【正文】 0 年度 50 個(gè)重點(diǎn)工程之一，本身 北京成業(yè)行 2020622 57 也具備一定的政府色彩?！拔摹逼次幕?，充分營造具有中國 北京成業(yè)行 2020622 58 文化的“新民族文化”氣氛。 25 萬元 /畝 122 公頃 15 畝 /公頃 =45750 萬元。 150 71 10000=3940 萬元。因此，配套共建面積99685169002316=80469 平方米，以 2000 元 /平方米建安費(fèi)計(jì)，總投資為 80469 2000=16093 萬元 。 征地：征地總面積為 122 公頃 (含代征綠地及道路 )。“人”篇，即鄰居篇。 二、政策扶持策略 本項(xiàng)目為期房銷售，又要高于周邊項(xiàng)目價(jià)位，如何建立客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的信心？政府就是最高檔的擔(dān)保。長預(yù)熱，就是一種軟性炒作。因此造勢(shì)、炒作預(yù)熱市場(chǎng)，提高價(jià)位，是此項(xiàng)目成功的不二選擇。必須先改善市政，最低保證度應(yīng)先修好西二旗南路；安寧莊西路；西二旗東路 — 東北旺北路東段 — 京昌高速路 北京成業(yè)行 2020622 53 段。 第六章 西二旗項(xiàng)目的疑難點(diǎn)及突破點(diǎn)分析 一、西二旗項(xiàng)目的疑難點(diǎn) 西二旗項(xiàng)目的疑難點(diǎn)主要是“土地現(xiàn)狀的不成熟性”，它在市場(chǎng)營銷上表現(xiàn)出疑難點(diǎn)為： 北京成業(yè)行 2020622 52 大小市政配套匱乏、交通配套、生活設(shè)施的配套幾乎是空白。 〈 3〉娛樂消費(fèi)系統(tǒng) 在會(huì)所、商場(chǎng)等消費(fèi)場(chǎng)所設(shè)置 POS 機(jī)。寬帶應(yīng)用、 Inter 北京成業(yè)行 2020622 47 接入對(duì)物業(yè)管理來講，這些服務(wù)是增值的，更重要的是，根據(jù)麥可卡錫定律，網(wǎng)絡(luò)的價(jià)值和用戶數(shù)的平方成正比，對(duì)社區(qū)住戶的潛在價(jià)值是不可估量的。具體做法是請(qǐng)物業(yè)公司組人馬與銷售人員共同進(jìn)駐賣場(chǎng)，進(jìn)行 賣場(chǎng)的貴賓式服務(wù)（類似酒店），以配合銷售業(yè)務(wù)的工作，細(xì)化方案不在此贅述。理由：產(chǎn)品定位是聯(lián)體別墅，別墅的物業(yè)管理常請(qǐng)酒店管理公司進(jìn)行管理。同時(shí)，由于業(yè)主的年齡及其行業(yè)特性，應(yīng)特別注重營造一些非正式的交流空間，便于年齡相近、職業(yè)相仿的創(chuàng)業(yè)者們交流。我們建議應(yīng)注入中國文化精髓，如儒家文化思想，結(jié)合西式的建筑設(shè)計(jì)，達(dá)到一個(gè)中西合璧的完美境界，形成北京居住社區(qū)獨(dú)一無二的“新民族文化”色彩，民族的才是最美的，也是永恒的。使創(chuàng)業(yè)者詩意地棲居、百年恒久。只要我們?cè)陂_發(fā)營銷過程中不犯原則性的錯(cuò)誤，這種定位，勝券在握。注意銷售過程的服務(wù)意識(shí)的樹立，增強(qiáng)已成交客戶的口碑效應(yīng)。 四、西二旗項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析及定位 根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目周邊地區(qū)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合本案特點(diǎn)分析，認(rèn)為：西二旗項(xiàng)目的價(jià)格幅度為 4000— 7000 元 /平方米。 第四章 西二旗項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析及定位（需求分析） 北京成業(yè)行 2020622 29 一、確定目標(biāo)客戶的依據(jù) 北京城市總體規(guī)劃關(guān)于該地區(qū)的規(guī)劃構(gòu)想 中關(guān)村科技園區(qū)海淀園及海淀區(qū)總體規(guī)劃建議方案，關(guān)于中關(guān)村科技園區(qū)發(fā)展區(qū)的發(fā)展目標(biāo)、功能定位、規(guī)劃原則、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、總體布局及土地使用規(guī)劃 西二旗地區(qū)土地現(xiàn)狀特點(diǎn) 西二旗地區(qū)交通現(xiàn)狀及未來發(fā)展規(guī)劃 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 中關(guān)村地區(qū)已售、在售中高檔商品房項(xiàng)目調(diào)研結(jié)果 未來五年內(nèi)該地區(qū)居住環(huán)境預(yù)測(cè) 二、周邊區(qū)域住宅產(chǎn)品客戶構(gòu)成研究 我們把西二旗項(xiàng)目周邊地區(qū)的居住類項(xiàng)目分為四類進(jìn)行客戶抽樣調(diào)查，這四類項(xiàng)目是：（一） 4000— 5000 元 /平方米普通住宅項(xiàng)目；（二） 3000— 4000 元 /平方米普通住宅項(xiàng)目；（三） 2000 北京成業(yè)行 2020622 30 — 3000 元 /平方米普通住宅項(xiàng)目（經(jīng)濟(jì)適用房）；（四） 6000 元 /平方米以上 別墅項(xiàng)目。戶型在滿足功能方便使用的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)空間的通透性，外立 面的豐富多彩。