【正文】 資前景樂觀；時(shí)尚城市觀光公園、新天地商業(yè)休閑步行街，體現(xiàn)本項(xiàng)目業(yè)主輕松、悠閑的時(shí)尚生活空間。 在“常熟新城區(qū)世紀(jì)中心新聞發(fā)布會(huì)?論壇”活動(dòng)舉辦期間，適時(shí)宣揚(yáng) XX 集團(tuán)雄厚的開發(fā)資金、豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和品牌價(jià)值，摧毀消費(fèi)者對(duì)常熟房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的疑慮，增強(qiáng)常熟房地產(chǎn)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)開發(fā)信心，促進(jìn)銷售。 四、宣傳推廣傳播策略 媒介整合推廣策略 、加大常熟電視廣告的投放力度，傳播 XX?世紀(jì)中心項(xiàng)目板塊價(jià)值、 XX 品牌價(jià)值、項(xiàng)目大盤氣勢(shì)及 XX?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)產(chǎn)品核心賣點(diǎn)，樹立高尚市場(chǎng)形象。 目標(biāo)：使常熟市民了解常熟新東城的發(fā)展規(guī)劃； 目標(biāo)市場(chǎng)充分了解常熟新城區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的發(fā)展前景、本案的情況； 使目標(biāo)市場(chǎng)認(rèn)識(shí) XX 集團(tuán)市場(chǎng)品牌的價(jià)值，推動(dòng)項(xiàng)目的市場(chǎng)傳播，樹立高檔、舒適的市場(chǎng)形象； 支持銷售團(tuán)隊(duì)完成開盤前的客戶收斂工作，力爭(zhēng)使項(xiàng)目在蓄水期達(dá)到一定的客戶積累量。 活動(dòng)內(nèi)容： 常熟新城區(qū)世紀(jì)中心新聞發(fā)布會(huì) 世紀(jì)中心發(fā)展合作簽約儀式 常熟世紀(jì)中心發(fā)展論壇 活動(dòng)時(shí)間： 20xx 年 9 月 23 日 14： 00 活動(dòng)地點(diǎn)：常熟國際飯店報(bào)告廳 活動(dòng)執(zhí)行： 活動(dòng)一：常熟新城區(qū)世紀(jì)中心新聞發(fā)布會(huì)暨世紀(jì)中心發(fā)展合作簽約儀式 活動(dòng)目的：通過新聞發(fā)布會(huì)、簽約儀式、論壇形式，強(qiáng)勢(shì)推出世紀(jì)中心的概念，再通過新聞媒體對(duì)這一新聞事件的重點(diǎn)宣傳，達(dá)到傳播預(yù)熱的效果。 媒介傳播：高調(diào)宣傳，以報(bào)紙媒介傳播為主，通過軟文社論、耳語傳播、現(xiàn)場(chǎng)促銷，快速建立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。 目標(biāo)：支持銷售部順利完成蓄水期客戶的簽約工作； 迅速打消客戶的觀望心理，加快銷售速度。 截止時(shí)間： 20xx 年 2 月下旬 — 20xx 年 6 月底 目的：完全建立起項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度； 樹立起項(xiàng)目在市場(chǎng)上的熱銷名盤形象。 長短期效應(yīng)組合 電臺(tái)、電視廣告起瞬間感動(dòng)作用，報(bào)紙的時(shí)效長達(dá)數(shù)天，雜志、廣告牌則起長期宣傳作用。 根據(jù)電視廣告持續(xù)時(shí)間短、報(bào)道內(nèi)容有限及常熟市民日常生活特點(diǎn)，建議采用 “短、頻”方式進(jìn)行廣告投放。 、注重路牌廣告，特別是重要路段和重要路口。 形象廣告每隔一周發(fā)布一次，持續(xù)至開盤強(qiáng)銷期（傳播內(nèi)容上與戶外大牌傳播的內(nèi)容相呼應(yīng)） 軟文廣告每隔一周發(fā)布一次，宣傳內(nèi)容從 XX 集團(tuán)品牌介紹逐漸轉(zhuǎn)移至常熟人的生活內(nèi)容，輸入項(xiàng)目倡導(dǎo)的一種新的生活方式。 、雜志平面 主要媒介：常熟樓市等 發(fā)布時(shí)間：至 05 年 12 月底 每月一次。 、電視媒介推廣 主要媒介：常熟電視臺(tái) 發(fā)布時(shí)間：至 06 年 1 月中旬： 播放時(shí)間 60~90 秒 周一至周五，每天播放項(xiàng)目電子廣告；周六、周日記中播放。 