【正文】 和裝修實際結果進行比較驗收，驗收合格簽署書面意見，以便裝修人押金的退還辦理。為防止裝修人或裝修企業(yè)不按要求辦理，管理處當時或事后應監(jiān)督檢查。A、管理處根據(jù)各項法規(guī)和規(guī)定進行裝修申報表的核查，并應該在規(guī)定工作日(一般為3個工作日)內(nèi)予以答復；B、超出管理處操作范圍的，報上級主管部門并應該規(guī)定工作日內(nèi)(一般為3個工作日)予以答復。2．填寫裝修申報表：A、業(yè)主必須在施工開始前3個工作日提出申請 B、管理處應要求和指導裝修人逐項填寫裝修申報表，各項申請要求明確無誤C、涉及專業(yè)部門(如水、電、氣等)、建筑結構、消防等項目，要求寫明地點、位置或改變的程度及尺寸(具體詳見附后的裝修申報表)等詳細數(shù)據(jù)和資料，必要時還應附相關圖紙資料等。(二)流程分述 1．備齊資料：A、資料的準備由裝修人和裝修企業(yè)分別準備和提供。因此，無論是開發(fā)建設單位還是其他業(yè)主的空置房都必須按照業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議全額交納物業(yè)管理費用，物業(yè)管理公司不得減免空置房的物業(yè)管理費用。這種法規(guī)的規(guī)定實際上就給予開發(fā)建設單位具有減免了空置房的物業(yè)管理費用的權利，這實際上是對全體業(yè)主的不公平，至于以開發(fā)建設單位肯定投入相當?shù)馁Y金到物業(yè)管理工作中為理由減免開發(fā)建設單位空置房的物業(yè)管理費用，其實只是一種借口，因為如果開發(fā)建設單位確實投入了資金到物業(yè)管理工作中，完全可以用這部分資金來作開發(fā)建設單位預交的空置房的物業(yè)管理費用進行抵扣，并不需要減免空置房的物業(yè)管理費用。減免物業(yè)管理費用的權利在于全體業(yè)主，以及業(yè)大會、業(yè)主委員會所形成的減免空置房物業(yè)管理費用的決議。由于物業(yè)管理費用的支出是用于維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行、使用、維修和保養(yǎng)，而物業(yè)管理費用的收取是根據(jù)這些物業(yè)管理費用的減少，相對而言就很可能將所減免的物業(yè)管理費用的負擔轉嫁給了哪些已經(jīng)交納了物業(yè)管理費用的其他業(yè)主，或者使他們本應享受的物業(yè)管理費用而不能很好地享受。第四，減免物業(yè)管理費用對未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的。并不意味著可以減少維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行、使用、維修和保養(yǎng)的工作量，電梯、市低壓配電設備、共用照明、水泵、消防設施等共用設備、設施仍然要投入正常運行，仍然需要維修和保養(yǎng)；保安的值勤、巡邏、安全檢查等工作量也不會減少；清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務工作量一樣也不會因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少。而物業(yè)管理費用的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行、使用、維修和保養(yǎng)，如果物業(yè)管理費用缺乏來源或者減少，就不能使區(qū)分所有建筑物共用部分的正常運行、使用、維修和保養(yǎng)得到維持和保證?？罩梅渴侵竻^(qū)分所有建筑物的專有部分未使用而空置的物業(yè)建筑物。慣例的做法是對電梯開始運行的上一層收取費用。一層住戶是否可以免交電梯費？ 通常電梯費用主要是電梯運行費用，也就是電梯使用過程中產(chǎn)生的電費，而電梯運行費用是按照電梯電表計量收費的，反映的是電梯總體的運行費用。另為了維護廣大業(yè)主的利益，封陽臺等會破壞建筑物的外立面，在頂樓安裝太陽能熱水器更可能出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，危害頂樓住戶。這在業(yè)主臨時公約中有明確規(guī)定。收費標準是以蘇州市人民政府辦公室文件：蘇府辦[1999]5號文件的規(guī)定為依據(jù)的。建筑垃圾的搬運及存放環(huán)衛(wèi)部門有明確規(guī)定，由環(huán)衛(wèi)站統(tǒng)一回收處理。如有業(yè)主問起押金及管理費用的收費依據(jù)，其具體金額現(xiàn)在還沒有明確規(guī)定，但是按照蘇州市的物業(yè)行業(yè)操作慣例，該標準還是合理的。