【正文】 心策略確立、最佳手段運(yùn)用等問(wèn)題上做足功夫，方能達(dá)到“短、平、快”的實(shí)施目的，最終實(shí)現(xiàn)擊敗潛在競(jìng)爭(zhēng)者的目標(biāo)。本案所打造的目的是繼承原康復(fù)路的商業(yè)氣勢(shì)，提升現(xiàn)有康復(fù)路的商業(yè) 功能與購(gòu)物環(huán)境，同時(shí)更進(jìn)一步的完善現(xiàn)有產(chǎn)品組合與商家組合。 以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商企業(yè) ()大量管理資料下載 16 戶組合。 項(xiàng)目的總體定位 本項(xiàng)目立足于服務(wù)周邊市場(chǎng)，集批發(fā)、零售、展示、交易、物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射力的大型現(xiàn)代化物流交易中心（一個(gè)具備 批零兼售的倉(cāng)儲(chǔ)式交易中心誕生） 企業(yè) ()大量管理資料下載 17 項(xiàng)目的功能定位與 組合 展示、交易功能區(qū) 該功能區(qū)是本案的主功能區(qū)。一方面，為了業(yè)務(wù)的需要，企業(yè) ()大量管理資料下載 19 接待客戶需要一定的休閑娛樂(lè)設(shè)施，另一方面，批發(fā)業(yè)務(wù)通常在下午 34 點(diǎn)鐘結(jié)束，需要一個(gè)消費(fèi)的空間。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，必然有的需要一定的辦公空間，同時(shí)也存在諸多的商務(wù)活動(dòng)。外部公共環(huán)境是市場(chǎng)的外部形象的直接體現(xiàn)，在建筑外觀設(shè)計(jì)上追求時(shí)代氣息，配套環(huán)境協(xié)調(diào)一致的主題風(fēng)格，當(dāng)然還包括公共停車場(chǎng)、良好景觀環(huán)境、舒適工作環(huán)境、方便的購(gòu)物工具、快餐吧等；內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)購(gòu)物動(dòng)線通暢、清晰，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購(gòu)物環(huán)境，還包括電話、公共網(wǎng)絡(luò)、供水、電暖設(shè)備、保安、報(bào)警、防火、餐飲配套等。因此，我司在對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位是基于反復(fù)的市場(chǎng)調(diào)研和同類市場(chǎng)的論證之上，具有很 強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。使其具備零售與批發(fā)雙重特征。以其達(dá)到在項(xiàng)目定位上的突破，這一定位將有效地抑制對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)差異化、客戶資源網(wǎng)絡(luò)化、產(chǎn)品質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)化等。還需充分考慮零售功能的實(shí)質(zhì)性，建議在每一個(gè)樓層設(shè)定餐飲功能，解決經(jīng)營(yíng)戶的用餐與休息需求。同時(shí)對(duì)于經(jīng)營(yíng)方面沒(méi)有太多的要求，而作為本案則需要在經(jīng)營(yíng)方面實(shí)現(xiàn)突破，一方面以西北地區(qū)為首要銷售網(wǎng)絡(luò)，大至全國(guó)各地的主要城市，同時(shí)也需拓展國(guó)外市場(chǎng)。而作為本案，管理更為關(guān)鍵，因本案是批發(fā)與零售雙重業(yè)態(tài)均具備的商業(yè)物業(yè)。 批零兼營(yíng)的承傳追隨者 據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的清晰化，本案的大規(guī)模則具有相應(yīng)的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，同時(shí)也結(jié)合于市場(chǎng)的特性，本案必須以“批零兼營(yíng)”的業(yè)態(tài)模式進(jìn)行消化規(guī)模的龐大性。它在于創(chuàng)新，在于被后來(lái)者所追仿的理念，更在于它應(yīng)勢(shì)于市場(chǎng)需求而早先存在。 