、 DM 直郵 針對(duì)前期積累的潛在客戶、 XX 集團(tuán)置業(yè)會(huì)會(huì)員等直郵。 、廣播電臺(tái) 主要媒介：建議采用蘇州交廣網(wǎng) 發(fā)布時(shí)間： 06 年 2 月中旬至 06 年 4 月中旬 結(jié)合意大利年，宣傳意大利時(shí)尚文化，重點(diǎn)傳播項(xiàng)目的意大利時(shí)尚悠閑主題社區(qū)。 。 年 2 月中旬至 06 年 4 月底，以“意大利時(shí)尚悠閑主題社區(qū)”為傳播主題，目的在于傳播一種優(yōu)越的生活環(huán)境和高尚的生活方式。 結(jié)合意大利文化活動(dòng)，及時(shí)發(fā)布項(xiàng)目最新信息。 開盤期間，重點(diǎn)宣傳項(xiàng)目熱銷場(chǎng)面、促銷措施及項(xiàng)目賣點(diǎn)，營造市場(chǎng)熱銷形勢(shì)，促 進(jìn)項(xiàng)目銷售。 、網(wǎng)絡(luò) 主要媒介：項(xiàng)目門戶網(wǎng)站、虞城熱線 發(fā)布時(shí)間：至 05 年 11 月底 虞城熱線傳播主題“時(shí)尚悠閑，品質(zhì)生活”，樹立項(xiàng)目的市場(chǎng)形象。 以“時(shí)尚悠閑，品質(zhì)生活”為推廣主題，強(qiáng)調(diào)時(shí)尚悠閑的品質(zhì)生活方式，主要傳播項(xiàng)目的高尚社區(qū)市場(chǎng)形象。 媒體組合策略 、不過分依賴報(bào)紙廣告； 報(bào)紙廣告以《現(xiàn)代快報(bào)》、《常熟日?qǐng)?bào)》、《揚(yáng)子晚報(bào)》為主，采用軟、硬結(jié)合模式推廣。 、電視臺(tái)傳播 建議在《常熟電視臺(tái)》開辟 XX?世紀(jì)中心房地產(chǎn)專題報(bào)道項(xiàng)目專欄，播放 XX 集團(tuán)市場(chǎng)品 牌、現(xiàn)代意大利生活風(fēng)情及 XX?世紀(jì)中心一期項(xiàng)目廣告。 、聽覺感染 通過廣播電臺(tái)廣告、樓盤評(píng)說、口碑傳播等手段，拓寬客戶面，加深客戶印象。 媒介傳播：綜合使用報(bào)紙媒體、電視、高炮、戶外大牌、 DM 直郵、樓宇廣告等，密集投放，確保在市場(chǎng)上形成轟動(dòng)效應(yīng)。 媒介傳播：通過報(bào)紙媒介、電視媒介、電臺(tái)廣播進(jìn)行活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)跟蹤傳播，及時(shí)發(fā)布最新信息、消費(fèi)者的現(xiàn)場(chǎng)感受，吸引 常熟市場(chǎng)的注意力，樹立項(xiàng)目的高尚市場(chǎng)形象。 達(dá)成方式： XX 集團(tuán)精品地產(chǎn)展覽會(huì) 活動(dòng)目的：在常熟市民日常生活重點(diǎn)交流市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)舉行 XX 集團(tuán)精品地產(chǎn)博覽會(huì)，加強(qiáng)常熟市民對(duì) XX 集團(tuán)及其開發(fā)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)和了解，吸引市民對(duì) XX?世紀(jì)中心的關(guān)注，樹立對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的信心 。 宣傳常熟新城區(qū)世紀(jì)中心將成為常熟新的經(jīng)濟(jì)與休閑中心。在銷售蓄水期間，主要通過活動(dòng)傳播板塊市場(chǎng)價(jià)值、品牌優(yōu)勢(shì)、大盤優(yōu)勢(shì)，積極引導(dǎo)消費(fèi)；在開盤強(qiáng)銷期，主要通過系列活保持項(xiàng)目的市場(chǎng)熱度，吸聚人氣；在強(qiáng)銷期，主要通過銷售促進(jìn)活動(dòng)促進(jìn)項(xiàng)目銷售，初步樹立高尚市場(chǎng)形象。 營造名人名盤氛圍，樹立品位生活市場(chǎng)形象 在項(xiàng)目正式公開開盤銷售前期，針對(duì)當(dāng)?shù)刂雀叩拿?、高?jí)公務(wù)員展開營銷，制造 名人聚名盤的人居氛圍，樹立品位生活市場(chǎng)形象；再通過銷售耳語營造項(xiàng)目神秘感，引起目標(biāo)市場(chǎng)的關(guān)注。 靈活機(jī)動(dòng)原則 市場(chǎng)情況瞬息萬變，及時(shí)把握市場(chǎng)的變化，根據(jù)不同消費(fèi)群體的情況及時(shí)調(diào)整營銷策略，才能真正保證營銷手段的實(shí)用性和時(shí)效性。 