【正文】 度重視,市場分析、消費行為分析、產(chǎn)品分析、競爭對手分析成為廣告決策的前提,廣告策劃不僅要考慮地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)域經(jīng)濟情況、,各個策劃子系統(tǒng)組成一個大系統(tǒng),缺一不可,密切聯(lián)系,、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、,要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項目開發(fā)的市場情況。園林景觀由國際知名園林大師設(shè)計，采用東南亞風(fēng)情，打造極富東南亞特色的藝術(shù)園景。以下是天域香格里拉的廣告策劃內(nèi)容。項目位于西鄉(xiāng)塘區(qū)秀靈路，緊鄰廣西大學(xué)，坐擁市區(qū)繁華地段，享受學(xué)府人文氛圍，規(guī)劃有7棟高層住宅，其中2棟公寓為28層，5棟住宅為18層，并設(shè)置12層騎樓商業(yè)街，是一個集居住、商業(yè)、文化等為一體的高尚住區(qū)。隨著房產(chǎn)領(lǐng)域競爭強度的不斷加大，各開發(fā)商都將自己的眼光放在了顧客的需求上，現(xiàn)在誰能滿足顧客最真實的去求，誰才將在房產(chǎn)領(lǐng)域立于不敗之地。靈韻園林，素質(zhì)人居，丁橋頤景園仿蘇州園林的設(shè)計理念，緊依大農(nóng)港河，天然碧水，十幢高層住宅有機集合營造和諧品質(zhì)人居。相比在售樓部的一對一模式而言更省力、更有效。因為廣告是一個很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。特別是在現(xiàn)今媒體 不斷出新的情況下，一般的公司是絕對與墻體廣告劃清界線的。人家會“下嫁”于我嗎？這點從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費，他 們在面對這二者時都富有理性，這就要求我們借助一切可以借助的力量（手段）全力去說服 他們、征服他們（一）廣告：媒體打壓 廣告宣傳主要以《高明信息報》、街巷橫幅條為主，以高明有線電視臺為輔。推廣： 三 推廣：多管齊下 一個成熟、成功的品牌，到最后所擁有的，并不僅僅是強勢的知名度和優(yōu)秀的形象，而 是與消費者形成的牢固的心理上的聯(lián)系。在這方面，海爾集團的品牌建設(shè)可算上乘。花園者，人文、自然與建筑對話的靈性 空間，于其中，人性獲得升華。畢竟，高明舊樓多分布 于市區(qū)西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式，設(shè)有 保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員，安全系數(shù)更大。8 定理”（社會中 80%的錢掌握在 20%的人手中，而 其余 80%的人只控制著 20%的財富。這樣，顧客們 在夠買時就會很放心了。追本嗍原，我們必須找出導(dǎo)致其獨特命運的原因：人的消費思想是理性的，同時，他們的消費行 為也私利的，在決定高消費品時，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全 家命運的物產(chǎn)時，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。所以，房地產(chǎn)營銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路，改變策略，在不“變”中求“變” ：“千變?nèi)f化”（營銷手段方面），采取“租售結(jié)合”的營銷策略。在房地產(chǎn)市場飽 和的現(xiàn)狀下，我們必須打破常規(guī)、標(biāo)新立異，充分運用創(chuàng)新思想，設(shè)計出多種全新的 營銷模式。而這個效用的評價標(biāo)準(zhǔn)是一個主觀的概念：同 一商品在不同的消費者看來有不同效用，南方人認為米飯好，北方人認為饅頭好，誰 也不能把自己的價值取向強加給對方。六、策劃方案各項費用預(yù)算。如銷售籌備期、內(nèi)部認購期、公開發(fā)售期、鞏固期(入伙期)。(3)、廣告方式全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使?jié)B透。廣告宣傳計劃。銷售當(dāng)時的市場環(huán)境。競爭策略通過前面房地產(chǎn)市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。售后服務(wù)缺乏保證，客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。針對項目目前營銷現(xiàn)狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。市場成長狀況，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。房地產(chǎn)市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場。策劃完成日期及本策劃適用時間段。三是明確提出解決問題的對策。⑷、退訂戶仍再追蹤，實際了解問題所在。⑼、實施責(zé)任戶數(shù)業(yè)績法，每位銷售成員自定銷售目標(biāo)或由公司規(guī)定責(zé)任戶數(shù)，并于每周一作統(tǒng)計，完成目標(biāo)人員公司立即頒發(fā)獎金，以資鼓勵。⑴、正式公開推出前需吸引引導(dǎo)期有望客戶與配合各種強勢媒體宣傳，聚集人潮，并施展現(xiàn)場銷售人員團隊與個人銷售魅力，促成訂購，另可安排雞尾酒會或邀請政經(jīng)名人蒞臨剪彩，提高客戶購買信心。⑤人員講習(xí)工作完成 ⑥刊登引導(dǎo)廣告⑦銷售人員進駐。④慎選現(xiàn)場銷售人員與嚴(yán)格執(zhí)行個案銷售講習(xí)，銷售人員除了要將房地產(chǎn)景氣時的高姿態(tài)予以收斂，換成不卑不亢的態(tài)度外。②排斥本樓盤的理由：a、消費者本人經(jīng)濟能力不足。⑥選擇性：多樣化的產(chǎn)品提供多樣化選擇。確立行銷要求：樓盤行銷觀念著重于消費者的分布情形及需求層次，繼而設(shè)計規(guī)劃銷售策略主題。④工地圍板的設(shè)計、繪制。在預(yù)售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。第二階段(首期交樓至二期完工)：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。10)闡述樓盤的付數(shù)計劃。2)闡述樓盤所在地的歷史淵源。主要賣點：對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構(gòu)成：1)地理位置。