【正文】 場分析一、項(xiàng)目基本情況二、本地區(qū)項(xiàng)目細(xì)分市場（中高端花園洋房）市場基本情況分析三、細(xì)分市場（中高端花園洋房）項(xiàng)目推廣策略分析四、細(xì)分市場（中高端花園洋房地產(chǎn)）廣告?zhèn)鞑ゲ呗苑治鑫?、?xì)分市場（中高端花園洋房地產(chǎn)）發(fā)展趨勢六、主要競爭項(xiàng)目及樓盤分析 第二部分：SWOT分析一、項(xiàng)目優(yōu)勢二、項(xiàng)目劣勢三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)四、項(xiàng)目威脅第三部分：項(xiàng)目定位策略一、目標(biāo)客戶群說明二、項(xiàng)目品牌定位策略三、樓盤品質(zhì)定位策略四、物業(yè)定位策略五、推廣定位策略第四部分：項(xiàng)目營銷推廣一、項(xiàng)目現(xiàn)場包裝二、建設(shè)步驟建議三、廣告推廣策略第五部分：項(xiàng)目銷售策略 第六部分：宣傳推廣計(jì)劃 第一階段：品牌推廣 第二階段：樓盤品質(zhì)塑造 第三階段：營造銷售氛圍 第七部分：媒體廣告一、整合傳播策略二、媒體組織和規(guī)劃策略三、具體實(shí)施措施 后 記第一部分：市場分析一、項(xiàng)目基本情況：“南方新城 居住在享受城市的便利與暢通之余，更能投入到上風(fēng)上水的自然美景之中。三、細(xì)分市場（中高端花園洋房）推廣措施分析 ● 高撇脂營銷、推廣策略風(fēng)行由于中高端住宅的特殊價(jià)值定位和推廣目標(biāo)人群的不同，本地區(qū)的中高端花園洋房普遍采取了高撇脂的營銷、推廣策略，即采取高投入、高溢價(jià)的推廣策略，在項(xiàng)目入市階段便采取強(qiáng)勢的廣告推廣手段，對(duì)項(xiàng)目核心優(yōu)勢和買點(diǎn)進(jìn)行大規(guī)模的廣告宣傳和推廣，以達(dá)到先聲奪人、取得市場領(lǐng)先的目的。重慶華協(xié)置業(yè)有限公司 項(xiàng)目定位：“純自然的品質(zhì)生活”的高尚生態(tài)社區(qū)。商業(yè)配套，一站式居家生活建材設(shè)備: 通訊：智能化系統(tǒng)，ADSL和IP兩種寬帶接入方式 項(xiàng)目定位：在充分理解城市發(fā)展與重慶奧林匹克花園總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，重慶奧園在定位上強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目與城市的關(guān)系，突出項(xiàng)目在城市鮮明、獨(dú)一無二的城市新功能中心定位，以區(qū)別于城市已形成的和正在規(guī)劃中傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)、居住區(qū)。項(xiàng)目背靠群山，三面臨水，擁有良好的自然山水資源。項(xiàng)目南部、北部及東部為丘陵高地，西部為山溝低地和南山湖，形成別致的“聚寶盆”地形風(fēng)貌。對(duì)珍稀自然景觀、人文環(huán)境的充分理解與把握，淋漓體現(xiàn)在每幢別墅的設(shè)計(jì)中。社區(qū)還擁有2百余畝的天然“馬鞍溪”生態(tài)公園，與低密度的社區(qū)規(guī)劃相互呼應(yīng)。第二部分：SWOT分析一、項(xiàng)目優(yōu)勢 ●區(qū)位渝中半島主山脈中軸位置 城市中央景觀地帶本項(xiàng)目具備具備突出的區(qū)位優(yōu)勢，項(xiàng)目位于平頂山公園東南，南方香榭里以北，渝中半島主山脈中軸位置，城市中央景觀地帶，主城區(qū)規(guī)劃水天風(fēng)景線中軸地帶，地塊形態(tài)呈典型坡地結(jié)構(gòu)。適應(yīng)市場發(fā)展的需要，打造高品質(zhì)人居環(huán)境將成為促使本項(xiàng)目成功營銷的市場潛能和機(jī)會(huì)。消費(fèi)者分析：針對(duì)目標(biāo)客戶的情況，我們將目標(biāo)市場細(xì)分如下：購買階層 1)自用 2)安居保值 3)換屋計(jì)劃年齡層次：中青年人為主（30—50歲）家庭結(jié)構(gòu)：三到五口之家為主收入?yún)^(qū)分：中、高收入階層（收入5000元—10000元/月左右）購買心態(tài) 1）環(huán)境偏好?！?項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體整體教育背景和知識(shí)結(jié)構(gòu)優(yōu)越，喜結(jié)識(shí)有涵養(yǎng)的朋友，取名品牌定義：大型名仕住宅社區(qū)，合符項(xiàng)目目標(biāo)受眾特點(diǎn)?！?