【正文】 1 . 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 羅蘭貝格 東莞房地產(chǎn)戰(zhàn)略審計(jì) 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 2 “九五”期間，中國(guó) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)速度明顯高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 [萬(wàn)億元 ] 1996 1997 1998 1999 2000 2001E +%. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 [萬(wàn)億元 ] 1996 1997 1998 1999 2000 2001E +%. 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 3 其中，住宅開(kāi)發(fā)投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主要因素 住宅開(kāi)發(fā)投資 [萬(wàn)億元 ] 1996 1997 1998 1999 2000 2001E +% . 住宅開(kāi)發(fā)投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重 1996 1997 1998 1999 2000 2001E 53% 53% 59% 64% 68% 73% +% . 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 4 住宅開(kāi)發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，但增長(zhǎng)最為迅速的則在西部和內(nèi)陸地區(qū) 2000年住宅開(kāi)發(fā)投資額按地區(qū)分 [萬(wàn)億元 ] 住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率按地區(qū)分 [1999 – 2000年 ] 17%12%9%8%8%6%5%4%31%廣東 上海 北京 江蘇 浙江 遼寧 山東 福建 其它 26%50%57%59%59%71%211%全國(guó)平均遼寧內(nèi)蒙古貴州云南河南新疆 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 5 隨著外部環(huán)境和國(guó)家政策的導(dǎo)向，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)?；蛯?zhuān)業(yè)化發(fā)展 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 的發(fā)展趨勢(shì) 將逐漸形成專(zhuān)業(yè)化、占有較大市場(chǎng)份額的區(qū)域性壟斷房地產(chǎn)企業(yè) 加入ＷＴＯ后，新材料、新技術(shù)將紛紛涌入，進(jìn)一步提高住宅建設(shè)預(yù)制化、產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程 廣泛的合作將成為 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，尤其是房地產(chǎn)與資本 市場(chǎng)的合作將更 加緊密 房地產(chǎn)企業(yè)將 出現(xiàn)兩極分化 — 規(guī)模 化和小而精 ；房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)配套的相 關(guān)服務(wù)更為專(zhuān)業(yè)化 消費(fèi)者的需求品位 越來(lái)越高，要求 定制化服務(wù) 國(guó)家將逐漸改變對(duì) 房地產(chǎn)業(yè)的管理模式，在體制上推動(dòng)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組 6 作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放和房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的省份，廣東省房地產(chǎn)投資表現(xiàn)出比全國(guó)平均更快的增長(zhǎng)速度 廣東省房地產(chǎn)投資總額 [億元 ] +% . 1997 1998 1999 2000 510 594 676 831 55% 62% 66% 69% 住宅 全國(guó)和廣東省房地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)年均增長(zhǎng)率比較 [1997 2000年 ] 廣東省 全國(guó) 廣東省 全國(guó) 房地產(chǎn)投資 住宅開(kāi)發(fā)投資 % % % % 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 7 東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可以分為三個(gè)特點(diǎn)鮮明的階段，投資者逐漸以外資投資者為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢(xún)?nèi)資投資者為主 八十年代中期 – 1992年 1992年 – 1998年 1998年以后 ? 市政府和企業(yè)單位直接投資 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共 9家 ? 香港投資者為主的外資投資者 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共 52家 ? 以?xún)?nèi)資投資者為主，特別是民營(yíng)企業(yè)投資迅速增加 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共 134家 (包括房地產(chǎn)項(xiàng)目公司 ) 投資主體 ? 安居、多層住宅為主 ? 建成步步高、創(chuàng)新新村等七個(gè)住宅區(qū) ? 集中于莞城 ? 別墅、多層住宅為主 ? 建成新世界花園、東湖花園、紫荊花園、中信東泰等多個(gè)高品質(zhì)住宅區(qū) ? 集中于城區(qū)、常平、樟木頭、風(fēng)崗、塘夏等地 ? 多層、小高層為主 ? 建成 AB華庭等一批高品質(zhì)的樓盤(pán) ? 集中于東城、篁村、城區(qū)等 開(kāi)發(fā)類(lèi)型和區(qū)域 ? 政府公務(wù)員和企業(yè)職工 ? 外商購(gòu)房者占 70%，并以香港市民為主，集中于樟木頭、常平和塘夏 ? 本地消費(fèi)者占 25% ? 外地消費(fèi)者占 5% ? 本地消費(fèi)者占 50% ? 外商占 30% ? 外地消費(fèi)者占 20% 消費(fèi)者特征 ? 總投資小于 1億元 ? 估計(jì)總投資 50億元，外資占 63% ? 投資 23億元，內(nèi)資占 59% 投資規(guī)模 8 東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò) 1992年、 1993年的起步， 1994年的低落， 1997和 1998年的回升，目前正處于上升期 東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 ? 商品房開(kāi)發(fā)投資主要集中在東城、篁村、城區(qū)、常平 和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū) ? 較強(qiáng)的地方保護(hù)主義，早期外來(lái)的和民營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn) 市場(chǎng)規(guī)模 細(xì)分市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)格局 消費(fèi)群體 ? 東莞市社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年增長(zhǎng)率為 %，住宅是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的主要因素 ? 商品住宅銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售面積 增長(zhǎng)迅速 ? 市場(chǎng)集中度相對(duì)較高 政策導(dǎo)向 ? 多層和小高層開(kāi)發(fā)比例逐年上升 ? 東莞市政府將投資 200億元建設(shè)新區(qū)，系統(tǒng)規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂(lè)休閑區(qū) ? 單位價(jià)格 2500元至 3500元的中檔商品房競(jìng)爭(zhēng)激烈， 3500元以上的高檔商品房所占份額逐年上升 ? 不同消費(fèi)群在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)考慮因素的優(yōu)先順序不同 ? 政府嚴(yán)格土地審批和新項(xiàng)目立項(xiàng) ? 政府加強(qiáng)商品房預(yù)售管理 1 3 2 4 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 9 東莞市的固定資產(chǎn)投資平均每年以 %的速度增長(zhǎng)；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資落后于固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度 1996 1997 1998 1999 2000 +% . 資料 來(lái) 源： 東莞統(tǒng)計(jì)年鑒， 羅蘭 ?貝格 分析 東莞市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 [億元 ] 東莞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 [億元 ] 1996 1997 1998 1999 2000 +% . 10 住宅開(kāi)發(fā)投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的主要因素 東莞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 [億元 ] 東莞市住宅開(kāi)發(fā)投資額 [億元 ] +% . 1997 1998 1999 2000 4% 73% 77% 71% 75% 15% 16% 16% 10% 11% 8% 3% 1% 12% 5% 3% 1997 1998 1999 2000 +% .