規(guī)范接待禮儀，提升服務形象 a、儀表修飾與著裝 b、微笑 c、正確使用手勢語 d、掌握傾聽的技巧 e、學會贊美別人f、學會反話正說六、可能遇到的問題裝修押金物業(yè)公司有沒有權力收?。垦b修押金是向裝修公司和業(yè)主收取的，其目的是對裝修單位的野蠻施工起到一定的限制作用，也是為了維護廣大業(yè)主的利益。 第四，社會角色的非個性決定業(yè)主總是處于至上的位置，理所當然應該得到服務人員的尊重和恭恭敬敬的服務。正確理解“業(yè)主總是對的” 首先，“業(yè)主總是對的”是物業(yè)管理行業(yè)為實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務提出的一個口號，這一口號體現(xiàn)了從業(yè)人員對業(yè)主的一種尊重。其次，業(yè)主是物業(yè)管理服務的對象，是承受服務的主體，是服務工作的重心。為了在辦理入伙時及時向業(yè)主提供便捷服務，由專員將印刷資料、文件成品進行分類裝袋，并安排工程技術人員對施工單位移交的各類鑰匙進行校對，出現(xiàn)質(zhì)量問題及時向發(fā)展商或施工單位反饋，并督促整改、更換。按照發(fā)展商在建筑物業(yè)時設計規(guī)劃好的物業(yè)管理用房，請裝飾、裝修設計人員對辦公場所進行設計規(guī)劃，并組織施工單位進場施工、二次裝修。同時與施工單位在施工現(xiàn)場請教工程技術問題，避免日后管理上走不必要的彎路。（二）與發(fā)展商之間的協(xié)調(diào)、溝通(含施工單位的溝通)。業(yè)主及售房等其他資料由物業(yè)管理人員熟悉。二、入伙前期準備（一）各類資料的熟悉。 入伙是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主／用戶移交戶內(nèi)管理責任的過程，標志著小區(qū)物業(yè)管理建設正式啟動，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主、用戶共同管理和相互監(jiān)督局勢已然形成。入伙是指業(yè)主收到書面入住通知書并辦理完結相應手續(xù)的過程。屬施工單位責任的，如施工單位未能按期到達現(xiàn)場，建設單位應再次通知施工單位；施工單位接到再次通知書后仍然不能按時到達的，建設單位有權自行返修，所發(fā)生的費用由原施工單位承擔。 (3)因建筑材料、構配件和設備質(zhì)量不合格引起的質(zhì)量缺陷，屬于施工單位采購的或經(jīng)其驗收同意的，由施工單位承擔經(jīng)濟責任；屬于建設單位采購的，由建設單位承擔經(jīng)濟責任； (4)因使用單位使用不當造成的質(zhì)量缺陷，由使用單位自行負責； (5)因地震、洪水、臺風等不可抗力造成的質(zhì)量問題，施工單位、設計單位不承擔經(jīng)濟責任。在建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位之間，應根據(jù)造成質(zhì)量問題的不同原因由不同單位分別承擔責任： (1)施工單位未按國家有關規(guī)范、標準和設計要求施工，造成的質(zhì)量缺陷，由施工單位負責返修并承擔經(jīng)濟責任；質(zhì)量缺陷是指工程不符合國家或行業(yè)現(xiàn)行的有關技術標準、設計文件以及合同中對質(zhì)量的要求。但是如果是用戶違反《住宅使用說明書》的提示，使用不當或者擅自改動物業(yè)的結構以及裝修不當，由此而造成的質(zhì)量問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔保修責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按《住宅質(zhì)量保證書》的記載，承擔住宅的保修責任。 根據(jù)本條的規(guī)定，物業(yè)在交付使用后的一定期限內(nèi)發(fā)現(xiàn)有工程質(zhì)量缺陷，建設單位應當依法承擔修復責任。條例要求建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料： (1)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； (2)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料； (3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； (4)物業(yè)管理所必需的其他資料鑒于這些資料對于物業(yè)服務的重要性，同時物業(yè)管理企業(yè)也只是受托保管這些資料，因此物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。