【正文】 匯能力增強(qiáng)的勢(shì)頭。目前該市已形成水路、公路、鐵路、航空配套的交通網(wǎng)絡(luò)。內(nèi)河港口吞吐量 4787 萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng) %。 蘇州工業(yè)園區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州老城以東金雞湖地區(qū)，涉及婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積約 200 平方公里（不含水面），其中中新合作開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積約 74平方公里（包括 平方公里金雞湖在內(nèi)），規(guī)劃人口 60 萬(wàn)人。 近年來(lái)，蘇州工業(yè)園區(qū)招商引資和項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展可喜，到 1999年 6 月，已批準(zhǔn)進(jìn)入中新合作開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的外商投資企業(yè)有 158 家，其中工業(yè)企業(yè)有 132 家，累計(jì)已開(kāi)工的工業(yè)企業(yè)有 104 家，投產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)有 80 家。 蘇州工業(yè)園區(qū)擁有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件。地下水一般無(wú)侵蝕作用，但在有侵蝕性化合物生產(chǎn)用水的工廠、礦區(qū)及其周?chē)?，地下水需要進(jìn)行分析、確定其侵蝕性。 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)年達(dá)到零售額 40248 萬(wàn)元，其中，進(jìn)口產(chǎn)品所占比例為 5%。隨著合作公司的發(fā)展，該中心將負(fù)責(zé)歐尚在整個(gè)江蘇地區(qū)及中國(guó)其它地區(qū)的商品采購(gòu)及配送。 二、出口商品貨源及采購(gòu) 歐尚集團(tuán)在中國(guó)專(zhuān)門(mén)設(shè)立了出口代表處。 總部的計(jì)算機(jī)配置 合作公司主要采用組主機(jī)系統(tǒng)或 PC局域網(wǎng)系統(tǒng)。上海的主配送中心已完成了電腦配置，本項(xiàng)目建立的蘇州分配送中心將與上?？偣韭?lián)網(wǎng)，合用電腦系統(tǒng)，降低成本。該地為中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)啟動(dòng)區(qū)和蘇州古城區(qū)的交界處 ，蘇州城東交通主干道東環(huán)路邊，距蘇州－上海虹橋機(jī)場(chǎng)快速道路只有 200 米，連接江、浙兩省的蘇、嘉、杭高速公路以高架形式從地塊東側(cè)通過(guò)，且在一公里外。 配送中心計(jì)算機(jī)配置 配送中心在功能上是一個(gè)商品物流的過(guò)程，下設(shè)多個(gè)倉(cāng)庫(kù)、加工車(chē)間和運(yùn)輸車(chē)隊(duì)。 第六章 技術(shù)設(shè)備 一、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng) 合作公司將采用計(jì)算機(jī)管理。本項(xiàng)目為歐尚集團(tuán)的蘇州店，具有獨(dú)立的法人地位，除利用歐尚集團(tuán)在上海的主配送中心外，在蘇州另設(shè)一配送中心，以方便商品的及時(shí)配送。 出口商品品種及規(guī)模一覽表 表 5－ 3 單位 :萬(wàn)美元 序號(hào) 年份 產(chǎn)品目錄 20xx 20xx 20xx 年起 1 紡織品、各類(lèi)布、服裝面料 60 100 150 2 各類(lèi)服裝（含絲、棉、化纖） 100 140 170 3 食品 50 80 100 4 禮品 25 40 50 5 小五金 40 50 55 6 家用電器 50 75 100 7 輕工產(chǎn)品 50 75 125 8 日用雜品 50 75 100 9 農(nóng)產(chǎn)品 25 40 50 10 工藝品 50 75 100 合計(jì) 500 750 1000 銷(xiāo)售渠道及銷(xiāo)售區(qū)域 利用歐尚集團(tuán)龐大的國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，組織蘇州及江蘇省的產(chǎn)品出口至相應(yīng)國(guó)家和地區(qū)。 經(jīng)營(yíng)品種 超市入選商品 20xx0 余種，經(jīng)營(yíng)品種分類(lèi)詳見(jiàn)表 5－ 1。平均水位 米，百年一遇洪水位 米。具有綜合服務(wù)功能的鄰里中心和一批學(xué)校、銀行、賓館、商店、醫(yī)療診所相繼建成投用。 94 年 5 月后，婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從郊區(qū)和吳縣劃歸蘇州工業(yè)園區(qū)管理。繼張家港市之后，昆山市也進(jìn)入全國(guó)環(huán)境保護(hù)模范城市行列， 17 個(gè)鎮(zhèn)成為省級(jí)新型示范小城鎮(zhèn)。