【正文】 身則是城市綜合體的主要功能，操縱著大部分資金流和物流方向，決定著綜合體的地位和功能。 地下5層、地上54層綜合體的大量機(jī)電設(shè)施和智能化設(shè)備需要采取分類管理措施，對(duì)于中央空調(diào)等建議與廠家中間監(jiān)控連接，及早預(yù)警發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和維護(hù)。,做好設(shè)備檔案移交和設(shè)備檢查工作。深圳京基100綜合體的超高層寫字樓與購(gòu)物中心綜合體寫字樓出租管理需要充分考慮行業(yè)特征,4A級(jí)別寫字樓物業(yè),如果以金融保險(xiǎn)為主,金融類服務(wù)公司可以放在較高樓層,保險(xiǎn)類公司盡量安排在較低樓層,原則是訪客最多的租賃單位放在較低樓層。沈陽(yáng)皇朝萬(wàn)鑫國(guó)際大廈坐落于沈陽(yáng)最繁華的青年大街黃金地段上，A、B、C三座超高層塔樓呈“品”字形排列，底部以裙樓共享大廳連接，設(shè)有五星級(jí)酒店、5A級(jí)寫字樓和高級(jí)公寓等，A座主要為豪華五星級(jí)酒店和部分寫字樓，頂尖高度為219米，B座主要為公寓，精裝修，高度為152米。300米高度電梯分區(qū)方案酒店式公寓服務(wù)可以參考五星酒店物業(yè)管理服務(wù),酒店式服務(wù)引進(jìn)公寓中，,便于管理,建立有效的管理秩序。法國(guó)巴黎中心區(qū)——列?阿萊地區(qū)(Les Halles)在保持了歷史傳統(tǒng)的同時(shí)，利用地下空間的開(kāi)發(fā)，成功擴(kuò)大了中心區(qū)的容量，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代化改造。九、大型城市綜合體的應(yīng)急管理和突發(fā)事件管理以深圳華潤(rùn)中心為例作為大型都市商業(yè)綜合體，在安全管理上的復(fù)雜性，決定了華潤(rùn)中心突發(fā)事件管理的復(fù)雜性，總結(jié)歷年的管理經(jīng)驗(yàn)，較易發(fā)生的突發(fā)事件類型有：消防安全事件公共安全事件治安事件自然災(zāi)害事件施工作業(yè)傷害事件華潤(rùn)萬(wàn)象城的人員管理：車流量：7000 車位：2500人流量巨大,中心集中性高流動(dòng)性高密度性對(duì)象復(fù)雜性————————————————————————————————商業(yè)管理的特點(diǎn)：租戶眾多：商業(yè)店鋪300多個(gè)，辦公租戶近100 個(gè)功能各異：商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)變更頻繁：進(jìn)場(chǎng)裝修、撤場(chǎng)施工戶外廣告多：廣告更換頻率高，高處施工多倉(cāng)庫(kù)緊湊：貨物進(jìn)出量大，倉(cāng)庫(kù)緊湊，擺放消防責(zé)任重：消防重點(diǎn)租戶多其他：時(shí)間不間斷：24小時(shí)，365天車流量巨大：日均流量達(dá)4600輛，年均車流量150萬(wàn)次出入口眾多：多達(dá)幾十個(gè)管理標(biāo)準(zhǔn)高：商業(yè)中心，服務(wù)要求高————————————————————————————————華潤(rùn)中心制定了應(yīng)急工作原則，為應(yīng)急工作提供了核心思想：以人為本，減少危害統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理?xiàng)l塊結(jié)合，屬地為主科學(xué)調(diào)控，依法規(guī)范快速反應(yīng)，協(xié)同應(yīng)對(duì)預(yù)防為主，平戰(zhàn)結(jié)合深圳華潤(rùn)中心制定了以提供服務(wù)為基礎(chǔ)核心，嚴(yán)格落實(shí)四步管控措施的突發(fā)事件管理原則：源頭預(yù)防過(guò)程監(jiān)控結(jié)果檢查問(wèn)題跟進(jìn)突發(fā)事件管理流線圖應(yīng)急值守制度：生命線突發(fā)事件處理：流程線應(yīng)急管理體系：預(yù)防線————————————————————————————————————有應(yīng)急預(yù)案后還要組織相關(guān)演練，在緊急事件發(fā)生時(shí)候能夠有序處理。大型停車場(chǎng)的地下2層以及更深層需要在設(shè)計(jì)中考慮自然通風(fēng)，例如，下沉廣場(chǎng)通達(dá)到1以及2層，3層需要考慮通風(fēng)井，否則因?yàn)閺?qiáng)制通風(fēng)需要會(huì)增加較多運(yùn)營(yíng)成本。中國(guó)青年報(bào)記者 王 晨攝超高層的監(jiān)控系統(tǒng)需要考慮監(jiān)控內(nèi)部的同時(shí),還要能夠監(jiān)控外立面,消防系統(tǒng)要能夠?qū)ν鈮ζ鸹鹩袦缁鸫胧?月3日零時(shí)13分左右，也就是農(nóng)歷兔年剛到來(lái)十多分鐘，位于沈陽(yáng)市和平區(qū)青年大街390號(hào)的這家五星級(jí)酒店，因燃放煙花爆竹引燃樓外墻表面裝飾材料發(fā)生火災(zāi)，過(guò)火面積約1萬(wàn)平方米。