【正文】 場分析一、項目基本情況二、本地區(qū)項目細分市場（中高端花園洋房）市場基本情況分析三、細分市場（中高端花園洋房）項目推廣策略分析四、細分市場（中高端花園洋房地產）廣告?zhèn)鞑ゲ呗苑治鑫濉⒓毞质袌觯ㄖ懈叨嘶▓@洋房地產）發(fā)展趨勢六、主要競爭項目及樓盤分析 第二部分：SWOT分析一、項目優(yōu)勢二、項目劣勢三、項目機會四、項目威脅第三部分：項目定位策略一、目標客戶群說明二、項目品牌定位策略三、樓盤品質定位策略四、物業(yè)定位策略五、推廣定位策略第四部分：項目營銷推廣一、項目現(xiàn)場包裝二、建設步驟建議三、廣告推廣策略第五部分：項目銷售策略 第六部分：宣傳推廣計劃 第一階段：品牌推廣 第二階段：樓盤品質塑造 第三階段：營造銷售氛圍 第七部分：媒體廣告一、整合傳播策略二、媒體組織和規(guī)劃策略三、具體實施措施 后 記第一部分：市場分析一、項目基本情況：“南方新城 居住在享受城市的便利與暢通之余，更能投入到上風上水的自然美景之中。三、細分市場（中高端花園洋房）推廣措施分析 ● 高撇脂營銷、推廣策略風行由于中高端住宅的特殊價值定位和推廣目標人群的不同，本地區(qū)的中高端花園洋房普遍采取了高撇脂的營銷、推廣策略，即采取高投入、高溢價的推廣策略，在項目入市階段便采取強勢的廣告推廣手段，對項目核心優(yōu)勢和買點進行大規(guī)模的廣告宣傳和推廣，以達到先聲奪人、取得市場領先的目的。重慶華協(xié)置業(yè)有限公司 項目定位：“純自然的品質生活”的高尚生態(tài)社區(qū)。商業(yè)配套，一站式居家生活建材設備: 通訊：智能化系統(tǒng)，ADSL和IP兩種寬帶接入方式 項目定位：在充分理解城市發(fā)展與重慶奧林匹克花園總體規(guī)劃的基礎上，重慶奧園在定位上強調項目與城市的關系，突出項目在城市鮮明、獨一無二的城市新功能中心定位，以區(qū)別于城市已形成的和正在規(guī)劃中傳統(tǒng)的商務區(qū)、居住區(qū)。項目背靠群山，三面臨水，擁有良好的自然山水資源。項目南部、北部及東部為丘陵高地，西部為山溝低地和南山湖，形成別致的“聚寶盆”地形風貌。對珍稀自然景觀、人文環(huán)境的充分理解與把握，淋漓體現(xiàn)在每幢別墅的設計中。社區(qū)還擁有2百余畝的天然“馬鞍溪”生態(tài)公園，與低密度的社區(qū)規(guī)劃相互呼應。第二部分：SWOT分析一、項目優(yōu)勢 ●區(qū)位渝中半島主山脈中軸位置 城市中央景觀地帶本項目具備具備突出的區(qū)位優(yōu)勢，項目位于平頂山公園東南，南方香榭里以北，渝中半島主山脈中軸位置，城市中央景觀地帶，主城區(qū)規(guī)劃水天風景線中軸地帶，地塊形態(tài)呈典型坡地結構。適應市場發(fā)展的需要，打造高品質人居環(huán)境將成為促使本項目成功營銷的市場潛能和機會。消費者分析：針對目標客戶的情況，我們將目標市場細分如下：購買階層 1)自用 2)安居保值 3)換屋計劃年齡層次：中青年人為主（30—50歲）家庭結構：三到五口之家為主收入?yún)^(qū)分：中、高收入階層（收入5000元—10000元/月左右）購買心態(tài) 1）環(huán)境偏好。● 項目目標客戶群體整體教育背景和知識結構優(yōu)越，喜結識有涵養(yǎng)的朋友，取名品牌定義：大型名仕住宅社區(qū)，合符項目目標受眾特點。● 項目地處高新區(qū)城市最高點，具備獨特的新山地建筑特色，渝中半島水天風景線上的獨特景觀視野，全方位感受山城美景，可以冠以“城市花冠”的美譽，具有鬧中取靜、大隱于市的獨特審美取向。第四部分：項目營銷推廣一、項目現(xiàn)場包裝● 會所項目現(xiàn)場設立主題會所，將項目營銷中心建設成一棟具有北歐簡潔風格、單層面積在1500㎡、挑高5ｍ的3層會所公寓，主題會所建議設在項目制高點位置。通過多層次、分組團的推廣方式，實現(xiàn)項目整體推廣的成功，即以組團項目開盤為核心，形成7大推廣階段，在每一階段內按照獨立廣告推廣周期實施推廣策略：即項目整體籌備階段作為整個項目籌備期。籌備內容：（1）、所有涉及營銷推廣的策略全面確定；（2）、所有涉及制作、印刷物料的平面設計完成、定稿；（3）、現(xiàn)場包裝、售樓中心的布局、規(guī)劃、設計和建設、執(zhí)行、裝飾完成；完成電視廣告拍攝；（4）、第一階段各項活動計劃確定、所涉及單位、人員銜接確定工作完成；（5）、迎接正式銷售的價格策略、主力商家、招商策略最終確定；（6）、參加“試銷和內部預約登記認購”的活動、展場布置設計制作、銷售物料準備、人員安排完成。主題內容：（1）、項目一期組團交房入駐（3）、工程驗收情況；（4）、交房、交證通知；（5）、節(jié)日業(yè)主酒會、業(yè)主委員會成立活動；達成目標：將尾貨全部消化掉，實現(xiàn)項目100%銷售。不足：環(huán)境建設缺乏吸引性景觀環(huán)境建設缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標購房群興趣。商鋪經營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。