【正文】 產(chǎn)開發(fā)難以在市場(chǎng)形成消費(fèi)者認(rèn)可。 （零度） 綜合點(diǎn)評(píng)： 通過(guò)以上分析，我們認(rèn)為本地塊后期發(fā)展較好，在環(huán)渤海 經(jīng)濟(jì)帶 “ 萬(wàn)家 ”濱海經(jīng)濟(jì)區(qū) 的影響下， 項(xiàng)目所在地將是未來(lái)遼寧省內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。 二、地塊綜合數(shù)據(jù) 【樓盤數(shù)據(jù)】 各項(xiàng)指標(biāo) 單位 數(shù)量 占地面積 ㎡ 266640 占地面積 畝 400 建筑面積 萬(wàn) ㎡ 466620 二、建筑類型配比建議 根據(jù)我司的調(diào)查研究，我司通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查及地塊特征等各個(gè)因素考慮建議本項(xiàng)目的建筑類型配比為： 綏中縣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 25 產(chǎn)品類型 小高層 多層 花園洋房 別墅 所占比例 25% 15% 30% 30% 三、項(xiàng)目銷售收入的預(yù)測(cè) 考慮到本項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)具有一定的特殊性，結(jié)合區(qū)域 在售 項(xiàng)目 的 價(jià)格 以及項(xiàng)目最后面世的時(shí)間 ， 對(duì)于本項(xiàng)目銷售價(jià)格 按中檔售價(jià) 來(lái) 考慮，本項(xiàng)目擬訂銷售均價(jià)為： 小高層 均價(jià) ： 5000 元 /㎡ （精裝） 即： 5000（ 25%） =58375 萬(wàn)元 多層 、花園洋房均價(jià) ： 7000 元 /㎡ （精裝）即： 7000（ 45%） =147105 萬(wàn)元 聯(lián)排別墅 及獨(dú)立別墅均價(jià) ： 10000 元 /㎡ 即： 10000（ 30%） =140100 萬(wàn)元 銷售收入 合計(jì)為 ： 345580 萬(wàn)元 ，分?jǐn)偟矫科?米均價(jià)為 :7400 元 /㎡ 。 ◎ 多層、小高層精裝修費(fèi) 多層： 萬(wàn)平方米 15% 1000=7005 萬(wàn)元 。 綏中縣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 28 開發(fā)費(fèi)用估算 （ 1）管理費(fèi)用 取【開發(fā)成本估算】中前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用等投資的 3%估計(jì)， （ 67715+2229+2335） 3% =2168 萬(wàn)元；按樓面平均單價(jià)為： 2168/=46元 /㎡ （ 2）銷售費(fèi)用 （營(yíng)銷、推廣、包裝、廣告、可研費(fèi)等） 我司認(rèn)為銷售費(fèi)用可把握在銷售收入的 3%范圍。 綏中縣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 32 通過(guò) 以上各項(xiàng)指標(biāo) 分析 ，均說(shuō)明 本 項(xiàng)目 的 操作 是可行的。 （ 6）不可預(yù)見費(fèi) 按前期建安費(fèi)、工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 用等投資的 3%估計(jì)。 花園洋房： 萬(wàn)平方米 30% 900=12609 萬(wàn)元 。 七、項(xiàng)目可行性財(cái)務(wù)分析 一、項(xiàng)目基本情況分析 本地位于濱海路， 未來(lái)萬(wàn)家濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)海濱新城內(nèi)，地塊總用 地面積 為 400 畝 。目前當(dāng)?shù)厮_發(fā)項(xiàng)目基本為度 假性需求為第一購(gòu)買力， 缺乏剛性需求的支持， 因此大規(guī)模開發(fā)將導(dǎo)致項(xiàng)目銷售風(fēng)險(xiǎn)加大。 受國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控 政策 影響 、加息、置業(yè)門檻的提高、二次 、三次 置業(yè) 的調(diào)控等對(duì)樓市來(lái)說(shuō)是一種打擊和挑戰(zhàn)。 借助周邊 政府 規(guī)劃 與 發(fā)展， 將 提升地塊潛在價(jià)值。 劣勢(shì)（ weakness） 地塊三邊臨近 城市 主干道 ，噪音 污染大。 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ strength） 綏中縣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 21 地塊平整，便于開發(fā)。地塊內(nèi)部無(wú)景觀， 周邊均為空地， 需 等待后期整體開發(fā)和 后期開發(fā)中自行營(yíng)造，地貌價(jià)值一般。 地快現(xiàn)狀 綏中縣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 19 規(guī)劃用地面積為 400 畝 ，容積率為 ，總建筑面積約為： 46 萬(wàn)平方米。 由于目前區(qū)域整個(gè)市場(chǎng)處于開發(fā)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本處于剛起步發(fā)展階段， 在政府濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)的帶動(dòng)下，區(qū)域房地產(chǎn)將得到快速發(fā)展。 