【正文】 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 供銷社購(gòu)得， 3 間被一社團(tuán)購(gòu)得，另外 67個(gè)自然人成為西苑樓的投資者。第三、產(chǎn)權(quán)式酒店不同一般意義上的股份制。而產(chǎn)權(quán)式酒店從一開始設(shè)計(jì)到運(yùn)作全過程，則完全以市場(chǎng)需要不需要為前提，接受市場(chǎng)的檢驗(yàn)。鑒于這種特殊關(guān)系，酒店將給予特別的身份待遇，以顯示他具有的不同一般的身份，同時(shí)，他們又有義務(wù)支持幫助酒店，維護(hù)酒店的形象，以保證自己擁有的資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)最大程度的增值，這是共同利益的延續(xù)性。 。 產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)管理者提出了更高的要求 產(chǎn)權(quán)式酒店不同于一般的產(chǎn)權(quán)交易行為，是因?yàn)樗皇且婚匙淤I賣，杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 就此終結(jié)，買賣雙方可以各自“再見”，而是具有規(guī)范的延續(xù)性。這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，而其它一些小企業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易則通過拍賣、轉(zhuǎn)讓或租賃等“批發(fā)”形式來完成。第二，它不是純粹的購(gòu)買房屋產(chǎn)權(quán)的行為。 考慮到投資者一次性支付的困難，浦發(fā)銀行臨安支行給予這種新的產(chǎn)權(quán)改革模式的大力支持，決定為投資者提供七成十年的按揭貸款。同時(shí)酒店給每間客房每年15 天的免費(fèi)入住權(quán)。自己入住擁有產(chǎn)權(quán)的客房，只需要支付標(biāo)定房?jī)r(jià)的 10%~20%物業(yè)管理及物資耗用費(fèi)，便可得到酒店提供的全套規(guī)范的客房服務(wù)。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如何加快推進(jìn)產(chǎn)權(quán)式結(jié)構(gòu)多元化，有效配置資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，“產(chǎn)權(quán)式酒店”這一新名詞、新理念自然地進(jìn)入了決策視線。 ○本 項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營(yíng)與 當(dāng)?shù)卣?密切相關(guān)，建議盡可能爭(zhēng)取 得到當(dāng)?shù)卣膬?yōu)惠政策支持以及客源方面的支持。 則財(cái)務(wù)成本為 : 75% % = . 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 酒店開發(fā)投資效益測(cè)算 酒店銷售收入： 6500元 /m2 40000=26000萬元 營(yíng)業(yè)稅及附加： 26000萬元 %= 項(xiàng)目總投資： ++1000（開辦費(fèi)） = 利潤(rùn)總額： 26000萬元 = 萬元 所的稅： 33%= 凈利潤(rùn)： 此項(xiàng)目的總投資收益率為 自有資金投資收益率： % 4=% 敏感性分析見下表。 產(chǎn)權(quán)酒店售價(jià)及業(yè)主投資回報(bào)測(cè)算 每年投資者實(shí)際可分配回報(bào)為凈利潤(rùn)和固定資產(chǎn)折舊共計(jì)+= 萬元 每平方米投資年現(xiàn)金回報(bào)率為 14675000/40000/6500=% 考慮到資產(chǎn)增值、酒店免費(fèi)客房、折扣等回報(bào)因素，客房業(yè)主以每平方米 6500元的價(jià)格投資本項(xiàng)目分割產(chǎn)權(quán)，投 資回報(bào)率相當(dāng)可觀。 d、 攤銷費(fèi)用： 本項(xiàng)目前期費(fèi)用暫計(jì) 1000 萬元，作為遞延資產(chǎn)按 10 年攤銷，每年攤銷 100 萬元，提取的現(xiàn)金用作房間設(shè)備的維護(hù)和重新購(gòu)置。