【正文】 配套問(wèn)題相對(duì)容易些，不必為此花過(guò)多的心思；假如社區(qū)子女受教育問(wèn)題解決不好，對(duì)產(chǎn)品品牌的形成乃至銷售都會(huì)有影響。 二、項(xiàng)目的突破點(diǎn) 根據(jù)項(xiàng)目疑難點(diǎn)分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目突破點(diǎn)在于： 減少產(chǎn)品品種，追求整體環(huán)境的營(yíng)造，西側(cè)地塊全部規(guī)劃成TownHouse（不排除在規(guī)劃中排布少量獨(dú)棟別墅分列其中），把多層和小高層部分放在東側(cè)地塊（小高層位于社區(qū)外圍，包住多層，一方面東側(cè)地塊相對(duì)獨(dú)立，另一方面對(duì)社區(qū)東部的低價(jià)住宅區(qū) —— 梅園形成屏蔽），相對(duì)于臨近產(chǎn)品有區(qū)別地鎖定目標(biāo)客戶群。其中含：轉(zhuǎn)入費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、集體財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用費(fèi)、防洪費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新耕地使用費(fèi)等總和。 建安費(fèi)（含土建、設(shè)備、安裝、精裝修等）：根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，多層和小高層約占小 區(qū)總面積的 55%， TownHouse 部分約占 45%， 按建安綜合造價(jià) 2200 元 /平方米計(jì)算，則總投資額為： 2200 萬(wàn)=36300 萬(wàn)元， 土地出讓金：估算每平方米出讓金為 300 元 /平方米。 1直接費(fèi)用總和： 萬(wàn)元。 可銷售面積總成本 93485 萬(wàn)元 4704 萬(wàn)元 =88781 萬(wàn)元 可銷售面積單位成本 =可銷售面積總成本 /可銷售面積 =88781 萬(wàn)元 / 萬(wàn)平方米 = 元 /平方米。 （ 3） 自有資金及銀行貸款占總投資額 70%，剩余 30%利用銷售收入回資，回報(bào)率 = 億 /（ ） 100%=%。同時(shí) ,B 區(qū)部 分單體別墅又恰好在此時(shí)閃亮登場(chǎng) ,且價(jià)格登峰造極。廣告主要以大版面、高強(qiáng)度、集中投入的策略發(fā)布。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)，電臺(tái)廣告的主要作用不是促銷廣告而是形象促進(jìn)廣告。其中，我們認(rèn)為成功人士對(duì)直投性休閑娛樂(lè)性雜志較為滿意，已形成閱覽習(xí)慣，我們建議試用。結(jié)合產(chǎn)品中西合璧的特色，建議在廣告宣傳過(guò)程中從回歸自然、生態(tài)環(huán)保、休閑養(yǎng)生、高品質(zhì)社區(qū)入手，體現(xiàn)“輕松、放松、怡情”，營(yíng)造“山水間 —— 成功者家園”的概念。 另外 ,項(xiàng)目本身受高壓線的影響 ,也需要客戶有一個(gè)思考決定的心理過(guò)程 ,這時(shí)價(jià)格是否適中 ,也對(duì)決策起著決定性作用。 （ 2） 自有資金及銀行貸款占總投資額的 50%,剩余 50%利用銷售收 入回資。 稅費(fèi)總和： 萬(wàn)元 不可預(yù)測(cè)費(fèi)（按土地費(fèi)、前期費(fèi)、建安費(fèi)的 3%計(jì)提）： 2250萬(wàn)元 間接費(fèi)總和： 萬(wàn)元 投資總額 =直接費(fèi) +間接費(fèi) =93485 萬(wàn)元。 小市政：為小區(qū)紅線內(nèi)市政，經(jīng)驗(yàn)估計(jì)為 100 元 /平方米，則成本為 100 元 /平方米 萬(wàn)平方米 =1780 萬(wàn)元。 綠化：綠地率 40%，單位綠化成本設(shè)定為 150 元 /平方米。根據(jù)中 關(guān)村、上地及馬連洼地區(qū)周圍征地費(fèi)用的參考數(shù)據(jù)約 30 萬(wàn)元 /畝。從地形現(xiàn)狀看， 西側(cè)的地塊面積大，環(huán)境好，應(yīng)該設(shè)計(jì)為觀景型高檔住區(qū)，但由于南北高壓走廊的不可移動(dòng)性，導(dǎo)致這一 700 米長(zhǎng)、 260 米寬的上好地塊只能利用東側(cè)狹長(zhǎng)的一條，而靠近高壓走廊下的極優(yōu)地段 只能遺憾地用做綠地，并且緊鄰高壓線的房屋，也會(huì)因受到電磁波的輻射，給客戶造成心理壓力，影響其價(jià)值體現(xiàn)。 （ 5）電子巡更系統(tǒng)： 對(duì)于面積比較大或住宅樓分布比較復(fù)雜的社區(qū)，設(shè)置定時(shí)巡邏路線，規(guī)范保安人員行為，保障社區(qū)公共場(chǎng)所安全。 社區(qū)信息寬帶網(wǎng)這一部分通常由專業(yè)的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)集成公司來(lái)投資、實(shí)施、管理和經(jīng)營(yíng)，可不計(jì)入或少計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。 智能 化住宅實(shí)質(zhì)上是將各種家庭自動(dòng)化的設(shè)備、計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及建筑技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)物。 注 意庭院綠地與公共綠地的結(jié)合 有庭院花園的住宅應(yīng)充分考慮私家庭院花園與公共綠地的結(jié)合，本項(xiàng)目居住綠化率并不高，應(yīng)特別注意私家花園與公共綠地一體化，從整體上要求協(xié)調(diào)一致，是一個(gè)整體的景觀概念，不要做成各自分割。這種境界在設(shè)計(jì)上有相當(dāng)?shù)碾y度，“上海家天下”及“金貿(mào)大廈”中的“凱悅酒店”便是這一結(jié)合的典范，其恒久的魅力銘 刻人心，成為經(jīng)典。 7） 規(guī)劃位置：南北中心路以西 全部。且 TownHouse 建筑形式在北京剛剛出現(xiàn)，大都位于遠(yuǎn)郊，市場(chǎng)看好，只要我們?cè)陂_(kāi)發(fā)營(yíng)銷過(guò)程中不犯原則性的錯(cuò)誤，這種定位，勝券在握。其內(nèi)涵包括： 學(xué)習(xí)進(jìn)取的風(fēng)格 （ learning） 由 于將入住的業(yè)主 60%以上是高科技、網(wǎng)絡(luò)及新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的年輕創(chuàng)業(yè)成功者，知本經(jīng)濟(jì)的精英，這些人的共同性在于有極好的知識(shí)經(jīng)歷（學(xué)士、碩士、博士等）。 目標(biāo)客戶特征 該區(qū)域住宅產(chǎn)品的主力客戶群應(yīng)主要分布于海淀區(qū)，預(yù)計(jì)占 85%以上，其次是外埠在中關(guān)村地區(qū)的成功者，再次是朝陽(yáng)、西城等其他城區(qū)的客戶。 由于篇幅所限 ,調(diào)查表及其詳細(xì)內(nèi)容不再贅述。社區(qū)中心結(jié)合雨洪利用設(shè)計(jì)了 一個(gè) 6200 平米的人工湖面，各建筑單體環(huán)抱湖面，頗居韻味?！吧剿菥场钡木坝^規(guī)劃設(shè)計(jì)方案由法國(guó) PA 設(shè)計(jì)師事務(wù)所設(shè)計(jì)大師鄭可（中文名）擔(dān)綱完成，與百望家苑的自然環(huán)境極其相似，預(yù)計(jì)主力建筑每套售價(jià)在 150 萬(wàn)元 —— 200 萬(wàn) 元之間。 第三章 百望家苑項(xiàng)目周邊地區(qū)住宅產(chǎn)品研究 一、 總體狀況研究 項(xiàng)目基本狀況 根據(jù)百望家苑所處的地理位置、特點(diǎn)和對(duì)規(guī)劃產(chǎn)品的思路，我們 對(duì)周邊地區(qū)在售、待售的可替代產(chǎn)品或可能產(chǎn)生客戶分流的項(xiàng)目進(jìn)行了全面調(diào)查，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的建筑規(guī)模、建筑形式、工程進(jìn)度、銷售價(jià)格、物業(yè)狀況等指標(biāo)做了分類統(tǒng)計(jì)，總體狀況如下： 該區(qū)域在售、待售項(xiàng)目共計(jì) 27 個(gè)，建筑規(guī)模 萬(wàn) 平方米，建筑周期從 1 年至 5 年不等。 東北旺鄉(xiāng)隸屬于中關(guān)村高科技園區(qū)中心區(qū)的邊緣地帶，與百望山隔河相望，與京密引水渠、小清河相臨，自然環(huán)境無(wú)以倫比，適于建造中高檔舒適形住宅。 項(xiàng)目周邊環(huán)境 a、項(xiàng) 目位置 百望家苑地處北京市海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)，百望山公園東南側(cè)（緊鄰）；其東臨梅園小區(qū)、西靠京密引水渠上游東岸、南到肖家河西路、北至農(nóng)大北路，基地現(xiàn)狀為稻田、菜田、廢舊工廠。 ? 國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的傾斜 ——21 世紀(jì)在中關(guān)村建造中國(guó)的“硅谷”及 各項(xiàng)投資、 引資政策的出臺(tái)，使得區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)有了良好的支撐點(diǎn)，并且整體區(qū)域遠(yuǎn)景規(guī)劃的問(wèn)世，更增添了人們對(duì)未來(lái)美好生活的想象空間。本案所在區(qū)域雖然目前還存在投資周期較長(zhǎng)、區(qū)域內(nèi)外可替代產(chǎn)品多、社區(qū)內(nèi)局部環(huán)境欠缺等不利因素，但開(kāi)發(fā)商獨(dú)有的背景和雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及組合市場(chǎng)專業(yè)力量的水準(zhǔn)和潛在的能量都會(huì)為該項(xiàng)目的運(yùn)作創(chuàng)下更多的發(fā)展空間。國(guó)家計(jì)劃在今后 10 年內(nèi)向中關(guān)村科技園區(qū)海淀園投資 1000 億元用于園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，今年將投資 70 億元左右，用于西區(qū)拆遷及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，目前拆遷工作已全面啟動(dòng)。 ? 房地產(chǎn)業(yè)已走入產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段，并很快過(guò)渡到完全競(jìng)爭(zhēng)階段，微利 時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。 2001 年全線通車的廣安門到廣渠門的道路 將拓寬到 70 米，全長(zhǎng) 6 公里，雙向 8 車道，這樣自長(zhǎng)安街和平安大街后，京城又將增加一條貫穿東西的通道。 ? 銷售過(guò)程中的服務(wù)質(zhì)量及看房工地環(huán)境 從國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看： 中國(guó)人民銀行最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年 三月份，中國(guó)貨幣供應(yīng)量增幅回升，貸款增長(zhǎng)繼續(xù)加快，居民儲(chǔ)蓄存款增幅繼續(xù)放緩，持現(xiàn)增多，表明中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣狀況繼續(xù)回升。 ? 項(xiàng)目規(guī)劃完善、建筑外觀美、配套設(shè)施全、施工單位知名度高、施工質(zhì)量好。 ? 重視建筑結(jié)構(gòu)的堅(jiān)固耐用，同時(shí)兼顧了使用性能上的可改變性和建筑高科技技術(shù)逐步滲入。 ? 隨著市政條件的改善，大量樓盤開(kāi)始遠(yuǎn)離市中心，到三、四環(huán)之間或以外地區(qū)，但交通及市政條件解決的較好。來(lái)自市房地局的消息稱，僅 2000 年批租出讓的地塊就達(dá) 700 多幅，平均每天 2 塊以上，創(chuàng)歷史新高；另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計(jì)， 2000 年北京僅新開(kāi)樓盤就達(dá) 200 余個(gè)，平均每 40 小時(shí)即出現(xiàn)一個(gè)新樓盤，大大超過(guò)了 99 年 125 個(gè)新盤上市的數(shù)量，再一次沖破歷史記錄。 ? 市區(qū)內(nèi)新項(xiàng)目戶型面積小型化趨勢(shì)較為明顯。 ? 在項(xiàng)目的宣傳過(guò)程中，“概念”驟然興起， CBD、 CLD、 CID、 SOHO、LOFT、 MORE、 3A、 4B、 4Ｃ、 6H 等概念此起此伏。 ? 房屋的朝向、通風(fēng)采光效果、戶型的功能區(qū)域劃分、使用率高低、個(gè)性化強(qiáng)弱。 在土地資源供給方面： 今后 3－ 5 年，四環(huán)以內(nèi)的近 800 家中央及地方的污染型工業(yè)企業(yè)將有序地陸續(xù)搬遷 。三條城市鐵路即從西直門經(jīng)回龍觀、望京到東直門的輕軌鐵路，全長(zhǎng) 公里；北到太平莊，南經(jīng)東單、天壇至宋家莊的地鐵 5 號(hào)線，全長(zhǎng) 公里；以及八王墳至通州的“八通線 ”地鐵，投資 10 億元，全長(zhǎng)