【正文】 二類居住用地 市政公用設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境較好、以多、中、高層住宅為主的用地 R21 住宅用地 住宅建筑用地 R22 公共服務(wù)設(shè)施用地 居住小區(qū)及小區(qū)級以下的公共設(shè)施和服務(wù)設(shè)施用地。包括住宅、公寓 、別墅，部隊干休所等。 ：體育場館及運動員宿舍等配套設(shè)施。如教育建筑，科研建筑。 ：具有特殊使用功能的建筑。 a fine of ()jryh~2mDbvg,w4qEGBR896HJS/T20 人口凈密度 :指居住區(qū)總?cè)丝诔跃幼^(qū)居住用地面積后的數(shù)值，單位為“人 /每公頃”。 單體建筑的地上建筑面積 ：指該建筑物地上部分每層外墻外圍的水平投影面積之和。 2. 高低聯(lián)跨的單層建筑物，需分別計算建筑面積。 。 14．陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。 21．建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺不計入建筑面積。通道端頭出口部分包括樓梯踏步與通道相接處，按外墻外圍水平投影面積計算建筑面積，沉降縫以外的通道，不計算建筑面積。無圍護結(jié)構(gòu)的按水平投影面積的一半計算建筑面積。寬度在 以外的抗震縫不計算建筑面 積。屋頂上的附屬物，如電梯間、樓梯間、水箱、煙囪等，其總面積不超過屋頂面積的 20%，且高度不超過 4 米的，不計入建筑高度之內(nèi)。（圖 4 中 B 的建筑高度取 H1） 米以上（含 米）的 ,建筑高度從道路路面計起。利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室時，其一半的面積不應(yīng)低于 米，其余部分最低處高度不 a fine of ()jryh~2mDbvg,w4qEGBR896HJS/T26 得低于 米；辦公室的室內(nèi)凈高不得低于 米，設(shè)中央空調(diào)的可不低于 米；走道凈高不得低于 米，貯藏間凈高不得低于 米。 退讓規(guī)劃道路紅線距離 一般規(guī)定： 1．不允許突入道路紅線的建筑突出物：建筑物的臺階、平臺、窗井、坡道、花池、散水、地下室進排風口、地下建筑及建筑基礎(chǔ)；除基地內(nèi)連接城市管線以外的其它地下管線。 （ 3）總體規(guī)劃規(guī)定的次干道，通過城鎮(zhèn)地區(qū)的路段，按規(guī)劃干道紅線的要求控制建設(shè)；通過平原農(nóng)業(yè)區(qū)的路段，以規(guī)劃干道紅線為準，兩側(cè)向外分別各劃 70 米為綠化隔離帶。 京開公路：西南城角―西紅門―黃村―固安―開封。 廣渠門―雙橋―通州 。 車公莊大街－模式口 。 燕山石化區(qū)―周口店―云居寺―張坊 。但建設(shè)工程與現(xiàn)有城市道路路面邊線的距離，不得小于 6 至 10 米。除沿城市道路兩側(cè)按規(guī)劃要求毗鄰聯(lián)建的商服公建、在居住區(qū)中按總體規(guī)劃統(tǒng)一建設(shè)的各類建筑和在城市建設(shè)用地上按詳細規(guī)劃同期建設(shè)的各類建筑外，凡在單位建設(shè)用地上單獨進行新建、改建和擴建的二層或二層以上各項建設(shè)工程，均應(yīng)按下表所列計算公式計算建筑物退讓相鄰單位建設(shè)用地邊界線的距離。 (3)擬建建筑為居住建筑時，后退各方向邊界距離均按照上表的規(guī)定執(zhí)行 .擬建建筑為公共建筑時，后退北邊界距離應(yīng)按照上表的規(guī)定執(zhí)行 ,后退其它方向邊界距離由規(guī)劃行政部門參照建筑間距的相關(guān)規(guī)定提出。 (2)上表中的 板式建筑、塔式建筑定義詳見本章 中的說明。 建筑退讓綠化控制線 建筑在解決市政、交通、消防等問題的前提下可不退讓鐵路、河湖、高壓 走廊、城市綠化隔離帶的綠化控制線。 