寫字樓的出租管理是整個(gè)物業(yè)管理的重點(diǎn),要根據(jù)物業(yè)的檔次和定位,選擇最適合的租戶群體,以高檔5A寫字樓為例,100米以上需要以大企業(yè)總部作為主要租賃對(duì)象,一般整個(gè)樓層租賃。五星酒店要求中央空調(diào)和電梯設(shè)備完好率較高,因此,必須有專業(yè)空調(diào)和電梯維修工程師駐扎現(xiàn)場(chǎng),對(duì)設(shè)備即將到期檢修,提前做好預(yù)案,保證設(shè)備的較高完好率,此外,對(duì)設(shè)備的使用壽命需要在交接中明確,正確按照中央空調(diào)的規(guī)程操作,合理使用,避免出現(xiàn)犧牲設(shè)備壽命,造成較大損失。 購(gòu)物中心：約57,000m2一般在商圈內(nèi),占地面積較少的綜合體以購(gòu)物中心為主，例如，深圳萬(wàn)象城綜合體就是以購(gòu)物中心和商業(yè)街區(qū)為主，寫字樓為輔助。購(gòu)物中心是城市綜合體最重要的部分，其技術(shù)系統(tǒng)和服務(wù)功能也是綜合體各個(gè)部分中最為復(fù)雜的。玻璃均應(yīng)為夾膠、鋼化等安全玻璃。容易燃燒的材料和電焊作業(yè)區(qū)必須分隔3米以上。 出圖周期應(yīng)嚴(yán)格遵守我方規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行設(shè)計(jì)。做好品牌裝修方案、形象、圖紙的審核指導(dǎo)工作。五、裝修材料使用標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)企業(yè)VI的要求以及商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位、業(yè)態(tài)形式、商品賣區(qū)特點(diǎn)等制定“二次裝修”的色彩使用標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。商場(chǎng)的“二次裝修”同時(shí)有許多品牌柜組進(jìn)行施工和安裝，所以保持和維護(hù)良好的秩序、保證施工安全、財(cái)產(chǎn)和人生安全十分重要，因此各品牌柜組必須按照商場(chǎng)的“二次裝修”施工管理要求組織施工?！岸窝b修”施工過(guò)程中各品牌商家的裝修要按要求規(guī)范施工，把安全放在首位，嚴(yán)格執(zhí)行消防、用電、安全制度按操作流程規(guī)范施工。所以商場(chǎng)的“二次裝修”一要符合商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位要求，二要符合商場(chǎng)的企業(yè)文化要求，三要符合商場(chǎng)的整體形象要求，四要充分展示品牌形象和商品形象?！耙淮窝b修”是指為其經(jīng)營(yíng)的各種業(yè)態(tài)提供基本的物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)條件、硬件環(huán)境。5)成品保護(hù)。6)智能化設(shè)施的可靠性、適用性與經(jīng)濟(jì)性。5)空調(diào)外掛機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集。，前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對(duì)戶型設(shè)計(jì)的意見(jiàn)、裝修中的常見(jiàn)改動(dòng)等情況反饋給開(kāi)發(fā)商，以便開(kāi)發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設(shè)計(jì)方案。根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的工作重點(diǎn)的不同，物業(yè)管理公司將委派相對(duì)應(yīng)的人員參與前期物業(yè)管理服務(wù)工作，充分發(fā)揮開(kāi)發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢(shì)與恒久的品質(zhì)。——環(huán)境衛(wèi)生管理(含消殺、綠化和團(tuán)膳)。一、綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)由于城市綜合體通常是收益性物業(yè)，因此，城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)并不僅僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”，而且更重要的任務(wù)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)中長(zhǎng)期凈收益最大化，并保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿?。這也進(jìn)一步造成海量的城市綜合體庫(kù)存難以被市場(chǎng)消化。