年末全市擁有機(jī)動(dòng)車(chē) 萬(wàn) 輛，完成客運(yùn)周轉(zhuǎn)量 億人公里，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量 億噸公里，分別比去年增長(zhǎng)%和下降 %。江蘇國(guó)泰國(guó)際集團(tuán)公司出口 億美元、市進(jìn)出口集團(tuán)公司、常熟、吳江、吳縣外貿(mào)公司出口超 1 億美元，精達(dá)電子電器公司、江蘇通潤(rùn)機(jī)電有限公司等自營(yíng)生產(chǎn)企業(yè)出口超過(guò) 3000 萬(wàn)美元。蘇州在全省、全國(guó)的地位及蘇州國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)情況詳見(jiàn)表 4－ 4－ 2。 本項(xiàng)目 區(qū)位圖詳見(jiàn)附圖 1。境內(nèi)河流縱橫，湖泊眾多，京杭運(yùn)河貫通南北，望虞河 、婁江、太浦河等連接?xùn)|西，太湖、陽(yáng)澄湖、昆承湖、淀山湖鑲嵌其間。本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的商品供應(yīng)優(yōu)勢(shì)。隨著園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，古城區(qū)人口向園區(qū)的遷移，該地區(qū)的人氣將越來(lái)越旺。預(yù)計(jì) 20xx 年、 2020 年市區(qū)居民生活費(fèi)收入及總收入等情況詳見(jiàn)表 3－ 3。目前在蘇州的連鎖業(yè)中，形成規(guī)模，具有一定實(shí)力的超市主要有美佳、百匯和華潤(rùn)三家連鎖超市公司（主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表詳見(jiàn)表 3－ 1）。目前蘇州工業(yè)園區(qū)已全面完成 了中新兩國(guó)政府聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會(huì)確定的首期發(fā)展目標(biāo)，初步形成了與國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的一流投資環(huán)境。根據(jù)蘇州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃要求，在市內(nèi)建立 6個(gè)一類(lèi)商業(yè)區(qū)即：觀前、石路、工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)、城南區(qū)、城北區(qū)。世界前 500 強(qiáng)的跨國(guó)大公司已有 64 家在蘇州投資，一大批外商投資企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)出獲利期，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況良好。 合作商業(yè)企業(yè)計(jì)劃采購(gòu)出口產(chǎn)品的主要品種 表 2－ 9 單位 :萬(wàn)美元 序號(hào) 年份 產(chǎn)品目錄 20xx 20xx 20xx 年起 1 紡織品、各類(lèi)布、服裝面料 60 100 150 2 各類(lèi)服裝（含絲、棉、化纖） 100 140 170 3 食品 50 80 100 4 禮品 25 40 50 5 小五金 40 50 55 6 家用電器 50 75 100 7 輕工產(chǎn)品 50 75 125 8 日用雜品 50 75 100 9 農(nóng)產(chǎn)品 25 40 50 10 工藝品 50 75 100 合計(jì) 500 750 1000 資料來(lái)源：合作雙方提供資料 第三章 市場(chǎng)分析 第一節(jié) 投資市場(chǎng)分析 一、蘇州整體投資環(huán)境 蘇州，我國(guó)著名的歷史文化名城，風(fēng)景旅游城市，歷史上就是著名的商阜。南光進(jìn)出口公司近年來(lái)出口商品目錄及出口商品的主要生產(chǎn)地區(qū)詳見(jiàn)表2－ 2－ 8。歐尚集團(tuán)駐中國(guó)出口代表處的長(zhǎng)期目標(biāo)是：在 5 年內(nèi)達(dá)到 3 億至 5 億 美元的出口額。與此同時(shí)，蘇州絕大多數(shù)的 商業(yè)企業(yè)的發(fā)展資金短缺，自身發(fā)展資金的不足已嚴(yán)重影響了蘇州現(xiàn)代化商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。設(shè)想到 20xx 年，市區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重提高到50％，商業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá) 42％。 1998年全市接待境外旅游者 萬(wàn)人，其中在蘇過(guò)夜的 萬(wàn)人，分別比上年增長(zhǎng) %和 %，來(lái)蘇旅游者平均逗留天數(shù) 天。這一切都將為蘇州商業(yè)的發(fā)展提供有利的條件，同時(shí)也相應(yīng)要求蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化方向發(fā)展。 199 199 1998 年蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售總額、批發(fā)和零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、從業(yè)人員、銷(xiāo)售額情況見(jiàn)下表 21。 