【正文】 能形成強(qiáng)大的合力，如項(xiàng)目前期作業(yè)可以分為：土地征用及拆遷、報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作，應(yīng)對該階段的工作合理排序，保證該階段目標(biāo)的完成。通過流程優(yōu)化重組，結(jié)束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產(chǎn)開發(fā)流程的運(yùn)轉(zhuǎn)效率。上述間接費(fèi)用核算方法的弊端為：一是各開發(fā)項(xiàng)目本身產(chǎn)生的間接費(fèi)用不平均，其核算出的成本不合理、不真實(shí)；二是間接費(fèi)用反映到項(xiàng)目產(chǎn)品成本上后，無8 法準(zhǔn)確追溯回來，也無法找出間接費(fèi)用實(shí)際的發(fā)生動(dòng)因，從而無法有效地對間接費(fèi)用進(jìn)行控制。強(qiáng)調(diào)費(fèi)用支出的合理有效性，而不論其與產(chǎn)出是否直接相關(guān)，就一個(gè)制造中心而言，所有的費(fèi)用支出只要是合 理有效的，都是對最終產(chǎn)品有益的支出，就應(yīng)計(jì)入產(chǎn)品成本。因此，在與施工單位簽訂承包合同時(shí)，應(yīng)聘實(shí)際工作中，在保證品質(zhì)的前提下改進(jìn)和優(yōu)化設(shè)計(jì)，進(jìn)請 有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對承包商的制約條款要達(dá)到無所不包的地步，對可能發(fā)生的情況都要有提前的預(yù)計(jì)，以防止施工單位在工程實(shí)施過程中尋找各種理由進(jìn)行索賠。在一個(gè)大背景沒有太大變動(dòng)的成熟的房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)的市場定位是相對穩(wěn)定的，因此對于項(xiàng)目目標(biāo)成本管理尤為重要。其表達(dá)式為：價(jià)值＝功能／成本。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在 20%左右。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室， 自行車棚等室外工程。 4 前期工程費(fèi) . 前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘察費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。他在已取得土地使用權(quán)的地塊上經(jīng)營，使這塊土地產(chǎn)出房產(chǎn)而增值，從而獲得可觀的利潤。經(jīng)濟(jì)效益是衡量一個(gè)企業(yè)競爭力重要標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)也毫不例外。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金投入大、建設(shè)周期長、專業(yè)性強(qiáng)、受政策及市場不穩(wěn)定因素影響大，所以該行業(yè)也是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。s real estate enterprise heavy business, the phenomenon of light management is very serious, in a relatively low level of management, and its itself of capital operation status and big not match, the real estate industry is an important part of the national economy, on the one hand, it is the national economic development level, which on the other hand, due to its very foundation, and the position of the industry and the characteristics. Therefore, the development of the real estate enterprises and necessary for economic growth play a huge role in promoting. In addition, the real estate development enterprise because money into big, construction cycle is long, professional and strong, policy and market by unstable factors, so the industry is also a high risk of the industry. So how in a continuously standard and increasing petition in the realization of the project development the biggest economic benefits, it must to the project39。與近期出臺(tái)“國五條”的房貸政策一起分析，可以合理的推斷出房地產(chǎn)價(jià)格一路走高的趨勢可能性是比較低的。 房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成 . 土地費(fèi)用 . 土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對較大。在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例很小，一般不會(huì)超過 2%。 ． 目標(biāo)成本管理 . 通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的前期預(yù)算和工程建設(shè)全過程控制，即前期設(shè)計(jì)、前期開發(fā)成本、施工成本、融資費(fèi)用、稅務(wù)策劃等實(shí)行全面目標(biāo)成本管理，是目前宏觀調(diào)控形勢下房地產(chǎn)得以可持續(xù)發(fā)展的不二法則。通過功能細(xì)化，把多余的功能去掉，對造價(jià)高的功能實(shí)施重點(diǎn)控制，從而最終降低工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目最佳經(jīng)濟(jì)效益。從工程施工準(zhǔn)備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項(xiàng)目的每一階段，如在工程準(zhǔn)備階段與總承包單位制定最佳的施工方案，合理安排施工 順序，按照設(shè)計(jì)要求和施工規(guī)范施工，充分利用現(xiàn)有的資源，確保工程質(zhì)量，減少施工成本支出，減少工程返工費(fèi)。