市場(chǎng)分體定位與產(chǎn)品規(guī)劃 企業(yè) ()大量管理資料下載 31 一、 項(xiàng)目基礎(chǔ)狀況與商圈概況 西北商貿(mào)中心項(xiàng)目占地面積 畝，建筑面積 21 萬(wàn)平方米，總投資達(dá) 8 億人民幣，是目前國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)在西部投資規(guī)模最大的商業(yè)項(xiàng)目。 康復(fù)路已經(jīng)過(guò)了 20多年的發(fā)展，形成今天為人熟知的以批發(fā)市場(chǎng)為主的核心商圈。因此，造在商業(yè)氛圍濃厚，客戶資源龐大。 企業(yè) ()大量管理資料下載 33 規(guī)模超大，業(yè)種齊全、為永久性產(chǎn)權(quán)式物業(yè)。但在業(yè)態(tài)模式上得到創(chuàng)新，以首個(gè)批零兼營(yíng)雙重業(yè)態(tài)相結(jié)合的商業(yè)物業(yè)而亮相于市場(chǎng)。 商貿(mào) ：是集于物流、商流、信息流為一體的交易場(chǎng) 所。繼承原有康復(fù)路之繁華景象，超越原有康復(fù)路之現(xiàn)況。 范圍： *從事多年經(jīng)營(yíng)事業(yè)的個(gè)體者 *擁有產(chǎn)品（品牌）區(qū)域代理權(quán)企業(yè)或個(gè)人者； *不滿足于現(xiàn)有工作模式，而有意投身于經(jīng)營(yíng)事業(yè)者； *繼承家業(yè)的個(gè)人或團(tuán)體者； 特征： 品牌專賣店、代理商、經(jīng)銷商： *一般愿意通過(guò)租用或聯(lián)營(yíng)的形式獲得經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地； *對(duì)統(tǒng)一管理要求較高； *一般實(shí)力較強(qiáng)，愿意承擔(dān)高租金，獲得好地段。 √ 本案在市場(chǎng)宣傳方面需通過(guò)各種方式進(jìn)行造勢(shì)，使其消費(fèi) 者的心理價(jià)位高于本案最終的價(jià)格定位，便于快速去化。 √ 市場(chǎng)的不確定性，讓其在經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)格定位上尤為敏感， 一方面就 如上述所計(jì)算而出的價(jià)格，另一種方式則高于此類 價(jià)格，以此為促進(jìn)產(chǎn)權(quán)商鋪銷售的最大化。本案的樓層 業(yè)種規(guī)劃，充分遵循市場(chǎng)規(guī)律。 √ 基于本項(xiàng)目所處的市新城中心位置及新康復(fù)路核心地標(biāo)位 置，現(xiàn)方案立面風(fēng)格應(yīng)具有地標(biāo)性的相關(guān)特征。避免盲區(qū)是商業(yè)項(xiàng) 目最為重視的問(wèn)題，不僅關(guān)系到銷售的核心問(wèn)題，更直接到影響到招商與經(jīng)營(yíng)的狀況問(wèn)題。本案擁有各類電梯 90 多部，其中包括對(duì)扶梯、垂直電梯、觀光梯與貨遞的有效布局進(jìn)行細(xì)致考慮。 營(yíng)銷推廣 計(jì)劃與實(shí)施 一、宣傳目的與實(shí)施 本案的宣傳目標(biāo)則是改變與突破現(xiàn)有康復(fù)路的市場(chǎng)形象，包括臟、亂、雜等現(xiàn)象的 存在。 （基礎(chǔ)形象運(yùn)用） 第二階段 :售樓處外包裝、建筑外立面、道路標(biāo)示牌、商場(chǎng)掛旗、軟文、平面秀稿等 （深化形象沖擊） 第三階段 :形象稿、銷售稿、軟文、樓書(shū) （直觀形象表達(dá)） 第四階段 :軟文、促銷稿、 DM、海報(bào)等； (演繹形象內(nèi)涵 ) 目的 ：康復(fù)路市場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)模式上較為 單一，在經(jīng)營(yíng)管理的意識(shí)上也嚴(yán)重缺乏，在批發(fā)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)作上仍欠缺專業(yè)性，對(duì)于如何運(yùn)作與有效的操作于批發(fā)市場(chǎng)仍存企業(yè) ()大量管理資料下載 47 在著各個(gè)方面的不足。 第三階段，以投 資者實(shí)力、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、銷售進(jìn)展情企業(yè) ()大量管理資料下載 48 況等要素進(jìn)行著重宣傳。 