另外，聯(lián)排別墅的建筑面積應(yīng)控制在 180250 平方米之間（帶車庫），房間功能設(shè)計(jì)力 求簡(jiǎn)潔明快、色彩柔和、接近 北京成業(yè)行 2020622 24 自然。 小區(qū)停車數(shù)量按 1： 1 設(shè)計(jì)，以地下為主，約占 2/3，如果聯(lián)排別墅比例增加，相應(yīng)地面停車數(shù)量就會(huì)增加。這種規(guī)劃方式的優(yōu)點(diǎn)自不必說，這里提出以下觀點(diǎn)供商榷： 北京成業(yè)行 2020622 21 從交通布局、客戶組團(tuán)的檔次分類來說，北側(cè)的高層及中高層部分，容積率最高、價(jià)格最低，客戶多采用公交（含輕軌）形式，不宜東西距離過長，建議集中放在西部臨近輕軌沿線，另外，火車噪聲影響比公路噪聲影響要大。 總之，一個(gè)大型高尚社區(qū)，居者對(duì)生活配套設(shè)施的要求是較高的。 北京成業(yè)行 2020622 18 2） 購物環(huán)境 購物環(huán)境對(duì)于一個(gè) 70 萬平方米的社區(qū)來講，是非常重要的，目前周圍地區(qū)沒有一個(gè)綜合商場(chǎng)。 總之，交通現(xiàn)狀極為不利，是項(xiàng)目開盤的首要障礙，建議先修東部的西二旗東路、東北旺北路東段（至高速路）及西二旗南 北京成業(yè)行 2020622 17 路（至少修完東段），西二旗南路以南至安寧路路況形象太差，需修整，以便引導(dǎo)客戶進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。 北京成業(yè)行 2020622 15 第二章 西二旗項(xiàng)目基本評(píng)估及優(yōu)劣勢(shì)分析 一、區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位及位置 西二旗住宅項(xiàng)目位于海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)東部與昌平縣交界處，屬于中關(guān)村科技園區(qū)發(fā)展區(qū)西三旗組團(tuán)的一部分，東臨京昌高速公路，西臨西北放射性快速路，南以規(guī)劃西二旗南路為界，北接?xùn)|北旺北路，與回 龍觀鄉(xiāng)綠化帶連為一片。 房地產(chǎn)業(yè)已走入產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段，并很快過渡到完全競(jìng)爭(zhēng)階段。萬柳大社區(qū)的幾個(gè)樓盤先后出現(xiàn)旺銷局面，就是鮮明的例證。三條城市 北京成業(yè)行 2020622 12 鐵路即是從西直門經(jīng)回龍觀、望京到東直門的輕軌鐵路；北到太平莊，南經(jīng)東單、天壇至宋家莊的地鐵 5 號(hào)線；以及八王墳至通州的“八通線 ”地鐵，旨在拉近新建大型社區(qū)、開發(fā)區(qū)與城區(qū)的距離。全民持幣購房時(shí)代到來。 社區(qū)及居室的安全性和私密性。 1 在項(xiàng)目的宣傳過程中，“文化概念”驟然興起， CLD、 CID、CBD、 3A、 4B、 6H 等概念倍受青睞。 證照齊全、公開銷售、透明度高。預(yù)計(jì)今年經(jīng)濟(jì)適用房還會(huì)受到市場(chǎng)青睞，特別是購買自住房的普通居民，價(jià)低質(zhì)不次的經(jīng)濟(jì)適用房仍是他們的首選。 西二旗項(xiàng)目營銷策劃建議書目錄 第一章 北京市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀及區(qū)域市場(chǎng)分析 113 第二章 西二旗項(xiàng)目基本評(píng)估及優(yōu)劣勢(shì)分析 1422 一、區(qū)域環(huán)境分析 1417 二、總體規(guī)劃分析 1720 三、建筑設(shè)計(jì)分析 2022 第三章 西二旗項(xiàng)目周邊住宅產(chǎn)品研究（供給分析） 2325 一、 研究范圍 2324 二、 結(jié)論 25 第四章 西二旗項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析及定位（需求分析） 2631 一、確定目標(biāo)客戶的依據(jù) 26 二、周邊區(qū)域住宅產(chǎn)品客戶構(gòu)成研究 2627 北京成業(yè)行 2020622 4 三、結(jié)論 27 四、西二旗項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析及定位 2831 第五章 西二旗項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 3245 一、 整體產(chǎn)品形象的戰(zhàn)略 構(gòu)想 3234 二、 建筑及戶型定位 3436 三、 環(huán)境景觀設(shè)計(jì)定位 3638 四、 物業(yè)管理定位 3840 五、 小區(qū)智能化定位及建議 4044 六、 教育策略 4445 第六章 西二旗項(xiàng)目疑難點(diǎn)及突破點(diǎn)分析 4647 第七章 西二旗項(xiàng)目總體銷售戰(zhàn)略 4852 第八章 西二旗項(xiàng)目價(jià)格定位及策略 5364 一、價(jià)格定位的依據(jù) 53 二、西二旗項(xiàng)目投資成本分析 5359 三、西二旗項(xiàng)目銷售價(jià)格定位及效益分析 5962 四、動(dòng)態(tài)價(jià)格定位及策略（小區(qū)開發(fā)周期、節(jié)奏與銷售 進(jìn)度配合下的價(jià)格策略） 6264 北京成業(yè)行 2020622 5 第九章 西二旗項(xiàng)目營銷推廣策略 6578 一、 推廣策略 6567 二、廣告宣傳策略 6778 第十章 銷售執(zhí)行方案 7983 附錄一 西二旗項(xiàng)目周邊主要住宅項(xiàng)目調(diào)研 84102 附錄二 西二旗項(xiàng)目周邊住宅客戶購成研究