a fine of ()jryh~2mDbvg,w4qEGBR896HJS/T28 建設(shè)工程與一般城市道路紅線之間的最小距離 (米 ) 0D≤ 20 20D≤ 30 30D≤ 60 60D 無 口 有口 無口 有口 無口 有口 無口 有口 居住建筑 0H≤ 18 1(0) 1(0) 1(0) 1(0) 1(0) 1(0) 1(0) 1(0) 18H≤ 30 1(0) 1(0) 1(0) 3(0) 3(0) 3(0) 3(0) 3(0) 30H≤ 45 1(0) 3(0) 3(0) 3(0) 3(0) 5(3) 5(3) 5(3) 45H≤ 60 3(0) 3(0) 3(0) 5(3) 5(3) 5(3) 5(3) 7(5) H60 3(0) 5(3) 5(3) 5(3) 5(3) 7(5) 7(5) 7(5) 行政、科研辦公 0H≤ 18 1(0) 1(0) 1(0) 1(0) 1(0) 1(0) 1(0) 3(0) 18H≤ 30 1(0) 3(0) 3(0) 3(0) 3(0) 3(0) 3(0) 5(3) 30H≤ 45 3(0) 3(0) 3(0) 5(3) 5(3) 5(3) 5(3) 7(5) 45H≤ 60 3(0) 5(3) 5(3) 5(3) 5(3) 7(5) 7(5) 7(5) H60 5(3) 5(3) 5(3) 7(5) 7(5) 7(5) 7(5) 10(7) 商務(wù)辦公 0H≤ 18 1(0) 1(0) 1(0) 1(0) 1(0) 3(0) 3(0) 3(0) 18H≤ 30 3(0) 3(0) 3(0) 3(0) 3(0) 5(3) 5(3) 7(5) 30H≤ 45 3(0) 5(3) 5(3) 5(3) 5(3) 7(5) 7(5) 7(5) 45H≤ 60 5(3) 5(3) 5(3) 7(5) 7(5) 7(5) 7(5) 10(7) H60 5(3) 7(5) 7(5) 7(5) 7(5) 10(7) 10(7) 10(7) 金融 商貿(mào)服務(wù)設(shè)施（商業(yè)、賓館等） 0H≤ 18 1(0) 1(0) 1(0) 3(0) 3(0) 5(3) 5(3) 5(3) 18H≤ 30 3(0) 3(0) 3(0) 5(3) 5(3) 7(5) 7(5) 7(5) 30H≤ 45 5(3) 5(3) 5(3) 7(5) 7(5) 7(5) 7(5) 10(7) 45H≤ 60 5(3) 7(5) 7(5) 7(5) 7(5) 10(7) 10(7) 10(7) H60 7(5) 7(5) 7(5) 10(7) 10(7) 10(7) 10(7) 10(7) 大型集散建筑（劇場、展覽、交通場站、體育場館等） 0H≤ 18 3(0) 3(0) 3(0) 5(3) 5(3) 5(3) 5(3) 7(5) 18H≤ 30 5(3) 5(3) 5(3) 7(5) 7(5) 7(5) 7(5) 10(7) 30H≤ 45 5(3) 7(5) 7(5) 7(5) 7(5) 10(7) 10(7) 10(7) 45H≤ 60 7(5) 7(5) 7(5) 10(7) 10(7) 10(7) 10(7) 10(10) H60 7(5) 10(7) 10(7) 10(7) 10(7) 10(10) 10(10) 10(10) 大型醫(yī)療衛(wèi)生 0H≤ 18 1(0) 1(0) 1(0) 3(0) 3(0) 5(3) 5(3) 5(3) 18H≤ 30 3(0) 3(0) 3(0) 5(3) 5(3) 7(5) 7(5) 7(5) 30H≤ 45 5(3) 5(3) 5(3) 7(5) 7(5) 7(5) 7(5) 10(7) 45H≤ 60 5(3) 7(5) 7(5) 7(5) 7(5) 10(7) 10(7) 10(7) H60 7(5) 7(5) 7(5) 10(7) 10(7) 10(7) 10(7) 