【正文】 ,x2,… , xn)， 或者 y = f(x) 其中 ， y是 最大可能 的產(chǎn)出水平 （ 向量 ） ，xi(i=1,2,… ,n)是 n種要素的投入量 。 生產(chǎn)函數(shù)曲線 此圖有問(wèn)題嗎？ (葉義成，綜合評(píng)價(jià)技術(shù)及其應(yīng)用 P245) 41 技術(shù)有效與規(guī)模有效 目標(biāo)：說(shuō)明 C2R模型下， DEA有效的技術(shù)經(jīng)濟(jì)含義。 ? 【 定義 1 一般稱(chēng) T為所有可能的生產(chǎn)活動(dòng)構(gòu)成的 生產(chǎn)可能集 ： T =｛ (x, y)|產(chǎn)出 y能用輸入 x生產(chǎn)出來(lái)｝，有 (xj, yj)∈ T (j=1,2,…, n)】 ? 一般地 ， 當(dāng)產(chǎn)出為 y時(shí)，如果相應(yīng)的投入 x不可能再減少，則認(rèn)為這樣的生產(chǎn)過(guò)程為技術(shù)有效的 。)∈ T，使得 y≤y39。其中 f(x0) = y0 = (y10,y20,…, yp0) ? 定理 5 如果 (x0, y0)是最大產(chǎn)出規(guī)模點(diǎn)，則 (x0, y0)是規(guī)模收益不變的。 110 ???njjλ51 案例 1 區(qū)域創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)有效性評(píng)價(jià)研究 1 區(qū)域創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)效率評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 表 1 區(qū)域創(chuàng)新 經(jīng)濟(jì)效率評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 科技活動(dòng)人員占從業(yè)人員比重（％） x1 投入指標(biāo) 全社會(huì) Ramp。若 θ*=1 ，則決策單元D M Uj0為弱 ED A 有效；若 θ*=1 ， s* +＝ s* －＝ 0 ，則D M Uj0為 ED A 有效；若 θ*1 ，則 D M Uj0為非 E D A有效。 57 3 江蘇省區(qū)域創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)效率模型求解 表 2 江蘇省 區(qū)域創(chuàng)新 經(jīng)濟(jì)效率評(píng)價(jià)指標(biāo) 投入指標(biāo) 產(chǎn)出指標(biāo) 科技活動(dòng)人員占從業(yè)人員比重（ ％ ） x1 全社會(huì) Ramp。這說(shuō)明兩市創(chuàng)新?tīng)顟B(tài)屬于資源有效利用（ DEA有效）狀態(tài)，即在現(xiàn)有創(chuàng)新系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)下，蘇州、宿遷兩市獲得的產(chǎn)出達(dá)到了最優(yōu)。其余城市類(lèi)推。 ? 一是進(jìn)一步完善創(chuàng)新系統(tǒng)中的利益機(jī)制、動(dòng)力機(jī)制和制約機(jī)制，促進(jìn)科研與生產(chǎn)結(jié)合，縮短科學(xué)技術(shù)向現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化的過(guò)程。 64 第一章 房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)及其與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系 一 .房地產(chǎn) 二 .房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系 三 .房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用 四 .房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的對(duì)象 65 第一節(jié) 房地產(chǎn) 一 .什么是房地產(chǎn)？ 從交易對(duì)象來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是指可以公 開(kāi)交易的建筑物（廣義還包括礦藏、森 林等自然資源）及其附屬土地；從產(chǎn)權(quán) 經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，房地產(chǎn)是附著于土地及 其地上建筑物的財(cái)產(chǎn)權(quán)利束，包括所有 權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán) 等。 。 經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)部門(mén)。 。 ，擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放、發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)。 二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)習(xí)方法 74 第二章 房地產(chǎn)企業(yè) 一 .房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)程序與成本費(fèi)用 二 .房地產(chǎn)中介企業(yè) 三 .