【正文】 個人投資分析：產(chǎn)權(quán)式酒店 — 金融投資 單價（暫定） 6700 元 /每平方米 面積（例） 平方米 總價 418750 元 貸款額（按總額 50%計算） 209375 元 前 5 年投資回報（估算） 稅后約 250000 元 后 5 年投資回報（估算） 稅后大于 330000 元 收益分析 10 年內(nèi)收回本金 每套的產(chǎn)權(quán)式酒店以 40 萬 銀行按揭以總金額的 50%計算 ,則貸款額為 20 萬 以 5 年計算 ,20 萬貸款的總利息為 20= 元 所以 5 年的本金和利息總額為 400000＋ = 元 如果按 40萬存銀行 ,按 5年整存整取 ,年利率 %計算 ,則 5年的稅后利息為 44640元 則 5 年的本金和利息總額為 400000＋ 44640=444640 元 如果按 20萬存銀行 , 5年整存整取 ,年利率 %計算 ,20萬按商業(yè)貸款利率 5年 %利率放貸 ,則利息為 22320＋ = 元 則 5 年則 5 年的本金和利息總額為 400000＋ = 元 其收益如下： 年投資回報率按 7%計算 每年的投資回報金額為 40 7%= 萬 /年 ,5 年的投 資回報為 5=14 萬 5 年后 ,按實際成交額的 108%回購 ,則金額為 40 108%= 萬 總收益為 14+(－ 40)= 萬 扣除銀行貸款利息 1720xx－ = 元 如果按扣除銀行儲蓄利息和存貸組合利息 ,則分別為 1720xx44640=127360 元 = 元 所以總實際收益率分別為 %\%\% ？？？？？？ 第五章 營營 銷銷 中中 心心 及及 工工 地地 案案 場場 策策略略 篇篇 一、 現(xiàn)場包裝組件 現(xiàn)場包裝基 調(diào)： 1）、主題概念的提純 —— 建議現(xiàn)場包裝風格圍繞一個主題，避免過于雜亂，樹立項目的高端領(lǐng)先形象。 設(shè)置 VIP 區(qū)，供大客戶洽談使用，位置于普與通洽談區(qū)保持一定距離。 （圖） 樣板間 五項要點： 樣板間的總體感覺需要符合國際化的水準，裝修風格需統(tǒng)一化 樣板間裝修的標準須與交付標準相統(tǒng)一，便于客戶對未來產(chǎn)品的想象 ，同時增強購買信心 樣板間的通道非常關(guān)鍵，通道的布置需要油畫、植物、帷幔點綴。 沿街燈柱 （ 邗江大道與文昌西路）：增加現(xiàn)場的引導，同時增強現(xiàn)場的氛圍。 促進購買 說服教育 廣泛認知 必要性 ?競爭激勵 ?硬件差異小 ?客戶對于產(chǎn)品附加價值的追求 概念的成功教育與說服 是成敗關(guān)鍵。 滿足客戶個性化的需求。 廣告 牌的內(nèi)容采用電腦噴繪來做，建議三個月?lián)Q一次，與工程形象密切配合。主要活動有游園賞月、乾隆皇帝水上游、運河夜游、美食節(jié)等。還可以考察揚州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，包括紡織、化工、汽車等工業(yè)園區(qū)。統(tǒng)一這些工具，目的是為了方便客戶購房，有利的配合售樓人員的樓盤講解，并在形象上顯示銷售代理隊伍的專業(yè)化。在推廣方面進行高強度的推廣力度和廣泛的推廣范圍；報紙、電視、電臺、戶外、網(wǎng)絡的立體式多媒體組合，以報紙廣告作為主要媒體。 推廣方面以平面廣告為主的有規(guī)律的廣告發(fā)布；提升美譽度及消費者的口碑宣傳；廣告訴求著力解決已經(jīng) 存在的問題以及購房者的疑慮，消除購房者可能存在的購買抗性。同 時也是將項目二次推廣在市場中形成新的形象定位，為后期的推廣奠定基礎(chǔ)。裙樓商場成功解決之后，緊鄰的少量獨立商鋪則可借力打力、順勢而為，完成最后的銷售。商業(yè)氛圍的形成還需要時間的積累來增加人流。市場證明：商業(yè)地產(chǎn)完全銷售，必然會帶來后期經(jīng)營的問題。通過一定的優(yōu)惠條件爭取 1－ 2家大型旗艦型商家的進入。對于本案的開發(fā)，開發(fā)商取得了銷售的成功，成績卓著。月，以現(xiàn)在的市場行情來看壓力比較大，且一期交付時，合同面積和實際交付面積誤差較大的問題，造成經(jīng)營戶不敢入內(nèi)。 俱樂部的成立 第八章 商鋪推廣策略 本案的產(chǎn)品與一期一樣也存在商業(yè)房，但形式大不一樣，以大量的裙樓商場為主輔以少量獨立式商鋪。 