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬(wàn)平方米，總投資額為25億元，開(kāi)發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall，但是實(shí)際上建成后卻遭遇了人事動(dòng)蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問(wèn)題，甚至由于經(jīng)營(yíng)情況一直不甚理想，華南Mall的開(kāi)發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團(tuán)。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達(dá)到2757萬(wàn)平方米，而昆明、西安、沈陽(yáng)、合肥、重慶幾個(gè)中西部重點(diǎn)城市，增量均在1500萬(wàn)平方米以上。值得注意的是，正是由于城市綜合體會(huì)帶來(lái)很多附加值，政府甚至?xí)龀鲆徊糠肿尷?shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資71804億元，%，其中，%，%，%，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速明顯高于全國(guó)平均水平。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi)，滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)精神生活的需要。城市綜合體遍地開(kāi)花據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍，也就是說(shuō)，可見(jiàn)的一段時(shí)期，各個(gè)城市的綜合體規(guī)模，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。如根據(jù)平面設(shè)計(jì)與剖面設(shè)計(jì)的思路，合理設(shè)計(jì)好商業(yè)布局，以商業(yè)綜合體建筑中心位置為圓心，由中間向四面八方展開(kāi)輻射，通過(guò)對(duì)空間的合理運(yùn)用，擺脫形式制約，改造不合理結(jié)構(gòu)，減少走動(dòng)距離，得到更好地購(gòu)物消費(fèi)體驗(yàn)。現(xiàn)階段，人們更加注重的是環(huán)境空間，在景觀設(shè)計(jì)中，不但要有人文景觀，還要借自然景觀提升建筑的美感，比如加入人工雕塑、裝飾物的時(shí)候，也可以通過(guò)各種不同的花卉、綠植、小型樹(shù)木等，有效地營(yíng)造綠色健康商業(yè)環(huán)境，保證人與自然的和諧。城市功能區(qū)較廣泛，一般人流量決定了功能性，選擇地塊，需要考慮到人流的問(wèn)題，從另一個(gè)角度來(lái)看，城市商業(yè)綜合體選址到人口密集的區(qū)域最為理想。展廊型剖面設(shè)計(jì)在當(dāng)前的商業(yè)形態(tài)中采用的較多，運(yùn)用貫通庭院及步行廊道做好空間分割，保證了空間組織嚴(yán)謹(jǐn)、實(shí)用效果，兩邊商業(yè)空間形成挑廊，這樣，就形成了以通道為主線的結(jié)構(gòu)形成，商業(yè)兩側(cè)則成為展廊形式，更加方便顧客選擇性消費(fèi)。線性平面設(shè)計(jì)內(nèi)部道路保證在10～13m的寬度，次要道路要保證3～5m的寬度。主要取決于對(duì)空間的把握，充分認(rèn)識(shí)到空間的重要性，人們進(jìn)入到綜合體內(nèi)部后，如何實(shí)現(xiàn)方便需求是關(guān)鍵，注重建筑的功能性，做好空間布局設(shè)計(jì)，在建筑空間設(shè)計(jì)中，平面設(shè)計(jì)形式是最為有效的，通過(guò)平臺(tái)設(shè)計(jì)能夠更好地讓人們方便走動(dòng)，如果設(shè)計(jì)不科學(xué)，則會(huì)影響到人們的消費(fèi)欲望建立，環(huán)形設(shè)計(jì)方法、線性設(shè)計(jì)方法和輻射形設(shè)計(jì)方法是3種最為主要的平面設(shè)計(jì)思路。3現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑內(nèi)部設(shè)計(jì)思路現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)，最為主要的是保證活動(dòng)的空間，在人們消費(fèi)的同時(shí)，能夠有足夠的空間自由活動(dòng)，對(duì)于建筑的空間感體驗(yàn)，則要從空間設(shè)計(jì)上滿足，設(shè)計(jì)時(shí)，要嚴(yán)格秉持實(shí)用、合理、科學(xué)的原則，構(gòu)建足夠的容納空間，使建筑內(nèi)部的空間分割更加符合比例，保證功能性的同時(shí)，體現(xiàn)建筑的美觀實(shí)用。建筑設(shè)計(jì)必須要保證功能性，商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)最主要的就是功能性特點(diǎn)，商業(yè)綜合體面對(duì)的人群主要是居住在城市內(nèi)部的居民，考慮到居民的生活工作需求，設(shè)計(jì)出能夠?yàn)槿藗兲峁┍憷麠l件的公共活動(dòng)空間，設(shè)計(jì)時(shí)要考慮車流量、人流量和物流量三方面，合理安排各方面的關(guān)系，只有這樣，才能更好地發(fā)揮出綜合體的功能。