【正文】 ，庫區(qū)，歷史上的老工業(yè)基地，重慶已經(jīng)成為中國西部最重要的制造業(yè)基地； 房地產(chǎn)上升空間，相對穩(wěn)定的低房價(jià)體系。,一、企業(yè)戰(zhàn)略方面 注重觀念創(chuàng)新，打破陳規(guī)，創(chuàng)新思考房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。 2004年6月22日，金地集團(tuán)公告稱與摩根士丹利房地產(chǎn)基金IV（簡稱MSREF）、上海盛融投資有限公司合作設(shè)立公司，共同投資中國的不良資產(chǎn)。,房地產(chǎn)企業(yè)上市融資 2006年7月31日，保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司(簡稱“保利地產(chǎn)”)在上海證券交易所掛牌上市。 首先將“西城天街”項(xiàng)目約42.5畝土地使用權(quán)抵押；在項(xiàng)目取得銷售許可證后，則以其車庫、主力店等在建工程等值抵押品進(jìn)行置換。,借道企業(yè)并購 實(shí)現(xiàn)自身擴(kuò)張 萬科2005年3月以18.58億元收購南都有關(guān)股權(quán)。,轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線 “十一五”規(guī)劃未來城鎮(zhèn)化主體將是中小城市，這給中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)發(fā)展帶來特殊機(jī)遇， 一線城市由于土地資源的限制，地塊取得競爭過于激烈，加速在二、三線城市的布局已作為眾多開發(fā)商戰(zhàn)略選擇。 新興旅游地產(chǎn)的特征向建設(shè)以高爾夫、山地、滑雪、野外運(yùn)動(dòng)等為主題的休閑度假住宅發(fā)展。 盡量避免同質(zhì)化樓盤增多帶來的不利銷售影響。,(一)銷售策略及其創(chuàng)新的一些方法,“異業(yè)整合” 又稱“聯(lián)銷”，“捆綁銷售”。 服務(wù)是一種無形的商品，它必須由人來提供，由于是一種不可標(biāo)準(zhǔn)化的商品，最后由人提供的服務(wù)與顧客期望的服務(wù)之間必然就有差距，有差距就要彌補(bǔ)，彌補(bǔ)的過程就是營銷。,各方利益最大化 房地產(chǎn)與家電業(yè)的合作方式是房產(chǎn)商包單家電，作為贈(zèng)品附贈(zèng)給業(yè)主。,4）利用多種展示手段全面展示產(chǎn)品特點(diǎn)，突出產(chǎn)品的個(gè)性，但要與產(chǎn)品的整體定位統(tǒng)一并結(jié)合樓盤的賣點(diǎn)； 5）室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格力爭簡潔、明快、大氣，體現(xiàn)現(xiàn)代精神，走進(jìn)去給人眼前一亮、充滿活力和沖勁的感覺，不必過分豪華但要非?，F(xiàn)代、耐看； 6）內(nèi)部燈光、背景音樂、氣味、物品等和諧一致，創(chuàng)造自由、輕松的感覺。真正站在消費(fèi)者的角度，替消費(fèi)者考慮，使其更直觀地感受樓盤的方方面面，獲取更充分的選擇依據(jù)。 2）參與價(jià)格制定、外觀設(shè)計(jì)、平面布局、環(huán)境、室內(nèi)外裝修，交房標(biāo)準(zhǔn)。 目前，中國上網(wǎng)用戶總數(shù)達(dá)1.03億人，其中有過購物經(jīng)歷的網(wǎng)民占近20%的比例，總?cè)藬?shù)超過2000萬人，網(wǎng)上購物年累計(jì)購物金額達(dá)到200億多元。, 口碑營銷 開發(fā)商通過塑造良好企業(yè)形象，提供優(yōu)秀樓盤和物業(yè)服務(wù)贏得購房人的廣泛認(rèn)同和贊譽(yù)，利用購房人口播宣傳，把更多有關(guān)樓盤服務(wù)的特質(zhì)信息，傳遞給更多與他們有關(guān)聯(lián)的社會大眾，以獲取對本企業(yè)樓盤喜歡、購買和忠誠。2024年10月22日下午2時(shí)50分24.10.2224.10.22 追求至善憑技術(shù)開拓市場，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹立形象。2024年10月22日星期二2時(shí)50分48秒Tuesday, October 22, 2024 相信相信得力量。14:50:4814:50:4814:50Tuesday, October 22, 2024 安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。感情的消費(fèi)階段注重個(gè)性的張揚(yáng)，精神的愉悅。中小地產(chǎn)公司有可能由開發(fā)商轉(zhuǎn)為服務(wù)商，專門為客戶定做地產(chǎn)項(xiàng)目。開展事件營銷的前提是充分抓好和利用某一有影響的事件，并把它與企業(yè)營銷有機(jī)地結(jié)合起來，達(dá)到“借助過?！?、“借風(fēng)揚(yáng)帆”的目的,定制營銷模式,個(gè)性化定制和大規(guī)模定制 定制的建設(shè)流程與我國開發(fā)流程一致； 定制可以是獨(dú)立住宅，也可以其它任何形式的物業(yè)； 代建商負(fù)責(zé)策劃、選地，施工建造，到交房； 服務(wù)費(fèi)：總造價(jià)的一定比例； 與傳統(tǒng)開發(fā)商不同的是，定制開發(fā)商進(jìn)行的定制是以集成服務(wù)商的形象出現(xiàn)。讓購房者參增加了體驗(yàn)。售樓處的場景設(shè)置包括地理位置、售樓處形象、產(chǎn)品的檔次和風(fēng)格、內(nèi)部布局與陳列、內(nèi)部格調(diào)與氛圍等。,異業(yè)整合應(yīng)該注意的原則 目標(biāo)市場一致。傳統(tǒng)層面的競爭根本就不能區(qū)隔競爭者凌厲的進(jìn)攻和拼命的追隨，競爭必將走入更高層次，這就是服務(wù)。注重市場判研，項(xiàng)目診斷，滯銷因素分析。 