南湖板塊補(bǔ)充調(diào)查報(bào)告及都市桃源開發(fā)策略建議(存儲(chǔ)版)
【正文】 項(xiàng)目總體規(guī)劃量的比例不大，高層盡管碧云天做了規(guī)劃，但到目前還未敢輕易推出； 早期項(xiàng)目和經(jīng)濟(jì)適用房均采用磚混結(jié)構(gòu)，目前在銷項(xiàng)目基本以框架為主； 在套間 組合上，以 3 個(gè)單元組合成棟為多； 在戶型定位上，總體上均以 3 2 為主，價(jià)格突破 1800 元的項(xiàng)目加大了 4 2 的比例，而經(jīng)濟(jì)適用房則加大 2 2 的比例； 戶型面積從 54－ 207 平米，區(qū)間跨度很大，但在銷戶型集中于 90－ 140 之間同； 在套內(nèi)功能組合上，頂層復(fù)式是大多數(shù)項(xiàng)目的通用做法，但新開的虹頂花園是一個(gè)特例，它除頂層以外全部做成錯(cuò)層，頂層退臺(tái)后反而成了帶露臺(tái)的 2 2； 雙陽臺(tái)在南湖板塊基本上屬于“規(guī)范動(dòng)作”，只不過陽臺(tái)和主要功能房的搭配方式不一樣而已； 客廳開間全部保證 以上，虹頂花園的廳寬已經(jīng)突破 ； 1 整個(gè)南湖花園在銷項(xiàng)目的尾盤主色調(diào)依然偏黃偏亮，但后來者虹頂花園是第一個(gè)采用外墻磚的非別墅項(xiàng)目，而且色調(diào)偏暗； 1 盡管整個(gè)南湖板塊的整體環(huán)境優(yōu)勢(shì)并不明顯，但中央花園在該板塊內(nèi)的環(huán)境優(yōu)勢(shì)依然很明顯，其他項(xiàng)目在環(huán)境上大多缺乏很強(qiáng)的個(gè)性特征和視覺感染力； 1 碧云天和虹頂花園都在不同程度上采取了賣環(huán)境策略，但碧云天的環(huán)境目前已成形，數(shù)成熟社區(qū)，而虹頂花園的有很多概念成分， 130 棵種在 100畝地上，森林的感覺有點(diǎn)過渡夸大。 樣本廣度：因開 發(fā)策略屬于競(jìng)爭(zhēng)策略之一，所以本次調(diào)查范圍僅僅陷于南湖花園板塊之內(nèi)。 樣本深度：本次調(diào)查對(duì)個(gè)案深入程度重點(diǎn)在項(xiàng)目目前 4P 策略同第一次調(diào)查的變化，并企圖從這種變化中分析出對(duì)手的開發(fā)策略選擇。 1 在項(xiàng)目配套上，大型項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)很明顯，而虹頂花園的會(huì)所，從營(yíng)造標(biāo)志性建筑和提升項(xiàng)目檔次上來說，還是有一 定效果。 在首開發(fā)點(diǎn)選擇上，先外后里： 盡管新大地“先里后外”的策略在市場(chǎng)上也沒有遇到阻力，但本策劃小組仍然堅(jiān)持：“由外及里”更有利于項(xiàng)目取得推市的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這樣可以營(yíng)造一個(gè)好的街面景觀、個(gè)性特征和生活氛圍，一是因?yàn)槲覀兊膶?duì)手大多選擇臨街，特別是同 街競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目新世紀(jì)寶安花園，如果我們選擇由里及外，那么我們給客戶看到的，總是雜亂無章的工地，這會(huì)影響消費(fèi)者的信心；二是街面是我們的建筑創(chuàng)新和立面?zhèn)€性與文化表現(xiàn)的重點(diǎn)之一，有了好的街面形象，更有利于我們進(jìn)行主題概念的推廣和挖潛，更能掀起銷售熱點(diǎn)。 四、 管理重點(diǎn)與保證措施 開發(fā)成本管理：開發(fā)成本是我們對(duì)本次開發(fā)策略策劃相對(duì)不自信的地方，因此，在南湖都市花園的成本管理上，我們一定要加大成本管 理力度，一是從設(shè)計(jì)開始把關(guān)，二是嚴(yán)格進(jìn)行施工承包和材料設(shè)備選購(gòu)招標(biāo)，三是加強(qiáng)管理程序規(guī)范，避免違背科學(xué)程序帶來的返工現(xiàn)象，四是加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證和工程預(yù)決算管理。 