【正文】 疏導(dǎo)車輛進(jìn)出，檢驗(yàn)停車證件，收取臨時(shí)停車費(fèi)，進(jìn)行消防和安全管理。（按物業(yè)管理公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行）（3） 不得轉(zhuǎn)借他人，不得攜帶外出。 速生和慢生相結(jié)合 喬木和灌木、常綠與綠葉，不同樹姿、不同色彩搭配組合?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門主要包括省、市、縣等房地產(chǎn)行政主管部門。”從這點(diǎn)看來，前期物業(yè)管理的責(zé)任人是物業(yè)的開發(fā)商，然而，前期物業(yè)管理中的某些必備工作卻必須在政府有關(guān)部門指導(dǎo)下進(jìn)行，如：(1)竣工驗(yàn)收。物業(yè)管理中的政府管理不僅體現(xiàn)在上述兩個(gè)方面，在物業(yè)管理的具體工作中，政府管理仍占重要的地位。由于物業(yè)開發(fā)周期長，物業(yè)管理公司不可能抽調(diào)出大批的人員介入，所以應(yīng)采取精兵簡政的組織構(gòu)架，人員組成可采取兩種方式：(1)長期介入人員(2～3人)：由房屋管理員、結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師三人組成。如果沒有實(shí)行物業(yè)管理介入，可進(jìn)行一定的懲罰、處理。 2是要注重木質(zhì)園景小品的材質(zhì)選擇。　　該地的房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理水平在廣東地區(qū)相對落后，消費(fèi)者的置業(yè)觀念和物業(yè)管理意識(shí)和其他地區(qū)比較還有差異，房地產(chǎn)售價(jià)和物業(yè)管理收費(fèi)都處于較低的水平。這樣有利于按服務(wù)對象的不同提供不同的服務(wù)內(nèi)容，確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，滿足不同層次的消費(fèi)者的需求。4．在施工過程中發(fā)現(xiàn)部分基礎(chǔ)沒有搞好，而該區(qū)屬填海區(qū)，易發(fā)生不均勻沉降，如果發(fā)生這種情況，此處的管網(wǎng)就會(huì)發(fā)生斷裂。4．為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解，在銷售時(shí)，就讓已招聘的部分物業(yè)管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規(guī)范化工作，更使得業(yè)主對物業(yè)管理的印象加深。而物業(yè)承接驗(yàn)收則是民事行為，沒有行政法上的意義。物業(yè)承接驗(yàn)收則是為了明確物業(yè)的現(xiàn)存狀況，因此除了需要考察物業(yè)本身的質(zhì)量安全問題外，還需要查明整個(gè)物業(yè)環(huán)境、物業(yè)設(shè)施的使用與保養(yǎng)等等。 該標(biāo)準(zhǔn)所引用的標(biāo)準(zhǔn)包括：GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范、 GBJl0鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范、GBJl4室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范、GBJl6建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、GBJ45高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范、GBJ207屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范、GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范、GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范、CBJl3危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)。對于樓地面，查驗(yàn)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)注意樓地面的面層與基層是否粘結(jié)牢固，不空鼓，是否有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井(檢查井)設(shè)置、管道坡度、管徑是否符合要求。物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)需要接受的權(quán)屬文件包括：(1)涉及物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律文書，這主要是各類物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的法律文件，例如《國有土地使用權(quán)證》、《房屋產(chǎn)權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，《房屋租賃合同》、《房地產(chǎn)抵押合同》等；(2)用以說明物業(yè)自身狀況的政府文件、證書和其他文件。條例的規(guī)定就主要側(cè)重于技術(shù)資料的移交。 