接收這些技術資料能夠幫助有關工程維護維修和進行相關服務，為物業(yè)管理的順利開展創(chuàng)造必要的條件。技術資料記載物業(yè)建設過程中發(fā)生的工程項目及其技術信息。再比如反映物業(yè)質(zhì)量的有關文件和證書，如《竣工驗收合格證》等；(3)物業(yè)上發(fā)生的其他法律關系的文件資料。如說明物業(yè)開發(fā)歷史背景的有關資料，如拆遷安置資料等。物業(yè)承接驗收時的文件資料移交物業(yè)涉及的文件資料大體包括物業(yè)的權屬文件和技術資料。各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活?！〔膳仩t、箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。消防設施是否經(jīng)消防部門檢驗合格。地漏、排污管接口、檢查口是否滲漏，管道排水必須流暢。水壓試驗及保溫、防腐措施是否符合要求。衛(wèi)生間、陽臺地面與相鄰堤面的相對標高是否符合設計標準要求，是否可能發(fā)生積水、倒返水和滲漏等等。對于屋面，是否有滲漏，隔熱保溫措施是否到位，出水口、落水管是否安裝牢固等。如果主體結構是磚石結構，是否有足夠的強度和剛度，是否有明顯的裂縫，等等。物業(yè)管理企業(yè)在查驗的時候應當根據(jù)國家標準以及合同規(guī)定的標準進行查驗。 作為承接單位的物業(yè)管理企業(yè)應當會同建設單位對房屋的主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝修、電氣、水、衛(wèi)、消防、供暖、供氣、電梯、附屬工程及其他項目進行質(zhì)量與使用功能的檢驗。工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物保護建筑及某些有特殊設備和使用要求的建筑的承接驗收可參照使用。該標準是針對交房管部門承接的房屋，但是依法代管，依約托管和單位自有房屋的承接，可參照該標準執(zhí)行。這不僅能夠有效的防止將來可能發(fā)生的物業(yè)使用和管理糾紛，而且物業(yè)管理公司可根據(jù)掌握的驗收資料，有針對性地制定預防性的管理措施和維修計劃。 通過承接驗收程序，可以發(fā)現(xiàn)此前沒有發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，及時進行整改?？⒐を炇盏膬?nèi)容和側重點主要針對建筑工程的質(zhì)量問題，需要考察的是建筑工程是否符合國家的各項標準，是否存在危及人身與財產(chǎn)安全的質(zhì)量缺陷，例如工程勘探取樣是否合理、隱蔽工程鋼筋材料是否符合設計標準等。一般情況下，政府行政主管部門并不參與物業(yè)承接驗收。而物業(yè)承接驗收的主體則是物業(yè)管理企業(yè)和此前的物業(yè)實際控制方。 其次二者的參與主體不同?？⒐を炇找坏┩ㄟ^，標志著物業(yè)獲準可以投入使用。我國實行建設工程質(zhì)量監(jiān)督制度，未經(jīng)驗收或驗收不合格的工程不得交付使用?？⒐を炇瞻[蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收和全部工程驗收。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時的查驗義務物業(yè)管理企業(yè)的承接驗收不同于竣工驗收。3．在售樓現(xiàn)場設立了專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房者的咨詢，這種咨詢和宣傳溝通起到了很好的效果，避免了物業(yè)建設單位對物業(yè)管理的亂承諾，也使未來業(yè)主對物業(yè)管理有了信心，增加了購買的欲望。（四）銷售階段的介入在此階段主要介入了以下工作：1．在銷售前，將物業(yè)管理方案整理并全面完成，將許多涉及業(yè)主買房應知的內(nèi)容，以書面文件的形式確定下來。6．對招聘的物業(yè)管理人員進行培訓，并組織編寫各類文件和規(guī)章制度，建立對內(nèi)、外關系的工作程序和工作要求，起草業(yè)主公約、裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理中涉及到的文件資料。建議予以重新施工。3．在綠化帶施工時，首先要考慮澆水管道的鋪設，否則又要返修，造成浪費。（三）建設階段的介入內(nèi)容在建設階段，物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個過程，召集或參與了多次專題討論會，其中一次提出了18項整改意見，這些意見大部分都在建設中被采納，典型的介入內(nèi)容如下：1．