【正文】 僅費(fèi)用高，而且業(yè)主委員會(huì)的工作也不方便。物業(yè)管理體制不完善。據(jù)調(diào)查，xx區(qū)專業(yè)物業(yè)公司只占17％，開發(fā)商下屬企業(yè)占45％，單位自己管理的企業(yè)占16％，外聘服務(wù)企業(yè)占22％。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊(cè)》，成為員工的行動(dòng)指南。建議區(qū)政府組織水電氣供應(yīng)部門和物業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)一步溝通協(xié)商，研究水電氣供應(yīng)管理，水電氣價(jià)格及代收費(fèi)問(wèn)題。凡需動(dòng)用大修基金時(shí)，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估后方可動(dòng)用維修款項(xiàng)，同時(shí)對(duì)大修基金的使用過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。加強(qiáng)組主委員會(huì)成員的培訓(xùn)。建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。前期物業(yè)收費(fèi)價(jià)格應(yīng)報(bào)社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處初審，由區(qū)物價(jià)部門核定。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件。調(diào)查經(jīng)過(guò)：本次調(diào)查采用典型方式，以重慶地區(qū)為調(diào)查基地，通過(guò)對(duì)重慶市居民小區(qū)午夜管理現(xiàn)狀的調(diào)查來(lái)反映重慶市物業(yè)管理現(xiàn)狀，同時(shí)也在一定程度上反映出整個(gè)西部居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀。我國(guó)的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢(shì)。在改革開放的推動(dòng)下，作為一個(gè)新興的直轄市，xx已經(jīng)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居西部各省市之首。各類物業(yè)管理書籍的出版、物業(yè)管理進(jìn)入高等教育系統(tǒng)，標(biāo)志著物業(yè)管理已由感性認(rèn)識(shí)世界進(jìn)入到理性認(rèn)識(shí)世界，已進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代?！禨truts實(shí)用開發(fā)指南》三、初步設(shè)計(jì)方法與實(shí)施方案該物業(yè)管理系統(tǒng)使用的主要技術(shù)是Java EE技術(shù)和JSP+Servlet API并使用StrutsHibernate和Spring開源框架。C/S結(jié)構(gòu)軟件（即客戶機(jī)/服務(wù)器模式）分為客戶機(jī)和服務(wù)器兩層，客戶機(jī)不是毫無(wú)運(yùn)算能力的輸入、輸出設(shè)備，而是具有了一定的數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)存儲(chǔ)能力，通過(guò)把應(yīng)用軟件的計(jì)算和數(shù)據(jù)合理地分配在客戶機(jī)和服務(wù)器兩端，可以有效地降低網(wǎng)絡(luò)通信量和服務(wù)器運(yùn)算量。第三階段：(2012年4月—2012年5月)開題報(bào)告經(jīng)指導(dǎo)老師審核通過(guò)后，進(jìn)行系統(tǒng)詳細(xì)設(shè)計(jì)，包括系統(tǒng)架構(gòu)設(shè)計(jì)，重要數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)。五、進(jìn)度計(jì)劃第一階段：(2011年11月—2012年1月)與指導(dǎo)老師充分溝通，理解畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）任務(wù)要求，查找相關(guān)資料，規(guī)劃畢業(yè)設(shè)計(jì)工作流程。它是一次性到位的開發(fā)，能實(shí)現(xiàn)不同的人員，從不同的地點(diǎn)，以不同的接入方式（比如LAN,WAN,Internet/Intranet等）訪問(wèn)和操作共同的數(shù)據(jù)庫(kù)；它能有效地保護(hù)數(shù)據(jù)平臺(tái)和管理訪問(wèn)權(quán)限，服務(wù)器數(shù)據(jù)庫(kù)也很安全。 《UML基礎(chǔ)與Rose建模案例(第2版)》主要參考資料有：《Java就業(yè)培訓(xùn)教程》三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問(wèn)題分析物業(yè)管理自80年代初在我國(guó)深圳、廣州初起步，至90年代，特別是小平同志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動(dòng)下，迅猛發(fā)展。作為中國(guó)西部唯一的中央直轄市，全市轄40個(gè)區(qū)縣，幅員面積8萬(wàn)多平方公里，人口3159萬(wàn)。因此，國(guó)家自九十年代以來(lái)，不斷加強(qiáng)相關(guān)方面的立法和完善工作。建議對(duì)還建房、廉租房、城市低保群體實(shí)行物業(yè)服務(wù)補(bǔ)助金制度，杜絕城市中新貧民區(qū)的產(chǎn)生。建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。根據(jù)我區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的需要建立物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)。盡快成立由區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)掛帥的xx區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組及領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，進(jìn)一步明確房管局牽頭抓總的職能，并建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。