【正文】 的策略，先以較有吸引力的價(jià)格推出位臵相對較差的單位，再隨著市場的響應(yīng)推出相對較好的套型，價(jià)格亦做到相應(yīng)提升。同時(shí)讓消費(fèi)者認(rèn)識到他們期盼了很久的小區(qū)即將面市，傳遞給消費(fèi)者這里就是本區(qū)域最好的選 擇，最人性化設(shè)計(jì)的住宅。 推廣方式：開展開盤儀式及相關(guān)優(yōu)惠活動等。墻面主色調(diào)應(yīng)以淡雅、高貴類型 為主調(diào)；人員配臵方面以精而用，提高服務(wù)水平、辦事效率。 2) 潛在客戶開發(fā) 利用預(yù)登記前期的客戶與我公司擁有的 3000 多個(gè)強(qiáng)大強(qiáng)大客戶資源，通過主動聯(lián)絡(luò)推銷方式，增加項(xiàng)目的客戶來源。本案樓書制作要求 精美大氣、尊貴高雅，具有文化品味。 售樓員 站在公司第一線的是項(xiàng)目的售樓員，售樓 員的形象、個(gè)人修養(yǎng)、素質(zhì)反映給購房者印象就是整個(gè)公司、整個(gè)項(xiàng)目的印象。 加推期 在其他幾棟樓房動工興建時(shí)，利用造成的轟動效應(yīng)，再次強(qiáng)勢推出經(jīng)典戶型。 公司將秉承“服務(wù)一個(gè)項(xiàng)目，樹立一個(gè)品牌”的宗旨，以誠信務(wù)實(shí)、精益求精的專業(yè)作 風(fēng)，服務(wù)于廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，服務(wù)于房地產(chǎn)市場，服務(wù)于大眾。 二、 乙方權(quán)利與義務(wù) 乙方擁有甲方所屬玉泉莊園項(xiàng)目所有房產(chǎn)的獨(dú)家銷售代理權(quán)； 玉泉莊園項(xiàng)目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 41 擁有銷售代理收益權(quán)，依約收取甲方銷售代理傭金； 擁有甲方所屬房產(chǎn)市場定位、定價(jià)、優(yōu)惠幅度、促銷策略建議權(quán)； 乙方有維護(hù)甲方市 場信譽(yù)的義務(wù)，盡量協(xié)調(diào)購房者與甲方的關(guān)系，避免兩者之間的爭議； 乙方有完成甲方市場銷售指標(biāo)，維護(hù)甲方房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的收益的義務(wù)； 乙方所招聘員工的工資、傭金由乙方自行負(fù)責(zé)； 在所屬各分部展示甲方項(xiàng)目簡介 ,并負(fù)責(zé)向客戶講解、帶客戶到項(xiàng)目處看房； 在乙方網(wǎng)站、店鋪進(jìn)行宣傳、推介，利用各種形式開展多渠道銷售活動； 乙方在銷售過程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的 玉泉莊園 項(xiàng)目的特性和狀況向客戶作如實(shí)介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。 ２、在本合同有效代理期內(nèi)，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。在本合同到期前的十五天內(nèi)，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同代理期自動延長三個(gè)月。 玉泉莊園項(xiàng)目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 40 合作方式 甲方：玉泉莊園 乙方： 阜陽宏泰房地產(chǎn)顧問有限公司 一、甲方的權(quán)利和義務(wù) 甲方擁有所屬玉泉莊園項(xiàng)目所有房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓權(quán)； 甲方擁有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的收益權(quán)，購房者所付定金、房款的收取權(quán)； 甲方擁有所屬房屋的定價(jià)權(quán)，甲、乙雙方協(xié)商一致、蓋有甲方公章的價(jià)格表為有效價(jià)格； 甲方有行使監(jiān)督乙方銷售代理行為的權(quán)力； 甲方擁有《房地產(chǎn)買賣合同》最后的審核、簽字、蓋章權(quán)； 甲方須向乙方保證玉泉 莊園項(xiàng)目所有房產(chǎn)都能辦到產(chǎn)權(quán)證件； 為乙方提供代理項(xiàng)目的相關(guān)銷售資料，包括房號、單價(jià)、樓盤簡介、房屋結(jié)構(gòu)以及填寫完整的《商品房買賣合同書》樣本； 向乙方列具《銷售委托書》； 全力支持乙方有關(guān)小區(qū)樓盤的銷售工作，對外統(tǒng)一口徑。 