【正文】 委會(huì)、公安、工商、規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)的配合，但區(qū)內(nèi)各相關(guān)部門(mén)普遍存在重建設(shè)、輕管理的思想，沒(méi)有形成工作合力，對(duì)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施，導(dǎo)致物業(yè)管理問(wèn)題突出。（三）xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)狀截止2007年底，全區(qū)共成立有小區(qū)業(yè)主委員會(huì)181個(gè)。這類(lèi)房屋在我區(qū)共有約14萬(wàn)平方米。（1）單位自管房：包括機(jī)關(guān)自管房、群團(tuán)自管房、事業(yè)單位自管房以及企業(yè)單位自管房，房屋物業(yè)管理面積共計(jì)324萬(wàn)平方米，住宅套數(shù)有30871余套，住宅成套率為97%。外區(qū)物業(yè)企業(yè)在本區(qū)開(kāi)展服務(wù)的約50家，從業(yè)人員約2850人。物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告1物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。建立物業(yè)招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務(wù)時(shí)，職能部門(mén)應(yīng)提供便民服務(wù)通道。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺(jué)接受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng)，同時(shí)，邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)參加業(yè)委會(huì)的活動(dòng)，對(duì)業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。我市物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)還沒(méi)有真正引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過(guò)招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)用房。在實(shí)踐中，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對(duì)物業(yè)管理的看法。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主，他們不愿意再繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷(xiāo)售廣告內(nèi)容與實(shí)際交房時(shí)不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會(huì)所及車(chē)庫(kù)用途等。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報(bào)酬低。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。從調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門(mén)服務(wù)率為32%，小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)不是很強(qiáng)。按照《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中有關(guān)職能的劃分，物業(yè)管理涉及國(guó)土、住建、民政、城管、物價(jià)、公安、工商、供水、供電、質(zhì)檢、通信、街道、社區(qū)居委會(huì)等相關(guān)部門(mén)的配合，但各相關(guān)部門(mén)普遍存在重建設(shè)、輕管理的思想，沒(méi)有形成工作合力，對(duì)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施，導(dǎo)致物業(yè)管理問(wèn)題突出。（三）小區(qū)業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)狀截止2013年底，全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會(huì)6個(gè)。（二）物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀目前，全市共有物業(yè)管理小區(qū)34個(gè)。（四）自主物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)混為一談，職能沒(méi)有明確合理的劃分下一頁(yè)第三篇：物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容，市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分。其他無(wú)物管公司的小區(qū)還處于無(wú)人管理的局面，多次出現(xiàn)電線被盜割的情況。妥善解決由歷史原因形成的配套設(shè)施管理遺留問(wèn)題。居民意識(shí)較差，物業(yè)管理得不到群眾支持?！盎ㄥX(qián)買(mǎi)服務(wù)”的物業(yè)管理意識(shí)不強(qiáng)，交費(fèi)率幾乎為零，物業(yè)項(xiàng)目維修沒(méi)有資金來(lái)源。物業(yè)管理是按合同約定為小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的，對(duì)那些違章現(xiàn)象沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)力，發(fā)現(xiàn)違章現(xiàn)象，只能進(jìn)行勸阻制止，然后及時(shí)向相關(guān)執(zhí)主意見(jiàn)，積極主動(dòng)地征求業(yè)主建議，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，改進(jìn)工作思路，及時(shí)的解決各種問(wèn)題，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平。由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理的小區(qū)由于缺乏相關(guān)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，矛盾較多，管理出現(xiàn)了許多問(wèn)題，甚至由于小區(qū)業(yè)主爭(zhēng)當(dāng)業(yè)主委員會(huì)的成員發(fā)生小區(qū)停水的事件。（三）自主物業(yè)管理處于探索期，沒(méi)有具體的規(guī)章制度可以遵循自主物業(yè)管理還處在探索階段，政府沒(méi)有具體的規(guī)章可以遵循，在處理自主物業(yè)管理的相關(guān)事務(wù)中沒(méi)有根據(jù)，社區(qū)在行使管理職能時(shí)尺度難以把握，不利于規(guī)范的管理。外地物業(yè)企業(yè)在我市開(kāi)展服務(wù)的3家，從業(yè)人員約32人。從2010年開(kāi)始?xì)w集住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金以來(lái)。但在實(shí)際的工作中，市房管局人手不足，對(duì)物業(yè)管理中的問(wèn)題疲于應(yīng)付；街道、社區(qū)居委會(huì)很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對(duì)物業(yè)公司無(wú)法制約，物業(yè)公司通常對(duì)其不理不睬，對(duì)工作不配合甚至是阻擾街道、社區(qū)居委會(huì)的正常工作。物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。同樣，其它成本費(fèi)用價(jià)格上漲時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒(méi)有消化來(lái)源，導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的危機(jī)日益突出。三是建設(shè)工程遺留問(wèn)題隨著物業(yè)交接,將問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。（2）開(kāi)發(fā)商物業(yè)銷(xiāo)售中遺留下來(lái)的問(wèn)題。（1）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金收繳困難。導(dǎo)致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有自己的辦公用房或辦公場(chǎng)所。除了2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒(méi)有國(guó)家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循。