3)體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活。由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產(chǎn)營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。六、策劃方案各項費用預(yù)算。如銷售籌備期、內(nèi)部認購期、公開發(fā)售期、鞏固期(入伙期)。(3)、廣告方式全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使?jié)B透。廣告宣傳計劃。銷售當(dāng)時的市場環(huán)境。建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域。銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶有不滿情緒。所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場機會，策劃就成功了一半。樓盤的市場性、現(xiàn)實市場及潛在市場狀況。企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式，封面：策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱。一、營銷策劃書編制的原則為了提高策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個主要原則：(一)邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制策劃書。在價格制定上，有效利用消費者的心理。不僅對設(shè)計有相應(yīng)要求，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點。倡導(dǎo)一種生活方式(如運動、健康、休閑、品位等)。提供一種服務(wù)模式(如管家式的物業(yè)服務(wù))。各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。追求寧靜(密度低、生態(tài)景觀臺等)等等，不僅對配套設(shè)施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求。在整個策劃過程中均應(yīng)該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合。在此談一談策劃書的編制問題。但是從營銷策劃活動一般規(guī)律來看，其中有些要素是相同的。某地產(chǎn)項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應(yīng)新的形勢，因而需要重新設(shè)計新的營銷方案。區(qū)域競爭性樓盤分析。(三)市場機會與問題分析。廣告投入太少，難以啟動市場。以樓盤主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點。5)價格策略：這里強調(diào)幾個普通性原則。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，采取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫剟钫?。有力促進樓盤銷售。(6)實施步驟可按以下方式進行：策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告各銷售時段廣告。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營銷側(cè)重點，抓住旺季營銷優(yōu)勢。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內(nèi)容豐富，錯綜復(fù)雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。廣告訴求點：1)闡述樓盤的位置。9)闡述樓盤的實用率。此階段廣告費用投入相對較大。廣告表現(xiàn)：在樓盤預(yù)售及正式展銷前，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛，設(shè)計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。③售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設(shè)計制作。五、勾勒賣點途徑。⑤舒適性：現(xiàn)代化的消費新空間，具有以符合人性需要為基礎(chǔ)的品質(zhì)。f、通貨膨脹壓力下的保值心態(tài)，使其萌發(fā)購買動機。③根據(jù)本區(qū)域的地理位置，塑造本樓盤的未來高價值及增值潛力。④價格表完成。公開期及強銷期：公開期(引導(dǎo)期之后715天)及強銷期(公開后第7天起)。⑻、周六、周日下班前由業(yè)務(wù)主管或總經(jīng)理召開業(yè)務(wù)總結(jié)會，對本日來人來電數(shù)、成交戶數(shù)、客戶反映、活動優(yōu)缺點進行總結(jié)與獎懲。⑶、回頭客戶積極把握，其成交機會極大。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內(nèi)容詳細闡述。客戶名稱。發(fā)展商原營銷實施方案嚴(yán)重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計劃。樓盤的市場性、現(xiàn)實市場及潛在市場狀況。所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場機會，策劃就成功了一半。銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶有不滿情緒。建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域。5)價格策略：這里強調(diào)幾個普通性原則。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，采取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫剟钫摺Ｓ辛Υ龠M樓盤銷售。(6)實施步驟可按以下方式進行：策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告各銷售時段廣告。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營銷側(cè)重點，抓住旺季營銷優(yōu)勢。