【正文】 ，庫區(qū)，歷史上的老工業(yè)基地，重慶已經(jīng)成為中國西部最重要的制造業(yè)基地； 房地產(chǎn)上升空間，相對穩(wěn)定的低房價體系。,一、企業(yè)戰(zhàn)略方面 注重觀念創(chuàng)新，打破陳規(guī)，創(chuàng)新思考房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。 2004年6月22日，金地集團公告稱與摩根士丹利房地產(chǎn)基金IV（簡稱MSREF）、上海盛融投資有限公司合作設(shè)立公司，共同投資中國的不良資產(chǎn)。,房地產(chǎn)企業(yè)上市融資 2006年7月31日，保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司(簡稱“保利地產(chǎn)”)在上海證券交易所掛牌上市。 首先將“西城天街”項目約42.5畝土地使用權(quán)抵押；在項目取得銷售許可證后，則以其車庫、主力店等在建工程等值抵押品進行置換。,借道企業(yè)并購 實現(xiàn)自身擴張 萬科2005年3月以18.58億元收購南都有關(guān)股權(quán)。,轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線 “十一五”規(guī)劃未來城鎮(zhèn)化主體將是中小城市，這給中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)發(fā)展帶來特殊機遇， 一線城市由于土地資源的限制，地塊取得競爭過于激烈，加速在二、三線城市的布局已作為眾多開發(fā)商戰(zhàn)略選擇。 新興旅游地產(chǎn)的特征向建設(shè)以高爾夫、山地、滑雪、野外運動等為主題的休閑度假住宅發(fā)展。 盡量避免同質(zhì)化樓盤增多帶來的不利銷售影響。,(一)銷售策略及其創(chuàng)新的一些方法,“異業(yè)整合” 又稱“聯(lián)銷”，“捆綁銷售”。 服務是一種無形的商品，它必須由人來提供，由于是一種不可標準化的商品，最后由人提供的服務與顧客期望的服務之間必然就有差距，有差距就要彌補，彌補的過程就是營銷。,各方利益最大化 房地產(chǎn)與家電業(yè)的合作方式是房產(chǎn)商包單家電，作為贈品附贈給業(yè)主。,4）利用多種展示手段全面展示產(chǎn)品特點，突出產(chǎn)品的個性，但要與產(chǎn)品的整體定位統(tǒng)一并結(jié)合樓盤的賣點； 5）室內(nèi)裝修設(shè)計風格力爭簡潔、明快、大氣，體現(xiàn)現(xiàn)代精神，走進去給人眼前一亮、充滿活力和沖勁的感覺，不必過分豪華但要非?，F(xiàn)代、耐看； 6）內(nèi)部燈光、背景音樂、氣味、物品等和諧一致，創(chuàng)造自由、輕松的感覺。真正站在消費者的角度，替消費者考慮，使其更直觀地感受樓盤的方方面面，獲取更充分的選擇依據(jù)。 2）參與價格制定、外觀設(shè)計、平面布局、環(huán)境、室內(nèi)外裝修，交房標準。 目前，中國上網(wǎng)用戶總數(shù)達1.03億人，其中有過購物經(jīng)歷的網(wǎng)民占近20%的比例，總?cè)藬?shù)超過2000萬人，網(wǎng)上購物年累計購物金額達到200億多元。, 口碑營銷 開發(fā)商通過塑造良好企業(yè)形象，提供優(yōu)秀樓盤和物業(yè)服務贏得購房人的廣泛認同和贊譽，利用購房人口播宣傳，把更多有關(guān)樓盤服務的特質(zhì)信息，傳遞給更多與他們有關(guān)聯(lián)的社會大眾，以獲取對本企業(yè)樓盤喜歡、購買和忠誠。2024年10月22日下午2時50分24.10.2224.10.22 追求至善憑技術(shù)開拓市場，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務樹立形象。2024年10月22日星期二2時50分48秒Tuesday, October 22, 2024 相信相信得力量。14:50:4814:50:4814:50Tuesday, October 22, 2024 安全在于心細，事故出在麻痹。感情的消費階段注重個性的張揚，精神的愉悅。中小地產(chǎn)公司有可能由開發(fā)商轉(zhuǎn)為服務商，專門為客戶定做地產(chǎn)項目。開展事件營銷的前提是充分抓好和利用某一有影響的事件，并把它與企業(yè)營銷有機地結(jié)合起來，達到“借助過海”、“借風揚帆”的目的,定制營銷模式,個性化定制和大規(guī)模定制 定制的建設(shè)流程與我國開發(fā)流程一致； 定制可以是獨立住宅，也可以其它任何形式的物業(yè)； 代建商負責策劃、選地，施工建造，到交房； 服務費：總造價的一定比例； 與傳統(tǒng)開發(fā)商不同的是，定制開發(fā)商進行的定制是以集成服務商的形象出現(xiàn)。讓購房者參增加了體驗。售樓處的場景設(shè)置包括地理位置、售樓處形象、產(chǎn)品的檔次和風格、內(nèi)部布局與陳列、內(nèi)部格調(diào)與氛圍等。,異業(yè)整合應該注意的原則 目標市場一致。傳統(tǒng)層面的競爭根本就不能區(qū)隔競爭者凌厲的進攻和拼命的追隨，競爭必將走入更高層次，這就是服務。注重市場判研，項目診斷，滯銷因素分析。 