【正文】 這會導致第三象 限的曲線 cc向左上方移動，引起開發(fā)量的減 少，進而導致存量減少，推動租金和價格的 上漲。如果此時供應量不隨之上升，租金必然上 升。 112 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 總結： 四象限模型中，從某一存量開始，價格再決定開發(fā)量，開發(fā)量又導致存量的變化。橫坐標為房地產(chǎn)所有權的買賣價格 P，斜線 ii的斜率等于房地產(chǎn)的資本化率 i，是投資者希望通過擁有房地產(chǎn)得到的收益率，根據(jù)投資者的預期給定。 連接點：（ 1）租金。 106 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 假設其他條件不變，總 量性供過于求，即 ON1ON,對應的 OM1OM2 ,此時 M1M2 為供過于求數(shù)量。 ② .均衡態(tài)的構成要素，供給價格和需求價格一致 ,供給數(shù)量和需求數(shù)量一致。 Q M2 N1 N O M M1 G E F D S P 圖 1 供求平衡的概念 如圖 1：當市場價格為 ON1時，對應的需求量為 OM1,供給量為 OM2,顯然 OM1OM2,即供不應求。 P S P2 P0 P1 O Q1 Q0 Q2 Q 圖 12 短期內房產(chǎn)供給 ② 短期內土地供給無彈性，房產(chǎn)供給彈性較小。 經(jīng)濟供給：有一定彈性的，隨經(jīng)濟，政治，法律等因素的變化而變化，但由于受自然供給的剛性限制，以及土地用途轉換的相對困難性的約束，其彈性也是不足的。 87 第三節(jié) 房地產(chǎn)需求 一 .概念 房地產(chǎn)需求 : 指在一個特定時期內，消費者或投資者在各種可能的價格下，愿意 而且 能夠購買 的房地產(chǎn)數(shù)量。 1. 動力機制。 ，變現(xiàn)能力差。 三 . 物業(yè)管理服務中的委托代理關系：代理人的道德風險。 ：庫存和運輸?shù)牟豢赡苄裕恍枨鬀Q定供給；生產(chǎn)與消費同步。 ，擴大對外開放、發(fā)展外向型經(jīng)濟。 經(jīng)營不動產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)部門。 64 第一章 房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)及其與國民經(jīng)濟的關系 一 .房地產(chǎn) 二 .房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關系 三 .房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用 四 .房地產(chǎn)經(jīng)濟學的對象 65 第一節(jié) 房地產(chǎn) 一 .什么是房地產(chǎn)？ 從交易對象來說，房地產(chǎn)是指可以公 開交易的建筑物（廣義還包括礦藏、森 林等自然資源）及其附屬土地；從產(chǎn)權 經(jīng)濟學角度看，房地產(chǎn)是附著于土地及 其地上建筑物的財產(chǎn)權利束，包括所有 權、使用權、處分權、收益權、抵押權 等。其余城市類推。 57 3 江蘇省區(qū)域創(chuàng)新經(jīng)濟效率模型求解 表 2 江蘇省 區(qū)域創(chuàng)新 經(jīng)濟效率評價指標 投入指標 產(chǎn)出指標 科技活動人員占從業(yè)人員比重（ ％ ） x1 全社會 Ramp。 110 ???njjλ51 案例 1 區(qū)域創(chuàng)新經(jīng)濟有效性評價研究 1 區(qū)域創(chuàng)新經(jīng)濟效率評價指標體系 表 1 區(qū)域創(chuàng)新 經(jīng)濟效率評價指標體系 科技活動人員占從業(yè)人員比重（％） x1 投入指標 全社會 Ramp。)∈ T，使得 y≤y39。 生產(chǎn)函數(shù)曲線 此圖有問題嗎？ (葉義成，綜合評價技術及其應用 P245) 41 技術有效與規(guī)模有效 目標：說明 C2R模型下， DEA有效的技術經(jīng)濟含義。 35 利用 (Dε)模型，容易判斷評價單元的 DEA有效性。 ? 可見， DMUj0為 DEA弱有效是 DMUj0為 DEA有效的必要條件。 ? 假設第 j0個評價單元的投入向量和產(chǎn)出向量分別為 x0 = (x1j0, x2j0, …, xmj0)T y0 = (y1j0, y2j0, …, ypj0)T 效率指標 h0=hj0。 （ 3）無效性 ? 設 (x, y)∈ T， 若 x’≥x, 則 (x’, y)∈ T；若 y’≤y，則 (x, y’)∈ T. 此即，在原來生產(chǎn)活動的基礎上，增加投入或減少生產(chǎn)總是可能的。用這個 模型評價多投入多產(chǎn)出生產(chǎn)部門的規(guī)模有效性和技術有效性 ，都是卓有成效的。試對其生產(chǎn)效率進行概略分析。 ? 被評價對象是 相同類型的部門 、 企業(yè) 或者 同一部門（企業(yè)）的不同時期 的相對效率。 7 2. DEA基本模型 基本概念 ? 在多投入和多產(chǎn)出的評價系統(tǒng)中，某種‘‘生產(chǎn)’’活動可以用一組投入指標值和產(chǎn)出指標值表示，評價單元 DMUj的一組投入指標值 xj和產(chǎn)出指標值 yj用向量表示為 xj = (x1j, x2j, …, xmj)T (1) yj = (y1j, y2j, …, ypj)T (2) 8 ? 