根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條的規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為： (1)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； (2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房問和外墻面的防滲漏，為5年； (3)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期； (4)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。業(yè)主收到入伙通知書后在限定的期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入伙。由物業(yè)管理人員定期與發(fā)展商之間進(jìn)行工程質(zhì)量反饋，并向發(fā)展商提出有利于物業(yè)使用的合理化建議方案，以便發(fā)展商與施工單位協(xié)商、改進(jìn)。 第三，業(yè)主是有感情、有自尊、有個(gè)性的人 ，希望能得到一種真正的家的感覺 。為什么要收裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)？收取標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是什么？物業(yè)公司收取的清運(yùn)費(fèi)，是指將裝修過程中產(chǎn)生的建筑垃圾送到環(huán)衛(wèi)部門指定的處理場所發(fā)生的費(fèi)用。即便要封、要裝，也要在業(yè)主委員會(huì)成立后，征求了廣大業(yè)主的意見，統(tǒng)一封裝。第二，當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后，并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量。有些地方性物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定：開發(fā)建設(shè)單位未售出的空置物業(yè)建筑物應(yīng)按不低于50%的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)管理費(fèi)用，但不得以此加重業(yè)主的負(fù)擔(dān)。 3．核查：管理處依所報(bào)申請，與原建筑情況進(jìn)行確認(rèn)與核實(shí)。二、裝修施工的現(xiàn)場管理(一)控制作業(yè)時(shí)間、拆打時(shí)間。(六)發(fā)現(xiàn)新增項(xiàng)目需指導(dǎo)用戶及時(shí)申報(bào)。(三)是否用建筑材料封閉管道。(十)是否按位置安裝空調(diào)器。(五)裝修企業(yè)當(dāng)日清場離開。7) 利用地拖、掃把及潛水泵工具清理現(xiàn)場。1）如屬誤報(bào)情況，現(xiàn)場保安員確認(rèn)現(xiàn)場區(qū)域安全后，報(bào)管理部記錄并消除火警警報(bào)。當(dāng)值最高級別人士負(fù)責(zé)成立臨時(shí)指揮小組，協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)火情處置應(yīng)急工作。發(fā)生電器類火災(zāi)時(shí)，嚴(yán)禁使用水或水性減滅器械進(jìn)行撲救。(二)水浸事故1．電梯維修員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)發(fā)生水浸事故將會(huì)危及電梯運(yùn)行時(shí)應(yīng)步刻通知物管部，當(dāng)值保安員通過轎廂對講機(jī)通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯；　　2．電梯維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉該電梯；　　3．?dāng)r住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井；　　4．即刻將情況報(bào)告主管管理員和電梯承包商。5）監(jiān)控員在發(fā)布危機(jī)警戒令同時(shí)，按規(guī)定通報(bào)物業(yè)經(jīng)理及公司有關(guān)人士管理處在客戶到場后，對被盜現(xiàn)場及案件進(jìn)行調(diào)查，一般情況要求調(diào)查程序如下：1）由管理處根據(jù)有關(guān)安全巡邏、崗位及記錄進(jìn)行案件分析和調(diào)查，核實(shí)案件真實(shí)性及案件背景資料。注意事項(xiàng)管理處員工在巡邏中若發(fā)現(xiàn)有單元被撬竊時(shí)，不得擅自進(jìn)入現(xiàn)場，以免破壞證據(jù)和痕跡，亦避免自盜嫌疑。盡量協(xié)助傷病者，并安置于適當(dāng)?shù)胤降群蚓茸o(hù)中心救治。傷病者需送交醫(yī)院救治的，需同時(shí)報(bào)告相關(guān)人士并跟進(jìn)善后事宜。管理處在警方到場后，協(xié)助警方做好安全警戒工作，如案犯已逃逸，管理人員應(yīng)做好以下事宜：調(diào)查被盜車輛情況，并檢查其他車輛安全狀況，采取安全防范措施。如案犯駕車闖關(guān)逃逸時(shí)，禁止任何人士以人身阻擋，以免受到傷害。7） 切勿自行處理或 接觸該物件。公司有關(guān)人士及物業(yè)經(jīng)理按危機(jī)處置預(yù)案，組織救災(zāi)指揮機(jī)構(gòu)，實(shí)施危機(jī)處置善后事宜。處理流程 2．處理措施3．監(jiān)控通報(bào)4．事件調(diào)查發(fā)現(xiàn)可疑物品報(bào)110警方、管理員日常工作管理一、 職責(zé)配合相關(guān)部門做好房屋整改工作。各類便民服務(wù)的實(shí)施。每月對空房進(jìn)行一次認(rèn)真檢查，并填寫《空房(托管、空置)管理登記表》對發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。