為房地產(chǎn)所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格 P，斜線 ii的斜率等于房地產(chǎn)的資本化率 i，是投資者希望通過(guò)擁有房地產(chǎn)得到的收益率，根據(jù)投資者的預(yù)期給定。 連接點(diǎn)：（ 1）租金。 106 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 假設(shè)其他條件不變，總 量性供過(guò)于求，即 ON1ON,對(duì)應(yīng)的 OM1OM2 ,此時(shí) M1M2 為供過(guò)于求數(shù)量。 ② .均衡態(tài)的構(gòu)成要素，供給價(jià)格和需求價(jià)格一致 ,供給數(shù)量和需求數(shù)量一致。 Q M2 N1 N O M M1 G E F D S P 圖 1 供求平衡的概念 如圖 1：當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格為 ON1時(shí)，對(duì)應(yīng)的需求量為 OM1,供給量為 OM2,顯然 OM1OM2,即供不應(yīng)求。 P S P2 P0 P1 O Q1 Q0 Q2 Q 圖 12 短期內(nèi)房產(chǎn)供給 ② 短期內(nèi)土地供給無(wú)彈性，房產(chǎn)供給彈性較小。 經(jīng)濟(jì)供給：有一定彈性的，隨經(jīng)濟(jì)，政治，法律等因素的變化而變化，但由于受自然供給的剛性限制，以及土地用途轉(zhuǎn)換的相對(duì)困難性的約束，其彈性也是不足的。 87 第三節(jié) 房地產(chǎn)需求 一 .概念 房地產(chǎn)需求 : 指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)者或投資者在各種可能的價(jià)格下，愿意 而且 能夠購(gòu)買(mǎi) 的房地產(chǎn)數(shù)量。 1. 動(dòng)力機(jī)制。 ，變現(xiàn)能力差。 三 . 物業(yè)管理服務(wù)中的委托代理關(guān)系：代理人的道德風(fēng)險(xiǎn)。 ：庫(kù)存和運(yùn)輸?shù)牟豢赡苄?；需求決定供給；生產(chǎn)與消費(fèi)同步。 ，擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放、發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)。 經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)部門(mén)。 64 第一章 房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)及其與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系 一 .房地產(chǎn) 二 .房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系 三 .房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用 四 .房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的對(duì)象 65 第一節(jié) 房地產(chǎn) 一 .什么是房地產(chǎn)？ 從交易對(duì)象來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是指可以公 開(kāi)交易的建筑物（廣義還包括礦藏、森 林等自然資源）及其附屬土地；從產(chǎn)權(quán) 經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，房地產(chǎn)是附著于土地及 其地上建筑物的財(cái)產(chǎn)權(quán)利束，包括所有 權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán) 等。其余城市類(lèi)推。 57 3 江蘇省區(qū)域創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)效率模型求解 表 2 江蘇省 區(qū)域創(chuàng)新 經(jīng)濟(jì)效率評(píng)價(jià)指標(biāo) 投入指標(biāo) 產(chǎn)出指標(biāo) 科技活動(dòng)人員占從業(yè)人員比重（ ％ ） x1 全社會(huì) Ramp。 