關(guān)鍵詞：建筑設(shè)計(jì)；城市；商業(yè)綜合體；策略探析社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提升了綜合國(guó)力，使人們的生活水平也變得越來(lái)越好，人們對(duì)衣食住行有了更高追求，在大消費(fèi)背景下，不斷帶動(dòng)商業(yè)繁榮，城市商業(yè)綜合體也相應(yīng)發(fā)展起來(lái)。在滿足規(guī)劃的條件后，可以自主封閉形成商業(yè)用房，也可以作為敞開(kāi)式的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。又如“北京東方新天地”、“北京凱德mall”、“上海梅隆鎮(zhèn)”、“上海金鷹”、“南京德基廣場(chǎng)”等，是較為偏中高檔的商業(yè)綜合體，以PEACEB BLRD、La Chapelle、SCOFIELD、PORTS等次于國(guó)際頂尖但卻深受白領(lǐng)親睞的品牌居多，其建筑質(zhì)地優(yōu)良、裝修華美。各類業(yè)態(tài)的消費(fèi)之中，餐飲處處火爆，早、中、晚三餐時(shí)段，門庭爆滿，食香彌漫，杯光箸影，候客不斷，成為商業(yè)綜合體最為亮麗的風(fēng)景線。為助推導(dǎo)引客流作跨層運(yùn)動(dòng)，需要配臵垂直觀光電梯和電動(dòng)扶梯。城市商業(yè)綜合體的這種建筑取向，不僅大大節(jié)省了土地資源，而且同時(shí)大大提升了底層商鋪的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。主要原因受氣候條件所致，北京冬天寒冷，室內(nèi)必須供暖。除此而外，“北京東方新天地”與8幢寫字樓、1幢酒店組合構(gòu)成，其他18處都在綜合體內(nèi)建有1幢酒店或12幢寫字樓。即使要建也是在建筑商業(yè)綜合體時(shí)間帶品牌大型百貨商業(yè)店。第二篇：京滬寧城市商業(yè)綜合體考察報(bào)告京滬寧城市商業(yè)綜合體考察報(bào)告遵照董事長(zhǎng)指示，春節(jié)前（—）后(—），我們一行三人赴北京、上海、南京，對(duì)京、滬、寧“北京新鴻基商業(yè)”、“北京東方新天地”、“北京世紀(jì)京源”、“北京西單大悅城”、“北京頤堤港”、“北京凱德mall”、“北京未來(lái)城”、“上海悅達(dá)889”、“上海環(huán)球大商”、“上海凱德龍之夢(mèng)”、“上海梅隆鎮(zhèn)”、“上海恒隆廣場(chǎng)”、“上海中信泰富廣場(chǎng)”、“上海金鷹”、“南京河西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”、“南京鵬欣水游城”、“南京德基廣場(chǎng)”、“南京綠地紫峰購(gòu)物廣場(chǎng)”、“南京弘陽(yáng)mall”等19個(gè)城市商業(yè)綜合體，和“北京西單樂(lè)天銀泰”、“上海梅隆鎮(zhèn)伊斯丹”2個(gè)大型百貨及北京“西西友誼酒店”1個(gè)綜合改造樓進(jìn)行了考察。不僅要研究建筑物的布局功能，而且要研究以后產(chǎn)生的城市品牌名片的效應(yīng)。以服務(wù)知識(shí)經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)意地產(chǎn)為主的創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)綜合體。以特出服務(wù)總部經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)的商業(yè)寫字樓為主體的樓宇經(jīng)濟(jì)城市商業(yè)綜合體。因此必須研究業(yè)態(tài)之間的價(jià)值鏈，而且必須研究相互的乘數(shù)效應(yīng)大小。商業(yè)地產(chǎn)是目前地產(chǎn)的最高形式，要在項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)轉(zhuǎn)中實(shí)現(xiàn)人才隊(duì)伍的壯大，核心競(jìng)爭(zhēng)力的加強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品品牌的形成，呼應(yīng)服務(wù)于城市主導(dǎo)、業(yè)主主功能、主業(yè)的價(jià)值鏈，為未來(lái)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的打造做好基礎(chǔ)工作。綜觀京、滬、寧，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)幾乎不再建筑大型百貨商業(yè)店。除“北京凱德mall”、“北京未來(lái)城”“、上海悅達(dá)889”“、南京河西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”“南京弘陽(yáng)mall”、5處依托住宅社區(qū)外，其他并無(wú)相伴的住宅建筑。北京7處商業(yè)綜合體除動(dòng)線端口采取門廳進(jìn)出外，整體結(jié)構(gòu)實(shí)行的是全封閉，在體內(nèi)形成連廊街鋪。所有地下商鋪，與地上商鋪的建筑形式與風(fēng)格處理一致，解決好了燈光、通風(fēng)問(wèn)題，在整個(gè)