南京江寧武夷綠洲產(chǎn)品報告(存儲版)
【正文】 、商業(yè)設(shè)施建議 本案總共了 萬的商業(yè)配套，其中觀竹苑占 萬，除了 01 幢商業(yè)綜合樓的 2 萬㎡，沿竹山路還有 萬左右的商業(yè)，以商場、大賣場的形式存在。 1）合理 尺度的空間圍合 引用中國古典的建筑元素 圍合 ，三面相互錯開的多層、小高層公寓樓圍合著一個相對私密的中央公園空間。在中央公園連小區(qū)主干道的軸線，由一條曲折的巖石步道和充滿趣味性的蜿蜓的漫步曲徑所組成。因本案商業(yè)配套充裕，所以配套會所面積不需太大，建議會所采用泛會所形態(tài)，健身房、兒童樂園、老年活動室等室內(nèi)設(shè)施仍設(shè)在社區(qū)內(nèi)部的純會所中，而將餐廳、酒吧、美發(fā)廳、超市等大眾化設(shè)施置于小區(qū)的商業(yè)配套建筑附近，而且門臉一律朝外，形成開放格局。建議配套引進大型賣場如：蘇果倉儲超市、家樂福、金潤發(fā)等，以及大中型餐飲、娛樂、休閑等項目，將充分滿足業(yè)主購物、休閑、娛樂、餐飲的消費需求，并有一定的輻射范圍，可帶動本區(qū)域的商業(yè)氛圍，充分滿足社區(qū)的商業(yè)消費需求。 休閑娛樂配套 主題茶室： 建設(shè)不同的主題茶室，如：棋盤茶室，科技茶室，藝術(shù)茶室 ,卡拉好廳等，文化通過交流傳播，通過探討而發(fā)展，讓業(yè)主共同討論感興趣的話題，讓文化更深入人心。憑此先天優(yōu)勢，業(yè)主生活更加豐富。 ◆ 安全：安全防范是的一項專項業(yè)務(wù) ,公司應(yīng)從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作，同時為了滿足物業(yè)使用人 “ 安全需求 ” 的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案，除了必要的安防措施外，可定期向業(yè)主走訪，體察業(yè)主在居住使用可能會遇到的安防措施不到位的現(xiàn)象。 電話系統(tǒng)： 每戶預(yù)留兩部普通電話線路，除主臥室及衛(wèi)生間只設(shè)一個插口外，廚房、客廳、各居室皆設(shè)兩 個插口。 本系統(tǒng)穩(wěn)定性、敏感性好，能保證住戶的安全。 ◆ 舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在 “ 溫暖 、潔凈、方便、快捷 ” 的人居環(huán)境上。 另本案有 40 畝的水域，可適當(dāng)增設(shè)水上游樂設(shè)施，豐富戶外運動。建議一幼兒園完全對內(nèi)，另一幼兒園和小學(xué)為半開放。 本項目一期已交付，相關(guān)生活配套需及時引進完善，成熟的生活氛圍是本項目的示范區(qū)，能促進后期開發(fā)的銷售。 五）、物業(yè)配套篇 營造一個安全的、便捷的、運動的、溫馨的陽光之家 社區(qū)配套的成熟度是衡量住宅價值的一項重要指標(biāo)，它直接影響著業(yè)主日后生活的舒適度及便利性，同時也影響著住宅的檔次及品位。采用中心位置鄰里公園自然街接單體建筑物底層庭院的原則，形成了整個社區(qū)公園鏈花園，景觀套景觀的布局方法，并在 浪漫與活力 的主題下設(shè)計具有內(nèi)在聯(lián)系的系列主題景觀構(gòu)架。 四）、小區(qū)內(nèi)中央公園的景觀規(guī)劃建議 把自然搬回家 是中央公園的景觀設(shè)計理念，也是從城市公園的自然元素中歸納出來的設(shè)計要素。 陽光房空間 一樓獨有的特征，全落地的玻璃窗讓視覺與庭院連為一體，配上寬闊的木制平臺，在與自然的直接交流中，縱有千般心緒，也會豁然開朗。