公司建立起一支集營銷策 劃、銷售代理、客戶服務(wù)、三級市場中介代理等為一體的專業(yè)化顧問營銷團(tuán)隊(duì)，擁有一支由注冊房地產(chǎn)策劃師、注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、注冊城市規(guī)劃師、注冊咨詢工程師等組成的高素質(zhì)專業(yè)隊(duì)伍，同時(shí)聘有專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃人員，組成的一個(gè)專業(yè)化、高智慧、高水平的智囊團(tuán)，公司 人員組織精良，信息靈通，觸角敏銳，善于整合，勇于創(chuàng)新，具有很強(qiáng)的市場駕馭能力和應(yīng)變能力。 以期造成轟動效應(yīng)，制 造連鎖反應(yīng)，形成快速銷售、回籠項(xiàng)目資金。 廣告方案與印制 制訂出若干個(gè)廣告方案、商討并實(shí)施、印制。 2) 網(wǎng)絡(luò)宣傳：在我公司所屬的“阜陽房地產(chǎn)咨訊網(wǎng)”內(nèi)，制作樓盤展示、樓盤簡介、經(jīng)典戶型推薦等內(nèi)容，宣傳玉泉莊園，且是免費(fèi)宣傳。 B、為住宅造勢 “人性化設(shè)計(jì)，個(gè)性化空間，經(jīng)典性戶 型，讓你心動物超所值的價(jià)格，現(xiàn)在不行動，等待何時(shí)！” 玉泉莊園項(xiàng)目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 35 突出每個(gè)單位的戶型均盡善盡美，以人為本的設(shè)計(jì)理念。 玉泉莊園項(xiàng)目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 34 推廣方式：售樓員的解說 (五 ) 推廣策略建議 市場氣氛培養(yǎng) 我們建議在現(xiàn)階段利用項(xiàng)目一切的條件，營造濃烈的市場氣氛，吸引買家的關(guān)注，為項(xiàng)目推出時(shí)的銷售打下良好的市場基礎(chǔ)，具體操作內(nèi)容包括： 1) 硬件塑造 A、售樓中心設(shè)施 重新設(shè)售樓中心。甚至給目標(biāo)客戶的心里感覺是：如果價(jià)格再高一點(diǎn)，也值得一買。 節(jié)奏控制 ⅰ 預(yù)熱期………………動工時(shí) ⅱ 亮相預(yù)訂期……………動工后至開盤前 ⅲ 開盤期…………………開盤后 1 個(gè)月 ⅳ 品牌深入期…………開盤后 1 個(gè)月至 4 個(gè)月 ⅴ 收盤期………………封頂交付階段 階段推廣策劃思路 1） 項(xiàng)目推廣預(yù)熱期： 項(xiàng)目預(yù)熱期 推廣策略重點(diǎn)：根據(jù)項(xiàng)目的整體規(guī)劃強(qiáng)化項(xiàng)目的概念化建設(shè)，提出“經(jīng)濟(jì)房的價(jià)格，精品實(shí)用房的享受”住宅的宣傳口號，做好亮相前的宣傳氣氛營造。 （ 1）“低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價(jià)入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象打入市場，搶占人份額，獲得市場關(guān)注，聚集人氣。 玉泉莊園項(xiàng)目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 30 第二部分： 策劃 推廣策略 一 、策劃思路總則 策劃推廣順序 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀及規(guī)模，在 動工 其間以推廣 “ 公司企業(yè)形象 ” 為主，在 動工后引發(fā) “ 項(xiàng)目推廣高潮 ” 。 73 項(xiàng)目定位 玉泉莊園項(xiàng)目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 28 物業(yè)定位： 中高檔項(xiàng)目 形象定位： 園林式住宅、溫馨的港灣 客戶定位： 上班人員。 