【正文】 過南面的石橋鋪交通樞紐和北面的高九路城市干道，可暢達解放碑、沙坪壩、楊家坪、二郎科技新城等各主城區(qū)，同時，石橋鋪高新區(qū)城區(qū)配套，給小區(qū)的居者提供了一個環(huán)境優(yōu)美、交通便利的城區(qū)生活環(huán)境。 風林高地”是南方集團繼南方花園、南方香榭里之后，在高新區(qū)開發(fā)的又一大型品質(zhì)社區(qū)。項目占地400畝，總建筑面積70多萬平方米，分七個組團進行開發(fā)?！澳戏侥壳?，該項目已經(jīng)完成了前期場地的平整和施工圍墻的修建，進入正式施工建設階段，項目將于年內(nèi)正式開盤，并開始推廣和營銷。在秋交會上亮相的新項目也達到了10余個，不少項目在房交會上的表現(xiàn)都異?；钴S，因此可以預見本年度重慶中高端花園洋房的市場競爭將異常激烈。四、細分市場（中高端花園洋房地產(chǎn)）發(fā)展趨勢● 單一品質(zhì)訴求難以支持購買理由消費者對中高端房地產(chǎn)置業(yè)的訴求也更為多元化，如建筑外立面風格、社區(qū)環(huán)境景觀美學特征、成熟物業(yè)、品質(zhì)物業(yè)等美學精神層面需求、舒適度需求已經(jīng)成為越來越多中高消費者和投資人群關注的焦點。訴求項目的多層次價值詮釋，成功的功能定位、推廣定位、物業(yè)定位，賦予項目更高綜合品質(zhì)，吸引消費者關注，越來越成為市場發(fā)展的主流?！?天驕美茵河谷（總占地1400畝）物業(yè)類別：高尚住宅 裝修狀況：毛坯建筑類別：多層、別墅物業(yè)地址：九龍坡石橋鋪高新區(qū)高廟科技新區(qū) 開 發(fā) 商：中城聯(lián)置業(yè)售樓處地址：九龍坡區(qū)石橋鋪高新區(qū)高廟科技新區(qū) 容 積 率：：% 項目特點優(yōu)勢：異國風情、德國風格建筑特色、強調(diào)環(huán)境品質(zhì) 主要廣告推廣媒體：報紙廣告發(fā)布、主題推廣活動、電視廣告 整合推廣策略評估： 通過廣場推廣、大型房交會推廣活動吸引大眾關注，利用階段性報紙廣告的發(fā)布告知項目信息，強調(diào)循序漸進的推廣策略，注重針對性的廣告媒體投放，力求以品質(zhì)制勝，由于項目體量大、開發(fā)周期長，因此長期的市場推廣戰(zhàn)略成為其整合的關鍵。項目經(jīng)濟指標： 一期總用地面積：208081平方米 不計容積率總建筑面積： 建筑容積率： 建筑密度：% 綠地率：% 總戶數(shù)：2995戶 停車位:地上110輛 地下1295輛 項目特點優(yōu)勢：低密度、高品質(zhì) 主要廣告推廣媒體： 少量報紙廣告發(fā)布 整合推廣策略評估：目前該項目尚處于前期籌備、整理階段，尚無其他廣告發(fā)布和推廣活動，因此暫時難以對其推廣策略進行評估。一座大型山水奧運城，將加速北部新區(qū)乃至整個重慶的國際化進程。開 發(fā) 商：金科集團主要廣告推廣媒體：持續(xù)電視廣告推廣、報紙廣告發(fā)布、整合推廣策略評估：借助持續(xù)的電視廣告推廣充分展現(xiàn)開發(fā)商實力、造成項目品牌影響力和知名度，表現(xiàn)項目核心優(yōu)勢，通過廣場推廣、大型房交會推廣活動吸引大眾關注，利用階段性的報紙廣告發(fā)布告知項目信息。開 發(fā) 商：建工集團占地面積：880000平方米 建筑面積：800000平方米 項目定位：“建工項目作為重慶“建工房產(chǎn)”首家引入住宅科技所打造的品質(zhì)居住社區(qū)，擁有區(qū)別于重慶其它樓盤的科技引領與行業(yè)率先價值。4+1低密度花園洋房面積180220平方米不等，戶戶前庭后院，超大露臺；而純正山水別墅（包括獨立別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、雙拼別墅），面積從220580平方米不等，家家門前小橋流水，多重私家庭院。主要廣告推廣媒體： 少量報紙廣告發(fā)布、整合推廣策略評估：目前該項目尚處于前期籌備、整理階段，尚無其他廣告發(fā)布和推廣活動，因此暫時難以對其推廣策略進行評估。項目核心優(yōu)勢：項目建筑設計保持原始地形地貌，設計規(guī)劃依立體地形設計。（如：聯(lián)排別墅的內(nèi)庭院設計可以很好的解決整棟別墅的自然通風問題；花園洋房的帶電梯設計考慮每一位需要關愛的家人；傷殘人便道）。經(jīng)濟實惠的書房設計（低于2米2的部分不算銷售面積）。毗鄰已近實施的高（二郎高廟村）九（大坪九坑子）路城市干道，交通便利?！癍h(huán)境優(yōu)勢不突出本項目雖然具備一定的景觀優(yōu)勢，但與其他項目相比較，優(yōu)勢仍不足以形成消費的勢能，因此，強化項目獨特區(qū)位優(yōu)勢的宣傳，將成為項目推廣的要點?！穹抠J政策控制、置業(yè)頻率降低國家房貸政策的改變，使部分消費者減緩了購房置業(yè)的步伐，甚至取消了置業(yè)家計劃。● 外來成功商務人士群體這部分人群主要是外來的投資、經(jīng)商人士。3）智能化偏好?！?緊臨高新區(qū)中央商圈，擁有完善的醫(yī)療、文教、交通、娛樂、餐飲等配套設施?！?項目作為渝中大半島高品質(zhì)園林居住社區(qū)，取名“星河城”，主要體現(xiàn)項目的高品位和尊貴特色，有與香港半島半山華宅相媲美的獨特優(yōu)勢。