【正文】 配套問題相對容易些，不必為此花過多的心思；假如社區(qū)子女受教育問題解決不好，對產(chǎn)品品牌的形成乃至銷售都會有影響。 二、項目的突破點 根據(jù)項目疑難點分析，我們認(rèn)為項目突破點在于： 減少產(chǎn)品品種，追求整體環(huán)境的營造，西側(cè)地塊全部規(guī)劃成TownHouse（不排除在規(guī)劃中排布少量獨棟別墅分列其中），把多層和小高層部分放在東側(cè)地塊（小高層位于社區(qū)外圍，包住多層，一方面東側(cè)地塊相對獨立，另一方面對社區(qū)東部的低價住宅區(qū) —— 梅園形成屏蔽），相對于臨近產(chǎn)品有區(qū)別地鎖定目標(biāo)客戶群。其中含：轉(zhuǎn)入費、勞動力安置費、集體財產(chǎn)補(bǔ)償費、耕地占用費、防洪費、青苗補(bǔ)償費、復(fù)墾費、新耕地使用費等總和。 建安費（含土建、設(shè)備、安裝、精裝修等）：根據(jù)規(guī)劃設(shè)計方案，多層和小高層約占小 區(qū)總面積的 55%， TownHouse 部分約占 45%， 按建安綜合造價 2200 元 /平方米計算，則總投資額為： 2200 萬=36300 萬元， 土地出讓金：估算每平方米出讓金為 300 元 /平方米。 1直接費用總和： 萬元。 可銷售面積總成本 93485 萬元 4704 萬元 =88781 萬元 可銷售面積單位成本 =可銷售面積總成本 /可銷售面積 =88781 萬元 / 萬平方米 = 元 /平方米。 （ 3） 自有資金及銀行貸款占總投資額 70%，剩余 30%利用銷售收入回資，回報率 = 億 /（ ） 100%=%。同時 ,B 區(qū)部 分單體別墅又恰好在此時閃亮登場 ,且價格登峰造極。廣告主要以大版面、高強(qiáng)度、集中投入的策略發(fā)布。對于房地產(chǎn)業(yè)，電臺廣告的主要作用不是促銷廣告而是形象促進(jìn)廣告。其中，我們認(rèn)為成功人士對直投性休閑娛樂性雜志較為滿意，已形成閱覽習(xí)慣，我們建議試用。結(jié)合產(chǎn)品中西合璧的特色，建議在廣告宣傳過程中從回歸自然、生態(tài)環(huán)保、休閑養(yǎng)生、高品質(zhì)社區(qū)入手，體現(xiàn)“輕松、放松、怡情”，營造“山水間 —— 成功者家園”的概念。 另外 ,項目本身受高壓線的影響 ,也需要客戶有一個思考決定的心理過程 ,這時價格是否適中 ,也對決策起著決定性作用。 （ 2） 自有資金及銀行貸款占總投資額的 50%,剩余 50%利用銷售收 入回資。 稅費總和： 萬元 不可預(yù)測費（按土地費、前期費、建安費的 3%計提）： 2250萬元 間接費總和： 萬元 投資總額 =直接費 +間接費 =93485 萬元。 小市政：為小區(qū)紅線內(nèi)市政，經(jīng)驗估計為 100 元 /平方米，則成本為 100 元 /平方米 萬平方米 =1780 萬元。 綠化：綠地率 40%，單位綠化成本設(shè)定為 150 元 /平方米。根據(jù)中 關(guān)村、上地及馬連洼地區(qū)周圍征地費用的參考數(shù)據(jù)約 30 萬元 /畝。從地形現(xiàn)狀看， 西側(cè)的地塊面積大，環(huán)境好，應(yīng)該設(shè)計為觀景型高檔住區(qū)，但由于南北高壓走廊的不可移動性，導(dǎo)致這一 700 米長、 260 米寬的上好地塊只能利用東側(cè)狹長的一條，而靠近高壓走廊下的極優(yōu)地段 只能遺憾地用做綠地，并且緊鄰高壓線的房屋，也會因受到電磁波的輻射，給客戶造成心理壓力，影響其價值體現(xiàn)。 （ 5）電子巡更系統(tǒng)： 對于面積比較大或住宅樓分布比較復(fù)雜的社區(qū)，設(shè)置定時巡邏路線，規(guī)范保安人員行為，保障社區(qū)公共場所安全。 