以房地產(chǎn)推進城鎮(zhèn)化及農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的時代已經(jīng)來臨,廣闊農(nóng)村與城市緊密相聯(lián)系的環(huán)城市經(jīng)濟帶，借助新農(nóng)村建設(shè)的政策傾斜優(yōu)勢，鄉(xiāng)村建設(shè)與休閑娛樂、養(yǎng)生居住結(jié)合，農(nóng)村房地產(chǎn)大有可為。,5＋2“式現(xiàn)代生活方式已被現(xiàn)代都市人認可并廣為接受，許多人開始把對第二居所的向往變成了置業(yè)的行動，擁有“一小時都市圈”第二居所已經(jīng)成為現(xiàn)代小康生活的新標準。,（一）在選擇項目方面的新思路,近城項目或城市邊緣項目。 2005年北京城開與北京天鴻集團正式合并為“北京首都房地產(chǎn)開發(fā)(控股)集團有限公司”。信托屆滿前，重慶國投按“信托計劃資金119.5%”的價款向龍湖地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所持股權(quán)，龍湖地產(chǎn)在信托存續(xù)期內(nèi)分期支付上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款。,依托資本市場 ，實現(xiàn)融資多元 萬科作為上市公司，利用資本市場的融資功能改善房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的通病，在較短時間內(nèi)連續(xù)發(fā)行兩期可轉(zhuǎn)債。從該信托計劃的幾個特別委托人都屬于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商，通過設(shè)立信托的方式，特別委托人獲得了金信信托這一融資平臺的支持，獲得了一條新的融資渠道。重慶房地產(chǎn)和樓市是健康、良性的。 十五期間重點建設(shè)的如渝懷鐵路、渝黔高速、寸灘港等基礎(chǔ)設(shè)施項目正相繼投入使用，城市整體功能成倍提升。目前，在新政下，地產(chǎn)商的平均利潤下降了約20%左右。,調(diào)控力度和繼續(xù)出臺調(diào)控文件的可能性： 房地產(chǎn)價格增幅最近幾年將以7％為支點，上下波動2個百分點，即5～9％，低于或接近GDP增長速度。這樣持續(xù)50年的增長，對國家的貢獻是巨大的。按2020年城鎮(zhèn)人口達到6.3億人、每人增加4平方米計算，前20年為提高居住水平需求新建住房25.2億平方米，平均每年1.26億平方米。,房價問題不是一個簡單的價格的問題。上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金12224億元，同比增長29.1%，增速比去年同期上升了5.8個百分點。上半年，土地開發(fā)面積10973萬平方米，同比增長34%，增幅比去年同期提高31個百分點； 與土地開發(fā)持續(xù)高速增長的趨勢不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積持續(xù)保持負增長。,三、調(diào)控的主要目的： 和諧社會 抑制房價 四、調(diào)控主要措施： 控制土地供應源頭； 控制信貸； 增加中間環(huán)節(jié)稅收等，抑制過熱需求。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的行為，要嚴肅處理。２００６年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。２００６年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在２００５年的水平以內(nèi)。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。, 調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅 為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。 三、不足２年轉(zhuǎn)手交易的全額征收營業(yè)稅 四、加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風險,五、對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持 六、加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度 城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況納入政府工作的目標責任制管理。 房地產(chǎn)已經(jīng)成為支柱性產(chǎn)業(yè)，直接拉著眾多行業(yè)的發(fā)展。,1998年下半年，國家取消了福利分房，實行住房分配貨幣化，給房地產(chǎn)市場帶來根本的變化。沒有針對普通民眾的成型的房地產(chǎn)市場。中國房地產(chǎn)業(yè)開始空前繁榮。滿２年未動工開發(fā)的，收回土地使用權(quán)。…過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上