將投訴處理結(jié)果填寫在《投訴記錄》中。D. 對回訪結(jié)果統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)存在的不合格項(xiàng)應(yīng)及時(shí)向負(fù)責(zé)人匯報(bào)，安排人員限期解決，并再次進(jìn)行回訪，直至業(yè)主和使用人滿意。4）回訪人員在“回訪記錄表”上簽名確認(rèn)，并將表格交回管理處。4）有關(guān)業(yè)戶個(gè)人隱私的見聞，訪問人負(fù)保密責(zé)任。管理員按照業(yè)主和使用人房屋居住面積和《服務(wù)單》、《維修單》在月底前完成分管戶數(shù)的物業(yè)管理費(fèi)、特約維修或服務(wù)費(fèi)統(tǒng)計(jì)，管理處經(jīng)理于每月最后一天完成所有住戶費(fèi)用的匯總和審核并報(bào)公司批準(zhǔn)后，安排管理員最遲在下月1日前將每戶的《繳費(fèi)通知單》送至住戶的郵件箱內(nèi)，并做好相應(yīng)記錄。E. 對業(yè)主和使用人拒繳或拖延交繳費(fèi)用，應(yīng)立即逐一落實(shí)業(yè)主和使用人拒繳或拖延交繳費(fèi)用的真實(shí)原因，并針對各種不同情況，作出適當(dāng)處理。投訴是業(yè)主從某種程度上向物業(yè)管理公司的管理提出了更高的要求。 快速反應(yīng)原則投訴事件的發(fā)生具有偶發(fā)性且業(yè)主大多是帶著情緒而來，若處理不當(dāng)小則導(dǎo)致業(yè)主拍案大怒引起關(guān)聯(lián)業(yè)主圍觀影響公司品牌形象，大則業(yè)主一怒向新聞媒體報(bào)料給公司造成極大的負(fù)面影響。及時(shí)總結(jié)原則古人云：吃一塹，長一智。? 若現(xiàn)場無法解決的，經(jīng)與業(yè)主協(xié)商約定投訴解決的具體時(shí)問、期限，并在規(guī)定期限內(nèi)給予圓滿解決。在處理投訴的過程中，物業(yè)管理公司首先要做的是掌握一定的投訴處理原則?？蛻敉对V處理規(guī)程業(yè)主投訴處理是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和核心，是物業(yè)管理永恒的主題。B. 區(qū)別性追討。六、各類便民服務(wù)的實(shí)施。6）管理處主任每季度末對回訪結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，填寫“回訪統(tǒng)計(jì)表”對發(fā)現(xiàn)的回訪不合格、連續(xù)就同一事項(xiàng)投訴兩次以上、同一種維修3次以上的現(xiàn)象，寫成統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告，以書面形式經(jīng)管理處主任審核后，按《不合格服務(wù)控制程序》、《糾正措施控制程序》或《預(yù)防措施控制程序》執(zhí)行。、回訪流程1）管理處助理制訂回訪計(jì)劃；重要投訴及客戶入住后的回訪由管理處主任組織進(jìn)行；服務(wù)的回訪由管理員進(jìn)行。五、住戶意見的征求：評議以及對服務(wù)工作的定期問訪： 意見的征求和評議 每年不少于兩次以“征詢表”的方式組織進(jìn)行業(yè)主或使用人意見征求或調(diào)查活動(dòng)。給予特別關(guān)心，將業(yè)主和使用人姓名、投訴的主要內(nèi)容記錄在《投訴記錄》上，立即考慮決定需采取的解決辦法，充分估計(jì)處理該問題所需的時(shí)間，并將其告訴業(yè)主和使用人。妥善保管空房(空置房屋、業(yè)主委托管理的房屋)鑰匙，任何人不得擅自拿用。投訴的接待和處理。注意事項(xiàng)保安員在應(yīng)對可疑物品時(shí)，應(yīng)盡量判定可疑物品性質(zhì)，在不明情況之前，勿輕易作出疏散或隔離現(xiàn)場的決定，以免引起恐慌。處理方案1）當(dāng)值保安員檢查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)區(qū)域內(nèi)有可疑物品時(shí)，必須立即處置，一般情況下采取以下應(yīng)急措施：各崗位實(shí)施二級危機(jī)警戒措施，從嚴(yán)控制人員進(jìn)出情況，但保持現(xiàn)場的秩序穩(wěn)定管理處對發(fā)現(xiàn)可疑物品的現(xiàn)場區(qū)域進(jìn)行清場，并將事發(fā)區(qū)域予以隔離，禁止無關(guān)人員進(jìn)出當(dāng)值主管人士應(yīng)對可疑物品作表面性檢查。3） 確保現(xiàn)場所有電梯暫停使用。注意事項(xiàng)保安員在日常巡檢停車場安全情況時(shí)，必須嚴(yán)密檢查車輛狀況，如：車窗/門是否鎖閉、車身是否有新傷等，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)聯(lián)系車主到現(xiàn)場處理。2）關(guān)閉停車場車道電動(dòng)閘臂或外圍鐵門等，并利用現(xiàn)場的物料如沙包、貨運(yùn)車輛、出租車等阻塞進(jìn)出車道，盡量阻止被盜車輛闖關(guān)逃逸。事后記錄于物業(yè)日常管理記錄簿內(nèi)，及呈交詳盡報(bào)告給項(xiàng)目經(jīng)理。管理處在安排全面安全檢查時(shí)應(yīng)采用雙人巡邏，并要求能檢查所有機(jī)房和死角部位。當(dāng)值保安班組和主管人員應(yīng)在第一時(shí)間對案件作詳細(xì)書面報(bào)告。管理人員在接到報(bào)警同時(shí)，應(yīng)立即采取應(yīng)急程序如下：1）各崗加強(qiáng)對各進(jìn)出通道的人員和車輛、物品進(jìn)出管理，必要時(shí)對重點(diǎn)區(qū)域予以封鎖，防止罪犯逃逸?！　?．當(dāng)電梯停在距某平層位置約177。