采用南退 臺，獨有的臺階式建筑造型，使立面非常豐富；巧妙的退臺式設(shè)計、戶戶擁有花園或露臺以及采光充分，實現(xiàn)全面無暗室設(shè)計。 ? 考慮到別墅銷售周期長，因此建議別墅規(guī)劃方案敲定后即可推廣銷售。 本測算為我司估算，具體方案需貴司提供詳細總平圖及數(shù)據(jù)才能計算。但考慮到聯(lián)排別墅市場供應(yīng)量大，因此適當(dāng)減少聯(lián)排比例，優(yōu)化結(jié)構(gòu)能降低風(fēng)險。成本比多層高許多，售價卻比多層低，屬于利潤極低或無利潤的狀況，開發(fā)風(fēng)險是普通住宅中最大的。根據(jù)市場調(diào)查， 明年區(qū)域多層總供應(yīng)量僅為 2500 套，遠遠小于 江寧今年多層去化量 9000 套 多層，多層優(yōu)勢突顯，因此本案可適當(dāng)增加多層比例，不僅使產(chǎn)品更有競爭優(yōu)勢，還能帶動其他產(chǎn)品的去化。產(chǎn)品定位重視情感定位，通過強調(diào)產(chǎn)品與服務(wù)伴隨一起的感覺和情感直接打動消費者的心。建議將水管重新設(shè)計，盡量設(shè)計為暗管，避 免視覺上的尷尬。 2）設(shè)計優(yōu)點： 本案一期立面圖 前者讓曲線成為空間的主要元素，靠流動的韻律來弱化建筑的嚴肅性；后者選擇直線作為視覺語言，以簡潔作為表現(xiàn)形式，直線并不一定代表冷漠與呆板，用在這里體現(xiàn)了建筑的現(xiàn)代與時尚。建筑外觀都以深色為主，可以把頂層顏色加重，中間顏色減淡，這樣會使得建筑更貼近生活，更加溫暖。 3）躍層 設(shè)計建議 ? 躍層的設(shè)計受坡頂?shù)挠绊戄^大，二層部分功能分區(qū)不合理，主臥室的設(shè)計很難達到舒適的效果，建議將功能分區(qū)重新布局。 ? 戶型結(jié)構(gòu)較規(guī)整，空間浪費少，利用率很高；房間布局緊湊合理，使用率高。 ? 武夷綠洲占地約 700 畝，總建筑面積 60 萬平方米。秀麗的外秦淮河悠悠的流淌在小區(qū)周圍，河堤上幽靜的景觀大道為住戶提供了舒適的休閑佳地。此項目周邊交通正在快速的建設(shè)當(dāng)中，江寧地區(qū)的內(nèi)部交通網(wǎng)在未來 兩年將布滿小區(qū)周邊。 2）劣勢分析 ? 將現(xiàn)有飄窗設(shè)計為轉(zhuǎn)角飄窗，這樣可以弱化建筑設(shè)計的嚴肅感，達到剛?cè)岵⑦M的視覺效果，流線與直線的設(shè)計語言將表現(xiàn)出建筑的時尚與現(xiàn)代。建筑的整體感強，建筑設(shè)計與景觀設(shè)計完美結(jié)合，山水靈氣溶于建筑使小區(qū)更具人文氣息。只有將實用與美觀相結(jié)合才可以 制造出優(yōu)秀的產(chǎn)品。 2）設(shè)計建議： 玻璃之間有縫隙，會有安全隱患。并以此為節(jié)點設(shè)計更豐富的小區(qū)景觀。通過對區(qū)域內(nèi)各種物業(yè)形態(tài)市場現(xiàn)狀及未來供應(yīng)趨勢分析，指導(dǎo)本案開發(fā)思路。 目前小高層市場份額已有逐漸攀升趨勢，與多層同屬主力產(chǎn)品，截止到目前 80%的樓盤均有小高層在售，但銷售情況尚不如多層，除了托樂嘉的小高層銷售比較樂表一：潛在供應(yīng)量統(tǒng)計 項目名稱 多層（套） 小高層（套） 高層（套） 如月康城 120 132 書香名門 43 左岸名苑 282 武夷商城 5 755 鑫泰國際廣場 24 水月秦淮 39 1008 托樂嘉 5000
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