10(7) (1)表中數(shù)據(jù)的度量單位為米； (2)括號內(nèi)數(shù)字適用于二環(huán)路以內(nèi)地區(qū)； (3)退規(guī)劃道路紅線的距離系指建設(shè)工程首層外墻最凸出處與規(guī)劃道路紅線的距離（二層以上部分的距離可以適當減少，但最小距離不得小于相應(yīng)數(shù)值的下一檔數(shù)值）； (4)交通開口系指建設(shè)工程鄰規(guī)劃道路一側(cè)設(shè)置機動車進入建設(shè)用地的出入口； (5)當建設(shè)工程臨城市道路的面寬大于道路紅線寬度時，應(yīng)按照表中數(shù)據(jù)乘以 的系數(shù)； (6)規(guī)劃建筑與規(guī)劃道路紅線距離不一致時，各點距離的平均 值不小于上表數(shù)值，且最小距離不得小于相應(yīng)數(shù)值的下一檔數(shù)值； (7)有關(guān)其他建筑在底層設(shè)置不大于 1000 平方米建設(shè)規(guī)模的商業(yè)用房時，應(yīng)按照表中數(shù)據(jù)乘以 的系數(shù)。 黃土坡―良鄉(xiāng)―房山―長溝―張坊 。 吳家場－盧溝橋 。 (2)規(guī)劃次干道 (第一批 )為： 十條豁口―平房―通州 。 京榆公路：建國門―通州―山海關(guān)。 3．退讓城市主、次干道的距離 : （ 1）規(guī)劃市區(qū)范圍內(nèi)的三環(huán)路、四環(huán)路和外環(huán)路 (即公路一環(huán)路 )以及北京地區(qū)的公路二環(huán)路，通過城鎮(zhèn)地區(qū) (包括北京城市總體規(guī)劃方案中規(guī)劃為城鎮(zhèn)建設(shè)地區(qū)，下同 )的路段，按規(guī)劃干道紅線的要求控制建設(shè)；通過平原農(nóng)業(yè)區(qū)的路段，以規(guī)劃干道紅線為準，兩側(cè)向外分別各劃 100 米為綠化隔離帶。 城市道路寬度 ：系指該道路兩側(cè)規(guī)劃紅線之間的水平方向的垂直距離 。 : 在建筑高度的控制要求中，不同類型建筑還應(yīng)根據(jù)其使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)類型、設(shè)備選用等情況依據(jù)相關(guān)規(guī)范確定合理的層高及層數(shù)。（圖 3,H） 。 計算方法 1．在文物保護單位周圍建設(shè)控制地帶內(nèi)和重要風景區(qū)附近的建筑 物、世界遺產(chǎn)保護范圍、機場控制區(qū)，其建筑高度系指建筑物及其附屬構(gòu)筑物的最高點，包括電梯間、樓梯間、水箱、煙囪、屋脊、天線、避雷針等。但不依附于外墻、有沉降縫的靠墻煙囪按獨立煙囪不計算建筑面積。 31． 突出墻面的眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算建筑面積。如墻板有凸出的藝術(shù)性裝飾時其凸出的藝術(shù)性裝飾部分不計算建筑面積。 19．層高在 米以內(nèi) (不含 米 )的設(shè)備層不計入建筑面積。 13． 封閉式陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。門廳 、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積 。其建筑面積 按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平投影面積計算 。 建筑密度是反映建設(shè)用地經(jīng)濟性的主要指標之一。 代征城市公 共用地面積 包括代征道路用地面積、代征綠化用地面積、代征其他用地面積三項，單位：平方米。包括供水、供電、供燃氣、供熱設(shè)施，消防設(shè)施、社會福利設(shè)施等。包括庫房、堆場和加工車間、管道運輸用房。包括商場建筑（綜合百貨商店、商場、批 a fine of ()jryh~2mDbvg,w4qEGBR896HJS/T19 發(fā)市場）、服務(wù)建筑（餐飲、娛樂、美容、洗染、修理和旅游服務(wù)）、旅館建筑（包括度假村、公寓式酒店）等。高壓走廊下規(guī)定的控制范圍內(nèi)的用地，應(yīng)按其地面實際用途歸類。 