３、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。確保房屋大修基金的安全使用，實(shí)現(xiàn)大修基金保值增值。實(shí)施分類管理。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭(zhēng)取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營(yíng)能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通交流，達(dá)成共識(shí)。物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有自己的辦公用房或辦公場(chǎng)所。業(yè)主委員會(huì)成立后，作用發(fā)揮也普遍不理想。由于各種因素帶來(lái)的總表與分表的數(shù)量差額，所以有些業(yè)主覺(jué)得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電、氣費(fèi)。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過(guò)，給實(shí)際使用造成了困難。房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問(wèn)題。（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來(lái)的問(wèn)題。四是工程遺留問(wèn)題隨著物業(yè)交接,將問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報(bào)酬低。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難。如：金港國(guó)際小區(qū)業(yè)主投訴門市油煙污染過(guò)重，物業(yè)公司缺少環(huán)保措施。二、xx城區(qū)物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析（一）xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問(wèn)題及原因分析物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。%的小區(qū)在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開過(guò)業(yè)主大會(huì)，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。從1987年開始，根據(jù)原江北縣人民政府文件規(guī)定：凡以征地經(jīng)費(fèi)修建的拆遷戶住房，系國(guó)家投資修建的公房，屬公產(chǎn)性質(zhì)，全部移交給房管局，納入國(guó)家公房管理。由單位聘請(qǐng)人員進(jìn)行小區(qū)的簡(jiǎn)單的物業(yè)管理。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到90%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。一、xx城區(qū)物業(yè)管理的基本情況總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。使業(yè)主們慢慢地認(rèn)可物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)這一級(jí)組織，漸漸地接受物業(yè)這一行業(yè)，逐步形成物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)。（四）建立健全物業(yè)管理新機(jī)制的建議和措施。（三）完善小區(qū)業(yè)主委員會(huì)制度的建議和措施。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關(guān)系。物業(yè)管理體制不完善。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)召開的困難大。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結(jié)構(gòu)老化，知識(shí)水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識(shí)相對(duì)淡薄。住宅專項(xiàng)維修資金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到財(cái)政局、房管局指定的專用帳戶上。我市開發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷或售后服務(wù)，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨(dú)立生存的能力。有以下三種情況：（1）工程質(zhì)量遺留問(wèn)題。（二）物業(yè)發(fā)展存在的主要問(wèn)題及原因分析。一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價(jià)，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二、物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析。%的小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒(méi)有召開過(guò)業(yè)主大會(huì)，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。我市新建住宅小區(qū)主要指2010年后開工建設(shè)的住宅小區(qū)，共有16個(gè)，房屋建筑面積143萬(wàn)平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到95%以上。二是物業(yè)管理總體水平較低。要實(shí)現(xiàn)自主物管市場(chǎng)化,現(xiàn)階段較難，問(wèn)題的關(guān)鍵在于制度上的碰撞和突破。第二篇：關(guān)于社區(qū)自主物業(yè)管理的調(diào)研報(bào)告隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，社區(qū)中老舊小區(qū)的環(huán)境臟、亂、差，居民生活不方便等問(wèn)題同時(shí)也暴露了出來(lái)，關(guān)于社區(qū)自主物業(yè)管理的調(diào)研報(bào)告。