超凡享受：享受入住方便享受交通便捷享受特別服務享受都市繁華享受至尊榮譽第三篇：房地產項目營銷推廣策劃房地產項目營銷推廣策劃是房地產企業(yè)對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。物業(yè)項目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。超凡享受：享受入住方便享受交通便捷享受特別服務享受都市繁華享受至尊榮譽七、兩點整體建議建HS廣場和寓意噴泉針對HS花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建HS廣場和寓意噴泉。故HS花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實際需要提供**送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點家教等特色家政服務。電視配合促銷活動和對開發(fā)公司的專訪等形式對項目從工程設計、工程質量、開發(fā)商實力、開發(fā)理念和項目的優(yōu)勢方面進行正面宣傳，建立項目及開發(fā)商的良好口碑。1）向北城區(qū)各界人士贈送或優(yōu)惠提供當月影院大片入場券；2）于各節(jié)假日及工休日在HS廣場舉辦各種歌舞表演、文化活動等；3）在北城區(qū)范圍內開展HS花園“文化活動月”萬人簽名活動。所謂潛在受眾是指目前尚無受傳行為而在一定時間內可能創(chuàng)造受傳條件成為受眾的人。追求創(chuàng)新。適當?shù)墓P活動可以更好地提升公司形象，巧妙地利用軟性文章的形式可以增強品牌的置信度和廣告效果。巧妙溶入媒體中去，不但純進行硬廣告的宣傳。媒體聯(lián)動既發(fā)揮了各自的特長，又交叉互補，彌補了各自的不足和局限性，從而擴大了傳播的深度和廣度，形成立體傳播的推廣合力。優(yōu)勢互補、資源共享、促成立體報道的輿論合力網絡、報紙、電臺和電視臺聯(lián)動合作組織，互相提供新聞線索，聯(lián)合采訪，充分利用雙方的新聞資源，充分發(fā)揮各自媒體的傳播優(yōu)勢，以達到最佳宣傳效果；共同策劃新節(jié)目、新欄目。在題名現(xiàn)場向熱心參與并支持征名活動的群眾致以感謝并獎勵（根據(jù)所提供的名稱與所題名稱的接近程度進行獎勵）。廣告切入期（12個月）報紙軟文章主題1：輝煌人生，超凡享受記“我”為什么選擇HS花園主題2：事業(yè)生活輕松把握記HS花園特別的家政服務系列報紙硬廣告主題1：輝煌人生，超凡享受這里離購物休閑廣場只有45分鐘主題2：輝煌人生，超凡享受家里面的娛樂休閑主題3：輝煌人生，超凡享受HS廣場就是我們家的后花園網絡宣傳同樣突出相應的主題，進行豐富多彩的小型的對項目的討論和發(fā)表文章，為硬廣告的投放提供素材，同時可以嘗試對廣告的訴求賣點的市場考察，為廣告的投放降低風險，同時保證廣告的宣傳效果。如此一來，一方面能夠增加HS花園的吸引性，提高HS花園在公眾中的知名度、美譽度、和記憶度；另一方面也有利于贏得目標購房群的認同，滿足區(qū)內居民的榮譽感。主體廣告語：輝煌人生，超凡享受HS花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅……輝煌人生HS花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產投資的中老年。區(qū)內商鋪經營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。項目營銷推廣策劃是房地產全程營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合，需要高度的專業(yè)化運作。主體廣告語：輝煌人生，超凡享受——HS花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……輝煌人生HS花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產投資的中老年。對策一：把區(qū)內朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售。徒步3分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設施一應俱全。達成目標：迅速建立市場知名度和樹立品牌；將銷售引向高潮。開展針對知名企業(yè)中高管理階層的會員制營銷，建立“城市花冠——風林高地——名仕俱樂部”，組織會員活動，鼓勵知名人士購買“風林高地”物業(yè)，并對此加以宣傳。三、廣告推廣策略 采取循序漸進的推廣策略作為具有一定規(guī)模的大型園林景觀高尚社區(qū)項目，應采取循序漸進的推廣策略，在項目的不同施工、建設階段配合不同的廣告推廣策略。樹立南方新城項目主題廣告語備選都市華美生活樂章——風林高地 城市中央空靈境地靠近山城浪漫天際的居住經典 在城市中央山脊——屹立的風景項目主題廣告語備選提議點評● 上述廣