開盤前報廣媒體計劃 形式 具體媒介選擇 規(guī)格 發(fā)布 時間 廣告主題及銷售信 息 預算費用 硬廣告 揚州晚報 整版 9． 23 品牌形象篇一 揚州日報 整版 9． 24 品牌形象篇一 揚州廣電報 整版 9． 24 品牌形象篇一 揚州晚報 整版 9． 30 品牌形象篇二 揚州日報 整版 10． 1 品牌形象篇二 揚州廣電報 整版 10． 1 品牌形象篇二 揚州晚報 整版 10． 7 品牌形象篇三 揚州日報 整版 10． 8 品牌形象篇三 揚州廣電報 整版 10． 8 品牌形象篇三 揚州晚報 半版 10． 14 產(chǎn)品核心概念篇一 揚州日報 半版 10． 15 產(chǎn)品核心概念篇一 揚州廣電報 半版 10． 15 產(chǎn)品核心概念篇一 揚州晚報 半版 10． 21 產(chǎn)品核心概念篇二 主題及內(nèi)容 揚州日報 半版 10． 22 產(chǎn)品核心概念篇二 揚州廣電報 半版 10． 22 產(chǎn)品核心概念篇二 揚州晚報 半版 10． 28 產(chǎn)品核心概念篇三 揚州日報 半版 10． 29 產(chǎn)品核心概念篇三 揚州廣電報 半版 10． 29 產(chǎn)品核心概念篇三 揚州晚報 豎半版 11． 4 產(chǎn)品篇一（產(chǎn)權(quán)式酒店） 揚州日報 豎半版 11． 5 產(chǎn)品篇一（產(chǎn)權(quán)式酒店 ） 揚州廣電報 豎半版 11． 5 產(chǎn)品篇一（產(chǎn)權(quán)式酒店） 揚州晚報 豎半版 11． 11 產(chǎn)品篇二（產(chǎn)權(quán)式酒店） 揚州日報 豎半版 11． 12 產(chǎn)品篇二（產(chǎn)權(quán)式酒店） 揚州廣電報 豎半版 11． 12 產(chǎn)品篇二（產(chǎn)權(quán)式酒店） 揚州晚報 豎半版 11． 18 產(chǎn)品篇三（產(chǎn)權(quán)式酒店） 揚州日報 豎半版 11． 19 產(chǎn)品篇三（產(chǎn)權(quán)式酒店） 揚州廣電報 豎半版 11． 19 產(chǎn)品篇三（產(chǎn)權(quán)式酒店） 揚州晚報 豎半版 11． 25 產(chǎn)品篇四（產(chǎn)權(quán)式酒店） 揚州日報 豎半版 11． 26 產(chǎn)品篇四（產(chǎn)權(quán)式酒店） 揚州廣電報 豎半版 11． 26 產(chǎn)品篇四（產(chǎn)權(quán)式酒店） 揚州晚報 半版 12． 2 強化產(chǎn)品投資回報系列 揚州日報 半版 12． 10 強化產(chǎn)品投資回報系列 揚州廣電報 半版 12． 17 強化產(chǎn)品投資回報系列 揚州晚報 半版 12． 23 強化產(chǎn)品投資回報系列 揚州晚報 半版 12． 30 賀歲篇 揚州日報 半版 12． 31 賀歲篇 揚州廣電報 半版 12． 31 賀歲篇 軟文 揚州晚報 通欄 8 月中旬 來鶴臺二期項目奠基 揚州日報 通欄 8 月中旬 來鶴臺二期項目奠基 揚州晚報 半通欄 9 月上旬 來鶴臺二期項目舉行路演 揚州晚報 半版 9． 23 來鶴臺二期項目即將盛大公開 揚州日報 半版 9． 24 來鶴臺二期項目即將盛大公開 揚州廣電報 半版 9． 24 來鶴臺二期項目即將盛大公開 揚州晚報 通欄 9． 30 來鶴臺二期項目規(guī)劃內(nèi)容 揚州日報 通欄 10． 1 來鶴臺二期項目規(guī)劃內(nèi)容 揚州廣電報 通欄 10． 1 來鶴臺二期項目規(guī)劃內(nèi)容 揚州日報 半通欄 10． 8 項目特點介紹 揚州晚報 半通欄 10． 14 項目特點介紹 揚州廣電報 半通欄 10． 22 項目特點介紹 揚州日報 半通欄 11 月 活動介紹 揚州晚報 半通欄 11 月 活動介紹 揚州廣電報 半通欄 11 月 活動介紹 揚州日報 通欄 12 月 配合銷售做相應策動 揚州晚報 通欄 12 月 配合銷售做相應策動 揚州廣電報 通欄 12 月 配合銷售做相應策動 來鶴臺大酒店奠基儀式 時間： 20xx 年月 地點：來鶴臺大酒店施工現(xiàn)場 與會人員： 領(lǐng)導： 揚州市政府相關(guān)人員、揚州 邗江區(qū)政府相關(guān)人員、揚州市土地局、揚州房產(chǎn)局、揚州市規(guī)劃局、揚州市物價局、揚州工商局揚州市對外貿(mào)易經(jīng)濟合作局、開發(fā)商、南京垠坤 媒體： 揚州晚報、揚州日報、廣電報、江蘇電視臺、揚州電視臺 目的： 為來鶴臺大酒店的開盤打下一個堅實的基礎(chǔ)，做出一個良好的開端，進一步擴大來鶴臺的知名度。 