第二階段，通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)的推薦具有實(shí)力的商戶入駐； 企業(yè) ()大量管理資料下載 49 第三階段，著力宣傳本案的建造對(duì)西安經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用及對(duì)康復(fù)路商圈的提升作用，以及進(jìn)一步確立它的經(jīng)營(yíng)價(jià)值性。 原因： 康復(fù)路商業(yè)狀況的現(xiàn)實(shí)性與經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù)的有限性，對(duì)于本案的推廣宜早不宜遲。區(qū)域性的網(wǎng)絡(luò)客戶資源將得到大力拓展，逐步向多元化、專業(yè)化、層次化的客戶資源發(fā)展。它依托于產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力的背景，整合買方與賣方的有效需求向區(qū)域化、國(guó)界化發(fā)展。因此，本案的建造針對(duì)以上的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)而存在，從而提升 它的經(jīng)營(yíng)價(jià)值性。 效果 ：以達(dá)到擁有本案一間商鋪就可以養(yǎng)三代的概念鑄造本案的經(jīng)營(yíng)價(jià)值性。 效果 ：一方面達(dá)到未來(lái)批發(fā)市場(chǎng)新典范之作用，另一方面則代表著康復(fù)路商圈得到再生的支柱項(xiàng)目所不可忽視的領(lǐng)導(dǎo)地位。使其具備新康復(fù)路地標(biāo)性與代表性的商業(yè)建筑體及未來(lái)專業(yè)型批發(fā)市場(chǎng)的商業(yè)新模式。色調(diào)是風(fēng)格的主要表現(xiàn)形式，商場(chǎng)墻面、地面作為商場(chǎng)的主要內(nèi)部空間，其色調(diào)的選取，取決于商場(chǎng)風(fēng)格的整體性。 √ 商場(chǎng)電梯布局要點(diǎn) 商場(chǎng)電梯的基本功能是運(yùn)載商場(chǎng)內(nèi)人流或貨物，商場(chǎng)電梯部數(shù)、布局位置、都要以有效疏散運(yùn)載 人流作為出發(fā)點(diǎn)。 人流動(dòng)線規(guī)劃 注重內(nèi)外溝通，商場(chǎng)的人流動(dòng)線設(shè)計(jì)不僅僅是商場(chǎng)內(nèi)部的人流交通與疏散問(wèn)題，它更為注重的是商場(chǎng)內(nèi)部人流與外部街區(qū)人流的交流與溝通關(guān)系。 女裝：一樓 49% 二層 25% 童裝：三層 35% 五層 52% 內(nèi)衣：三層 39% 五層 34% 飾品：一層 71% 二層 29% 男裝：一層 68% 二層 32% 五、產(chǎn)品規(guī)劃建議 商場(chǎng)外立面的設(shè)計(jì) 商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)三結(jié)合與定位結(jié)合性。 √ 第一階段：通過(guò)高端形象推廣，積累客戶意向，帶動(dòng)市場(chǎng)，聚集人氣； √ 第二階段：以物超所值商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)的高回報(bào)、高收益作為市場(chǎng)入市點(diǎn)，形成 成熟性的投資者或經(jīng)營(yíng)者搶著入駐的購(gòu)物場(chǎng)所 的市場(chǎng)印象； √ 第三階段：價(jià)格逐漸漲幅，產(chǎn)生 升值 的市場(chǎng)印象，同時(shí)鑄造平穩(wěn)、幅度較大的價(jià)格走勢(shì)。 五樓：均價(jià) 3000 元 /M2 六樓：均價(jià) 2300 元 /M2 七樓：均價(jià) 2100 元 /M2 定價(jià)理由： √ 由于考慮到經(jīng)濟(jì)利益最大化，本案 14 層不實(shí)行經(jīng)營(yíng)權(quán)銷 售方式。 √ 康復(fù)路“ 白馬服飾交易廣場(chǎng)”的在售均價(jià)達(dá)到 8500 元 /M2 √ 本案的價(jià)格定位應(yīng)取向于西安在售零售物業(yè)與批發(fā)物業(yè)之 間的價(jià)格，則低于零售物業(yè) 2 萬(wàn) /M2的均價(jià)，同時(shí)也需要高于 企業(yè) ()大量管理資料下載 38 8500 元 /M2價(jià)格。 客戶來(lái)源 ： *公司長(zhǎng)期以來(lái)積累的客戶資源 *市場(chǎng)上的專業(yè)投資客戶及炒家 *部分有資金實(shí)力和投資意識(shí)的白領(lǐng) *溫州、寧波地區(qū)買家 *外省市買家 企業(yè) ()大量管理資料下載 36 *商戶，自用型買家 經(jīng)營(yíng)者 ： 市場(chǎng)：以西安市場(chǎng)為主，以康復(fù)路現(xiàn)有商戶為目標(biāo)。 