根據(jù)我們對(duì)臨安餐飲、娛樂市場(chǎng)消費(fèi)水平、消費(fèi)心理的調(diào)查， 我們認(rèn)為：由于本項(xiàng)目的特殊地理位置及在建成后數(shù)年內(nèi)臨安最高檔次餐飲、娛樂場(chǎng)所的市場(chǎng)領(lǐng)先者地位，本項(xiàng)目的餐飲、娛樂消費(fèi)客源呈現(xiàn)多樣性，即不僅吸引住店客人，非住店客人將是本項(xiàng)目餐飲、娛樂消費(fèi)的重要來源。 風(fēng)險(xiǎn)收益法是開發(fā)商少量定量讓利，投資人的匯報(bào)則取之于經(jīng)營(yíng)管理，這種模式的風(fēng)險(xiǎn)由開發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)。 收藏藝術(shù)品、幣、卡、郵票等 不確定 投資者需有相當(dāng)?shù)蔫b賞能力，甄別真贗； 投資幣、卡、郵票等，與發(fā)行量密切相關(guān)，稍有不慎，就會(huì)成為廢品一堆，熊市常持續(xù)多年。 黃龍?jiān)铝翞尘频晖顿Y收益表 指標(biāo) 支出 收益 總收益率 戶型 建筑面積 M2/元 總房 款 首付 款30% 貸款 20年元 /年 計(jì)算方式 房間牌價(jià) 折扣 出租率 毛收益 凈收益 住房卡 A 4000 元 /m2 168960 50960 市場(chǎng)狀態(tài) 588 60% 64386 免費(fèi)入住 % 保守估計(jì) 588 35% 30046 固定回報(bào) 28788 B 5200 元 /m2 487864 147864 市場(chǎng)狀態(tài) 1180 60% 129210 58145 免費(fèi)入住 % 保守 估計(jì) 1180 35% 60298 27134 固定 回報(bào) 57773 由上表可知投資者只須付足 30%首付款，酒店將提供 7 成 20 年按揭等杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 值回報(bào)。業(yè)主一般只要投入金額不多的首期，就可不再投入，按分期付款選擇的年限后取得產(chǎn)權(quán)，投資者可以將單間產(chǎn)權(quán)按市場(chǎng)價(jià)格自由出售或賣給酒店管理公司，經(jīng)營(yíng)有方的酒店通常可以獲得可觀的增值回報(bào)。四、這類酒店的客源市場(chǎng)有較大的培育彈性空間，可 以邊培育市場(chǎng)邊擴(kuò)大接待規(guī)模，逐步達(dá)到住宿設(shè)施的合適容量。杭州樂園產(chǎn)權(quán)酒店的成功即是一例。此類酒店的休閑項(xiàng)目建設(shè)要求嚴(yán)格，造價(jià)較常規(guī)住宿酒店高，如杭州金馬飯店、之江度假村等。僅以滿足住店客戶為主。其中三星級(jí)賓館臨安大酒店、錢王大酒店入住率達(dá) 85%，黃金周和雙休日更達(dá) %。瑞晶洞宏大壯觀，千姿百態(tài)，是國(guó)內(nèi)外罕見的寒武紀(jì)條帶狀石灰?guī)r中發(fā)育的溶洞；還有湍口溫泉、昌化北溪 “ 小三峽 ” 和眾多的古跡，各具特色。臨安有眾多的文化遺產(chǎn)，歷史沉淀深厚，是一座吳越文化內(nèi)涵豐富的文明古城。 到 20xx 年底， 全省旅游飯店已達(dá) 594家，共有客房數(shù)近 55733 間，床位 111016 張。全年平均客房出租率為 %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)際旅游外匯收入達(dá) 億美元，比上年增長(zhǎng) %。據(jù)世界旅游組織 20xx 年底公布的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，全球旅游業(yè)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭， 20xx 年全世界跨國(guó)旅游人數(shù)達(dá)到。本項(xiàng)目的未能明確量化的增利因 素均不計(jì)入測(cè)算結(jié)果，僅作說明。 保守性原則。 第二章 項(xiàng)目環(huán)境介紹 世界旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 二戰(zhàn)以后蓬勃興起的旅游業(yè)，在經(jīng)歷了五十多年的發(fā)展壯大后，已經(jīng)成長(zhǎng)為全國(guó)最大的產(chǎn)業(yè)之一。其中外國(guó)人 萬人次，比上年增長(zhǎng) %。其中：星級(jí)飯店達(dá)到 6029 家，比上年增加 2173 家。