定義 1 一般稱 T為所有可能的生產(chǎn)活動構成的生產(chǎn)可能集： T =｛ (x, y)|產(chǎn)出 y能用輸入 x生產(chǎn)出來 ｝，有 (xj, yj)∈ T (j=1,2,…, n) ? 一般假設生產(chǎn)可能集滿足下列 4條公理： (1)凸性； (2)錐性； (3)無效性； (4)最小性。 j=1, 2, …, p)。 例題附圖 DEA評價 C2R模型示意圖 0 0 (P) y0 0 26 27 評價系統(tǒng)的 DEA有效性 ? 定義 2 如果線性規(guī)劃 (P)的最優(yōu)解 ω0,μ0滿足條件 : Vp =μTy0 = 1 則稱評價單元 DMUj0為 弱 DEA有效。 32 具有非阿基米德無窮小的 C2R模型 ? 根據(jù)定理 2，線性規(guī)劃（ D）判斷 DMUj0的 DEA有效性時，需檢查它的所有解 λ0, s0, s0+,θ0都滿足條件 VD =θ0=1， s0=0， s0+=0. ? 注意：如果只有 θ0=1，并非所有的 s0=0， s0+=0，不能保證 DMUj0的 DEA有效性。 ? 若企業(yè)利用 2種投入要素生產(chǎn) 1種產(chǎn)品，生產(chǎn)函數(shù)表示為： y = f(x1,x2) 40 ? 設有單輸入 x單輸出 y的生產(chǎn)函數(shù) y = f(x) ? 它表示生產(chǎn)處于理想狀態(tài)，投入量為 x時能獲得 最大產(chǎn)出量 為 y。 ? 顯然， 在 C2R模型下， DEA有效的決策單元是技術有效的 。 49 ? 定理 6 設對偶規(guī)劃 (D)的最優(yōu)解為 λ0, s0, s0+, θ0，有： （ 1） θ0=1，當且僅當 DMUj0(x0, y0)是最大產(chǎn)出規(guī)模點； （ 2） 若 ，則評價單元的規(guī)模收益不變 ； （ 3）若 ，則評價單元的規(guī)模收益遞增； （ 4）若 ，則評價單元的規(guī)模收益遞減。 56 D M Uj0為 ED A 有效的經(jīng)濟含義是：在這 n 個決策單元組成的系統(tǒng)中，在現(xiàn)有投入組合的基礎上，第 j0單元所獲得的產(chǎn)出 y0已達到最優(yōu)。 ? 其余城市有效值小于 1，且輸入剩余和輸出虧空不全為 0。 ? 二是應用政策杠桿，推動重大技術創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，提高資源綜合利用率和第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占 GDP比重。 。 優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的重要環(huán)保產(chǎn)業(yè)。 76 第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)程序與成本費用 二 .程序： 可行性研究階段；取得土地使用權；規(guī)劃設計與方案報批；安排短期和長期信貸（籌資）；工程招標；施工建設；竣工驗收；銷售。 。 83 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的結構和 運作程序 三 .房地產(chǎn)市場的特點 。 —— 土地或物業(yè)。 。 三 .房地產(chǎn)供給的特性 1. 層次性（由區(qū)位性導致） 2. 滯后性（建設周期長、不可移動性） 3. 缺乏彈性（見下頁） 91 第四節(jié) 房地產(chǎn)供給 房地產(chǎn)供給彈性：指供給的價格彈性，即房地產(chǎn)價格變化的比率所引起的其供應量變動的比率，它表示了房地產(chǎn)供給量變動對房地產(chǎn)價格變動的反應程度。當價格低于某一特定水平時供給消失，因此 S線與OQ沒有相交，存在一段虛線的距離。ON為均衡價格， OM為均衡需求量或供給量。假定需求不變 ,供給增加 ,供給曲線 S0右移到 S1,均衡點由 E移到 E2,此時均衡價格低于初始價格 , 供給數(shù)量也高于初始數(shù)量。 105 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 假設在其他條件不變，低 租金造成的供不應求情況如 圖 3，即住房價格 ON1遠低 于均衡值 ON，其供需缺口為 M2M1 ，表現(xiàn)為供不應求。如過多開發(fā)高檔別墅，而普通住房太少。橫坐標為房地產(chǎn)使用權的存量 S，縱坐標為房地產(chǎn)使用權的價格即租金 R，租賃需求曲線 dd。當開發(fā)量小于資產(chǎn)市場所需的開發(fā)量時，開發(fā)商獲得超額利潤；反之，無利可圖。 不足： 四象限模型有一定的局限性，描述的是資產(chǎn)市場的長期均衡，不適合用于分析房地產(chǎn)市場的短期動態(tài)變化。如圖 7，新平衡矩陣較原平衡矩陣下移。 。 114 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡 c i C 開發(fā)量 （ m2） △ S=CdS(S=C/d) 空間消費市場： 存量的調度 S 存量 （ m2） D(R， Economy)=S 使用市場： 決定租金 d d 租金 （ 元 ） R 資產(chǎn)市場： 決定價格 i P=R/i P 價格 （ 元 ） P=f（ c） c 資產(chǎn)投資市場： 開發(fā)量 圖 6 四象限模型 :房地產(chǎn)使用需求變動 115 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場的均衡