南京江寧武夷綠洲產(chǎn)品報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 多層物業(yè)： 未來供應(yīng)量萎縮，優(yōu)勢(shì)突顯，可適當(dāng)增加。 小高層物業(yè)： 供應(yīng)量占據(jù)主導(dǎo)地位，市場(chǎng)接納將扭轉(zhuǎn)，江寧的小高層時(shí)代來臨。 高層物業(yè)： 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)依然存在，大膽砍掉部分體量以弱化風(fēng)險(xiǎn)。而本案 有約 9 萬(wàn)平米， 12 棟的高層，體量較大，增加了住宅的銷售風(fēng)險(xiǎn)，大膽砍掉部分體量能有效規(guī)避其風(fēng)險(xiǎn)。而將軍路板塊的獨(dú)立別墅一般在 400 平米左右， 總價(jià)約 320 萬(wàn) /棟， 在現(xiàn)有景觀資源方面本案并無明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，可以預(yù)見若不進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)化，獨(dú)立別墅將是銷售最大的風(fēng)險(xiǎn)。 20xx 各類別墅供應(yīng)量及去化量參考圖3 .65 .0 29 .6 41 5 .368%46%34%82%024681012141618雙拼 疊拼 獨(dú)立 聯(lián)排（萬(wàn)）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%供應(yīng)量去化量疊加別墅： 低總價(jià)市場(chǎng)接納度好，將聯(lián)排別墅改為疊加別墅，更適合本案特點(diǎn)。 本案產(chǎn)品類型主要有多層、小高層、高層、還有部分別墅產(chǎn)品，類型較多，在未開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)中，多層越占總體量的 36%，小高層體量約 28%，高層 21%，另外還有 14%的別墅產(chǎn)品，高層體量明顯偏高， 46 幢獨(dú)立別墅也有一定的銷售壓力，產(chǎn)品組合結(jié)構(gòu)不符合市場(chǎng)行情，根據(jù)市場(chǎng)分析研究，勢(shì)必增加后期銷售風(fēng)險(xiǎn)。 高層體量減少，為了保證容積率，增加了多層和小高層比例；獨(dú)立別墅取消，改為雙拼別墅，而原來的聯(lián)排改為疊加別墅，正好能彌補(bǔ)部分建筑面積。根據(jù)上述市場(chǎng)分析，對(duì)開發(fā)進(jìn)程作如下建議： ? 多層最早進(jìn)入市場(chǎng)，但要始終貫穿整個(gè)銷售過程以活躍市場(chǎng)，特別是在銷售 70%左右后要注意保留房源，用于引爆后期銷售。 3）、產(chǎn)品開發(fā)組合原則 根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)物業(yè)供應(yīng)類型確定產(chǎn)品組合 二）、疊加別墅創(chuàng)意提示 “疊加式花園洋房” 我司建議將沁蘭苑的聯(lián)排別墅改為疊加式花園洋房，不是別墅，卻擁有庭院、陽(yáng)光、綠地、私密的別墅生活與品質(zhì)；不是普通洋房，卻享有優(yōu)美的景觀及鄰里，溫情，開放的社區(qū)氛圍。 將別墅的理念運(yùn)用到多層住宅中，采用層層退臺(tái)的技術(shù)手段，打破了多層洋房產(chǎn)品不能夠每戶均有寬敞的花園或露臺(tái)的問題，實(shí)現(xiàn)了每戶都有自家的情景花園和景觀露臺(tái)，使產(chǎn)品具有了聯(lián)排別墅之大多數(shù)特性。二 層入戶門位于房間南面，三、四層入戶門可布置在北面。 盡可能開大的窗 轉(zhuǎn)角低臺(tái)飄窗、全景落地窗??面面玲瓏，窗窗觀景，讓心情隨著綠色一同愉悅；玻璃窗分格擯棄傳統(tǒng)的分格方式，采用 大固定玻璃扇小開啟扇的方式分格，大大增加了視野的開闊和通透；雙層中空玻璃，精致的裝配式窗臺(tái)裝飾，居住品質(zhì)再上一層。 