XX 集團(tuán)在長三角地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)上具有強(qiáng)大的市場(chǎng)影響力和號(hào)召力，具備豐富的高尚住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚。 第五部分、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）前期推廣策略 本項(xiàng)目前期市場(chǎng)推廣將以訴求項(xiàng)目板塊價(jià)值、開發(fā)商的市場(chǎng)開發(fā)品牌為兩條營銷推廣主線達(dá)成快速建立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度、樹立項(xiàng)目高尚市場(chǎng)形象。 品質(zhì)生活 ——— 時(shí)尚的、悠閑的生活，是一種現(xiàn)代的、充滿活力的生活，體現(xiàn)業(yè)主的積極的生活態(tài)度和優(yōu)雅的生活品位。 三、 XX?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位 市場(chǎng)形象定位分析 XX?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)總建筑面積約 22 萬平方米，容積率約 ，由 7 棟 32 層高層和 62 棟 townhouse 組成，位于常熟重點(diǎn)城市規(guī)劃中心區(qū)附近，由 XX 集團(tuán)攜手世界頂級(jí) Laguard .Low 建筑設(shè)計(jì)公司、泛亞易道景觀設(shè)計(jì)公司聯(lián)手打造，為常熟市民鼎力奉獻(xiàn)一種時(shí)尚、悠閑、舒適的生活空間。項(xiàng)目將建有“米蘭”國際服裝展覽中心、五星級(jí)酒店、三星級(jí)賓館、商務(wù)辦公樓、酒店式公寓、大型 shopping mall 和大賣場(chǎng)、引入上?！靶绿斓亍蹦Ｊ降牟惋?、酒吧一條街等商業(yè)、辦公配套設(shè)施的建設(shè)，將推動(dòng)常熟新經(jīng)濟(jì)中心的發(fā)展，為常熟市民提供經(jīng)濟(jì)、文化、娛樂交流場(chǎng)所。 營銷策略：對(duì)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)在建產(chǎn)品調(diào)查分析，常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)上產(chǎn)品規(guī)劃單一，缺乏創(chuàng)新意識(shí)，園林景觀規(guī)劃難見閃光亮點(diǎn)，市場(chǎng)營銷多數(shù)采用常規(guī)操作手法。為滿足常熟經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求， XX 世紀(jì)中心將建設(shè)大賣場(chǎng)、服裝展覽館、標(biāo)志性商務(wù)辦公樓、五星級(jí)酒店、綜合性商鋪、時(shí)尚商業(yè)步行街、意大利主題社區(qū)、中央生活 公園等現(xiàn)代建筑設(shè)施，建成后將成為常熟城市經(jīng)濟(jì)心中心。 XX 集團(tuán)具有豐富的高檔住宅建 設(shè)經(jīng)驗(yàn)、雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、良好的市場(chǎng)口碑，充分整合品牌優(yōu)勢(shì)和大盤優(yōu)勢(shì)資源，打造常熟市場(chǎng)的明星樓盤，是取得項(xiàng)目成功的必由之路。 常熟老城區(qū)城市功能規(guī)劃分布格局，促進(jìn)了常熟城市經(jīng)濟(jì)中心的東移趨勢(shì)。 銷售中心分成接待區(qū)、綜合模型展覽區(qū)、單體模型展覽區(qū)、銷控區(qū)、簽約區(qū)、會(huì)計(jì)區(qū)、樣板區(qū)、影像休閑區(qū)等。 會(huì)所走廊，以雕塑小品為主，輔以現(xiàn)代意大利壁畫、藝術(shù)流水小品等，營造一種意大利文化氛圍。為此，建議將項(xiàng)目園林景觀包裝成時(shí)尚、悠閑、富有活力的現(xiàn)代意大利風(fēng)情生活氛圍。 、配套設(shè)施的完善 常熟新行政中心的建設(shè)和新城市經(jīng)濟(jì)中心的規(guī)劃建設(shè)，推動(dòng)本項(xiàng)目周邊配套設(shè)施的改善，容易吸納更大的人氣。 