按照規(guī)定，實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)，但由于居民的物業(yè)管理意識(shí)較差，業(yè)主自身意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理持抵制態(tài)度，很難召開業(yè)主大會(huì)，組建業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理收費(fèi)率低，物業(yè)管理沒(méi)有資金保障。而且現(xiàn)在物業(yè)公司有不少人員是以前的科級(jí)干部，以前是管理者，現(xiàn)在變?yōu)榱朔?wù)者，這種變化使得不少物業(yè)公司職工思想上接受不了，從而產(chǎn)生了部分物業(yè)區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生保潔差，維修不及時(shí)，服務(wù)不到位等現(xiàn)象，損害了物業(yè)公司的形象?，F(xiàn)有的兩個(gè)自主物管小區(qū)，一個(gè)是由社區(qū)居委會(huì)直接管理的，還有一個(gè)是由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行自主管理。在管理過(guò)程中業(yè)主很容易對(duì)物業(yè)產(chǎn)生不滿，認(rèn)為收費(fèi)高，治安和衛(wèi)生狀況管理不到位，而自主物管的人員又認(rèn)為自己是吃力不討好。（一）物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀我市物業(yè)管理從 年前后開始起步，至今發(fā)展僅 年時(shí)間。老小區(qū)主要是2010年建成的住宅小區(qū)，共18個(gè)，物業(yè)管理覆蓋率不足50%。%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì)，也未能起到應(yīng)有作用。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來(lái)我市物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。例如：同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格，卻沒(méi)有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。二是業(yè)主物業(yè)消費(fèi)意識(shí)淡薄。③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問(wèn)題很難及時(shí)得到根本解決。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造；娛樂(lè)休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒(méi)有專項(xiàng)維修資金,根本無(wú)力進(jìn)行舊小區(qū)改造。業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生過(guò)程中存在著瑕疵。但在實(shí)際的操作中，這三種資金來(lái)源渠道均有很大難度，幾乎就無(wú)法實(shí)行。物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。如：大多數(shù)小區(qū)業(yè)主將車庫(kù)用于住房或經(jīng)營(yíng)，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。１、創(chuàng)造條件，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，對(duì)從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。（二）加快我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施。２、政府相關(guān)部門參與業(yè)主委員會(huì)的組建。并在小區(qū)中設(shè)立社區(qū)便民服務(wù)部，由物業(yè)公司指派專人值班，負(fù)責(zé)接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務(wù)，業(yè)主委員會(huì)定期值日，社區(qū)居委會(huì)配備專門的物管員，落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費(fèi)。建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。另外，物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質(zhì)量和共用部位、公用設(shè)施設(shè)備不完善引起的，在小區(qū)規(guī)劃審批和竣工驗(yàn)收時(shí)加強(qiáng)管理，在物業(yè)承接查驗(yàn)和房屋交付使用方面實(shí)行備案制度，嚴(yán)格房屋質(zhì)量和設(shè)施設(shè)備配套關(guān)，為物業(yè)管理奠定硬件基礎(chǔ)。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。其中有龍湖花園等6家單位6個(gè)住宅小區(qū)獲得全國(guó)物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號(hào)；天驕俊園等11個(gè)住宅小區(qū)獲得市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號(hào)；富悅新城等32個(gè)小區(qū)獲得區(qū)級(jí)物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號(hào)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在全區(qū)社會(huì)集資建房共894萬(wàn)平方米，住宅套數(shù)有74550余套，住宅成套率為99%。這部分房屋幾乎都沒(méi)有專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，日常的清潔衛(wèi)生及水、電、氣費(fèi)的收取都由業(yè)主自行負(fù)責(zé)，室內(nèi)的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)，公用部位的維修則由區(qū)房管局負(fù)責(zé)。%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì)，也未能起到應(yīng)