如果工程 進(jìn)度要求緊，也要做到同步進(jìn)行，工程若有7 增減應(yīng)及時(shí)審價(jià)，以避免無法核實(shí)的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭議。目前，作業(yè)成本法已在西方國家得以廣泛認(rèn)可與實(shí)施。 流程再造。具體來講，對各作業(yè)進(jìn)行作業(yè)動(dòng)因分析、資源動(dòng)因分析和作業(yè)間的綜合分析。首先是目標(biāo)成本。第四是費(fèi)用預(yù)算。房地產(chǎn)行業(yè)表面的繁榮掩蓋了其內(nèi)部管理水平，行業(yè)內(nèi)流傳著一種“重關(guān)系、重經(jīng)營、輕管理”的思想。 缺乏全面系統(tǒng)的成本控制體系 . 大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理只是一個(gè)純粹的成本核算系統(tǒng)，只能對事后成果進(jìn)行分析上報(bào)，這樣看似是對成本進(jìn)行了控制，但是很多時(shí)候，項(xiàng)目在前期決策過 程當(dāng)中就已經(jīng)存在問題了，在施工和銷售過程中這些問題不斷地暴露出來，成本管理并沒有起到應(yīng)有的控制作用。 建立成本控制的獎(jiǎng)懲機(jī)制 . 對那些節(jié)約成本并保質(zhì)保量完成指標(biāo)的部門和個(gè)人實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)，在項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模等前提條件不改變的情況下，以項(xiàng)目成 本節(jié)約額的絕對值為基數(shù)，設(shè)定不同的獎(jiǎng)勵(lì)基準(zhǔn)比例值，采取多種形式將個(gè)人收益與成本完成情況掛鉤。成本控制人員要注意每次付款的時(shí)間（占工程進(jìn)度的百分比）和金額（占工程總額的百分比），征詢相關(guān)工程部門的意見后，再進(jìn)行下一步資金計(jì)劃安排并報(bào)主管審批，從而較好地執(zhí)行合同。 設(shè)計(jì)階段的成本控制策略 . 設(shè)計(jì)階段可鎖定 90%以上的可控成本，所以說項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制開發(fā)成本最直接、最重要的環(huán)節(jié)。只有在科學(xué)的統(tǒng)籌管理下，企業(yè)全員共同努力，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，打造自己的企業(yè)文化，才能增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力， 在復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和激烈的競爭中立于不敗之地。 不管是接待還是購置設(shè)備等，報(bào)銷票據(jù)都必須具有稅務(wù)監(jiān)制章的合法發(fā)票，必須具備發(fā)票的名稱、填制發(fā)票的日期、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容、數(shù)量、單價(jià)和金額，必須蓋有填制單位的公章（或?qū)Ｓ谜拢?，大小寫必須相符? 1財(cái)會(huì)人員必須嚴(yán)格執(zhí)法，自覺執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律，做好財(cái)務(wù)核算，做到賬物相符，帳帳相符。因此本校對所有收費(fèi)行為采取如下措施： ⒈對違反上級有關(guān)收費(fèi)方面的文件精神，玩忽職守、疏于管理，造成違紀(jì)收費(fèi)的責(zé)任人，以及隱瞞實(shí)情不上報(bào)的學(xué)校責(zé)任人，應(yīng)由教育行政部門按照有關(guān)規(guī)定通報(bào)批評或行政處分； ⒉對違反規(guī)定，造成重大違紀(jì)收費(fèi)事件，情節(jié)特別嚴(yán)重的要依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任人的法律責(zé)任。因此，學(xué)校堅(jiān)持加強(qiáng)對財(cái)務(wù)人員進(jìn)行思想和法制教育，經(jīng)常組織財(cái)務(wù)管理人員參加各級培訓(xùn)學(xué)習(xí)，增強(qiáng)法 制觀念，使財(cái)務(wù)人員遵守財(cái)務(wù)制度，履行職責(zé)，接受監(jiān)督，嚴(yán)于律己，防患于未然。屬于控購審批的物品須事先辦理報(bào)批手續(xù)。 認(rèn)真使用省財(cái)政統(tǒng)一監(jiān)制的事業(yè)性收費(fèi)的專用票據(jù)。 學(xué)校的收據(jù)和發(fā)票，是會(huì)計(jì)核算的原始憑證和法定依據(jù)，學(xué)生票據(jù)和事業(yè)性發(fā)票均由出納購買，用完要及時(shí)上繳財(cái)政。 每學(xué)期，財(cái)會(huì)人員應(yīng)及時(shí)向校長報(bào)告各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的收入情況，并配合校長做好預(yù)算內(nèi)、外支出計(jì)劃，做到統(tǒng)收統(tǒng)支，?？顚Ｓ谩?yīng)將設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量現(xiàn)行分解到各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程，通過層層分解，實(shí)現(xiàn)對投資限額的控制和管理。通過市場行為來選擇在市場上有一定份額的開發(fā)項(xiàng)目；其次是選擇定價(jià)目標(biāo)。設(shè)計(jì)監(jiān)理的實(shí)行可以減少設(shè)計(jì)的缺陷，減少因設(shè)計(jì)而可能造成的 成本浪費(fèi)，達(dá)到成本控制的目的。要從領(lǐng)導(dǎo)層和管理層加強(qiáng)成本控制的意識，從內(nèi)心把成本控制重視起來，實(shí)施成本控制的企業(yè)文化的同時(shí)，對企業(yè)員工進(jìn)行成本控制的相關(guān)培訓(xùn)。 不注重合同管理 . 合同形式方面存在缺陷 . 一份無效的合同形式有可能導(dǎo)致整個(gè)合同無效，例如在合同條款中，經(jīng)常會(huì)有規(guī)定“本合同自雙方簽字蓋章之日生效”，但我們往往會(huì)發(fā)現(xiàn)簽好的合同文本中只有雙方的簽字蓋章，并沒有標(biāo)明蓋章時(shí)間，這就意味著合同簽訂的日期不明確，如果在以后的合作中出現(xiàn)糾紛，由于合同生效時(shí)間不明確，必然會(huì)影響糾紛的順利解決。 消除差異 . 消除差異是指組織群眾挖掘潛力 , 提出降低成本費(fèi)用的新措施或修訂成本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的建議。其次是計(jì)劃指標(biāo)。作 業(yè)動(dòng)因分析與資源動(dòng)因分析僅是針