物業(yè)管理企業(yè) 75 第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)程序與成本費(fèi)用 一 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)定義 : 指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。 ：庫(kù)存和運(yùn)輸?shù)牟豢赡苄?；需求決定供給；生產(chǎn)與消費(fèi)同步。具有兩個(gè)特征：消費(fèi)的排他性（只允許俱樂(lè)部成員消費(fèi)）與非競(jìng)爭(zhēng)性（某個(gè)成員對(duì)物品的消費(fèi)不會(huì)影響其他成員的消費(fèi)）。 三 . 物業(yè)管理服務(wù)中的委托代理關(guān)系：代理人的道德風(fēng)險(xiǎn)。 82 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu) 和運(yùn)作程序 二 .房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)； 建筑施工市場(chǎng)； 物業(yè)交易租賃市場(chǎng)； 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。 ，變現(xiàn)能力差。 84 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制及其功能 一 .房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制 ，即從事房地產(chǎn)交 易的當(dāng)事人。 1. 動(dòng)力機(jī)制。 ，提高房地產(chǎn)使用 效益的功能。 87 第三節(jié) 房地產(chǎn)需求 一 .概念 房地產(chǎn)需求 : 指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)者或投資者在各種可能的價(jià)格下，愿意 而且 能夠購(gòu)買(mǎi) 的房地產(chǎn)數(shù)量。 90 第四節(jié) 房地產(chǎn)供給 二 .影響房地產(chǎn)供給的主要因素 成本價(jià)格收入比、土地供應(yīng)量、稅收信貸政策、市場(chǎng)預(yù)期等。 經(jīng)濟(jì)供給：有一定彈性的，隨經(jīng)濟(jì)，政治，法律等因素的變化而變化，但由于受自然供給的剛性限制，以及土地用途轉(zhuǎn)換的相對(duì)困難性的約束，其彈性也是不足的。 Q0 O P1 P S P2 P0 P1 圖 11 特短期內(nèi)土地、房地產(chǎn)供給 如圖 11： OP表示價(jià)格， OQ表示供應(yīng)量，實(shí)線 S表示土地、房產(chǎn)供給曲線。 P S P2 P0 P1 O Q1 Q0 Q2 Q 圖 12 短期內(nèi)房產(chǎn)供給 ② 短期內(nèi)土地供給無(wú)彈性，房產(chǎn)供給彈性較小。 96 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性 特征 一般商品市場(chǎng)（完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)） 典型的房地產(chǎn)市場(chǎng) 買(mǎi)賣(mài)參與人數(shù) 參與者眾多，沒(méi)有壟斷，沒(méi)有寡頭或壟斷競(jìng)爭(zhēng) 參與者少，買(mǎi)賣(mài)雙方分別在買(mǎi)方市場(chǎng)、賣(mài)方市場(chǎng)中掌握控制權(quán) 專(zhuān)業(yè)知識(shí)和交易方式 買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)產(chǎn)品了解較多，容易達(dá)成交易 買(mǎi)賣(mài)雙方缺乏專(zhuān)業(yè)知識(shí)、交易牽涉較多的法律手續(xù)和較高的費(fèi)用 產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品具有同一性、可互相替換；不同廠商的產(chǎn)品差異性較小 房地產(chǎn)具有異質(zhì)性，每一宗各不相同 產(chǎn)品的移動(dòng)性 產(chǎn)品可以運(yùn)輸至熱銷(xiāo)市場(chǎng) 位置固定，不可移動(dòng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性的市場(chǎng) 投資量和購(gòu)買(mǎi)頻度 投資量小，購(gòu)買(mǎi)頻率高 對(duì)一般家庭來(lái)講是一筆大宗投資，不會(huì)經(jīng)常購(gòu)買(mǎi) 政府的作用 政府極少干預(yù)，任其自然 政府通過(guò)金融、貨幣、規(guī)劃、環(huán)境、衛(wèi)生等方面來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 價(jià)格 價(jià)格由供給雙方順利交互作用達(dá)成 價(jià)格也由供需雙方交互作用決定，但交互作用并不通暢；交易任何一方對(duì)信息的不了解可能會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的扭曲 一 .房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)的區(qū)別 表 11 97 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性 二 .