【正文】 450 毫米，年均蒸發(fā)量 1144 毫米，降水多集中分布于 79 月間。 合理性 本項(xiàng)目對該地塊的開發(fā)利用合理，項(xiàng)目選址符合 ***市城市土地利用總體規(guī)劃及城市發(fā)展規(guī)劃，符合國家相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)。 第六章 環(huán)境分析 一、 污染物分析 該項(xiàng)目為新建住宅小區(qū)，所產(chǎn)生的污染物主要為生活垃圾和生活污水。 二、環(huán)境影響及措施 垃圾數(shù)量預(yù)測 根據(jù)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的時間情況以及發(fā)展態(tài)勢，預(yù)測生活垃圾量為 *天。 第七章 經(jīng)濟(jì)分析 一、投資估算 投資估算編制依據(jù) （ 1）根據(jù)各專業(yè)提供的建筑安裝工程量和設(shè)備清單； （ 2）《山西省建筑工程概算定額》晉建標(biāo)字（ 2020） 86 號； （ 3）其他費(fèi)用依據(jù)《山西省建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》（ 2002）； （ 4）業(yè)主提供的有關(guān)資料； （ 5）編制單位掌握的資料。 （ 7）人防工程易地建設(shè)費(fèi)是指在修建民用建筑時，同時修建戰(zhàn)時可用于防空的 地下室，但因地質(zhì)、地形、結(jié)構(gòu)、規(guī)模和施工等原因不適宜修建防空地下室的，經(jīng)當(dāng)?shù)厝朔乐鞴懿块T批準(zhǔn)可不建設(shè)防空地下 室，或者防空地下室竣工后，因施工質(zhì)量不合格，經(jīng)過人防主管部門驗(yàn)收并經(jīng)過補(bǔ)修或返工仍不合格的，由建設(shè)單位向所在地人防主管部門繳納異地建設(shè)費(fèi)。 自有資金的籌措為 萬元，占總資金比例為 %。 其它 從第二年開始，房屋開始出售，獲得收入，產(chǎn)生利潤。 評價按保守估計：第二年出售的住宅面積占到完工面積的 55%，第三出售全部所余住宅。 （ 2）本項(xiàng)目不形成固定資產(chǎn)折舊和無形及遞延資產(chǎn)，故不做折舊與攤銷估算。盈余公積金按稅后利潤的 10%計取，公益金和任意盈余公積金分別按稅后利潤的 5%計取。從資產(chǎn)負(fù)債表可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率從第 2 年起小于 60%。建立以經(jīng)濟(jì)適用住房，一方面政府在計劃、規(guī)劃、拆遷、稅費(fèi)、信貸等方面給予政策性扶持，通過清理不合理收費(fèi)，理順經(jīng)濟(jì)適用住房價格構(gòu)成，控制住房價格，使經(jīng)濟(jì)適用住房的價格基本能適應(yīng)廣大中低收入家庭的住房需求。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房可以解 決城市中那些無法以市場價格購買住房的中低收入者的住房問題，并進(jìn)而促進(jìn)社會公平，增加社會福利。 （ 2）從和諧社會角度看 實(shí)現(xiàn)社會和諧、建設(shè)和諧社會，始終是人類孜孜以求的理想。此住房制度尤其是經(jīng)濟(jì)適用房的提出，是作為對占絕大多數(shù)的廣大中低收者的一種政策優(yōu)惠，加之救濟(jì)性質(zhì)的廉租房政策，此不失為通過“扶持弱勢群體”政策謀求政治的穩(wěn)定和社會和諧的一個良策。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)提高了中低收入階層的住房質(zhì)量，使其享受社會發(fā)展的福祉，使其享 受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，提現(xiàn)了社會 公平性。各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到了國家及地方要求標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)有力地促進(jìn) ***市社會主義和諧社會的建設(shè)。 （ 5）從社會公平角度看 解決中低收入家庭的住房問題是體現(xiàn)社會公平的一個重要方面。 住房是人類最基本的生存條件之一。每個人都應(yīng)擁有一塊屬于自己的、安身立命的土地，為了居住，他只需支付材料費(fèi)、人工費(fèi)和必要的稅費(fèi)。 經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展有效地解決了城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問題，平抑過高的商品房價格，適應(yīng)了停止住房實(shí)物分配后個人購房的需求，對拉動經(jīng)濟(jì)增長起到了重要的作用。 改革開放來，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，城鎮(zhèn)居民的收入水平有了很大的提高，但由于工資制度改革相對滯后，商品房價格上升較快等原因，導(dǎo)致居民的收入與住房 價格比例不盡合理，特別是在大中城市尤為明顯。貸款償還期為 年（包括建設(shè)期一年）。依據(jù)項(xiàng)目工資福利費(fèi)的 125%計取。 成本費(fèi)用估算說明： （ 1）開發(fā)成本為每年所出售房屋的總造價成本。 年收入和營業(yè)稅金及附加估算 售房收入 項(xiàng)目開發(fā)組織與銀行達(dá)成相關(guān) 協(xié)議，以便于個人購房者使用住房公積金購買住宅。見下表 75。含建設(shè)期利息是 萬元，總投資 萬元。 （ 5）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)指指在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行新建、改建、擴(kuò)建（包括翻修后超過原面積 30%的建設(shè)項(xiàng)目）各類工程項(xiàng)目的單位和個人，均需繳納的用于完善該項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用。 （ 3）將裝修土頭垃圾裝袋后堆放在垃圾桶旁。 其它垃圾：指可回收物和有害垃圾之外的垃圾，如灰土、磚瓦和陶器等。 本項(xiàng)目地塊上附著少數(shù)建筑物，共涉及到搬遷 12 戶 475 平方米，按每平方米 元進(jìn)行補(bǔ)償，共支付拆遷安置費(fèi)用 萬元。該地塊現(xiàn)利用率極低，其上附著少數(shù)建筑物，其余多為荒地被垃圾覆蓋。構(gòu)造簡單。境內(nèi)地下礦藏還有鐵、銅、鋁、鋅、磷以及石灰石、云母、石墨、大理石、花崗石等。 （ 3）選用節(jié)水型，質(zhì)量可靠的衛(wèi)生潔具。 安裝工程設(shè)計節(jié)能措施 （ 1）給排水部分：給水管暗管采用 PP— R 管，地溝內(nèi)及立管采用熱鍍鋅鋼管，排水明管采用 UPVC 管，暗管采用離心式鑄鐵排水管。 （ 5）對講系統(tǒng)：各住宅單元均設(shè)有對講系統(tǒng)，通過總線連接至本樓對講主機(jī)。 設(shè)計依據(jù) (1)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》 GB50019— 2020 (2)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ16— 87(2001 版 ) (3)《山西省民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 DB304— 216— 1999 (4) 建設(shè) 單位設(shè)計要求 采暖設(shè)計 (1)本工程采暖熱源由換熱站提供。 (2)室外排水系統(tǒng) 生活污水經(jīng)室外化糞池處理進(jìn)入城市下水管網(wǎng)。結(jié)構(gòu)形式如下： （ 1）住宅結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；主體混凝土強(qiáng)度等級均采用 C30。小區(qū)沿貫通小區(qū)內(nèi)部的主干道形成中心綠化景觀帶，極大的豐富了小區(qū)的空間關(guān)系。設(shè)置地漏以沖洗地面。 ②大臥室設(shè)置在南向，小臥室設(shè)置在北側(cè)，并通過走廊與客廳、餐廳、衛(wèi)生間相聯(lián)系，通風(fēng)采光良好。 ⑤臥室的布置，做到“動靜分區(qū)”，使臥室具有較強(qiáng)的私密性。 ⑤衛(wèi)生間門隱藏于進(jìn)門處，改善了客廳的景觀效果。廚廁設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化，集中管井，力求達(dá)到居住性、舒適性和安全性的要求。 （ 3）規(guī)劃設(shè)計中注重提高生活質(zhì)量，處理好建筑及綠化、道路硬化的關(guān)系，合理組織室外步行和活動場地，進(jìn)一步提高室外公共設(shè)施水平。 本項(xiàng)目開發(fā)企業(yè) ***公司的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售，其資質(zhì)為貳級。 2020 年 3 月， ***市個人住房公積金歸集余額達(dá)到 億元，覆蓋率達(dá) 70%以上，個人住房公積金放貸率降到了 %。高檔次樓盤售價在每平方米 3000 元以上；中檔樓盤銷售價格在每平方 米 2500－ 2900 元左右；低檔樓盤銷售價格在每平方米 1300－ 2400 左右。 ○ 1 高檔次樓盤：地理位置、周邊環(huán)境良好，樓層較高 (9— 26 層不等 )，建筑材料質(zhì)量好，房間戶型多樣，結(jié)構(gòu)合理，物業(yè)配套設(shè)施齊全，均配有車庫、車位，樓間距大，采光良好，綠化覆蓋率高。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為%。 目前山西房地產(chǎn)開發(fā)投資處于快速發(fā)展階段，但商品房的開發(fā)和市場供給的結(jié)構(gòu)性失衡問題突出，主要表現(xiàn)在：一是非住宅商品房開發(fā)較快。 2020 年山西省經(jīng)濟(jì)適用房施工面積 萬平方米，同比增長 %，新開工面積 185 萬平方米，同比增長 %，竣工面積 萬平方米，同比增長 %。分地區(qū)看，所有 70 個大中城市新建商品住房銷售價格同比均上漲，漲幅較高的主要城市包括：北海 %、深圳 %、南京 %、北京 10%和石家莊 %等。中低收入家庭在社會上占據(jù)了絕大多數(shù)，其購房需求群體較大，顯示出較大的群體作用，對住房需求影響明顯，在一定程度上使住房市場產(chǎn)品在數(shù)量上向中低端產(chǎn)品靠近，對于普通居民住宅的需求加大。因此未來 15 年，受第二次和第三次“嬰兒潮”的影響，住房需求將維持旺盛。城市化給城市帶來了大量的外來人口，該部分人口大部分為民工。 同時， ***市政府將從信貸、土地供應(yīng)、閑置土地處置等多方面入手，保證中低價位、中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。 ***市地方政策 “十五”期間， ***市出臺了一系列房地產(chǎn)法規(guī)及部門規(guī)章，有《 ***市住房分配貨幣化實(shí)施辦法》、《 ***市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置暫行辦法》、《 ***市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》、《 ***市直管公房平房出售辦法》、《 ***市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理試行辦法》、《 ***市住宅共用部位、共用設(shè)備項(xiàng)維修資金管理辦法》等。 