物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭(zhēng)取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營(yíng)能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通交流，達(dá)成共識(shí)。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅免收，所得稅減半征收；對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非50人員參照國(guó)有企業(yè)下崗50人員政策執(zhí)行，鼓勵(lì)企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。３、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。民政、公安、計(jì)生、社保、人社、國(guó)土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處等部門(mén)的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進(jìn)行對(duì)接。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費(fèi)用可由開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)承擔(dān)。感興趣的朋友一起來(lái)看看這篇由資料站為您提供的文章。據(jù)調(diào)查，截至2007年底，在我區(qū)注冊(cè)的物業(yè)企業(yè)共有197家，其中一級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)15家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)179家，從業(yè)人員12000余人，管理人員1897人。老小區(qū)主要有單位自管房、社會(huì)集資房、直管公房及農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房四類(lèi)。（3）直管公房及農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房：直管公房，就是房管部門(mén)直接管理的政府和社會(huì)公共團(tuán)體所有的房屋。從1999年開(kāi)始?xì)w集物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金以來(lái)，使用300余萬(wàn)元。但在實(shí)際的工作中，區(qū)房管局人手不足，對(duì)物業(yè)管理中的問(wèn)題疲于應(yīng)付；街（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)居委會(huì)很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對(duì)物業(yè)公司無(wú)法制約，物業(yè)公司通常對(duì)其不理不睬，對(duì)工作不配合甚至是阻擾街（鎮(zhèn)）、居委會(huì)的正常工作。從調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門(mén)服務(wù)率為32%，小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)不是很強(qiáng)。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足。例如：同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格，卻沒(méi)有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。不同價(jià)格的物業(yè)費(fèi)具體的服務(wù)項(xiàng)目不明確，存在同質(zhì)不同價(jià)或者同價(jià)不同質(zhì)的現(xiàn)象。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān)，因此，多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。xx區(qū)的大多數(shù)居民住宅是九十年代初建成的,當(dāng)時(shí)配套建設(shè)水平低,基礎(chǔ)設(shè)施差,娛樂(lè)休閑設(shè)施很少。開(kāi)發(fā)企業(yè)不及時(shí)繳交給區(qū)房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來(lái)困難。水、電、氣部門(mén)只針對(duì)注冊(cè)的表（包括總表）服務(wù)，按總表的度量計(jì)費(fèi)。向業(yè)主收費(fèi)既不合理也缺乏相應(yīng)的依據(jù)。業(yè)主委員會(huì)的資金來(lái)源可通過(guò)三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)?；二是通過(guò)經(jīng)營(yíng)小區(qū)公用部位的收益來(lái)獲取費(fèi)用；三是通過(guò)贊助取得。（四）xx城區(qū)物業(yè)管理體制機(jī)制存在的主要問(wèn)題及原因分析物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。如：錦湖花園出租門(mén)面房給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。２、鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)依靠科技進(jìn)步提高服務(wù)水平。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。建議區(qū)政府盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系。（三）完善xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會(huì)制度的建議和措施１、逐步推行業(yè)主誠(chéng)信檔案的建立。區(qū)政府應(yīng)及時(shí)制定物業(yè)管理的中長(zhǎng)期規(guī)劃，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》，出臺(tái)相關(guān)政策，如：《維修資金籌集、管理和使用辦法》、《物業(yè)使用管理辦法》、《承接驗(yàn)收管理辦法》、《業(yè)主委員會(huì)管理辦法》等。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費(fèi)用可由物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)協(xié)商解決。建立信息化管理機(jī)制。其中：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)社區(qū)用房的提供應(yīng)按每100戶15平方米無(wú)償提供，建議由民政部門(mén)進(jìn)行核定；%%提供，由房管部門(mén)進(jìn)行核定。報(bào)告正文：居住物業(yè)(以下簡(jiǎn)稱物業(yè))，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。在國(guó)家的推動(dòng)和市場(chǎng)化的加深，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)自19xx年在深圳誕生以來(lái)，至今已走過(guò)２５年不平凡的發(fā)展歷程，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)逾３萬(wàn)家，從業(yè)人員突破３００萬(wàn)人，城鎮(zhèn)物業(yè)覆蓋率接近５０％。本次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)問(wèn)卷調(diào)查范圍主要以xx市幾大主城區(qū)為主，涉及xx縣、xx區(qū)、xx縣、xx區(qū)等幾大區(qū)縣，以xx市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進(jìn)行上門(mén)問(wèn)卷填寫(xiě)。二、調(diào)研資料情況近些年來(lái)，隨著小區(qū)管理的規(guī)范化，物業(yè)管理系統(tǒng)也越來(lái)越成熟，比較知名的主要有美萍、鳳凰、雨杰物業(yè)管理系統(tǒng)等等。人民郵電出版社，明日科技相對(duì)于C/S結(jié)構(gòu)屬于“胖”客戶端，需要在使用者電腦上安裝相應(yīng)的操作軟件來(lái)說(shuō)，B/S結(jié)構(gòu)是屬于一種“瘦”客戶端，大多數(shù)或主要的業(yè)務(wù)邏輯都存在在服務(wù)器端，因此，B/S結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)不需要安裝客戶端軟件，它運(yùn)行在客戶端的瀏覽器之上，系統(tǒng)升級(jí)或維護(hù)時(shí)只需更新服務(wù)器端軟件即可，這樣就大大簡(jiǎn)化了客戶端電腦載荷，減輕了系統(tǒng)維護(hù)與升級(jí)的成本和工作量，降低了用戶的總體成本（TCO）。（2）、數(shù)據(jù)的儲(chǔ)存管理功能較為透明。