房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn) （ 1）影響范圍的區(qū)域性（由房地產(chǎn)的固定性和異質(zhì)性導(dǎo)致） （ 2）競(jìng)爭(zhēng)的不充分性（由房地產(chǎn)供給的壟斷性和交易信息的不充分性導(dǎo)致） （ 3）供給調(diào)節(jié)的滯后性（由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)周期及用途的難改變性導(dǎo)致） （ 4）交易的復(fù)雜性 （ 5）對(duì)金融業(yè)的依賴(lài)性 （ 6）易受政府干預(yù)（房地產(chǎn)影響經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，且易受政策的影響） 98 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 一 .房地產(chǎn)供給對(duì)需求的反應(yīng)過(guò)程 需求上升 → 空置減少 → 房地產(chǎn)價(jià)格 /租金上升 ↗ → 開(kāi)發(fā)商進(jìn)入 → 供給增加→ 空置上升 → 房地產(chǎn)價(jià)格 /租金下降 →供給減少 99 Q M2 N1 N O M M1 G E F D S P 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 二 .房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡 如圖 1:供給曲線 S與需求曲線 D交于均衡點(diǎn) E。 Q M2 N1 N O M M1 G E F D S P 圖 1 供求平衡的概念 如圖 1：當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格為 ON1時(shí)，對(duì)應(yīng)的需求量為 OM1,供給量為 OM2,顯然 OM1OM2,即供不應(yīng)求。假定供給曲線 S0不變 ,則均衡點(diǎn)由Ｅ移動(dòng)到 E1點(diǎn)，這時(shí)均衡價(jià) N1低于初始價(jià)格 N0 。 ② .均衡態(tài)的構(gòu)成要素，供給價(jià)格和需求價(jià)格一致 ,供給數(shù)量和需求數(shù)量一致。 104 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡狀態(tài) :即供給與需 求的非均衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給 價(jià)格與需求價(jià)格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之 間，或者有一對(duì)不一致，或者兩對(duì)都不一 致的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。 106 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 假設(shè)其他條件不變，總 量性供過(guò)于求，即 ON1ON,對(duì)應(yīng)的 OM1OM2 ,此時(shí) M1M2 為供過(guò)于求數(shù)量。結(jié)構(gòu)性供過(guò)于求一般是由于供給方的投資決策失誤造成的。 連接點(diǎn)：（ 1）租金。 109 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 c i C 開(kāi)發(fā)量 （ m2） △ S=CdS(S=C/d) 空間消費(fèi)市場(chǎng)： 存量的調(diào)度 S 存量 （ m2） 第一象限 D(R， Economy)=S 使用市場(chǎng)： 決定租金 d d 租金 （ 元 ） R 資產(chǎn)市場(chǎng)： 決定價(jià)格 i P=R/i 第二象限 P 價(jià)格 （ 元 ） P=f（ c） c 資產(chǎn)投資市場(chǎng)： 開(kāi)發(fā)量 圖 5 四象限模型 110 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 第一象限： 演示房地產(chǎn)使用市場(chǎng)，反應(yīng)了租金 R是如何確定的。橫坐標(biāo)為房地產(chǎn)所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格 P，斜線 ii的斜率等于房地產(chǎn)的資本化率 i，是投資者希望通過(guò)擁有房地產(chǎn)得到的收益率，根據(jù)投資者的預(yù)期給定。將資產(chǎn)市場(chǎng)確定的價(jià)格投影到成本曲線，得出相應(yīng)的開(kāi)發(fā)量，此時(shí)開(kāi)發(fā)成本等于價(jià)格。 112 第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡 總結(jié)： 四象限模型中，從某一存量開(kāi)始，價(jià)格再?zèng)Q定開(kāi)發(fā)量，開(kāi)發(fā)量又導(dǎo)致存量的變化。只不過(guò)使用市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)合二為一，資產(chǎn)價(jià)格和租金的形成由相同的市場(chǎng)參與者 —— 業(yè)主使用者決定。如果此時(shí)供應(yīng)量不隨之上升，租金必然上 升。在相同租金水平 下，就會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升，引發(fā)開(kāi)發(fā)量的增加， 最終導(dǎo)致存量的增加和租金的下降，從而達(dá)到新的 平衡。這會(huì)導(dǎo)致第三象 限的曲線 cc向左上方移動(dòng)，引起開(kāi)發(fā)量的減 少，進(jìn)而導(dǎo)致存量減少，推動(dòng)租金和價(jià)格的