中心： 是西安地區(qū)的城市中心，是西北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，它具有雙重中心之概念。以繼承而創(chuàng)造作為新康復(fù)路的開(kāi)發(fā)理念，以新康復(fù)路的新形象而奠定商業(yè)價(jià)值。 威脅： 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已先推向市場(chǎng)，開(kāi)始制造活動(dòng)吸納康復(fù)路客源； 客戶的引進(jìn)與業(yè)種分布、樓層功能布局、品牌構(gòu)建比例的妥當(dāng)性直接影響著本案的成功與否。同時(shí)，也為附近的居民提供相應(yīng)的便利。 商業(yè)氛圍 ： 該商圈以批發(fā)為主，人流量較大，吸引著全國(guó)各地的批發(fā)商，同時(shí)也吸引了本地零售客戶的前往。 面對(duì)著現(xiàn)有康復(fù)路種種狀況的現(xiàn)有局面，新 康復(fù)路 市場(chǎng) 的使命則在于向西安為圓心的周邊地區(qū)實(shí)現(xiàn)物資集散 為核心的目的，打造西北地區(qū)具有較高知名的商業(yè)物業(yè)，并成為唯一超大規(guī)劃具備商貿(mào)與物流并享功能的商業(yè)中心。同時(shí)，在物流管 理、格局上進(jìn)行打破，使其成為西安首個(gè)以“主題物流”為中心的成功典范商業(yè)項(xiàng)目。它在不久的將來(lái)，即將成為西安各大商業(yè)物業(yè)承傳追隨的對(duì)象。本項(xiàng)目不做跟隨者，而是實(shí)現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者之作用。通過(guò)引進(jìn)專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)效性、持續(xù)性、有序性，從而保證項(xiàng)目物業(yè)的未來(lái)可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)、效益最大化及實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值、升值作用。本案的招商，一方面突破單一的批發(fā)性客戶（含零售客戶），另一方面突破本地性客戶（力求異地客戶最大化），第三方面突破不具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力或信譽(yù)的客戶（客戶優(yōu)質(zhì)化是本案改變的目的）。 滿足購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、展示等多功能的需求是本案在整體項(xiàng)劃所需考慮到的。 定位突破 確定本項(xiàng)目在康復(fù)路商圈整體商業(yè)市場(chǎng)中所應(yīng)當(dāng)扮演的地位與角色，同時(shí)也根據(jù)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)目標(biāo)與宗旨，本項(xiàng)目承擔(dān)著引領(lǐng) 西安批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)模式升級(jí)、提升專業(yè)型批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)環(huán)境的重要使命，而這也就是本項(xiàng)目自身所蘊(yùn)含的價(jià)值所在，使命與角色的特殊性決定了本項(xiàng)目的定位： 以“ 集批發(fā)、零售、展示、交易、物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射力的大型現(xiàn)代化物流交易中心 。 主題物流： 在現(xiàn)代物流基礎(chǔ)上，依托地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，涵蓋了產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品 采購(gòu)物流、生產(chǎn)物流、銷售物流、配送物流、回收物流的全過(guò)程。 打破原有市場(chǎng)格局，集倉(cāng)儲(chǔ)、承 運(yùn)、搬運(yùn)、營(yíng)運(yùn)、營(yíng)銷、服務(wù)等多種功能為一體，在提升西安物流業(yè)競(jìng)爭(zhēng)水平的同時(shí)開(kāi)創(chuàng)了一個(gè)全新的市場(chǎng)空間。 