項(xiàng)目地處高新區(qū)城市最高點(diǎn)，具備獨(dú)特的新山地建筑特色，渝中半島水天風(fēng)景線上的獨(dú)特景觀視野，全方位感受山城美景，可以冠以“城市花冠”的美譽(yù)，具有鬧中取靜、大隱于市的獨(dú)特審美取向。第四部分：項(xiàng)目營銷推廣一、項(xiàng)目現(xiàn)場包裝● 會(huì)所項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè)立主題會(huì)所，將項(xiàng)目營銷中心建設(shè)成一棟具有北歐簡潔風(fēng)格、單層面積在1500㎡、挑高5ｍ的3層會(huì)所公寓，主題會(huì)所建議設(shè)在項(xiàng)目制高點(diǎn)位置。通過多層次、分組團(tuán)的推廣方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體推廣的成功，即以組團(tuán)項(xiàng)目開盤為核心，形成7大推廣階段，在每一階段內(nèi)按照獨(dú)立廣告推廣周期實(shí)施推廣策略：即項(xiàng)目整體籌備階段作為整個(gè)項(xiàng)目籌備期。籌備內(nèi)容：（1）、所有涉及營銷推廣的策略全面確定；（2）、所有涉及制作、印刷物料的平面設(shè)計(jì)完成、定稿；（3）、現(xiàn)場包裝、售樓中心的布局、規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)、執(zhí)行、裝飾完成；完成電視廣告拍攝；（4）、第一階段各項(xiàng)活動(dòng)計(jì)劃確定、所涉及單位、人員銜接確定工作完成；（5）、迎接正式銷售的價(jià)格策略、主力商家、招商策略最終確定；（6）、參加“試銷和內(nèi)部預(yù)約登記認(rèn)購”的活動(dòng)、展場布置設(shè)計(jì)制作、銷售物料準(zhǔn)備、人員安排完成。主題內(nèi)容：（1）、項(xiàng)目一期組團(tuán)交房入駐（3）、工程驗(yàn)收情況；（4）、交房、交證通知；（5）、節(jié)日業(yè)主酒會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立活動(dòng)；達(dá)成目標(biāo)：將尾貨全部消化掉，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目100%銷售。不足：環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購房群興趣。商鋪經(jīng)營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。超凡享受：享受入住方便享受交通便捷享受特別服務(wù)享受都市繁華享受至尊榮譽(yù)第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來將要進(jìn)行的營銷推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。通過廣告炒作、整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈(zèng)送來促進(jìn)銷售。超凡享受：享受入住方便享受交通便捷享受特別服務(wù)享受都市繁華享受至尊榮譽(yù)七、兩點(diǎn)整體建議建HS廣場和寓意噴泉針對(duì)HS花園缺乏吸引性景觀一點(diǎn)，建議在二期工程中建HS廣場和寓意噴泉。故HS花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實(shí)際需要提供**送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點(diǎn)家教等特色家政服務(wù)。電視配合促銷活動(dòng)和對(duì)開發(fā)公司的專訪等形式對(duì)項(xiàng)目從工程設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、開發(fā)商實(shí)力、開發(fā)理念和項(xiàng)目的優(yōu)勢方面進(jìn)行正面宣傳，建立項(xiàng)目及開發(fā)商的良好口碑。1）向北城區(qū)各界人士贈(zèng)送或優(yōu)惠提供當(dāng)月影院大片入場券；2）于各節(jié)假日及工休日在HS廣場舉辦各種歌舞表演、文化活動(dòng)等；3）在北城區(qū)范圍內(nèi)開展HS花園“文化活動(dòng)月”萬人簽名活動(dòng)。