在文物保護單位的保護范圍、建設(shè)控制地帶以及歷史文化保護區(qū)內(nèi)進行規(guī)劃設(shè)計應(yīng)符合有關(guān)文物保護和歷史文化保護的要求（詳見第八章 — 歷史文化保護的規(guī)劃要求）。市規(guī)劃部門要求征求有關(guān)安全保密部門意見的建設(shè)工程，設(shè)計單位應(yīng)根據(jù)有關(guān)安全保密部門的意見進行規(guī)劃設(shè)計。 畸零地指獨立有效面積小于 500 平方米、或用地平均有效進深或面寬小于 10 米 且用地形狀不規(guī)則的用地。 2．建設(shè)用地邊界線位置確定： （ 1）建設(shè)用地范圍應(yīng)根據(jù)規(guī)劃行政部門出據(jù)釘樁條件的釘樁座標成果確定。 本通則所指建設(shè)工程包含除管線、道橋等市政工程以外的建設(shè)項目。在此，我們深表感謝。 為了適應(yīng)社會主義現(xiàn)代化事業(yè)發(fā)展的要求，體現(xiàn)公開、公正、透明的審批原則，規(guī)范設(shè)計市場，便于設(shè)計單位規(guī)劃設(shè)計北京地區(qū)的建設(shè)工程，我們依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和技術(shù)規(guī)范，結(jié)合建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計和管理的實踐經(jīng)驗，編制了《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃 設(shè)計通則》。此書雖經(jīng)過多次討論和修改，但仍會有不妥與疏漏之處。 a fine of ()jryh~2mDbvg,w4qEGBR896HJS/T10 第一章 用地規(guī)劃設(shè)計要求 第一節(jié) 建設(shè)用地位置范圍 建設(shè)用地邊界 1．定義： （ 1） 建設(shè)用地 —— 建設(shè)單位可用于工程建設(shè)的用地。 （ 4）建設(shè)用地范圍應(yīng)由法律文件及圖紙確認（房產(chǎn)證、土地證），或由相鄰單位進行共同書面圖紙指認。 用地規(guī)劃設(shè)計應(yīng)充分考慮地震、滑坡、泥石流、洪水等自然條件及生活使用、軍事預(yù)防等社會因素的影響情況，應(yīng)當符合城市防火、防爆、抗震、防洪、防泥石流和治安、交通管理、人民防空等要求，對擬定用地的水文地質(zhì)及環(huán)境條件等進行充分考察、論證。風景區(qū)內(nèi)建設(shè)項目應(yīng)符合風景名勝區(qū)總體規(guī)劃的要求，總體規(guī)劃未經(jīng)批準不得進行有關(guān)工程建設(shè)。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、服務(wù)站、儲蓄所、郵政所、居委會、派出所等用地 R23 道路用地 居住小區(qū)及小區(qū)級以下的小區(qū)路、組團路或小街、小巷、小胡同及停車場等用地 R24 綠地 居住小區(qū)及小區(qū)級以下的小游園等用地 R3 三類居住用地 市政公用設(shè)施比較齊全、布局不完整、環(huán)境一般、或與工業(yè)等用地有混合交叉的用地 R31 住宅用地 住宅建筑用地 a fine of ()jryh~2mDbvg,w4qEGBR896HJS/T13 類 別 名 稱 類 別 名 稱 范 圍 大類 中類 小類 R32 公共服務(wù)設(shè)施用地 居住小區(qū)及小區(qū)級以下的公共設(shè)施和服務(wù)設(shè)施用地。 ：以為社會公眾提供社會活動的場所為主要目的的建筑。 ：提供醫(yī)療、保健、衛(wèi)生、防疫、康復(fù)和急救場所的建筑。 ：承擔特殊科研試驗條件的建筑。包括軍事建筑、監(jiān)獄建筑、宗教建筑等。 容積率 容積率 :一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建設(shè)用地面積的比值。