【正文】 式： 每平方米建筑成本 30% X= ————— ——————— 20% 25 年 12 月 /年 3000 元（估算） 30% X= ———————————— 20%= 元 /月 25 年 12 月 /年 （三）綠化費(fèi)用： 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 按每平方米每年管養(yǎng)費(fèi) 10 元計(jì)算，含人工費(fèi)。 129295 M2 = 元 /月 （五）公共秩序維護(hù)費(fèi) ： 器材裝備費(fèi)： 200 元 /月 對(duì)講機(jī)（三年折舊） 800 元 /臺(tái) 6 臺(tái)247。 12 個(gè)月 =745元 /月 總計(jì)： 2188 元 /月247。 12 月 =33 元 /月 拖布、抹布、笤帚、手套、鐵锨 20 元 /人月 6 人 =120 元 /月 垃圾袋 個(gè) 2 次 /日 30 天 30 個(gè)門 =630 元 /月 清潔劑（玻璃水、不銹鋼光亮劑、洗衣粉等） 150 元 /月 消殺劑（ 5 月 — 10 月）： 300 元 /半年247。 遙控船比賽 在一些節(jié)日，由業(yè)主自己制作小船燈，投放到水體，營(yíng)造節(jié) 日氣氛 垂釣比賽 （四）針對(duì)中老年的一些健身活動(dòng) （五）針對(duì)年輕人的籃球、羽毛球活動(dòng) 第十二章 便民服務(wù)措施 在小區(qū)門口公告欄處公示各種指南、公共設(shè)施位置、公交線路圖、本市地圖等服務(wù)性強(qiáng)的信息。 (2)利用廣播形式宣傳、引導(dǎo)和穩(wěn)定人們的情緒，做到循序地按疏散計(jì)劃撤出被困人員，防止人群擁擠造成踏、壓傷亡事故。應(yīng)關(guān)緊閥門斷絕氣源，并應(yīng)立即打開門窗排除可燃?xì)怏w。 廚房油鍋起火 油鍋起火時(shí)不要慌，將鍋蓋蓋上即可滅火。 雷暴天氣暫避場(chǎng)所的選擇 發(fā)生雷暴時(shí)，除非不得已，不可走出大門或留在戶外。 （ 8） 獨(dú)立的避雷針及其接地裝置不得設(shè)在行人經(jīng)常通過或堆放易燃物的地方。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 （ 2） 當(dāng)防雷裝置各部分導(dǎo)體出現(xiàn)因腐蝕或其他原因引起的折斷、銹蝕達(dá) 30％以上時(shí)，必須進(jìn)行更換。 （ 3）對(duì)現(xiàn)場(chǎng)上重要部位及現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)出口，應(yīng)當(dāng)設(shè)崗看守或者設(shè)置屏障遮擋。 （二） 人員死亡事故的處理 人員死亡事故的處理 主要責(zé)任部門： 秩序維護(hù)部 落實(shí)負(fù)責(zé)人： 秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng) （平日工作時(shí)間） 秩序維護(hù) 班長(zhǎng) （夜間及節(jié)假日等非辦公時(shí)間） 現(xiàn)場(chǎng)保護(hù) 現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)是案件或事故發(fā)生后， 及時(shí) 采取警戒封鎖等措施，使犯罪現(xiàn)場(chǎng)或事故現(xiàn)場(chǎng)保持發(fā)現(xiàn)時(shí)的原始狀態(tài)。維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序， 切勿造成慌亂。如泄露不多，應(yīng)馬上用手拍門通知該單元業(yè)戶檢查關(guān)閉氣閥。 秩序維護(hù)員應(yīng)注意提示業(yè)戶時(shí)刻注意用氣、用火安全，發(fā)現(xiàn)燃?xì)獍l(fā)生泄露，應(yīng)及時(shí)關(guān) 閉燃?xì)忾y門。 ` 為保證檔案的安全和完善，檔案室應(yīng)隨時(shí)保持干燥、通風(fēng)、清潔，并加裝安防設(shè)施。 （ 6） 建立完善的檔案管理制度 （包括物業(yè)竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備管理擋案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺(tái)帳報(bào)表、圖冊(cè)健全，保存完好 （ 7） 設(shè)置“服務(wù)中心”，公示服務(wù)聯(lián)系電話， 24 小時(shí)有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率 100% （ 8） 提供有償特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （ 9） 采取入戶走訪、業(yè)主座談會(huì)、電話溝通、問卷調(diào)查等形式開展回訪工作，回訪率 85%以上，每年進(jìn)行一次抽樣測(cè)評(píng)，滿意率達(dá)到 85%，并對(duì)薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn) （ 10） 建立健全財(cái)務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情 況 （ 11） 建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺(tái)帳，帳目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用公用部位設(shè)施設(shè)備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況 （ 12）召集首次業(yè)主會(huì)會(huì)議，協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)并配合其工作 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 第八章 檔案資料的建立與管理 （一）資料的收集 我們將通過三個(gè)途徑進(jìn)行收集；一是在物業(yè)接管移交時(shí)，盡可能的與原設(shè)計(jì)單位、施工單位聯(lián)系，力爭(zhēng)全面、準(zhǔn)確地收集到工程建設(shè)及工程技術(shù)等原始資料；二是在業(yè)主入住階段，對(duì)業(yè)主的基本情況進(jìn)行登記造冊(cè)收集；三是在日常管理中建立社區(qū)維修檔案、設(shè)備運(yùn)行檔案、業(yè)主投訴回訪記錄等以及其它相關(guān)資料， 并將檔案的收集形成制度。