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 我司根據(jù)對(duì)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃的初步了解，就項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)及威脅進(jìn)行分析。大型噴泉、園林小品及古羅馬雕塑，形成空間感和豐富層次感。 XX?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)產(chǎn)品簡(jiǎn)析 本項(xiàng)目一期占地面積約 萬平方米，建筑面積約 22 萬平方米，容積率約 ，由 7 棟 32 層高層 和 62 棟 townhouse 組成。 地塊景觀資源豐富，西面虞山和南面常滸河是項(xiàng)目不可多得的自然風(fēng)景，為項(xiàng)目業(yè)主及其家人提供輕松、休閑的生活環(huán)境，享受天倫之樂，是一塊風(fēng)生水起的風(fēng)水寶地。 根據(jù)我司多年的地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)這一消費(fèi)群體將占本項(xiàng)目總消費(fèi)群體的 15%左右。他們目前的生活環(huán)境不能滿足其對(duì)高尚的、品位生活的需求，他們渴望一 種時(shí)尚的、有品位的、優(yōu)雅的生活空間，希望擁有舒適的、優(yōu)美的環(huán)境，成為常熟市民新生活的模范。 另一方面，在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的壓力之下，根據(jù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平不均勻這一房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，國內(nèi)外房地產(chǎn)投資群體相續(xù)放棄房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平相對(duì)比較成熟的市場(chǎng)，其目標(biāo)投資對(duì)象轉(zhuǎn)向瞄準(zhǔn)像常熟市之類城市經(jīng)濟(jì)快速增長的 新興經(jīng)濟(jì)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于這類城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于成長階段，投資前景樂觀。 三、常熟房地產(chǎn)前景展望 常熟市城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，提升了常熟城市化進(jìn)程，成為推動(dòng)常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康發(fā)展的重要性因素。今年 1~7 月份，實(shí)現(xiàn)商品房實(shí)際銷售面積 萬平方米，其中住宅商品房銷售面積 萬平方米 ，比去年同期下降 %；實(shí)現(xiàn)商品房實(shí)際銷售額 億元，其中住宅商品房實(shí)際銷售額 億元。市場(chǎng)投資保持高速增長的勢(shì)頭。經(jīng)過較長時(shí)間的市場(chǎng)博弈，國家采取規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、完善房地產(chǎn)法律法規(guī)、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)性投資行為、繼續(xù) 實(shí)施積極的貨幣政策、積極扶持初次置業(yè)需求、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)等措施，有效抑制房地產(chǎn)業(yè)非理性、快速增長的勢(shì)頭，市場(chǎng)行進(jìn)狀態(tài)平穩(wěn)，步入調(diào)整、結(jié)構(gòu)重組、穩(wěn)恒發(fā)展的時(shí)期。 宏觀調(diào)控政策影響力顯著，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入結(jié)構(gòu)盤整期 近年來，國家采取系列的宏觀調(diào)控政策，分別從土地政策、金融政策、房地產(chǎn)法律法規(guī)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)政策等角度對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品供給商、房地產(chǎn)消費(fèi)者施加影響，成功的抑制了我國房地產(chǎn)業(yè)高速、盲目增長的勢(shì)頭。 