該《意見》明確提出，各地要根據(jù)總量與項(xiàng)目相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對交通等設(shè)施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實(shí)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例要求。 (二 )進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。 1998 年，建設(shè)部《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的若干意見》指出 :發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的目的是為了建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制和我國國情的住房供應(yīng)體系，加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，不斷地滿足中低收入家庭日益增長的住房需求。其經(jīng)濟(jì)性指其價格相對于完全意義上的商品房價格，能適應(yīng)中低收入家庭（主要是工薪階層）的經(jīng)濟(jì)承受能力。在我國經(jīng)濟(jì)改革初期，中央就針對城鎮(zhèn)居民住房難問題提出了允許居民自建住房及有關(guān)商品化改革設(shè)想。 限價 房在建設(shè)時享受的優(yōu)惠主要有：（ 1）用于建 限價商品房 的土地，實(shí)行 政府行政劃撥，免交土地出讓金；（ 2）建造 限價商品房 的行政事業(yè)性收費(fèi)減半征收。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 概況 本項(xiàng)目總投資 3600 萬元；其中建設(shè)投資 （ ） 萬元，沒有 流動資金。 目 錄 第一章 申報單位及項(xiàng)目概況 1 一、申報單位概況 1 申報項(xiàng)目 1 申報單位 1 公司簡介 1 二、項(xiàng)目概況 1 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 1 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及目標(biāo) 1 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3 三、研究結(jié)論 5 第二章 政策及市場分析 5 一、經(jīng)濟(jì)適用房政策 5 概述 5 宏觀政策 6 ***市地方政策 10 二、需求分析 12 三、市場現(xiàn)狀 14 房價 14 住房市場分析 15 ***市住房公積金使用情況 19 三、開發(fā)企業(yè)分析 20 第三章 建筑設(shè)計方案 21 一、建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 21 二、規(guī)劃設(shè)計方案 21 三、建筑方案 22 建筑單體設(shè)計 22 輔助工程 25 四、結(jié)構(gòu)方案 26 設(shè)計條件 26 結(jié)構(gòu)選型 26 五、配套設(shè)施 27 給排水方案 27 暖通專業(yè) 28 電氣專業(yè) 28 六、節(jié)能節(jié)水措施 29 節(jié)能措施 29 節(jié)水措施 30 第四章 項(xiàng)目選址及土地利用 31 一、 項(xiàng)目選址 31 項(xiàng)目位置 31 項(xiàng)目周邊環(huán)境 31 項(xiàng)目地質(zhì)條件 31 二、用地方案 32 土地權(quán)屬及占地面積 32 土地現(xiàn)狀及相關(guān)規(guī)劃 32 第五章 征地拆遷 33 一、總述 33 二、原則 33 評估原則 33 征地拆遷原則 34 三、補(bǔ)償 34 四、影響分析 34 第六章 環(huán)境分析 35 一、污染物分析 35 生活垃圾類別 35 生活污水 35 二、環(huán)境影響及措施 35 垃圾數(shù)量預(yù)測 35 垃圾處理 36 影響分析 36 第七章 經(jīng)濟(jì)分析 37 一、投資估算 37 投資估算編制依據(jù) 37 建設(shè)投資估算 37 投資估算表 38 二、融資方案 42 概述 42 融資方案 43 三、財務(wù)評價 43 評價依據(jù) 43 評價范圍及評價方法 44 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 44 年收入和營業(yè)稅金及附加估算 44 成本費(fèi)用估算 45 財務(wù)評價指標(biāo) 46 第八章 社會影響評價 48 一、適應(yīng)性 48 二、社會影響 49 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的宏觀影響 49 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)對 ***市的影響 52 第九章 結(jié)論 53 附表 附 圖 第一章 申報單位及項(xiàng)目概況 一、申報單位概況 申報項(xiàng)目 水岸嘉苑苑限價商品 房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 申報單位 申報單位： *陜西海濤房地產(chǎn)有限 公司 公司類型：有限責(zé)任公司 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā) 、物業(yè)管理 公司簡介 陜西海濤房地產(chǎn)有限公司，成立 20