零度觀點(diǎn) 目前區(qū)域樓盤大部分集中在濱海路上，都在借助海景優(yōu)勢(shì) 和旅游優(yōu)勢(shì) 提升項(xiàng)目自身的賣點(diǎn)和品質(zhì)， 個(gè)項(xiàng)目為達(dá)到較好的觀景效果， 建筑形態(tài)基本為高層 ， 多層及別墅為主。 同時(shí)，所有項(xiàng)目都 優(yōu)先 推 出精裝修 小面積 公寓和 小面積 成品房這一理念，這主要是因?yàn)閰^(qū)域有著良好的海景資源和旅游資源 ，這類產(chǎn)品 總價(jià)低，方便實(shí)用，深受廣大客戶的喜愛。 但 在政府 建設(shè) 濱海經(jīng)濟(jì)帶的影響下，這座歷史 悠久的城市 正在蘇醒。目前園區(qū)內(nèi)有投資 200億元總裝機(jī)容量 360萬(wàn)千瓦的綏中電廠，投資 70億元的渤海 361油田陸上終端處理廠目前已入駐。 海岸中關(guān)村生態(tài)新城區(qū)位于濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)西端，與秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（東區(qū)）接壤，規(guī)劃面積 平方公里。 （ 5） 、交通優(yōu)勢(shì) 京哈鐵哈、 102 國(guó)道、京沈高速公路和秦沈客運(yùn)專線貫 穿東西， 306國(guó)道北連內(nèi)蒙，距京、沈均只有 2 個(gè)小時(shí)左右的車程。 （ 3） 、 風(fēng)景名勝 綏中縣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 10 綏中縣山川秀麗，名勝古跡頗多，自然景觀獨(dú)具風(fēng)采。 （ 2） 、 資源優(yōu)勢(shì) 自古以來(lái)，綏中就有“拉不敗的中后所”之美譽(yù)。面積 平方千米，總?cè)丝?63萬(wàn)人（ 2021 年）。 是東北與華北經(jīng)濟(jì)連接城市 。 綏中縣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 8 綏中濱海經(jīng)濟(jì)新區(qū) （省重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，也是遼西唯一的數(shù)字化經(jīng)濟(jì)區(qū)，聯(lián)合北京中關(guān)村各大 IT 集團(tuán)，全力打造：“海岸中關(guān)村，生態(tài)新城區(qū)”。） 葫蘆島北港工業(yè)區(qū) （省重點(diǎn)支持工業(yè)區(qū)，遼寧“五點(diǎn)一線”的先導(dǎo)工業(yè)區(qū)。 國(guó)家重要的能源電力基地。興城是集“城、泉、山、海、島”于一體的旅游療養(yǎng)度假區(qū)。擁有耕地 340 萬(wàn)畝、果園 250 萬(wàn)畝，果樹總株數(shù)居遼寧省第 1位，年產(chǎn)水果 65 萬(wàn)噸。年產(chǎn)煤炭 500 萬(wàn)噸，鐵礦 200 萬(wàn)噸。 宜港岸線 公里，港口、碼頭10 座，葫蘆島港為天然深水不凍良港，國(guó)家一類口岸。全市客運(yùn)車輛擁有量 5150 輛，其中出租車 3987 輛；貨運(yùn)車輛擁有量9617 輛。青山水庫(kù)工程獲得國(guó)家環(huán)評(píng)批準(zhǔn)，已經(jīng)開工建設(shè)，這里 也 是 2021 年中華人民共和國(guó)第十二屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)協(xié)辦城市 。抗日戰(zhàn) 爭(zhēng)結(jié)束后，東北約百萬(wàn)日本僑民在此地被遣返回國(guó)。綏中縣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 1 遼寧省葫蘆島市綏中縣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 武漢零度地產(chǎn)顧問有限公司 2021年 6月 綏中縣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 2 葫蘆島市綏中縣 介紹 一 、 葫蘆島市 區(qū)域 位置介紹 （ 1）、 葫蘆島市位于遼寧省 西南沿海處，東鄰錦州，西接秦皇島，北枕燕山余脈，南臨渤海遼東灣， 與大連、營(yíng)口、秦皇島、青島等市構(gòu)成環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，扼關(guān)內(nèi)外之 咽喉，是中國(guó)東北的西大門， 素有“關(guān)外第一市”之稱。國(guó)共內(nèi)戰(zhàn)時(shí)， 遼沈戰(zhàn)役 中的塔山阻擊戰(zhàn)于此地展開。投資金額預(yù)計(jì) 367 億元的龍灣海濱中央商務(wù)區(qū)，后勁十足。境內(nèi)二級(jí)以上公路 984公里，黑色路面 1633 公里，晴雨通車?yán)锍?2712 公里， 221 條客運(yùn)線路通向四面八方。 葫蘆島市 海岸線 全 長(zhǎng) 258 公里，居遼寧省第 2 位 。是國(guó)家重要的有色金屬基地，現(xiàn)探明礦藏 50余種，已開發(fā)利用 31 種，鉬、錳為優(yōu)勢(shì)礦種，連山鉬礦、建昌錳礦、鉛鋅礦聞名全國(guó)，地質(zhì)儲(chǔ)量分別占全國(guó)三分之一以上，為全國(guó)第二大鉬精產(chǎn)地。 山區(qū)糧果資源。是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，