羅蘭貝格-東莞房地產(chǎn)戰(zhàn)略審計(jì)(存儲版)
【正文】 其它 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房 住宅 來自 中國最大的資料庫下載 11 東莞市商品住宅銷售收入和銷售面積增長迅速 資料 來 源： 東莞市建委，中國人民銀行， 羅蘭 ?貝格 分析 東莞市商品住宅銷售收入 [億元 ] 東莞市商品住宅銷售面積 [萬平方米 ] 1997 1998 1999 2000 +% . 1997 1998 1999 2000 2020E 2020E +% . 2020E 2020E 12 32%21%14%8%8%17% 商品房開發(fā)建筑面積總額按鎮(zhèn)區(qū)分 [1998 2000年 ] 描述 城區(qū) 常平 樟木頭 篁村 東城 其它 ? 商品房開發(fā)集中于東城、篁村、城區(qū)、常平和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū) ? 1998年至 2000年底，商品房實(shí)際投入資金 23億元 ? 共推出樓盤 231個(gè)，建筑面積 ? 樟木頭、常平、附城、塘夏、黃江等鎮(zhèn)區(qū)集中了90%的港資房地產(chǎn)開發(fā)商 ? 新開發(fā)的商品房樓盤集中在東城區(qū)和篁村，開發(fā)類型以多層和小高層為主，樓盤質(zhì)數(shù)較高，開發(fā)理念在東莞市屬于中上水平 1998年至 2000年，商品房開發(fā)集中在東城、篁村、城區(qū)、常平和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū) 13 29%19%8%7%5%4%4%24%在未來五年內(nèi)，多層和小高層仍是商品房開發(fā)市場的主流，新開發(fā)的多層和小高層主要集中在東城區(qū)、篁村區(qū)和城區(qū) 多層和小高層 別墅 高層 1998 2000 2020E 12% 84% 6% 8% 91% 1% 東城 篁村 城區(qū) 塘夏 其它 1998年以后新開發(fā)的多層和小高層地域分布 虎門 商品房立項(xiàng)開發(fā)類型比例 [按開發(fā)建筑面積 ] 樟木頭 常平 來自 中國最大的資料庫下載 14 預(yù)計(jì)到 2020年 , 每平方價(jià)格在 2500元以上的中高檔商品房將占據(jù)市場 86%的份額 描述 ? 東莞市商品房開發(fā)檔次逐步提高 ? 東莞市政府對城市進(jìn)行總體規(guī)劃，改善居住環(huán)境，提升房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量 ? 由于政府嚴(yán)格控制土地批租 ,土地價(jià)格上升較快 ? 居民住宅消費(fèi)觀念由商品住宅理念的接受者轉(zhuǎn)為理念的領(lǐng)導(dǎo)者 ,需求品位提高 ? 金融機(jī)構(gòu)對住房消費(fèi)支持不斷增強(qiáng)、按揭條件放寬，刺激住房消費(fèi)需求市場的增長 ? 東莞市新的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進(jìn)入 2500以上的中高檔房地產(chǎn)市場的競爭 , 如 :新世紀(jì)豪園 , 新石竹 , 雍華庭 ,七寶一居等 13% 50% 20% 10% 2000 別墅 3500元以上 * 25003500元 * 2500元以下 * 總額 8% 60% 26% 6% 2020E * 除別墅外 商品住宅銷售總面積 [萬平方米 ] +% . 15 東莞房地產(chǎn)市場競爭格局可以從內(nèi)部競爭狀況等五個(gè)方面分析 消費(fèi)者 潛在的進(jìn)入者 房地產(chǎn)開發(fā) 專業(yè)服務(wù)提供者 替代品 ? 政策壁壘強(qiáng) – 較強(qiáng)的地方保護(hù)主義，早期外來的房地產(chǎn)開發(fā)商和民營企業(yè)必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司，合作開發(fā)房地產(chǎn) ? 