歐尚的管理模式較為先進(jìn)，歐尚集團(tuán)特別注重經(jīng)營(yíng)中的每一個(gè)環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)與有序的連接，對(duì)于經(jīng)營(yíng)中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都采用人工及計(jì)算機(jī)智能管理相接合的方式進(jìn)行科學(xué)管理。 歐尚集團(tuán)具有以下三大特點(diǎn)： ?低價(jià)。因此，歐尚在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，一直把向顧客提供最佳服務(wù)作為最重要 的工作。雖然經(jīng)過(guò)近年來(lái)的迅速發(fā)展，蘇州超市業(yè)取得了一定的成績(jī)，但這些超市在經(jīng)營(yíng)理念、管理模式等方面還遠(yuǎn)不能同國(guó)際接軌，同時(shí)蘇州超市業(yè)的發(fā)展在自身資金的籌措方面遇到很大的障礙，合理利用外資，加速自身發(fā)展已成為蘇州超市業(yè)未來(lái)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)選擇。當(dāng)前，許多著名超市公司（如德國(guó)麥德龍、美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂(lè)福等）紛紛向國(guó)外拓展市場(chǎng)，進(jìn)行跨國(guó)聯(lián)營(yíng)，以尋求更大的發(fā)展空間。 1992年 7 月，我國(guó)政府出臺(tái)了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問(wèn)題的批復(fù)》的文件，批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等 6 個(gè)城市和 5 個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試點(diǎn)。同時(shí)通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施，推動(dòng)蘇州商業(yè)同國(guó)際市場(chǎng)接軌，促進(jìn)蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化水準(zhǔn)發(fā)展，擴(kuò)大蘇州產(chǎn)品出口，以適應(yīng)蘇州這個(gè)歷史文化名城、國(guó)家級(jí)旅游城市的發(fā)展需要。 商業(yè)類(lèi)型： 倉(cāng)儲(chǔ)式零售 經(jīng)營(yíng)規(guī)模： 總占地面積 45800 平方米，總建設(shè)面積 33710平方米，其中超市營(yíng) 業(yè)用房面積為 8750 平方米，正常年零售營(yíng)業(yè)額為 40248 萬(wàn)元，出口額為 1000 萬(wàn)美元。近三年公司的自營(yíng)進(jìn)出口總額均在 5000 萬(wàn)美元以上， 1999 年的自營(yíng)進(jìn)出口總額為 5450 萬(wàn)美元，其中自營(yíng)出口 3325 萬(wàn) 美元。目前集團(tuán)有直屬企業(yè)五十余個(gè)，員工逾千人。上海楊浦店的建筑面積為 15000 平方米，營(yíng)業(yè)面積 8000 多平方米，經(jīng)營(yíng)商品品種達(dá) 2 萬(wàn)多種，銷(xiāo)售的商品 60％為食品。歐尚集團(tuán)銀行資信證明、登記注冊(cè)證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負(fù)債與損益情況詳見(jiàn)附件 1－ 4。1998 年的營(yíng)業(yè)總額高達(dá) 231 億歐元（ 235 億美元），注冊(cè)資金為 億美元。 1999 年 7 月 18 日，在上海開(kāi)設(shè)了其在中國(guó)第一家、世界上第 209 家特大型超市， 從而揭開(kāi)了歐尚集團(tuán)公司在中國(guó)發(fā)展的序幕。 多年來(lái)南光集團(tuán)，按照貿(mào)工、貿(mào)銀、貿(mào)農(nóng)、貿(mào)技、貿(mào)商結(jié)合以及進(jìn)出口結(jié)合的原則，以進(jìn)出口貿(mào)易為主同時(shí)積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，已逐步發(fā)展成為國(guó)際化、多元化、實(shí)業(yè)化的綜合性集團(tuán)公司。公司主要從事絲綢、服裝、紡織品 、化工、機(jī)械電子、工藝、禮品和鋼材的進(jìn)出口業(yè)務(wù)，與國(guó)內(nèi)外有 廣泛的商務(wù)聯(lián)系，并在蘇州辦有家具廠、住宅材料公司和房 地產(chǎn)置業(yè)公司等 經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 二、合作企業(yè)基本情況 合作公司名稱(chēng) ：蘇州歐尚超市有限公司 英文名稱(chēng) ： SUZHOU AUCHAN HYPERMARKETS CO.， LTD. 合作公司地址： 蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路 企業(yè)性質(zhì) ：中外合作商業(yè)企業(yè) 經(jīng)營(yíng)范圍： 百貨、食品、副食品、煙糖酒、音像制品、書(shū)報(bào)雜志、藥品、裝潢建材等的零售和配銷(xiāo)（包括餐飲）。 