然而，西方經(jīng)濟學(xué)則認為，商品的價值取決于商品的 Utility，所謂 Utility 是指商 品的服務(wù)帶給人們的效用，或說好處。有遠見的人總 試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的。但我們不能滿足于此，必須盡快將部分 尾樓處理掉，以加快資金的運轉(zhuǎn)速度。所以，本策略很具可行性，市場空間大，大可一試?。ǘ╉敇牵豪е袆?chuàng)“圓”（園）眾所周知，頂樓幾乎成了所有開發(fā)商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷”的命運，開發(fā)商須費很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。對于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問題，在建造的過程當(dāng)中如果嚴(yán)把了質(zhì)量 關(guān)的話，是不會發(fā)生這樣的質(zhì)量問題的，但是既然現(xiàn)在房已建好，我唯一要問的是您 們對自己的產(chǎn)品有信心么？（當(dāng)然我對您們還是有信心的），如果有的話，那在售房 時，我們可以大膽對消費者以“三包”的承認，并簽訂附外質(zhì)量保證合同。經(jīng)過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻上一計：隨著高明 低層消費群的成熟及社會普遍存在的“2關(guān)于這個手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場依據(jù)的。至今，人們對于物業(yè)的綠化要求更高一層。以前叫做消費者買的 放心、用的稱心；現(xiàn)今邊為消費者買得開心、用得滿心，再加上人都是有感覺的動物，在享 受服務(wù)時，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重，他埋單時才滿意，以后也高興再次光臨； 在購買商品時，人們需要的是熱誠的售后服務(wù)。這樣，老業(yè)主帶動新客戶，必將提升“華翠園”銷量。面對它 們時，誰不慎之又慎、顧這盼那？倘若我們“羞”于表達自己的“愛”、恥于剖白心中之“情”。的確，墻體廣告給人的感覺是比較 低擋、缺乏公信力的，通常只有賣農(nóng)村用品的廠商如飼料廠商才會使用。目 的是進一步鞏固消費者的印象度及刺激沖動消費的潛能。這樣的好處 有二：一來，可以提高推銷力度跟效率，因為這樣的活動進行時，推銷員跟顧客之間是一對 多的關(guān)系。項目占地面積38000平方米，建筑面積105000平方米，坐擁新城CLD核心資源，周邊配套設(shè)施完善，交通、醫(yī)療、金融、教育、旅游等盡囊其中。XX年全篇二：房地產(chǎn)營銷策劃書(完整版)香格里拉地產(chǎn)廣告策劃 前言 隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，中國的房產(chǎn)市場也從買家市場過度為了買家市場，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)不能掌控主動權(quán)，所以以往那種坐等買家的局面已經(jīng)被全完的扭轉(zhuǎn)。香格里拉花園”的品牌理念，再次掀起新一輪“香格里拉”熱潮。在廣告宣傳中，無論是在風(fēng)格、還是內(nèi)容，側(cè)重點方面都做了精心的設(shè)計，希望通過前期的宣傳，在開盤期間能有一個好的銷售業(yè)績。項目產(chǎn)品類型豐富，從單間至4房應(yīng)有盡有。在投資分析階段,要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價、資金流量的走向。據(jù)抽樣調(diào)查，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26864元，比上年增長％。頤景園樓盤進行解讀，并通過機會分析、戰(zhàn)略分析等對潛在客戶進行分析，最后提出相關(guān)營銷推廣方案及丁橋房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景。具體推介有多種操作方法： (包括國內(nèi)外甚至小到本省、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件)來進行炒作。時代進步、經(jīng)濟 發(fā)達，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。通過本人多次經(jīng)驗的證明，現(xiàn)有個很好的考核方法： 如果廣告后收益廣告費用 ,則是經(jīng)濟的,可行!可是,學(xué)過甚至關(guān)注、了解過經(jīng)濟學(xué)的人 都知道，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實際時都必須是以最小的投入 而創(chuàng)造利潤的最大化！好！既然這樣的話，我們在醞釀廣告投入時，必須將其費用投入結(jié)構(gòu) 最優(yōu)化，以達到花最少的費用而獲取訴求的最大化。市場營銷的戰(zhàn)爭其實 就是借助廣告對“品牌好感”的爭奪。在這方面，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延伸、拓展到物業(yè)管理服務(wù) 上。請盡快將其“整容”一番。記?。菏袌錾系某晒φ叩拇_是那些最能適 應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流，不可逆轉(zhuǎn)！有時，機會就出現(xiàn)在市場的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。因此，企 業(yè)只有永遠保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨特的、適應(yīng)現(xiàn)實要求的模式，并成功 付諸實踐。并且，我們投入也不大，100平面大概只需 2000 元即可，同時，我們的大量 建設(shè)又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，進一步降低“花園”建設(shè)成本。何樂而不為呢？ 確實，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運轉(zhuǎn)，可是，我們可以用出租之房 到銀行抵押進行貸款，以緩解再開發(fā)的資金壓力，充分調(diào)整資金運轉(zhuǎn)率。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取 高額的投資回報，更