項(xiàng)目 商業(yè)面積 形態(tài) 銷售率 萊茵東郡 1700 ㎡ 內(nèi)街商業(yè) 70% 如月康城 3400 ㎡ 大 賣場(chǎng) 未銷售 天印花園 20xx0 ㎡ 沿街商鋪 90% 21 世紀(jì)現(xiàn)代城 130000 ㎡ 商貿(mào)城 未銷售 市政天元城 8000 ㎡ 商業(yè)街 90% 從上表可以看出，在今后一段時(shí)期內(nèi)，商場(chǎng)的供應(yīng)量是非常巨大的，反而商業(yè)街的形式較少，現(xiàn)有的商業(yè)街都銷售了大半，且銷售情況良好。 2. 規(guī)劃原則 開放式、健康式、參與式的中央公園 規(guī)劃以居住者為中心，以小區(qū)環(huán)境的自然屬性為出發(fā)點(diǎn)，發(fā)揮中央公園所在地理位置上不可替代的 “公園鏈 ”特點(diǎn)，運(yùn)用現(xiàn)代城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的思想，將城市大環(huán)境與社區(qū)小環(huán)境統(tǒng)一考慮，為小區(qū)居民塑造環(huán)境優(yōu)美 、舒適便捷 、形象鮮明、歸屬感強(qiáng)的內(nèi)部中央公園。向外，是濃蔭密布的景觀主軸和大的湖面，空間開敞、線條豐富而理性；向內(nèi)，是居住的中央花園，溫暖私密，是純感性和純居住性的。 3）公園景觀步道系統(tǒng) 在整個(gè)中央公園的空間序列中分出近、中、遠(yuǎn)的層次 ，使得人們?cè)谝曈X張力運(yùn)動(dòng)中具有向前、向遠(yuǎn)處探尋的傾向。一種以人與自然間親密接觸的情景，交替給業(yè)主們帶來更多的回歸自然的意境體驗(yàn)。本項(xiàng)目較大，規(guī)劃占地面積 700 畝，總建面積約 60 萬(wàn)平米，生活配套極為重要。 生活配套與業(yè)主生活息息相關(guān)，關(guān)系到居住使用的便利性，是所有配套設(shè)施中最重要的一項(xiàng)。 集中商業(yè)功能定位為純商業(yè)性質(zhì)。但本項(xiàng)目的停車場(chǎng)地較多，僅二期多層部分就有 4 處以上地下停車， 1 處地上停車，因此造成過多出入口，影響日后管理。若有可能可將其中一教育設(shè)施與較知名的學(xué)校聯(lián)辦，增加本項(xiàng)目的賣點(diǎn)。 報(bào)刊閱覽室： 提供各種大小報(bào)紙近百余種，供社區(qū)讀者開架閱覽，并為讀者提供入藏報(bào)刊的閱覽、查詢及資料復(fù)印等服務(wù)，增進(jìn)社區(qū)人文氛圍。 文體廣場(chǎng)： 文體廣場(chǎng)是集花園、各項(xiàng)娛樂設(shè)施于一體，是核心的文化活動(dòng)中心，廣場(chǎng)可依商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，設(shè)計(jì)一些新型的娛樂設(shè)施：如成人游樂場(chǎng)、露天茶座、以新興、時(shí)尚、互動(dòng)為主調(diào)。有此規(guī)模的后花園和休閑基地，將本案生活抬升至更高層面。物業(yè)使用人選擇一個(gè)居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重 “ 舒適 ” 的一面，以滿足其“ 生理上對(duì)舒適的基本需求 ” ，如可開發(fā)有償服務(wù)內(nèi)容，不僅使業(yè)主的生活更便捷舒適，也能增加經(jīng)營(yíng)收入。 ◆ 溫馨：作為一個(gè)居家樓盤的物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在營(yíng)造一個(gè)溫馨的環(huán)境上，公司將充分考慮和利用會(huì)所的功能，將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實(shí)現(xiàn)“ 社交 ” 和 “ 自我價(jià)值實(shí)現(xiàn) ” 的需求，讓業(yè)主在優(yōu)雅的環(huán)境中體會(huì)到這是一個(gè)氣氛融融的家園。 多媒體信息發(fā)布系統(tǒng)： 建立小區(qū)獨(dú)立的網(wǎng)站，發(fā)布天氣、時(shí)政、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、家政服務(wù)信息、社區(qū)公告、娛樂、還有投訴等信息，多媒體信息發(fā)布系統(tǒng)是小區(qū)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)公司之間交流的信息平臺(tái)。
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