110 ???njjλ51 案例 1 區(qū)域創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)有效性評(píng)價(jià)研究 1 區(qū)域創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)效率評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 表 1 區(qū)域創(chuàng)新 經(jīng)濟(jì)效率評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 科技活動(dòng)人員占從業(yè)人員比重（％） x1 投入指標(biāo) 全社會(huì) Ramp。)∈ T，使得 y≤y39。 生產(chǎn)函數(shù)曲線 此圖有問(wèn)題嗎？ (葉義成，綜合評(píng)價(jià)技術(shù)及其應(yīng)用 P245) 41 技術(shù)有效與規(guī)模有效 目標(biāo)：說(shuō)明 C2R模型下， DEA有效的技術(shù)經(jīng)濟(jì)含義。 35 利用 (Dε)模型，容易判斷評(píng)價(jià)單元的 DEA有效性。 ? 可見(jiàn)， DMUj0為 DEA弱有效是 DMUj0為 DEA有效的必要條件。 ? 假設(shè)第 j0個(gè)評(píng)價(jià)單元的投入向量和產(chǎn)出向量分別為 x0 = (x1j0, x2j0, …, xmj0)T y0 = (y1j0, y2j0, …, ypj0)T 效率指標(biāo) h0=hj0。 （ 3）無(wú)效性 ? 設(shè) (x, y)∈ T， 若 x’≥x, 則 (x’, y)∈ T；若 y’≤y，則 (x, y’)∈ T. 此即，在原來(lái)生產(chǎn)活動(dòng)的基礎(chǔ)上，增加投入或減少生產(chǎn)總是可能的。用這個(gè) 模型評(píng)價(jià)多投入多產(chǎn)出生產(chǎn)部門(mén)的規(guī)模有效性和技術(shù)有效性 ，都是卓有成效的。試對(duì)其生產(chǎn)效率進(jìn)行概略分析。 ? 被評(píng)價(jià)對(duì)象是 相同類(lèi)型的部門(mén) 、 企業(yè) 或者 同一部門(mén)（企業(yè)）的不同時(shí)期 的相對(duì)效率。 7 2. DEA基本模型 基本概念 ? 在多投入和多產(chǎn)出的評(píng)價(jià)系統(tǒng)中，某種‘‘生產(chǎn)’’活動(dòng)可以用一組投入指標(biāo)值和產(chǎn)出指標(biāo)值表示，評(píng)價(jià)單元 DMUj的一組投入指標(biāo)值 xj和產(chǎn)出指標(biāo)值 yj用向量表示為 xj = (x1j, x2j, …, xmj)T (1) yj = (y1j, y2j, …, ypj)T (2) 8 ? 定義 1 一般稱(chēng) T為所有可能的生產(chǎn)活動(dòng)構(gòu)成的生產(chǎn)可能集： T =｛ (x, y)|產(chǎn)出 y能用輸入 x生產(chǎn)出來(lái) ｝，有 (xj, yj)∈ T (j=1,2,…, n) ? 一般假設(shè)生產(chǎn)可能集滿(mǎn)足下列 4條公理： (1)凸性； (2)錐性； (3)無(wú)效性； (4)最小性。 j=1, 2, …, p)。 例題附圖 DEA評(píng)價(jià) C2R模型示意圖 0 0 (P) y0 0 26 27 評(píng)價(jià)系統(tǒng)的 DEA有效性 ? 定義 2 如果線性規(guī)劃 (P)的最優(yōu)解 ω0,μ0滿(mǎn)足條件 : Vp =μTy0 = 1 則稱(chēng)評(píng)價(jià)單元 DMUj0為 弱 DEA有效。 32 具有非阿基米德無(wú)窮小的 C2R模型 ? 根據(jù)定理 2，線性規(guī)劃（ D）判斷 DMUj0的 DEA有效性時(shí)，需檢查它的所有解 λ0, s0, s0+,θ0都滿(mǎn)足條件 VD =θ0=1， s0=0， s0+=0. ? 注意：如果只有 θ0=1，并非所有的 s0=0， s0+=0，不能保證 DMUj0的 DEA有效性。 ? 若企業(yè)利用 2種投入要素生產(chǎn) 1種產(chǎn)品，生產(chǎn)函數(shù)表示為： y = f(x1,x2) 40 ? 設(shè)有單輸入 x單輸出 y的生產(chǎn)函數(shù) y = f(x) ? 它表示生產(chǎn)處于理想狀態(tài)，投入量為 x時(shí)能獲得 最大產(chǎn)出量 為 y。 ? 顯然， 在 C2R模型下， DEA有效的決策單元是技術(shù)有效的 。 49 ? 定理 6 設(shè)對(duì)偶規(guī)劃 (D)的最優(yōu)解為 λ0, s0, s0+, θ0，有： （ 1） θ0=1，當(dāng)且僅當(dāng) DMUj0(x0, y0)是最大產(chǎn)出規(guī)模點(diǎn)； （ 2） 若 ，則評(píng)價(jià)單元的規(guī)模收益不變 ； （ 3）若 ，則評(píng)價(jià)單元的規(guī)模收益遞增； （ 4）若 ，則評(píng)價(jià)單元的規(guī)模收益遞減。 