經(jīng)濟(jì)壁壘弱 –房地產(chǎn)開發(fā)商尚未形成房地產(chǎn)開發(fā)的絕對成本 優(yōu)勢和先進(jìn)的商品房差異化概念 ? 大多數(shù)消費(fèi)者消費(fèi)觀念尚處于商品住宅理念的接受者 ? 主力消費(fèi)群不明顯 ? 商品住宅 50%為本地消費(fèi)者， 30%為港澳臺消費(fèi)者 , 20%為省內(nèi)和外地消費(fèi)者 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛聘請專業(yè)的房地產(chǎn)策劃和廣告公司，提高商品房開發(fā)和營銷質(zhì)量 ? 聘請物業(yè)顧問公司，提高商品后續(xù)服務(wù)質(zhì)量 ? 商品房替代品幾乎不存在，安居房只占 1%的市場份額 內(nèi)部競爭狀況 ? 城區(qū)、常平和樟木頭集中了 70%的房地產(chǎn)開發(fā) ? 市場集中度高，市場領(lǐng)先者較為明顯，如：中信、光大等 ? 內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)比例逐年提高，由 1998年的 45%上升為 2000年的 67% 16 消費(fèi)者購買商品房考慮的因素 價(jià)格 房型 地理位置和交通 開發(fā)商品牌 建筑物質(zhì)量 建筑物外觀 環(huán)境 配套設(shè)施 保安和物業(yè)服務(wù) 重要性 考慮因素 1 2 3 4 5 本地消費(fèi)者 外地消費(fèi)者 描述 ? 50%為本地消費(fèi)者， 30%為港澳臺消費(fèi)者， 20%為省內(nèi)和外地消費(fèi)者；常平、樟木頭地區(qū)港澳臺消費(fèi)者占 90% ? 東莞本地消費(fèi)者在選購商品房時(shí)首先考慮環(huán)境和保安服務(wù)，其次是戶型，顯示了本地居民對自身安全和周邊環(huán)境 (包括教育 )較高的要求 ? 對于東莞本地人，自用房的建筑面積在 100130平方米的中大戶型較受歡迎；購買 80100平方米的小戶型，用于投資和出租的較多 ? 外地消費(fèi)者在考慮購買商品房時(shí)，優(yōu)先考慮價(jià)格，其次是房型、交通的便利和物業(yè)管理，同時(shí)較重視開發(fā)商的品牌 ? 港澳臺和外國消費(fèi)者把環(huán)境、地理位置、配套設(shè)施、保安和物業(yè)服務(wù)列在考慮購買商品房的首要因素，價(jià)格敏感性不高 ? 越來越多的消費(fèi)者更加關(guān)注環(huán)境和配套設(shè)施 港澳臺和外國消費(fèi)者 不同消費(fèi)群在購買商品房時(shí)考慮因素的優(yōu)先順序不同 來自 中國最大的資料庫下載 17 由于開發(fā)商市場定位不準(zhǔn)確，未能充分滿足消費(fèi)者的需求，造成東莞市商品住宅的空置面積較大，并逐年上升 東莞市商品住宅空置面積 [萬平方米 ] 描述 ? 商品住宅空置面積大， 2000年底達(dá)到 米 ? 商品住宅空置率高。 2000年，新推出商品房建筑面積為 178萬平方米，但平均銷售率只有 %，新增空置商品住宅面積 73萬平方米 ? 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，存在盲目批地、批項(xiàng)目和對商品房預(yù)售款監(jiān)控不嚴(yán)的現(xiàn)象，出現(xiàn)了太平廣場花園、灣景臺、崇商花園、世外桃源等“爛尾樓盤”，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ? 大量空置樓盤造成了建設(shè)資金沉淀，部分銀行貸款不能及時(shí)收回 1998 1999 2000 +% . 18 由于政府今后對土地批租的嚴(yán)格控制，短期內(nèi)商品住宅開發(fā)的增長
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