對生活垃圾堆放、清運和處理方式提出了具體要求，要求設立足夠的垃圾桶放置位置，要硬底化，同時要方便清洗。3．就物業(yè)管理的條件在規(guī)劃設計時予以落實，不僅明確了辦公用房，還落實了物業(yè)管理人員宿舍、食堂、休息室、倉庫以及清潔車的停放場地等。2．對智能化系統(tǒng)的設計、商業(yè)配套設施的建設、中心會所及休閑區(qū)域的布局、幼兒園的安置、會所功能的設置等提供了主導意見。　　1．考慮到項目較大、分期開發(fā)的情況，建議在方案設計時采用分組團的布局，且各組團相對獨立和封閉。3．提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也是以后項日銷售的亮點4．確定了物業(yè)管理早期介入和前期管理的時間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標和要求。按此思路，第一期的綠化率可以低一些，設備選型可以便宜一些；而第二期、第三期由于消費者為中高收入階層，綠化率要高，設備選型要好。 （一）項目論證階段物業(yè)管理介入的內(nèi)容和效果 在該項目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作并就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運作模式發(fā)表了意見并得到物業(yè)建設單位的采納?！　≡撐飿I(yè)建設單位前期已開發(fā)過多項物業(yè)項目，自己組建了物業(yè)管理企業(yè)，為把這個項目建設好、經(jīng)營好，該物業(yè)建設單位擬聘請有經(jīng)驗的物業(yè)管理企業(yè)擔任項目的物業(yè)管理顧問，幫助解決前期的物業(yè)管理問題。五、 案例分析 該物業(yè)項目位于粵西的一個沿海城市，開發(fā)規(guī)模較大，總建筑面積達40余萬平方米，是當?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO項目，因此倍受當?shù)鼐用窈驼年P注。 5是綠化取水點設計應方便和安全。 3是要關注屋頂花園的基礎處理。1是要重視綠化用地的整理和表土采集。 四、 物業(yè)前期介入中園林綠化工程不可忽視的幾個問題 居住區(qū)園林綠化的水平已經(jīng)成為商品房檔次高低評比的重要標準之一，建設者的高價環(huán)境包裝，使得居住區(qū)的園景綠化水平日新月異。 法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務的質(zhì)量奠定良好的基礎。這樣就會使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動到自覺地考慮物業(yè)管理的前期介入工作。對房地產(chǎn)開發(fā)全過程進行監(jiān)督。政府介入的方式主要在兩個方面：　　(1)制訂有關物業(yè)管理前期介入的一些法律、法規(guī)、制度。在房地產(chǎn)開發(fā)的市場中，物業(yè)管理前期介入對未來業(yè)主是必須的，而在實際操作中，由于開發(fā)商急功近利，或者片面追求利潤，卻不愿意進行物業(yè)管理前期介入(物業(yè)管理前期介入，成本投資增加)。(2)短期介入人員(3～4人)：由公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和技術骨干組成。二、 如何保證前期介入的成功（一）技術力量的保證為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應該選擇并組織好一批人員參與前期介入。提前熟悉所安裝的設備設施,嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作,確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。 物業(yè)管理前期介入一、 介入的內(nèi)容從項目設計開始提前介入,參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計,對物業(yè)實施超前管理,為完善物業(yè)建設提出建設性意見,避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。物業(yè)管理包括基本業(yè)務、專項業(yè)務、特色業(yè)務和經(jīng)營業(yè)務，具體包括房屋建筑的維護、修繕與改造，物業(yè)附屬設備、設施的維護、保養(yǎng)與更新，相關場地的維護與管理，消防設備的維護、保養(yǎng)與更新，治安保衛(wèi)，通過值班、看守、巡邏所進行的防火、防盜、防水以及突發(fā)事件的處理，清掃保潔，庭院綠化，車輛管理等。