D、銷售配合： 重點放在銷售合同相關(guān)條款的洽談和簽署的技巧培訓，在充分利用現(xiàn)場銷售氛圍的同時，增加有效客戶的成交率，縮短合同簽署周期，加快資金回籠速度力爭在開盤后三個月內(nèi)完成銷售總體量的 50%。 銷售配合： 完成銷售人員相關(guān)項目基本情況的培訓，形成“答客問”范本，開展現(xiàn)場的正常接待工作，通過日常接待中客戶反饋的意見，做相關(guān)專業(yè)的技巧培訓，保證銷售人員熟悉個案的基本情況，并對相關(guān)接待流程相當熟悉。 小量媒體支持， 加大促銷廣告力度 強化人力推廣，對有意向、未成交的客戶實施重點突破 推出售后回租及以租待售等策略 促銷活動： 七星大廈投資價值分析報告會 報紙媒體 售點廣告 戶外廣告 宣傳資料 準備期 ? 標志系統(tǒng) 鴻鶴國際 標志系統(tǒng)和房地產(chǎn)開發(fā)商標志系統(tǒng) ? 銷售前有關(guān)項 目資料 項目簡介、立面效果圖、平面圖、項目施工進度、裝修標準、物業(yè)管理及收費標準、單元銷售面積、銷售價格、付款方式、預售證、銀行按揭。 本次活動將于 4月 18 日正式開始，為期 4 天。 會議名稱： 揚州產(chǎn)權(quán)式酒店及寫字樓未來發(fā)展前景研討會 會議時間： 20xx 年 8 月 會議地點： 花園國際大酒店或京華大酒店 與會人員： 揚州市規(guī)劃局、揚州市房產(chǎn)局、揚州市國土局及政府相關(guān)人員、開發(fā)商、南京垠坤 社會學者、經(jīng)濟學者、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)知名人士 揚州晚報、揚州日報、廣電報、江蘇電視臺、揚州電視臺 臺商企業(yè)的引導消費 (揚州臺資協(xié)會 ) 團購：海外購房團 與揚州重大活動 相關(guān)聯(lián) “ 煙花三月下?lián)P州 ” ，每年公歷 5月 1日－－ 5日，揚州市都舉行 “ 煙花三月旅游節(jié) ” ，此時的揚州煙雨朦朦，瓊花盛開，花香撲鼻，是旅游的黃金季節(jié)。 ? 戶外道旗和燈箱廣告 文昌西路：沿街兩側(cè)公交站牌； 揚子江路：沿街兩側(cè)公交站牌； 邗江大道：沿街兩側(cè)公交站牌。 建議主要選擇載體： 三、營銷推廣費用預算及劃分 推廣總費用： (4700 元 /m2 12400m2+6700/m2 20xx0m2 ) 2％ = 3,845,600 萬元 （注：推廣費用按 2％計提） 推廣費用分配方案 項 目 占總支出比例 分項費用預算 售樓處翻新（包 括售樓處重新布置、家具及電器等） 4% 直復營銷除了電話，直郵等特殊手段以外，其他任何廣告媒介都可以作為直郵廣告的載體，在廣告過程中關(guān)鍵是要求顧客回復信息，即鼓勵他們打電話獲取信息或直接到項目現(xiàn)場接受咨詢。 通過人員推廣等最為直接的方式向目標客戶重點闡述概念所提供的價值，促進購買。 銷售中心導示牌：由于銷售中心與街面平行，所以利用導示牌增加街面的引導。 2） 與案場售樓處形成互補，于市中心中截流客戶，于案場銷售中心堅定客戶信心，從而鎖定客戶。 沙盤、模型、 POP、展板等展示用品要與整體風格相協(xié)調(diào)。以下類同。 ? 解決了復合性業(yè)態(tài)從產(chǎn)品角度描摹比較困難的問題人。 1）長期投資者 ： 追求長期穩(wěn)定的租金收入；一般有專門的投資資金；外省市人將占有相當比重；抗風險能力強。這些企業(yè)的主要客戶及業(yè)務往來大多集中在揚州的核心區(qū)域，他們是項目最主要的客群，預計會占總成交量的 60％以上。 ： ； :； 群： 來鶴臺大酒店 營銷推廣執(zhí)行方案 第一章 目目 標標 消消 費費 群群 篇篇 目標客群定位 一、 產(chǎn)權(quán)式酒店目標客戶群體定位 產(chǎn)權(quán)式酒店屬于投資型物業(yè)的一種，只有具備一定經(jīng)濟能力的投資客才會購買。 二、寫字樓目標客戶群體定位 隨著揚州火車站的開通以及潤揚大橋的即將通車，外地企業(yè)進揚和新三資 企業(yè)的辦公需