銷售場(chǎng)所問題： 從我們對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查體會(huì)看來，寬敞、明亮且富有個(gè)性化的賣場(chǎng)雖然不是達(dá)成銷售的決定性因素，但卻同樣影響消費(fèi)者信心，看到檔次差的賣場(chǎng)總以為其項(xiàng)目檔次也很差，從某種程度上說，賣場(chǎng)是期房銷售時(shí)項(xiàng)目身份的象征，所以，對(duì)南湖都市桃源來說，首先是解決售樓建設(shè)時(shí)間提前的問題，我們的賣場(chǎng)初規(guī)劃是設(shè)定在門口綜合樓內(nèi)，據(jù)我們估計(jì)，該樓的建設(shè)和裝修至少需要 3 個(gè)月時(shí)間，假如項(xiàng)目推盤為 6 月，那么它的的開工最好在 3 月份；二是售樓部裝修特點(diǎn)問題，對(duì)此，我們已在《項(xiàng)目主題概念深化策劃書》中加以說明，這次 通過對(duì)對(duì)手賣場(chǎng)的體驗(yàn)，大部分調(diào)查人員（特別是所有女同志）都認(rèn)為賣場(chǎng)還應(yīng)該寬敞明亮，因?yàn)槲覀兊木C合樓的主要功能是幼兒園，要寬敞，那么幼兒園層高最好采用框架結(jié)構(gòu)，層高適當(dāng)提高，其內(nèi)墻在初期最好先不見，等賣完了再建，其外墻在推銷期最好多一些通透，保證充分采光，在交付使用時(shí)再根據(jù)幼兒園要求重建。本策劃小組對(duì)南湖都市桃源的概念和產(chǎn)品是比較自信的 ，但成本和價(jià)格上的不自信，將很難保證我們?cè)诋a(chǎn)品性價(jià)比上取得絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，很難保證市場(chǎng)對(duì)我們短時(shí)間內(nèi)全盤接納，所以，我們覺得分期開發(fā)是最佳選擇，能給市場(chǎng)更多了解、認(rèn)知、追捧和消化的時(shí)間，也能給自己更多選擇、調(diào)整空間。 二、 板塊項(xiàng)目規(guī)劃布局總示意圖 見如 下南湖花園板塊項(xiàng)目規(guī)劃布局示意圖： 井岡山路 南湖路 巡司河路 機(jī)場(chǎng)路 機(jī)場(chǎng)北路 機(jī)場(chǎng)二路 機(jī)場(chǎng)三路 洛梁路 板塊現(xiàn)入口 溫馨苑 別墅區(qū) 寧?kù)o苑 江南庭院 未知項(xiàng)目 華錦花園 祥和苑 江宏花園 頤和苑 康樂苑 中央花園 其碧云天 新大地 經(jīng)典家園 加州花園 寶安花園 寶安花園 電信 虹頂花園 新世紀(jì) 寶安花園 變壓 都市桃源 新凱利 松濤苑 成功花園 現(xiàn)有路 在建或者待建路 已售罄項(xiàng)目 整體尾盤在售項(xiàng)目 分期在售，有新動(dòng)向 公用設(shè)施 本公司項(xiàng)目 有可能推盤未知項(xiàng)目 板塊現(xiàn)有入口 板塊在建新入口 在建新入口 車 站 運(yùn)動(dòng) 中 商 中北 制圖：周小靖 從上圖可以看出： 整個(gè)南湖花園板塊的開發(fā)基本上是從井 岡山路（板塊總?cè)肟谔帲┫蚰虾分饾u推進(jìn)； 目前在銷項(xiàng)目基本上在機(jī)場(chǎng)路兩邊； 在銷項(xiàng)目集中地帶也是整個(gè)板塊大型配套設(shè)施的密集地； 本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)目前在南湖板塊屬于偏中位，如果洛梁路早日連通，其兩側(cè)的地塊將是南湖花園板塊下一個(gè)板塊密集點(diǎn)，本項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢(shì)也會(huì)得到改善。 三、 調(diào)查規(guī)模 樣本數(shù)量：本次重點(diǎn)調(diào)查的樓盤數(shù)量為 8 個(gè)，包括中央花園之碧云天，虹頂花園、新大地、成功花園、加州花園、華錦花園和江南庭園。 四、 調(diào)查方法 本次調(diào)查針對(duì)在銷項(xiàng)目區(qū)內(nèi)進(jìn)行了考察，去各售樓部進(jìn)行了詳細(xì)咨詢，并利用因特網(wǎng)進(jìn)行了個(gè)案資料收集，對(duì)部分項(xiàng)目疑點(diǎn)后來又進(jìn)行了電話咨詢。 四、 板塊在銷項(xiàng)目營(yíng)銷推廣特點(diǎn)描述 目名稱 營(yíng)銷特點(diǎn) 中央花園之碧云天 虹頂花園 新世紀(jì)寶安花園 新大地 成功花園 加州花園 華錦花園 2 期 目前銷售性
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1