進(jìn)行事故起因調(diào)查，并制定整改措施，追究責(zé)任者失職行為；對火警造成的損失進(jìn)行拍照取證，并記錄損失情況；部門主管完成事故經(jīng)過情況報(bào)告，由物業(yè)經(jīng)理總結(jié)情況并上報(bào)公司。管理處按應(yīng)急方案通報(bào)各崗位保安員赴現(xiàn)場增援。2）如遇有用戶要求修理室內(nèi)之管道，應(yīng)上報(bào)管理處為用戶提供服務(wù)，事后由物業(yè)經(jīng)理根據(jù)實(shí)際情況決定是否向用戶收取費(fèi)用。一、 漏水或水堵應(yīng)急處理措施水浸情況1) 當(dāng)發(fā)現(xiàn)物業(yè)有水浸情形，管理人員必須采取迅速行動(dòng)以阻止水勢蔓延，避免破壞物業(yè)其他設(shè)施，一旦接獲水浸報(bào)告，各員工必須：2) 立即尋找水浸原因。(二)管理處在當(dāng)日內(nèi)組織驗(yàn)收人員(維修組主管及技術(shù)人員、工程主管及管理員)對裝修進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)收。(七)浴室內(nèi)安裝燃?xì)鉄崴魇欠癫捎脧?qiáng)排式。 三、裝修施工的竣工驗(yàn)收內(nèi)容 裝修施工的竣工驗(yàn)收，是整體把握按規(guī)裝修施工的最后一道防線，裝修驗(yàn)收應(yīng)按如下內(nèi)容逐一查驗(yàn)。(二)檢查裝修項(xiàng)目是否為核查過的項(xiàng)目。5．施工：裝修施工期間需要特別注意施工時(shí)間、材料的進(jìn)出口、施工要求、垃圾清運(yùn)時(shí)間、公共環(huán)境保潔的跟蹤管理。裝修管理一、裝修流程(一)流程示意圖 備齊資料填寫申報(bào)表審批辦理開工手續(xù)施工驗(yàn)收。雖然物業(yè)建筑物空置，但空置房的業(yè)主仍然在享受著物業(yè)管理的服務(wù)，享受著區(qū)分所有建筑物共用部分的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù)，享受著安全、清潔、綠化等各種物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來的物業(yè)建筑物的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果。物業(yè)管理公司有權(quán)減免空置房的物業(yè)管理費(fèi)用嗎？第一，要明確的一點(diǎn)是物業(yè)管理公司作為區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)人是沒有權(quán)利減免空置房管理費(fèi)的權(quán)利的。北陽臺(tái)、露臺(tái)等能否私自封裝？能否裝太陽能熱水器和在室外安裝防盜網(wǎng)？不能。在服務(wù)人員與業(yè)主的角色關(guān)系中，服務(wù)員若不尊重業(yè)主，實(shí)際上是不尊重自己。（四）入伙前的文件編寫、討論、印刷、裝訂入伙工作方案收樓須知業(yè)主收樓驗(yàn)收文件業(yè)主手冊裝修流程及所需物資（如空白的出入證、許可證等）（五）各類資料的分類裝袋及各類鑰匙交接。圖紙(施工圖紙、竣工圖紙)由物業(yè)管理工程技術(shù)人員逐項(xiàng)熟悉，對圖紙上不明之處，做好相關(guān)記錄，以便及時(shí)向發(fā)展商或監(jiān)理方請教。施工單位接到保修通知書之日起，必須及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場與建設(shè)單位共同明確責(zé)任方，商議返修內(nèi)容。根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。例如開發(fā)商與施工單位簽訂的明確建筑工程保修范圍、保修期限和保修責(zé)任的保修書；再如設(shè)備設(shè)施、主要部件供應(yīng)商簽訂的維修保修合同，如《電梯保修合同》、《衛(wèi)星前端接收系統(tǒng)保修合同》等。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證。衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管是否分設(shè)，出戶管長度是否適宜。 例如對于主體結(jié)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)察看地基基礎(chǔ)的沉降程度，是否引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞，鋼筋混凝土構(gòu)建是否產(chǎn)生變形、裂縫，如果產(chǎn)生了變形與裂縫，其程度如何。 關(guān)于物業(yè)的承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)部于1991年7月1日發(fā)布了《房屋承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。在前期物業(yè)管理的場合就是物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位。 物業(yè)承接驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的主要區(qū)別是： 首先二者的性質(zhì)不同。7．與物業(yè)建設(shè)單位一起，同供電公司、自來水公司、煤氣公司等相關(guān)部門協(xié)調(diào)，確定相應(yīng)的管理方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4．此階段根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，進(jìn)行了詳細(xì)物業(yè)管理方案的制訂和實(shí)施進(jìn)度表的確定，包括人