經(jīng)營(yíng)組織方式： 零售 合作宗旨： 引進(jìn)法國(guó)歐尚集團(tuán)公司先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，利用蘇州工業(yè)園區(qū)良好的投資環(huán)境和蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司在貿(mào)易、供貨渠道、人力資源等方 面的有利條件，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共求發(fā)展，從而使合作各方獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 數(shù)量 備 注 一 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所規(guī)模 1 總占地面積 m2 45800 2 總 建筑面積 m2 33710 其中：超市賣(mài)場(chǎng) m2 8750 二 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 1 零售 萬(wàn)元 40248 正常經(jīng)營(yíng)年 2 出口 萬(wàn)美元 1000 正常經(jīng)營(yíng)年 三 勞動(dòng)定員 人 585 四 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 19500 合 2358 萬(wàn)美元 1 固定資產(chǎn)投資總額 萬(wàn)元 16209 合 1960 萬(wàn) 美元 其中 :建設(shè)投資 萬(wàn)元 15963 合 1930 萬(wàn)美元 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 246 合 30 萬(wàn)美元 2 流動(dòng)資金 萬(wàn)元 3291 合 398 萬(wàn)美元 續(xù)上表 序號(hào) 指標(biāo)名 稱(chēng) 單位 數(shù)量 備 注 五 年總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 44032 計(jì)算期年平均 六 年銷(xiāo)售稅金及附加 萬(wàn)元 1006 計(jì)算期年平均 七 年利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 877 計(jì)算期年平均 八 主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 評(píng)價(jià)基準(zhǔn) 6% 所得稅前 % 所得稅后 % 2 全部投資回收期 所得稅前 年 含建設(shè)期 所得稅后 年 含建設(shè)期 3 長(zhǎng)期借款償還期 年 含建設(shè)期 第二章 項(xiàng)目背景及必 要性 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 隨著我國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)程的不斷深入，國(guó)內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個(gè)新階段。因此，超市在發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。目前在蘇州的連鎖業(yè)中，形成規(guī)模，具有一定實(shí)力的超市主要有美佳、百匯和華潤(rùn)三家連鎖超市公司。 歐尚認(rèn)為，顧客（消費(fèi)者和供應(yīng)商）是使企業(yè)生存發(fā)展的重要因素，企業(yè)的前途取決于顧客的滿意程度。在與供應(yīng)商的關(guān)系中，歐尚堅(jiān)持的道德準(zhǔn)則是同供應(yīng)商建立一種互利坦誠(chéng)的關(guān)系，要求其雇員正直無(wú)私，杜絕接受供應(yīng)商贈(zèng)送的禮物和好處，對(duì)供應(yīng)商，歐尚一直把他們視為企業(yè)的合作者，教育員工在任何情況下都要采取禮貌的態(tài)度，在他們面前保持良好的信譽(yù)。在同一商場(chǎng)可購(gòu)買(mǎi)所有物品（食品和非食品）；自由選擇和流通方便；對(duì)技術(shù)性商品給予購(gòu)物指導(dǎo)和幫助；一次付款；輔助性服務(wù)（信用貸款，送貨上門(mén)和售后服務(wù)等）；在商業(yè)中心還設(shè)有商業(yè)長(zhǎng)廊和其它服 務(wù)項(xiàng)目。 顧 客 商品自選部門(mén)員工 收銀部門(mén)員工 其它服務(wù)部門(mén)員工 奶制品 面包 糕點(diǎn) 自助熟食 肉類(lèi) 魚(yú)類(lèi) 冷凍食品 蔬果 干果／南成品 洗滌菜 美容美發(fā) 清潔護(hù)理 小吃早餐 餅干 飲料煙酒 團(tuán)購(gòu) 家用五金 工具 像制品 游戲及玩具 體育用品 廚房與餐桌用品 學(xué)習(xí)辦公用品 清潔整理用品 箱包珠寶 照相 音像 家具 大家電 小家電 通訊 男裝 兒童用品 內(nèi)衣裝女裝鞋類(lèi)家用紡織品 服務(wù)臺(tái) 收款臺(tái) 文秘 裝飾 維修 清潔 經(jīng)營(yíng)帳目 供應(yīng)商 付款 人事 培訓(xùn) 數(shù)據(jù) 安裝 表 21 表 22 二、有利于促進(jìn)蘇州現(xiàn)代化商業(yè)的