急修報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，回訪率 90%以上 （ 4） 水、電、電梯、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行人員技能熟練，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范 （ 5） 道路、停車場(chǎng)平整通暢，交通標(biāo)志齊全規(guī)范 （ 6） 樓道燈、景觀燈等公共照明設(shè)備完好率 98%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)。從而使每 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在這個(gè)溫暖大家庭的幸福。 公共秩序維護(hù)與管理 公共秩序維護(hù)采用先進(jìn)的智能系統(tǒng)和人力維護(hù)相結(jié)合的方法。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放，一律實(shí)行袋裝，統(tǒng)一放置到指定地點(diǎn)；加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn) 行噪聲隔離，最大限度降低對(duì)周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。 對(duì)保安員、清潔工、服務(wù)員等進(jìn)行培訓(xùn)。 擬訂水系養(yǎng)管方案。 ◆無事生非，挑起事端或動(dòng)手打人的 (造成傷害自行承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用 )。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 ◆偷竊的。 ◆在物業(yè)公司內(nèi)私自派發(fā)各類文字或印刷品的。 ◆曠工一天的。 ◆工作散漫或粗心大意的。 （ 2）獎(jiǎng)勵(lì)方式 獎(jiǎng)勵(lì)方式為：下發(fā)《獎(jiǎng)勵(lì)通知書》、通報(bào)表揚(yáng)、升職、授予榮譽(yù)稱號(hào)、頒發(fā)獎(jiǎng)狀和獎(jiǎng)金等。 （ 7）維修工： 40 歲以下，限男性，有相關(guān)專業(yè)資格證，高中以上文化， 3 年以上實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。做到能者上、平者讓、庸者下，從而把培養(yǎng)、提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等工作有機(jī)的結(jié)合在一起，成為一種人才培養(yǎng)的良性循環(huán)。每個(gè)員工的個(gè)人權(quán)利需要得到尊重并應(yīng)始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 (1)、機(jī)構(gòu)設(shè)置 我公司擬成立“新湖 綠化水系 項(xiàng)目客服 秩序維護(hù)人員 網(wǎng)絡(luò) 中心 管理員 信息 中心 業(yè)主 保潔人員 維修人員 開發(fā)商 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 綠色環(huán)保服務(wù)。項(xiàng)目經(jīng)理是最高負(fù)責(zé)人，網(wǎng)絡(luò)中心可直接進(jìn)行指揮調(diào)度。 同時(shí)我公司還將采用現(xiàn)代化的管理手段，派駐一流的員工隊(duì)伍，以創(chuàng)新的服務(wù)意識(shí)，誠(chéng)心、貼心地為“新湖 突出了人與自然和諧相處的居住特點(diǎn)，集多種優(yōu)勢(shì)于一體，融合了各種高品質(zhì)元素，尤其在為提升城市品位和優(yōu)化人居環(huán)境方面起到表率和領(lǐng)軍作用。消防設(shè)施設(shè)備：水泵共四臺(tái)，二備二用 。其中一期別墅 ：分別為庭院式建筑面積 ，聯(lián)排式建筑面積 ，合計(jì)戶數(shù)為 107戶?？傉嫉孛娣e ，總規(guī)劃建筑面積 165533平方米，項(xiàng)目?jī)?nèi)含別墅和高層公寓兩種住宅類型，共分兩期開發(fā)，一期預(yù)計(jì) 2021年竣工，總體預(yù)計(jì) 2021年底竣工。高層二次供水設(shè)施設(shè)備：水泵共兩臺(tái)，一備一用 臺(tái)。 樓盤 秉承鑄就城市經(jīng)典的理念，融合地中海別墅風(fēng)格建筑，以舒適宜人的視角，詮釋了名門世家的居住夢(mèng)想。以保證質(zhì)量管理體系持續(xù)有效地運(yùn)行并滿足全體業(yè)主要求的高檔物業(yè)服務(wù)。 (二 )、暢通的網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng) 管理工作要細(xì)化、量化，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，我公司運(yùn)用信息化網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，在項(xiàng)目上建立一個(gè)暢通的內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)中心來調(diào)控整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行。充分利用好紅外線報(bào)警系統(tǒng)，中央閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。物業(yè)管理服務(wù)也將用現(xiàn)代化的管理服務(wù)觀念、管理服務(wù)機(jī)構(gòu)、管理服務(wù)手段，通過高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最佳 的管理效果。 （圖三） (3)、激勵(lì)機(jī)制 激勵(lì)是服務(wù)中心內(nèi)部對(duì)員工管理的主要方式。在用人提拔上不任人唯親，而是不拘一格選拔那些有真才實(shí)學(xué)的人才。 （ 5）保安員：男性，年齡 20～ 28 周歲，身高 ，初中以上文化程度，身體健康，物業(yè)管理保安工作經(jīng)驗(yàn)及退伍軍人優(yōu)先； （ 6）清潔工： 45 周歲以下，初中以上文化程度，身體健康，有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。 ◆為公司取得重大社會(huì)榮譽(yù)者。 ◆占用本物業(yè)電話作私人用途的。 ◆值班時(shí)打瞌睡的。 ◆未經(jīng)許可，將物業(yè)公司的物品移送別處的。 ◆工作時(shí)間飲用酒類或服用麻醉藥物的。 ◆因?yàn)^職給物業(yè)公司帶來重大損失的。 垃圾處理的方案。 對(duì)銷售部的裝修、布置及周邊環(huán)境提供顧問建議。 環(huán)境衛(wèi)生管理。 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理 共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。 交通與車輛停放秩序的管理 對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、電動(dòng)車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊秩序?qū)嵤┕芾?，確保交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。真正從業(yè)主的日常生活 細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。 （二）分項(xiàng)管理目標(biāo) 房屋及配套設(shè)施完好率 : 98% 房屋零修、急修及時(shí)率 : 98% 維修工程質(zhì)量合格率 : 100% 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 環(huán)境衛(wèi)生保潔率 : 98% 業(yè)主滿意率 : 95% (三 )總體管理標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)容 管理標(biāo)準(zhǔn) 設(shè) 施 設(shè) 備 維 修 養(yǎng) 護(hù) （ 1） 維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場(chǎng)所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好 （ 2） 共用設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，維護(hù)良好，有設(shè)備臺(tái)帳、運(yùn)行記錄、檢查記錄、維修記 錄、保養(yǎng)記錄；對(duì)設(shè)備故障及重大或突發(fā)事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄 （ 3） 實(shí)行 24 小時(shí)報(bào)修值班制度。無枯死植株，無明顯禿裸 （ 5） 根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好 （ 6） 適時(shí)組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害，病蟲害無明顯跡 象 （ 7） 園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無損 （ 8） 綠化地設(shè)有提示人們愛護(hù)綠化的宣傳牌 綜 合 服 務(wù) 管 理 （ 1） 建立物業(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理體系，制定完善的物業(yè)管理方案并組織實(shí)施 （ 2） 按規(guī)范簽定物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) （ 3） 服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù) （ 4） 管理人員 80%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工 100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗 （ 5） 廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)對(duì)業(yè)主資料、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常辦公等進(jìn)行管理。 檔案管理員應(yīng)編制統(tǒng)一的檔案分類說明書及檔案總目錄，并按內(nèi)容、部門、年度、保存期限及保密程序的分類順序進(jìn)行組卷、 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 逐一編號(hào)，登記造冊(cè)、編制目錄、分柜保存。 （六）檔案資料的分類管理 工程技術(shù)資料 （ 1）項(xiàng)目規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文 （ 2）建筑許可證、投資許可證、開工許可證 （ 3）拆遷安置資料 （ 4）紅線圖、竣工總平面圖 （ 5）地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工報(bào) 告、圖紙會(huì)審報(bào)告 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 （ 6）工程合同、工程預(yù)決算 （ 7）工程設(shè)計(jì)變更通知 （ 8）竣工圖：?jiǎn)误w建筑、結(jié)構(gòu)及隱蔽工程竣工圖，消防、燃?xì)獾裙こ碳暗叵鹿芫W(wǎng)竣工圖 （ 9） 房屋、消防、燃?xì)饪⒐を?yàn)收證明書 （ 10） 主要材料質(zhì)量保證書，新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書，水、電、消防等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書及設(shè)備技術(shù)資料 （ 11）