旅游業(yè)已成為我省國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)和新興的支柱產(chǎn)業(yè)。 臨安市概況 臨安市 長(zhǎng)江三角洲的一方綠寶地，位于浙江省西北部的天目山南麓，東往杭州，西 進(jìn)黃山，北上南京、上海，南下寧波、溫洲、大都可朝發(fā)夕歸，市境東西長(zhǎng) 110 余公里，南北寬 50 多公里，幅員 平方公里，轄 15 鎮(zhèn) 24 鄉(xiāng)，人口 50 萬，市人民政府所在地錦城鎮(zhèn)，距杭州城 48 公里。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 天下；龍?zhí)辽绞织B浪，奇花異草美不勝收；玲瓏山摩崖石刻，臥龍古寺一展唐宋風(fēng)韻；大明山奇峰蒼松、云海怪石，人稱 “ 浙江小黃山 ” ；青山湖翠浪環(huán)抱、碧波垂釣，集名山、 茂林、碧水、古跡于一體，堪稱西子湖的 “ 姊妹湖 ” ；錢王陵園為 “ 上有天堂、下有蘇杭 ” 的奠基人而載入史冊(cè)的吳越國(guó)王錢镠墓地。臨安星級(jí)賓館（包括二、三星級(jí)） 1 至 10 月份平均入住率達(dá) 75%。在酒店內(nèi)配置的餐飲和附屬娛樂設(shè)施較少。在經(jīng)營(yíng)上店內(nèi)的配套設(shè)施同時(shí)為住店客人、本埠客人和來度假的不過夜客人服務(wù)。 我國(guó)早年操作的產(chǎn)權(quán)酒店位于海南、廣西等省，隨著房產(chǎn)升溫和旅游發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店漸成新熱。三、房產(chǎn)業(yè)主即是產(chǎn)權(quán)酒店的消費(fèi)者又是產(chǎn)權(quán)酒店的促銷者，這種雙重身份能拓寬酒店的潛在市場(chǎng)，提高酒店的整體照徠能力。這種酒店一般位于旅游度假勝地，擁有充足的客源，因此，客房年度利潤(rùn)分紅通常足以抵消分期付款的費(fèi)用，并有可觀的盈余。因此以黃龍?jiān)铝翞尘频?A型客房 ,B 型客房 ，列出其投資收益見表 。 期貨買賣 不確定 風(fēng)險(xiǎn)大跌漲難測(cè) 外匯買賣 不確定 要求投資者有經(jīng)驗(yàn)和時(shí)間； 風(fēng)險(xiǎn)大，尤其是方向性事物的損失無法挽回。在計(jì)算中可將項(xiàng)目簡(jiǎn)化為投資者只付 85%房金，酒店經(jīng)營(yíng)第三年度，投資者將按如下公式獲得紅利回報(bào)： 投資人年租金總收益 =（客房年租金總收入）（ 117%經(jīng)營(yíng)成本）70%分成比例 客房年租金總 收入 =年均入住率酒店客房日均房?jī)r(jià) 365天 酒店客房日均房?jī)r(jià) =投資者分紅系數(shù)酒店客房日均租金 =（客房原售價(jià) /酒店客房原總售價(jià)）酒店客房日均總租金 分紅系數(shù)和可分配年度利潤(rùn)額度由物業(yè)管理委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)共同研究決定。 b、 餐廳經(jīng)營(yíng)收入： 本項(xiàng)目地處臨安市中心人民廣場(chǎng)，地理位置優(yōu)越。 c、 工資福利： 本項(xiàng)目所需人員約 450人，人均 年開支 15000 元，總開支 675萬元。依據(jù)保守性原則，此項(xiàng)收入不計(jì)入效益測(cè)算。以年息 %計(jì)入財(cái)務(wù) 成本，開發(fā)建設(shè)期三年，按資金平均流入簡(jiǎn)便計(jì)算財(cái)務(wù)成本發(fā)生時(shí)間為 。建議通過 與當(dāng)?shù)卣疁贤ǎ?爭(zhēng)取能充分利用廣場(chǎng)資源借景造勢(shì) 。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 附錄一 臨安旅游名勝一覽表 名稱 地址 距離臨安 周邊部分飯店賓館及價(jià)格 （元 /間 .天） 浙西天灘 龍崗鎮(zhèn)龍井村 60km 浙西大峽谷 飯店（ 100200） 浙西大峽谷 大峽谷鎮(zhèn)龍井橋 68km 白馬崖 大峽谷鎮(zhèn)龍井橋 75km 浙西天池 大峽谷鎮(zhèn)童玉村 82km 瑞晶洞 石瑞鄉(xiāng)蒲村 82km 石長(zhǎng)城 昌化馬嘯 90km 綠城大酒店（ 100240） 柳溪江漂流 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