根據(jù)常熟房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的信息顯示，今年 1~7 月份，常熟全市完成房地產(chǎn)投資額 億元，同比增長 %；其中完成房地產(chǎn)住宅投資額 億元，同比增長 %；完成商業(yè)營業(yè)用房 億元，增長 %。 房地產(chǎn)銷售速度趨緩 受到國家宏觀調(diào)控政策、市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)失衡的影響，常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售節(jié)奏趨緩。今年上半年，常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)房平均銷售價(jià)格 3049 元 /平方米，比去年同期增長 %，其中住宅平均售價(jià)為 3140 元 /平方米，比去年同期增長 %；期房平均預(yù)售價(jià)格為 4637 元 /平方米，比去年同期增長 %，其中住宅預(yù)售價(jià)為 4109 元 /平方米，比去年同期增長 %。 一、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）潛在目標(biāo)市場(chǎng)來源及組成分析 常熟市城市人口規(guī)模發(fā)展穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)水平保持平穩(wěn)、微幅的上升勢(shì)頭，常熟本地市民房地產(chǎn)消費(fèi)目的主要以改善居住環(huán)境為主，外地長駐常熟投資經(jīng)營的投資者逐漸成為常熟房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體的一支主力軍。 具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的本地私營業(yè)主 常熟市政府公務(wù)員 企業(yè)高級(jí)管理人員 具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)階層 他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，大多數(shù)處于二次置業(yè)或多次置業(yè)狀態(tài)，消費(fèi)心理成熟。 項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)群體 由于本項(xiàng)目投資規(guī)模大，日常生活設(shè)施配套齊全，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將極大的促進(jìn)常熟城市 化進(jìn)程，其不僅對(duì)常熟本地房地產(chǎn)投資置業(yè)者、及欲改善居住環(huán)境置業(yè)者具有較大的吸引力，而且將對(duì)項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的、具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的、向往城市生活的、希望為下一代營造良好生活環(huán)境的置業(yè)者同樣具有極大的吸引力，是他們置業(yè)首選之地。項(xiàng)目周邊日常生活配套設(shè)施及市政基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，有省中學(xué)、昆城中學(xué)、市中學(xué)、體育館、展覽中心、新區(qū)醫(yī)院及在建的一些政府職能部門等。 該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將會(huì)改變當(dāng)前常熟市行政、經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展格局，給常熟市民注入新的活動(dòng)空間，輸入新的生活理念和休閑生活方式，推動(dòng)常熟市城市化進(jìn)程。植被高低錯(cuò)落，中心景觀打造成意大利現(xiàn)代鄉(xiāng)村風(fēng)格，中心湖占地面積約3000 平方米，湖水配有七重水處理系統(tǒng)，充分保證了水質(zhì)的清潔。