公共設(shè)施、環(huán)境服務(wù)區(qū) 完善的公共設(shè)施，才能保障批發(fā)市場(chǎng)能夠正常運(yùn)行。 企業(yè) ()大量管理資料下載 20 信息服務(wù)功能 信息服務(wù)功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時(shí)為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，建立 21 世紀(jì)的智能化信息中心、成為行業(yè)市場(chǎng)信息發(fā)布中心是目標(biāo)，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設(shè)計(jì) 、建立經(jīng)濟(jì)模型供求線、辦媒體（雜志、報(bào)）、 Inter 網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)，引入一定比例面積的超市，專營(yíng)店，可以匯聚消費(fèi)人流，增加本項(xiàng)目的出售或出租面積，降低投資商的風(fēng)險(xiǎn)，增加項(xiàng)目成功率。 可以使客戶規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定投資信心，增加銷售熱度。 充分考慮本項(xiàng)目所處商圈的特征與未來(lái)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，創(chuàng)立本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。以此來(lái)奠定物美價(jià)謙與 品質(zhì)保證的消費(fèi)特征，更進(jìn)一步提升該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)價(jià)值。當(dāng)然，競(jìng)爭(zhēng)者的先行策略給予本案一定的參考價(jià)值。一方面可作為探訪需求，從外圍市場(chǎng)客戶探知他們對(duì)本案的青睞性，另一方面可根據(jù)了解的情況及時(shí)調(diào)整本案策略?？蛻糍Y源也將得到大力拓展，逐步向多元化、 專業(yè)化、層次化的客戶資源發(fā)展。又由于競(jìng)爭(zhēng)者 已開(kāi)始展開(kāi)銷售工作，這種現(xiàn)象的存在均能對(duì)本案產(chǎn)生極大的影響。 它依托于產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力的背景，整合買方與賣方的有效需求向區(qū)域化、國(guó)界化發(fā)展 促進(jìn)這類市場(chǎng)的交易是本案的核心賣 點(diǎn)。這些基本要素成為他們急切關(guān)注的核心問(wèn)題，也是本案針對(duì)市場(chǎng)需求需改善或提升的地方。大多數(shù)人 將產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的首付與二手租賃市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)金額作相應(yīng)比 較，將月按揭款金額與每月租 金作比較，從此決定是否購(gòu)買 。 批發(fā)市場(chǎng)臟、凌、亂等形象依然存在 ：因這類市場(chǎng)在固有概念當(dāng)中均是這類形象，但由于市場(chǎng)的逐步完善性，促使這類物業(yè)必將得到改變。 應(yīng)于市場(chǎng)的發(fā)展需求，專業(yè)型批發(fā)市場(chǎng)將成為投資者的 首選對(duì)象，而更多的投資者則表示他們選擇投資批發(fā)市場(chǎng)的 理由是看中未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)及良好利潤(rùn)空間。 早期康復(fù)路市場(chǎng) 是 全國(guó)第一代批發(fā)企業(yè) ()大量管理資料下載 6 市場(chǎng) 興建 于 1984 年， 80年代的 康復(fù)路市場(chǎng) 并非專業(yè)服裝類批發(fā)市場(chǎng)，同時(shí)還經(jīng)營(yíng)日用 小百貨，瓜果， 蔬菜等業(yè)種。由此，西安商業(yè)地產(chǎn)更具區(qū)域特色與文化背景，有著另一種生命力的展現(xiàn)，一種靈動(dòng)商業(yè)元素的表達(dá)。因此，也奠定了本案在各個(gè)層面的運(yùn)作上和策略實(shí)施上均需要做到一擊即中的目的。使之達(dá)到市場(chǎng)實(shí)際化、策劃實(shí)效化與推廣專業(yè)化的目的。西安市場(chǎng)的總體商業(yè)狀況較為良好，特別是各大零售