54 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢： S（ Strength 優(yōu)勢） W（ Weakness 劣勢） 地理位臵較好，離市中心較近； 價(jià)格策略定位比較明確；緊靠外灘 規(guī)模較小； 新大陸小區(qū)〃白金漢宮陽光花園 地理位臵 清河?xùn)|路 規(guī)模類型 大型社區(qū) 發(fā) 展 商 安徽樂 富強(qiáng)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 代 理 商 自售 建筑商 阜陽天筑等 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛胚 玉泉莊園項(xiàng)目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 26 開工時(shí)間 內(nèi)部認(rèn)購 工程進(jìn)度 部分已交付 占地面積 建筑面積 21 萬 m2 綠 化 率 40% 總 戶 數(shù) 約 1400 戶 價(jià)格說明 1360—— 1880元 /M2 物業(yè)管理 阜陽樂富強(qiáng)物業(yè)管理有限責(zé)任公司 61 發(fā)展背景 開發(fā)商是安徽樂富強(qiáng)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，一期工程新大陸小區(qū)沿清河路而建，主要是商鋪 —— 美食、娛樂、休閑一條街，招商比較成功，帶動了小區(qū)住宅以及周邊的商業(yè)。 43 項(xiàng)目定位 物業(yè)定位：中低檔項(xiàng)目 客戶定位： 周邊上班人員或當(dāng)?shù)鼐用瘛? 玉泉莊園項(xiàng)目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 23 35 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢： 華源世家 地理位臵 清河?xùn)|路南側(cè) 規(guī)模類型 三棟樓 發(fā) 展 商 安徽華源房產(chǎn) 代 理 商 自售 建筑設(shè)計(jì) 阜陽市勘察設(shè)計(jì)院 園林設(shè)計(jì) 施工單位 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛胚 推出時(shí)間 發(fā)售時(shí)間 工程進(jìn)度 已建 兩棟 入伙時(shí)間 建筑面積 15000 ㎡ 銷售進(jìn)度 住宅 90% 商鋪 0% 綠 化 率 總 戶 數(shù) 100 價(jià)格 一樓商鋪 6000 元 /㎡，二、三、四樓分別為 1500、 1780 元 /㎡，五樓六樓 1580和 1680 元 /㎡ 41 發(fā)展背景 發(fā)展商是華源藥業(yè)，是屬于半路出家類型的房地產(chǎn)開發(fā)商，華源世家是其第一個(gè)項(xiàng)目。 建筑：內(nèi)部問題較多，主要有樓間距約在 20 米，距離小于其它樓盤；半封閉式陽臺封閉墻較高；填充墻材料較差，隔音效果差；兩房戶型設(shè)計(jì)公共空間過大，比例失衡；其它戶型有刀把型臥室；樓梯扶手質(zhì)量非常差；混合樓的出入口在處理上有失得當(dāng)，衛(wèi)生間為暗間。 由于戶型較大，總價(jià)較高，再加上阜陽首個(gè)高尚住宅，有一種“高處不勝寒”的感覺，因此，價(jià)格比開盤時(shí)略有下降。 戶型：方正，面積在 122 平方米至 250 平方米，其中 122 至 150 多平方米有同一類型戶型， 250 平方米為復(fù)式大戶型。 廣告以《潁州晚報(bào)》阜陽電視臺，為主要媒體，在千百意樓上做大型條幅宣傳。 （二） 可比性項(xiàng)目分析 可比性樓盤與本項(xiàng)目對比 可比性樓盤與本項(xiàng)目對比表 樓盤名稱 新大陸 龍都小區(qū) 蘇州家園 華源世家 棉織小區(qū) 環(huán)宇新城 地理位臵 ＋ ○ ＋ － － － 建筑規(guī)模 ＋ ○ ＋ － － － 周邊環(huán)境 ＋ ＋ ＋ － － － 交通狀況 ＋ － ＋ ○ ＋ － 配 套設(shè)施 ＋ ○ ○ ○ － － （備注：“＋”表示優(yōu)于本案，“ — ”表示劣于本案，“ 0”表示與本案持平）。對于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同樣等重要。 （ 4）、消費(fèi)者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注 消費(fèi)者購房是個(gè)人的投資臵業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。如前兩年，阜陽市某一開發(fā)商針對住宅市場一些消費(fèi)群體，推出環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，房價(jià)合理的高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，剛剛推出就賣掉 60%以上。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在阜陽市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場空間很大。具體的變化特點(diǎn)可以概況為以下幾個(gè)方面： 住宅價(jià)格上升幅度大，商業(yè)用房“溫度”低 從 2020 年 5 月份的 900— 1500 元 /平方米左右，集中 在 1000— 1200 元 /平方米左右；但到了 12 月份已基本在 1200 元左右，個(gè)別樓盤項(xiàng)目已上揚(yáng)到 1300— 1700 元 /平方米； 2020 元月，大部分樓盤均價(jià)在 1600— 2200 元 /平方米，某樓盤的好的位臵單元，以拍賣方式售出最高成交單價(jià)為 4300 元 /平方米！ 阜陽部分在售樓盤房價(jià)對比表 類型：普通住宅 單位：元 /平方米 玉泉莊園項(xiàng)目營銷策劃方案 阜陽宏泰房地產(chǎn) 顧問有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜陽市潁河西路宏泰樓市 3F 13 但是，商鋪的上浮幅度不大。潁南片區(qū)依托阜陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，以興辦高新技術(shù)企業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè)為主，采用成片開發(fā)，建設(shè)成綜合性的城市新區(qū)。皖西北 商貿(mào)城、生態(tài)園的建設(shè)，初步拉開了城市向北拓展的勢頭。 從消費(fèi)構(gòu)成看，人們在食品、衣著、醫(yī)療保健、娛樂教育文化、交通和通訊等方面均有不同程度的提高。 在２００４年，居民人均可支配收入達(dá)７０９５ .６７元，同比增長８ .６７％。 “ 六大工業(yè)支柱 ” 借勢起跳 阜陽市農(nóng)副產(chǎn)品加工、化學(xué)、醫(yī)藥、煤電、紡織服裝、機(jī)械電子六大門類工業(yè)發(fā)展迅速， 2020 年以來，這六大工業(yè)內(nèi)的２００多個(gè)規(guī)模企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營形勢多數(shù)一片 “ 漲 ” 聲。 “ ６６１１ ” 工程發(fā)動經(jīng)濟(jì)引擎 “ ６６１１ ” 工程：即重點(diǎn)建設(shè)六項(xiàng)基礎(chǔ)工程，鼎力打造六個(gè)工業(yè)支柱，加快建設(shè)十個(gè)農(nóng)產(chǎn)品基地，積極培育十個(gè)專業(yè)市場，是阜陽市全面建 設(shè)小康社會打基礎(chǔ)階段的重點(diǎn)任務(wù)。在界首工業(yè)園區(qū)，天安集團(tuán)的節(jié)水微滴灌溉等項(xiàng)目成為該市機(jī)械工業(yè)二次創(chuàng)業(yè)的典范。 在生產(chǎn)上升的同時(shí)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)好轉(zhuǎn)。新辦外商投資項(xiàng)目合同外資超２００萬美元的有７個(gè)，其合同外資金額占全年合同外資總額的８８％，阜陽華潤電力有限公司２００４年分兩期到位外資２５１０萬美元，占阜陽市實(shí)際利用外資總額的９０％，發(fā)揮了重大利用外資項(xiàng)目在招商引資過程中的主導(dǎo)和牽動作用。全年引進(jìn)市外境內(nèi)項(xiàng)目３８９個(gè)，利用市外資金２ ８億元，其中省外資金２１ .５億元；新批“ 三資 ” 企業(yè)１０家，實(shí)際利用外資２７６９ .７萬美元，首次實(shí)現(xiàn) “ 雙超額 ” ，外來投資已成為阜陽市加大投入的重要支撐。 阜陽市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢 ２