【正文】 襖莈莄蒁羆膀芀薀聿莆薈蕿螈腿蒄蕿袁莄蒀薈肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁薅羇肈蕆薄肀芄莃蚃蝿肆艿蚃袂節(jié)薇螞肄肅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀莇蒆螇袂膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螂肁聿蒞螁螁芄芀螁袃肇蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袆膄膂蒈裊襖莈莄蒁羆膀芀薀聿莆薈蕿螈腿蒄蕿袁莄蒀薈肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁薅羇肈蕆薄肀芄莃蚃蝿肆艿蚃袂節(jié)薇螞肄肅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀莇蒆螇袂膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螂肁聿蒞螁螁芄芀螁袃肇蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袆膄膂蒈裊襖莈莄蒁羆膀芀薀聿莆薈蕿螈腿蒄蕿袁莄蒀薈肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁薅羇肈蕆薄肀芄莃蚃蝿肆艿蚃袂節(jié)薇螞肄肅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀莇蒆螇袂膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螂肁聿蒞螁螁芄芀螁袃肇蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袆膄膂蒈裊襖莈莄蒁羆膀芀薀聿莆薈蕿螈腿蒄蕿袁莄蒀薈肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁薅羇肈蕆薄肀芄莃蚃蝿肆艿蚃袂節(jié)薇螞肄肅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀莇蒆螇袂膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螂肁聿蒞螁螁芄芀螁袃肇蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袆膄膂蒈裊襖莈莄蒁羆膀芀薀聿莆薈蕿螈腿蒄蕿袁莄蒀薈肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁薅羇肈蕆薄肀芄莃蚃蝿肆艿蚃袂節(jié)薇螞肄肅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀莇蒆螇袂膀莂螆羅蒞羋螅膇膈蚇螄袇肁薃螃罿芆葿螂肁聿蒞螁螁芄芀螁袃肇蕿袀羆芃蒅衿肈肆莁袈螈芁莇袇羀膄蚆袆肂荿薂袆膄膂蒈裊襖莈莄蒁羆膀芀薀聿莆薈蕿螈腿蒄蕿袁莄蒀薈肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁薅羇肈蕆薄肀芄莃蚃蝿肆艿蚃袂節(jié)薇螞肄肅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀莇蒆 物業(yè)公司管理制度第一章 總則一、目的：為加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，規(guī)范物業(yè)管理程序，確保高效率、高質(zhì)量的完成物業(yè)管理工作，有效提高業(yè)主滿意度，塑造良好的形象，提高企業(yè)知名度。第三節(jié)裝修材料及專業(yè)安裝隊進(jìn)入時應(yīng)檢查相關(guān)手續(xù)，未辦理裝修和安裝手續(xù)的不允許進(jìn)入。勸說院內(nèi)的過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護(hù)好公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。業(yè)主辦理入住、裝修手續(xù)后，負(fù)責(zé)對房屋進(jìn)行交接驗收，對存在的問題及時進(jìn)行整改。對用電設(shè)備要定時或不定時的繼續(xù)巡回檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，填寫好工作日志，并及時向上級詳細(xì)匯報。做到廁所清潔無異味，地面干凈無污跡、積水、紙屑，保證墻面瓷磚光亮，無水印、無污跡； 及時疏通下水道（指堵塞不嚴(yán)重時）； 1 負(fù)責(zé)管理清掃工具、清運(yùn)工具，按時清倒垃圾桶內(nèi)的垃圾； 1 負(fù)責(zé)樓內(nèi)衛(wèi)生，保持室內(nèi)過道樓梯無煙頭、垃圾及雜物，保持干凈； 1 保潔員請假應(yīng)事前向環(huán)境事務(wù)部主管申請，獲準(zhǔn)后才予以離開，否則不潔責(zé)任由其承擔(dān)； 1 注意節(jié)約用水、用電； 十、綠化工崗位職責(zé)熟悉小區(qū)的綠化地面積和布局，充分利用和發(fā)展綠化地面積，合理種植花草樹木的品種和數(shù)量，創(chuàng)造優(yōu)美的植物景觀，發(fā)揮綠化生態(tài)環(huán)境效益。（6）定期對花木進(jìn)行培土、樹干涂白，防風(fēng)害、日灼。二、會計工作崗位職責(zé)第二節(jié) 行政管理一、請、休假制度事假：員工沒有充分的正當(dāng)理由，不能請事假，有特殊原因請假的，必須先提交書面申請；請事假1天由部門主管審批，請事假1天以上由部門/管理中心經(jīng)理批準(zhǔn)；部門領(lǐng)導(dǎo)請假須報總經(jīng)理批準(zhǔn)；病假：員工請病假必須持有由珠海市區(qū)級以上醫(yī)院開具的病假證明單；請病假1天以內(nèi)由部門主管審批，請病假1天以上由部門/管理中心經(jīng)理批準(zhǔn)。有下列行為之一，屬丙類過失：① 連續(xù)曠工3天以上（含3天）或1年內(nèi)累計曠工5天以上的；② 貪污、受賄、盜竊、賭博、營私舞弊，不夠刑事處分的；③ 玩忽職守、違反技術(shù)操作規(guī)程和安全規(guī)程，違章指揮或隱瞞工作過失造成事故或損失的；④ 損壞設(shè)備、工具造成經(jīng)濟(jì)損失的；⑤ 不服從正常工作調(diào)動或公開拒絕執(zhí)行上級命令的；⑥ 服務(wù)態(tài)度差，當(dāng)年累計被客戶有效投訴3次以上或損害客戶利益的；⑦ 公司發(fā)生緊急情況時不參與救護(hù)或逃離現(xiàn)場的；⑧ 參與打架斗毆、尋釁鬧事，造成人員傷亡的；⑨ 其它嚴(yán)重違反公司規(guī)定的。行政部根據(jù)個人資料進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，如個人資料失實(shí)，由此引起的一切后果及責(zé)任一概由當(dāng)事人承擔(dān)，公司保留隨時予以辭退的權(quán)利；行政部組織人員對應(yīng)聘者進(jìn)行德、智、體專業(yè)技能的全面考核，擇優(yōu)錄??；所有聘用人員原則上試用期為2個月，試用期發(fā)所在崗位的試用工資；試用期滿員工應(yīng)填寫試用員工轉(zhuǎn)正審批表，并交一份試用期工作總結(jié)，由行政部安排試用期考核評議，合格者經(jīng)公司總經(jīng)理審批后方可轉(zhuǎn)正，試用期請假的，順延轉(zhuǎn)正時間；公司實(shí)行全員勞動合同管理制度。六、公司工服、工牌管理規(guī)定工服管理規(guī)定① 管理人員工服由公司統(tǒng)一量身訂做，男女冬裝300元/人/套，男女夏裝150元/人/套；公司也將根據(jù)各崗位的需要，安排不同的培訓(xùn)內(nèi)容，幫助員工提高業(yè)務(wù)知識、專業(yè)技能和工作效率。、為加強(qiáng)和完善財務(wù)管理，保證支票和現(xiàn)金的安全，特制定如下領(lǐng)借支票、現(xiàn)金管理制度；領(lǐng)用業(yè)務(wù)備用金或差旅費(fèi)借款的員工，需填寫借款審批單及出差登記表，交財務(wù)經(jīng)理、總經(jīng)理審批后，方可借款。未使用固定資產(chǎn)；（3）固定資產(chǎn)折舊年限、預(yù)計凈殘值、折舊方法： 5% 10年 5%員工保管、使用的固定資產(chǎn)，如傳呼機(jī)、手提電話、手提電腦等，個人損壞、丟失的，根據(jù)其折舊后的固定資產(chǎn)凈值賠償。存貨按實(shí)際成本計價；公司的存貨統(tǒng)一由行政部門負(fù)責(zé)購置，各管理處維修所用物品、材料、工具（按類別分為五類：五金、機(jī)械、工具類；建材類、油漆類、水暖、消防器材類），應(yīng)每月填制公司專制的“材料采購申請單”，交物業(yè)部、財務(wù)部審核，總經(jīng)理審批后，出納方可付款購買。對盤虧的應(yīng)查明原因，分清責(zé)任。但必須按照公司存貨管理規(guī)定按下列程序執(zhí)行；經(jīng)辦人提出申請?zhí)钪啤安牧喜少徤暾垎巍薄芾硖幹魅螌徟湛顔T處核準(zhǔn)領(lǐng)款→收款員驗收、清點(diǎn)后填制“入庫單”→使用人填制“領(lǐng)料單”→月末匯總公司物業(yè)部、行政部、財務(wù)部登記入帳→交總經(jīng)理審批存貨堅持定期盤點(diǎn)制度。 5% 5年 折舊方法機(jī)器設(shè)備 20年d)固定資產(chǎn)購置審批程序使用部門提出申請→本部門領(lǐng)導(dǎo)審批→財務(wù)部領(lǐng)導(dǎo)審核→本公司總經(jīng)理審批→總公司領(lǐng)導(dǎo)審批→行政部會同財務(wù)部購買（財務(wù)部負(fù)責(zé)審核、付款）（見附表三）。固定資產(chǎn)的分類（1）為加強(qiáng)固定資產(chǎn)管理，合理、有效地使用固定資產(chǎn)，保護(hù)公司財產(chǎn)，提高固定資產(chǎn)效能，特制定本制度對丟失支票的員工，未造成損失者，處以100元罰款；對造成損失的，按情節(jié)輕重處以罰款并由其負(fù)責(zé)賠償；（二）對處理完畢或批存的文件材料，由資料管理人集中統(tǒng)一保管；（二）、各部門、各管理處應(yīng)根據(jù)各部門、各管理處的業(yè)務(wù)范圍及當(dāng)年工作任務(wù)、編制平時文件材料歸卷使用的“案卷類目”，“案卷類目”的條款必須簡明確切，并編上條款號；（三）、公文承辦人員應(yīng)及時將辦理完畢或經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)人批存的文件材料，收集齊全，加以整理，遞交本部門、本管理處資料管理人歸卷；（四）、資料管理人應(yīng)及時將已歸卷的文件材料，按照“案卷類目”各款，放入平時保存文件卷夾內(nèi)“對號入座”，并在收發(fā)文登記簿上注明。員工離職時，工牌一律上交公司行政部，若有丟失或損壞的扣人民幣10元/個；④ 未按規(guī)定佩戴工牌上崗的人員，公司將按有關(guān)規(guī)定處理。① 總經(jīng)理辦公會議制度 總經(jīng)理辦公會議根據(jù)公司運(yùn)作需要決定具體召開時間；總經(jīng)理辦公會議由總經(jīng)理主持，總經(jīng)理有事不能參加，可書面委托副總經(jīng)理主持召開；總經(jīng)理辦公會議參加人員一般為副總經(jīng)理及項目經(jīng)理，若因會議需要，可請有關(guān)部門的中層干部參加；總經(jīng)理辦公會的主要任務(wù)是討論、決策公司的重大問題；總經(jīng)理辦公會議由辦公室主任做好記錄，對重大問題的研究討論要形成會議紀(jì)要，以便貫徹實(shí)施。主要依據(jù)應(yīng)聘者是否適合應(yīng)聘崗位職務(wù)的綜合素質(zhì)和培養(yǎng)潛質(zhì)，并以該職位人員應(yīng)具有的實(shí)務(wù)知識和操作技能作為考核準(zhǔn)則；招聘工作由公司行政部負(fù)責(zé)。處罰（1）過失種類：員工過失分甲、乙、丙三類，觸犯其中任何一條都要給予相應(yīng)的處罰；有下列行為者，屬甲類過失：① 上班遲到、早退30分鐘以上的罰款50元；② 非因工作需要，上班時間會客聊天或長時間占用電話的，一次罰款20元、二次罰款50元、三次辭退；③ 拖延執(zhí)行上級命令的，一次罰款200元；④ 不按規(guī)定著裝的，一次罰款50元；⑤ 有其它不道德的行為的，一次罰款200500元。三、行為舉止 為了創(chuàng)造一個文明祥和、秩序井然的工作環(huán)境，樹立世居物業(yè)的良好形象，要求全體員工在管理、服務(wù)過程中，嚴(yán)格按照本章的內(nèi)容去執(zhí)行，以確保公司取得最佳社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。為了適應(yīng)物業(yè)公司經(jīng)營發(fā)展的需要，規(guī)范內(nèi)部財務(wù)行為和必須遵守的原則，根據(jù)《會計法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本制度；（4）清理雜草、雜物，適時剪草，保持草的一定生長高度，草地整潔、美觀。九、保潔員崗位職責(zé) 保潔員根據(jù)服務(wù)中心制定的工作時間進(jìn)行日常保潔工作； 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有公共場所衛(wèi)生的清掃，保持所有公共場所的衛(wèi)生整潔，地面干凈、無塵土、無衛(wèi)生死角； 保持公共場所樓梯扶手、窗臺表面無灰塵，光潔明亮，做到每天擦兩遍，保持環(huán)境美觀； 保持所有公共場所玻璃窗在視線內(nèi)無灰塵、蜘蛛網(wǎng)、印痕，每周擦一遍以上。八、維修部崗位職責(zé)認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，明確供電系統(tǒng)，熟悉設(shè)備性能保證安全用電。主動與業(yè)主進(jìn)行交流和溝通，建立良好的人際關(guān)系。嚴(yán)禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內(nèi)各種公共場所、設(shè)施上散發(fā)和張貼傳單。對外來人員一律進(jìn)行出入登記，來訪的客人得到業(yè)主或公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可進(jìn)入。不定期抽查維修項目的施工質(zhì)量、維修費(fèi)用情況，書面報告公司總經(jīng)理；1完成上級交辦的其它任務(wù)。二、行政主管職責(zé)協(xié)助行政經(jīng)理做好公司人事、總務(wù)工作；妥善保管及按總經(jīng)理指示管理使用公司印章及部門印章；做好對內(nèi)對外的各類介紹、證明公文，參與公司公關(guān)活動；做好員工的招聘、聘用、辭退以及崗位設(shè)置調(diào)整等工作；做好人事檔案、各類合同的裝訂存檔管理工作；做好保密工作；負(fù)責(zé)做好檢查員工的考勤表、各部門的考勤情況及考核工作，并做好人事、工資、勞保、福利、計劃生育員工入職擔(dān)保、勞動合同等辦理的具體事宜；負(fù)責(zé)辦理公司各類執(zhí)照的登記、季審、年審及管理工作；做好公司人員名片、禮品、各類辦公用品表格、信箋印刷及審查工作；做好公司辦公用品、用具的采購及發(fā)放等；做好公司固定資產(chǎn)登記及管理，檢查各部門各管理處公用物品的管理工作；做好報刊、書籍資料的征訂工作；做好安排員工宿舍及宿舍管理工作；做好上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。二、適用范圍：物業(yè)公司第二章 組織架構(gòu)一、 組織架構(gòu)圖總經(jīng)理技術(shù)總工物業(yè)服務(wù)中心 環(huán)境事務(wù)部維修部秩序維護(hù)部客服部二、人員配備要求管理人員：要求大專以上學(xué)歷，至少有一名中級以上職稱的工程師，所有管理人員均應(yīng)持有各類上崗證，持證率達(dá)100%。物業(yè)服務(wù)中心一、服務(wù)中心職能完成上級交辦的其它任務(wù)。業(yè)主進(jìn)入小區(qū)時應(yīng)檢查《業(yè)主卡》，裝修人員進(jìn)入小區(qū)須檢查《臨時出入證》。