以房地產(chǎn)推進(jìn)城鎮(zhèn)化及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)來臨,廣闊農(nóng)村與城市緊密相聯(lián)系的環(huán)城市經(jīng)濟(jì)帶，借助新農(nóng)村建設(shè)的政策傾斜優(yōu)勢，鄉(xiāng)村建設(shè)與休閑娛樂、養(yǎng)生居住結(jié)合，農(nóng)村房地產(chǎn)大有可為。,5＋2“式現(xiàn)代生活方式已被現(xiàn)代都市人認(rèn)可并廣為接受，許多人開始把對第二居所的向往變成了置業(yè)的行動(dòng)，擁有“一小時(shí)都市圈”第二居所已經(jīng)成為現(xiàn)代小康生活的新標(biāo)準(zhǔn)。,（一）在選擇項(xiàng)目方面的新思路,近城項(xiàng)目或城市邊緣項(xiàng)目。 2005年北京城開與北京天鴻集團(tuán)正式合并為“北京首都房地產(chǎn)開發(fā)(控股)集團(tuán)有限公司”。信托屆滿前，重慶國投按“信托計(jì)劃資金119.5%”的價(jià)款向龍湖地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所持股權(quán)，龍湖地產(chǎn)在信托存續(xù)期內(nèi)分期支付上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款。,依托資本市場 ，實(shí)現(xiàn)融資多元 萬科作為上市公司，利用資本市場的融資功能改善房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的通病，在較短時(shí)間內(nèi)連續(xù)發(fā)行兩期可轉(zhuǎn)債。從該信托計(jì)劃的幾個(gè)特別委托人都屬于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商，通過設(shè)立信托的方式，特別委托人獲得了金信信托這一融資平臺的支持，獲得了一條新的融資渠道。重慶房地產(chǎn)和樓市是健康、良性的。 十五期間重點(diǎn)建設(shè)的如渝懷鐵路、渝黔高速、寸灘港等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目正相繼投入使用，城市整體功能成倍提升。目前，在新政下，地產(chǎn)商的平均利潤下降了約20%左右。,調(diào)控力度和繼續(xù)出臺調(diào)控文件的可能性： 房地產(chǎn)價(jià)格增幅最近幾年將以7％為支點(diǎn)，上下波動(dòng)2個(gè)百分點(diǎn)，即5～9％，低于或接近GDP增長速度。這樣持續(xù)50年的增長，對國家的貢獻(xiàn)是巨大的。按2020年城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.3億人、每人增加4平方米計(jì)算，前20年為提高居住水平需求新建住房25.2億平方米，平均每年1.26億平方米。,房價(jià)問題不是一個(gè)簡單的價(jià)格的問題。上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金12224億元，同比增長29.1%，增速比去年同期上升了5.8個(gè)百分點(diǎn)。上半年，土地開發(fā)面積10973萬平方米，同比增長34%，增幅比去年同期提高31個(gè)百分點(diǎn)； 與土地開發(fā)持續(xù)高速增長的趨勢不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積持續(xù)保持負(fù)增長。,三、調(diào)控的主要目的： 和諧社會 抑制房價(jià) 四、調(diào)控主要措施： 控制土地供應(yīng)源頭； 控制信貸； 增加中間環(huán)節(jié)稅收等，抑制過熱需求。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期的行為，要嚴(yán)肅處理。２００６年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。２００６年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在２００５年的水平以內(nèi)?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。, 調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅 為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。 三、不足２年轉(zhuǎn)手交易的全額征收營業(yè)稅 四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn),五、對中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持 六、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度 城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況納入政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。 房地產(chǎn)已經(jīng)成為支柱性產(chǎn)業(yè)，直接拉著眾多行業(yè)的發(fā)展。,1998年下半年，國家取消了福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化，給房地產(chǎn)市場帶來根本的變化。沒有針對普通民眾的成型的房地產(chǎn)市場。中國房地產(chǎn)業(yè)開始空前繁榮。滿２年未動(dòng)工開發(fā)的，收回土地使用權(quán)?！^去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上