社區(qū)信息寬帶網(wǎng)這一部分通常由專業(yè)的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)集成公司來投資、實施、管理和經(jīng)營，可不計入或少計入開發(fā)成本。 智能 化住宅實質(zhì)上是將各種家庭自動化的設(shè)備、計算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及建筑技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)物。 注 意庭院綠地與公共綠地的結(jié)合 有庭院花園的住宅應(yīng)充分考慮私家庭院花園與公共綠地的結(jié)合，本項目居住綠化率并不高，應(yīng)特別注意私家花園與公共綠地一體化，從整體上要求協(xié)調(diào)一致，是一個整體的景觀概念，不要做成各自分割。這種境界在設(shè)計上有相當(dāng)?shù)碾y度，“上海家天下”及“金貿(mào)大廈”中的“凱悅酒店”便是這一結(jié)合的典范，其恒久的魅力銘 刻人心，成為經(jīng)典。 7） 規(guī)劃位置：南北中心路以西 全部。且 TownHouse 建筑形式在北京剛剛出現(xiàn)，大都位于遠(yuǎn)郊，市場看好，只要我們在開發(fā)營銷過程中不犯原則性的錯誤，這種定位，勝券在握。其內(nèi)涵包括： 學(xué)習(xí)進(jìn)取的風(fēng)格 （ learning） 由 于將入住的業(yè)主 60%以上是高科技、網(wǎng)絡(luò)及新經(jīng)濟(jì)時代的年輕創(chuàng)業(yè)成功者，知本經(jīng)濟(jì)的精英，這些人的共同性在于有極好的知識經(jīng)歷（學(xué)士、碩士、博士等）。 目標(biāo)客戶特征 該區(qū)域住宅產(chǎn)品的主力客戶群應(yīng)主要分布于海淀區(qū)，預(yù)計占 85%以上，其次是外埠在中關(guān)村地區(qū)的成功者，再次是朝陽、西城等其他城區(qū)的客戶。 由于篇幅所限 ,調(diào)查表及其詳細(xì)內(nèi)容不再贅述。社區(qū)中心結(jié)合雨洪利用設(shè)計了 一個 6200 平米的人工湖面，各建筑單體環(huán)抱湖面，頗居韻味?！吧剿菥场钡木坝^規(guī)劃設(shè)計方案由法國 PA 設(shè)計師事務(wù)所設(shè)計大師鄭可（中文名）擔(dān)綱完成，與百望家苑的自然環(huán)境極其相似，預(yù)計主力建筑每套售價在 150 萬元 —— 200 萬 元之間。 第三章 百望家苑項目周邊地區(qū)住宅產(chǎn)品研究 一、 總體狀況研究 項目基本狀況 根據(jù)百望家苑所處的地理位置、特點和對規(guī)劃產(chǎn)品的思路，我們 對周邊地區(qū)在售、待售的可替代產(chǎn)品或可能產(chǎn)生客戶分流的項目進(jìn)行了全面調(diào)查，對各個項目的建筑規(guī)模、建筑形式、工程進(jìn)度、銷售價格、物業(yè)狀況等指標(biāo)做了分類統(tǒng)計，總體狀況如下： 該區(qū)域在售、待售項目共計 27 個，建筑規(guī)模 萬 平方米，建筑周期從 1 年至 5 年不等。 東北旺鄉(xiāng)隸屬于中關(guān)村高科技園區(qū)中心區(qū)的邊緣地帶，與百望山隔河相望，與京密引水渠、小清河相臨，自然環(huán)境無以倫比，適于建造中高檔舒適形住宅。 項目周邊環(huán)境 a、項 目位置 百望家苑地處北京市海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)，百望山公園東南側(cè)（緊鄰）；其東臨梅園小區(qū)、西靠京密引水渠上游東岸、南到肖家河西路、北至農(nóng)大北路，基地現(xiàn)狀為稻田、菜田、廢舊工廠。 ? 國家產(chǎn)業(yè)政策的傾斜 ——21 世紀(jì)在中關(guān)村建造中國的“硅谷”及 各項投資、 引資政策的出臺，使得區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)有了良好的支撐點，并且整體區(qū)域遠(yuǎn)景規(guī)劃的問世，更增添了人們對未來美好生活的想象空間。本案所在區(qū)域雖然目前還存在投資周期較長、區(qū)域內(nèi)外可替代產(chǎn)品多、社區(qū)內(nèi)局部環(huán)境欠缺等不利因素，但開發(fā)商獨有的背景和雄厚的經(jīng)濟(jì)實力以及組合市場專業(yè)力量的水準(zhǔn)和潛在的能量都會為該項目的運作創(chuàng)下更多的發(fā)展空間。國家計劃在今后 10 年內(nèi)向中關(guān)村科技園區(qū)海淀園投資 1000 億元用于園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，今年將投資 70 億元左右，用于西區(qū)拆遷及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，目前拆遷工作已全面啟動。 ? 房地產(chǎn)業(yè)已走入產(chǎn)品競爭階段，并很快過渡到完全競爭階段，微利 時代已經(jīng)到來。 2001 年全線通車的廣安門到廣渠門的道路 將拓寬到 70 米，全長 6 公里，雙向 8 車道，這樣自長安街和平安大街后，京城又將增加一條貫穿東西的通道。 ? 銷售過程中的服務(wù)質(zhì)量及看房工地環(huán)境 從國家的宏觀經(jīng)濟(jì)來看： 中國人民銀行最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年 三月份，中國貨幣供應(yīng)量增幅回升，貸款增長繼續(xù)加快，居民儲蓄存款增幅繼續(xù)放緩，持現(xiàn)增多，表明中國經(jīng)濟(jì)景氣狀況繼續(xù)回升。 ? 項目規(guī)劃完善、建筑外觀美、配套設(shè)施全、施工單位知名度高、施工質(zhì)量好。 ? 重視建筑結(jié)構(gòu)的堅固耐用，同時兼顧了使用性能上的可改變性和建筑高科技技術(shù)逐步滲入。 ? 隨著市政條件的改善，大量樓盤開始遠(yuǎn)離市中心，到三、四環(huán)之間或以外地區(qū)，但交通及市政條件解決的較好。來自市房地局的消息稱，僅 2000 年批租出讓的地塊就達(dá) 700 多幅，平均每天 2 塊以上，創(chuàng)歷史新高；另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計， 2000 年北京僅新開樓盤就達(dá) 200 余個，平均每 40 小時即出現(xiàn)一個新樓盤，大大超過了 99 年 125 個新盤上市的數(shù)量，再一次沖破歷史記錄。 ? 市區(qū)內(nèi)新項目戶型面積小型化趨勢較為明顯。 ? 在項目的宣傳過程中，“概念”驟然興起， CBD、 CLD、 CID、 SOHO、LOFT、 MORE、 3A、 4B、 4Ｃ、 6H 等概念此起此伏。 ? 房屋的朝向、通風(fēng)采光效果、戶型的功能區(qū)域劃分、使用率高低、個性化強(qiáng)弱。 在土地資源供給方面： 今后 3－ 5 年，四環(huán)以內(nèi)的近 800 家中央及地方的污染型工業(yè)企業(yè)將有序地陸續(xù)搬遷 。三條城市鐵路即從西直門經(jīng)回龍觀、望京到東直門的輕軌鐵路，全長 公里；北到太平莊，南經(jīng)東單、天壇至宋家莊的地鐵 5 號線，全長 公里；以及八王墳至通州的“八通線 ”地鐵，投資 10 億元，全長