指揮小區(qū)內(nèi)的車輛順序停放整齊，優(yōu)先保證業(yè)主的車位。負(fù)責(zé)業(yè)主裝修前交底和裝修過程的檢查，以及存在問題的處理。嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，做到“送電時先高壓再氐壓，停電時先低壓再高壓”嚴(yán)禁刀開關(guān)帶負(fù)荷停送電。提高綠化養(yǎng)護(hù)管理的知識技能，熟悉花草樹木品種、名種、特性和栽培管理方法，掌握花木病蟲害的防治方法，正確并熟練使用園林機(jī)具。對遭受自然損害的花木及時進(jìn)行修補(bǔ)、扶持和補(bǔ)苗。會計人員必須按照國家統(tǒng)一的會計制度設(shè)置和使用會計科目；除會計制度允許變動的以外，不得任意增減或者合并科目；敬業(yè)愛崗、具有比較全面的會計知識，掌握物業(yè)管理行業(yè)的有關(guān)知識，熟悉會計法稅法等有關(guān)法律、法規(guī)制度；掌握會計電算化的操作，按照會計核算處理程序流程要求建帳、記帳、算帳、報帳，做到手續(xù)齊全、數(shù)字準(zhǔn)確、帳目清楚；會同有關(guān)部門負(fù)責(zé)編制公司年度財務(wù)預(yù)算，每月必須寫出一份財務(wù)分析報告上報公司總經(jīng)理辦公室，并定期分析其實(shí)際執(zhí)行情況；掌握各類費(fèi)用開支的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格把關(guān)，報銷時認(rèn)真審核發(fā)票的品名、數(shù)量、金額和印章，按審批程序檢查各種票據(jù)報銷手續(xù)是否齊備，發(fā)現(xiàn)問題及時提出，并向領(lǐng)導(dǎo)匯報；建立執(zhí)行財產(chǎn)清查制度，發(fā)現(xiàn)帳簿記錄與實(shí)物、款項不符，應(yīng)按規(guī)定處理，無權(quán)處理的應(yīng)立即向主管、領(lǐng)導(dǎo)匯報，查明原因作出處理；會同有關(guān)部門制定工資管理計劃和工資核算辦法，按月準(zhǔn)時發(fā)放工資；負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)、在建工程的管理與核算辦法，按期提取固定資產(chǎn)的折舊，并與實(shí)物核對；負(fù)責(zé)提取福利費(fèi)及按工資總額提取的各種基金，并督促其使用；及時提供真實(shí)可靠的會計信息，如實(shí)反映財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和財務(wù)收支情況，滿足有關(guān)方面和內(nèi)部管理的需要；1妥善保管會計軟件及密碼，會計資料和其它會計資料，不得偽造、變造會計資料；1財務(wù)工作人員調(diào)動工作或離職，必須與接管人員辦清交接手續(xù)，寫出書面材料；1依法辦事、客觀公正、搞好服務(wù)、保守秘密；1協(xié)調(diào)本部門與其它部門關(guān)系，完成上級交辦的其它工作。一般應(yīng)在病休前將病假單交公司行政部備案（急診除外）；病假證明和手續(xù)不齊備的，按事假處理；如發(fā)現(xiàn)弄虛作假，按曠工處理。員工有上述行為，公司予以處罰并辭退不發(fā)予任何補(bǔ)償金，情節(jié)嚴(yán)重的、觸犯刑律的，由司法機(jī)關(guān)依法懲處。辦理入職手續(xù)后7天內(nèi)公司與員工簽訂勞動合同（以入職時計起）。② 管理人員工服服裝費(fèi)由公司先墊付，員工離職時服裝費(fèi)按服務(wù)時間計個人應(yīng)付部分，標(biāo)準(zhǔn)如下：滿試用期未滿一年的按服裝費(fèi)的50%扣留個人應(yīng)出部分；未滿試用期的按100%扣留；培訓(xùn)應(yīng)遵守以下規(guī)定：員工因工作需要可參加各類培訓(xùn)班和專業(yè)進(jìn)修，參加培訓(xùn)或進(jìn)修的內(nèi)容，原則上要與本人從事的專業(yè)相關(guān)，以業(yè)余時間為主，不能影