56 D M Uj0為 ED A 有效的經(jīng)濟(jì)含義是：在這 n 個(gè)決策單元組成的系統(tǒng)中，在現(xiàn)有投入組合的基礎(chǔ)上，第 j0單元所獲得的產(chǎn)出 y0已達(dá)到最優(yōu)。 ? 其余城市有效值小于 1，且輸入剩余和輸出虧空不全為 0。 ? 二是應(yīng)用政策杠桿，推動(dòng)重大技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高資源綜合利用率和第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占 GDP比重。 。 優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的重要環(huán)保產(chǎn)業(yè)。 76 第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)程序與成本費(fèi)用 二 .程序： 可行性研究階段；取得土地使用權(quán)；規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批；安排短期和長(zhǎng)期信貸（籌資）；工程招標(biāo)；施工建設(shè)；竣工驗(yàn)收；銷(xiāo)售。 。 83 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)和 運(yùn)作程序 三 .房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn) 。 —— 土地或物業(yè)。 。 三 .房地產(chǎn)供給的特性 1. 層次性（由區(qū)位性導(dǎo)致） 2. 滯后性（建設(shè)周期長(zhǎng)、不可移動(dòng)性） 3. 缺乏彈性（見(jiàn)下頁(yè)） 91 第四節(jié) 房地產(chǎn)供給 房地產(chǎn)供給彈性：指供給的價(jià)格彈性，即房地產(chǎn)價(jià)格變化的比率所引起的其供應(yīng)量變動(dòng)的比率，它表示了房地產(chǎn)供給量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。當(dāng)價(jià)格低于某一特定水平時(shí)供給消失，因此 S線與OQ沒(méi)有相交，存在一段虛線的距離。ON為均衡價(jià)格， OM為均衡需求量或供給量。假定需求不變 ,供給增加 ,供給曲線 S0右移到 S1,均衡點(diǎn)由 E移到 E2,此時(shí)均衡價(jià)格低于初始價(jià)格 , 供給數(shù)量也高于初始數(shù)量。 105 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 假設(shè)在其他條件不變，低 租金造成的供不應(yīng)求情況如 圖 3，即住房?jī)r(jià)格 ON1遠(yuǎn)低 于均衡值 ON，其供需缺口為 M2M1 ，表現(xiàn)為供不應(yīng)求。如過(guò)多開(kāi)發(fā)高檔別墅，而普通住房太少。橫坐標(biāo)為房地產(chǎn)使用權(quán)的存量 S，縱坐標(biāo)為房地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)格即租金 R，租賃需求曲線 dd。當(dāng)開(kāi)發(fā)量小于資產(chǎn)市場(chǎng)所需的開(kāi)發(fā)量時(shí)，開(kāi)發(fā)商獲得超額利潤(rùn)；反之，無(wú)利可圖。 不足： 四象限模型有一定的局限性，描述的是資產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期均衡，不適合用于分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期動(dòng)態(tài)變化。如圖 7，新平衡矩陣較原平衡矩陣下移。 。 114 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 c i C 開(kāi)發(fā)量 （ m2） △ S=CdS(S=C/d) 空間消費(fèi)市場(chǎng)： 存量的調(diào)度 S 存量 （ m2） D(R， Economy)=S 使用市場(chǎng)： 決定租金 d d 租金 （ 元 ） R 資產(chǎn)市場(chǎng)： 決定價(jià)格 i P=R/i P 價(jià)格 （ 元 ） P=f（ c） c 資產(chǎn)投資市場(chǎng)： 開(kāi)發(fā)量 圖 6 四象限模型 :房地產(chǎn)使用需求變動(dòng) 115 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