所謂潛在受眾是指目前尚無受傳行為而在一定時(shí)間內(nèi)可能創(chuàng)造受傳條件成為受眾的人。追求創(chuàng)新。適當(dāng)?shù)墓P(guān)活動(dòng)可以更好地提升公司形象，巧妙地利用軟性文章的形式可以增強(qiáng)品牌的置信度和廣告效果。巧妙溶入媒體中去，不但純進(jìn)行硬廣告的宣傳。媒體聯(lián)動(dòng)既發(fā)揮了各自的特長，又交叉互補(bǔ)，彌補(bǔ)了各自的不足和局限性，從而擴(kuò)大了傳播的深度和廣度，形成立體傳播的推廣合力。優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享、促成立體報(bào)道的輿論合力網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)聯(lián)動(dòng)合作組織，互相提供新聞線索，聯(lián)合采訪，充分利用雙方的新聞資源，充分發(fā)揮各自媒體的傳播優(yōu)勢，以達(dá)到最佳宣傳效果；共同策劃新節(jié)目、新欄目。在題名現(xiàn)場向熱心參與并支持征名活動(dòng)的群眾致以感謝并獎(jiǎng)勵(lì)（根據(jù)所提供的名稱與所題名稱的接近程度進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)）。廣告切入期（12個(gè)月）報(bào)紙軟文章主題1：輝煌人生，超凡享受記“我”為什么選擇HS花園主題2：事業(yè)生活輕松把握記HS花園特別的家政服務(wù)系列報(bào)紙硬廣告主題1：輝煌人生，超凡享受這里離購物休閑廣場只有45分鐘主題2：輝煌人生，超凡享受家里面的娛樂休閑主題3：輝煌人生，超凡享受HS廣場就是我們家的后花園網(wǎng)絡(luò)宣傳同樣突出相應(yīng)的主題，進(jìn)行豐富多彩的小型的對(duì)項(xiàng)目的討論和發(fā)表文章，為硬廣告的投放提供素材，同時(shí)可以嘗試對(duì)廣告的訴求賣點(diǎn)的市場考察，為廣告的投放降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)保證廣告的宣傳效果。如此一來，一方面能夠增加HS花園的吸引性，提高HS花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度、和記憶度；另一方面也有利于贏得目標(biāo)購房群的認(rèn)同，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。主體廣告語：輝煌人生，超凡享受HS花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅……輝煌人生HS花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。項(xiàng)目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)全程營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。主體廣告語：輝煌人生，超凡享受——HS花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……輝煌人生HS花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。對(duì)策一：把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價(jià)單位適時(shí)限量發(fā)售。徒步3分鐘即可到達(dá)酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。達(dá)成目標(biāo)：迅速建立市場知名度和樹立品牌；將銷售引向高潮。開展針對(duì)知名企業(yè)中高管理階層的會(huì)員制營銷，建立“城市花冠——風(fēng)林高地——名仕俱樂部”，組織會(huì)員活動(dòng)，鼓勵(lì)知名人士購買“風(fēng)林高地”物業(yè)，并對(duì)此加以宣傳。三、廣告推廣策略 采取循序漸進(jìn)的推廣策略作為具有一定規(guī)模的大型園林景觀高尚社區(qū)項(xiàng)目，應(yīng)采取循序漸進(jìn)的推廣策略，在項(xiàng)目的不同施工、建設(shè)階段配合不同的廣告推廣策略。樹立南方新城項(xiàng)目主題廣告語備選都市華美生活樂章——風(fēng)林高地 城市中央空靈境地靠近山城浪漫天際的居住經(jīng)典 在城市中央山脊——屹立的風(fēng)景項(xiàng)目主題廣告語備選提議點(diǎn)評(píng)● 上述廣