項目主題廣告語備選都市華美生活樂章——風林高地 城市中央空靈境地靠近山城浪漫天際的居住經(jīng)典 在城市中央山脊——屹立的風景項目主題廣告語備選提議點評● 上述廣告主題語言取意都市核心繁華，寓意簡潔明了 ● 主題語言簡潔明快，容易記憶，突出表達出項目特點項目品牌定位策略：立足中高端地產(chǎn)市場，強化核心區(qū)位優(yōu)勢訴求，通過全方位的整體推廣，借助以電視廣告為主導的多元媒體整合傳播，達到在開盤前后很短時間內(nèi)凝聚人氣，擴大單一項目品牌知名度和影響力的目的?！?項目結合山地環(huán)境特點，大量運用疊泉、瀑布、溪流、花園、綠地等營造小區(qū)景觀。樹立南方新城● 施工圍墻突出項目作為都市星河城——大型名仕住宅園林社區(qū)的獨特優(yōu)勢。三、廣告推廣策略 采取循序漸進的推廣策略作為具有一定規(guī)模的大型園林景觀高尚社區(qū)項目，應采取循序漸進的推廣策略，在項目的不同施工、建設階段配合不同的廣告推廣策略。在一期組團項目成功營銷的背景下直接導入二期項目的開盤階段推廣策略，形成多波次、多層次廣告推廣形勢。開展針對知名企業(yè)中高管理階層的會員制營銷，建立“城市花冠——風林高地——名仕俱樂部”，組織會員活動，鼓勵知名人士購買“風林高地”物業(yè)，并對此加以宣傳。公關策略：重慶優(yōu)雅名士評選活動、晨報十大藏書家評選活動 達成目標：促使前期積累的客戶成交，達成25%的銷售目標。達成目標：迅速建立市場知名度和樹立品牌；將銷售引向高潮?！耠A段性新聞炒作、公益活動 通過階段性新聞炒作、贊助高端公益活動、藝術活動，樹立項目獨特的品牌影響力和美譽度、吸引相關投資人群持續(xù)關注，借助報媒軟性新聞推廣、大型平面廣告，實施整體品牌推廣策略。徒步3分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設施一應俱全。同時也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感。對策一：把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售。對策二：一、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進商鋪的經(jīng)營和銷售。主體廣告語：輝煌人生，超凡享受——HS花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……輝煌人生HS花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀結論項目主賣點薈萃項目強勢、弱勢分析與對策項目所在地人口總量及地塊分布情況項目所在地經(jīng)濟發(fā)展狀況和項目所在地人口就業(yè)情況生活習慣：目標市場區(qū)域范圍界定市場調(diào)查資料匯總、：目標客戶細分目標客戶特征描述目標客戶資料項目單方成本項目利潤目標可類比項目市場價格銷售額配比表宏觀經(jīng)濟運行狀況分析項目所在地房地產(chǎn)相關法規(guī)和市場情況簡明分析入市時機的確定及安排廣告主題廣告創(chuàng)意表現(xiàn)廣告效果監(jiān)控、評估、修正入市前印刷品的設計、軟性新聞主題媒介組合投放頻率及規(guī)模費用估算現(xiàn)場包裝印刷品媒介投放公關活動公關活動策劃公關活動現(xiàn)場包裝第四篇：房地產(chǎn)項目營銷推廣策劃第一節(jié)項目營銷推廣策劃的含義房地產(chǎn)項目營銷推廣策劃就是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。項目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)全程營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合，需要高度的專業(yè)化運作。交通便捷： 公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設施一應俱全室外設施：活動廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場室內(nèi)設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊小戶型2房2廳、3房2廳，以及提供菜單式裝修，對于事業(yè)有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是HS花園離大型購物中心太近。主體廣告語：輝煌人生，超凡享受HS花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅……輝煌人生HS花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。試想：當夜幕降臨的時候，沿一路走來。如此一來，一方面能夠增加HS花園的吸引性，提高HS花園在公眾中的知名度、美譽度、和記憶度；另一方面也有利于贏得目標購房群的認同，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感。八、廣告宣傳HS花園的廣告宣傳要達到以下三個目的：盡竭傳達HS花園的優(yōu)勢與賣點；盡快樹立起HS花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象；直接促進HS花園的銷售。廣告切入期（12個月）報紙軟文章主題1：輝煌人生，超凡享受記“我”為什么選擇HS花園主題2：