【正文】 發(fā)展方向 依托現(xiàn)有縣城格局，老城向東、向北 拓展，形成緊密型“一城兩片”的城市布局結(jié)構(gòu)。 五級(jí)鄉(xiāng)集鎮(zhèn)： 達(dá)州市域規(guī)劃有五級(jí)鄉(xiāng)集鎮(zhèn) 200 余個(gè)，為鄉(xiāng)政府駐地。 “一核”指達(dá)州城市； “一圈”指圍繞達(dá)州城市半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的城市群，包括宣漢、開江、大竹；“兩翼”：達(dá)州城市外圍兩翼城市，包括渠縣、萬源； “三軸”指重慶 —— 大竹—— 達(dá)州城市 —— 宣漢 —— 萬源 —— 安康的區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展主軸線，巴中 —— 達(dá)州城市 —— 宣漢 —— 萬州的市域城鎮(zhèn)發(fā)展次軸線，南充 —— 渠縣 —— 大竹的市域城鎮(zhèn)發(fā)展次軸線 大竹在達(dá)州城市發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)中處于一圈內(nèi)，具有重要的經(jīng)濟(jì)地位及戰(zhàn)略地位。由于大竹房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì) 較晚，城市居民改善居住需求意愿較強(qiáng)， 0 07消耗了全年 竣工面積，表明了大竹 縣房地產(chǎn)市 場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。 四、 城市房地產(chǎn) 市場(chǎng)環(huán)境研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)購買力指標(biāo)研究 居民收入水平 圖： 大竹 縣城近年年城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄余額與年均工資對(duì)比圖 單位：元 4 7 . 0 15 4 . 5 45 9 . 8 26 3 . 7 37 9 . 8 5113061255314135176542046401020304050607080902020 2020 2020 2020 20200500010000150002020025000城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額( 億元) 城鎮(zhèn)年平均收入（元） （ 數(shù) 據(jù) 來 源： 20202020 年 大竹 縣歷 年 統(tǒng)計(jì) 年 鑒 ） 由上圖可以看到， 從 2020年至今，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 大竹 縣 城鎮(zhèn)企業(yè)單位職工年均工資的增加，居民可支配收入的增加，居民儲(chǔ)蓄余額也逐年上生，保持了穩(wěn)步增長。 主要原因是 工業(yè)經(jīng)濟(jì) 近 23 年來的快速增長。 大竹 縣人口保持持續(xù)增長， 雖 主城人口由于基數(shù)小， 但城市人口基數(shù)大，隨著城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的逐步深化，大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口 將涌入城區(qū)，將帶來大量房屋需求。 從 大竹 與 達(dá)州 的交通 條 件看，交通 發(fā)達(dá)程度高 ， 這將大大的提高大竹縣 借 勢(shì)發(fā) 展 的空間和機(jī)會(huì)，同時(shí)完善的交通條件和優(yōu)越的地理位臵將促進(jìn)大竹縣進(jìn)一步增強(qiáng)輻射能力 ； 從 大竹縣 與周 邊 省市的交通 條 件看， 較為 便捷的交通 條 件 將 促 進(jìn) 人流、物 資 料、 資 金流以及信息流的 匯集 ， 可望成 為 川東地區(qū) 重要承接點(diǎn) ， 具有一定的 區(qū) 域 發(fā) 展空 間 。工業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較好，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá) 82 戶，主要有能源、建材、機(jī)電、化工、紡織、食品六大產(chǎn)業(yè) ， 在未來幾年該縣有望 建成川東工業(yè)強(qiáng)縣、川東現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范縣、川東一流中等城市、四川經(jīng)濟(jì)文化強(qiáng)縣，具有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展前景 。與重慶只需 2 個(gè)半小時(shí)車程，到成都需 4 小時(shí)左右車程。該區(qū)域包括 達(dá)州、廣安、巴中、南充、遂寧、廣元 6 市。 、文化、傳統(tǒng)風(fēng)俗 達(dá)州具有悠久的歷史和深厚的文化底蘊(yùn)，主要包括巴文化、紅軍文化、民俗登高文化。主要包括萬源市的全部、宣漢縣的東北與西南部、達(dá)縣西部、渠縣大部以及開江部分地區(qū)。 達(dá)州市轄區(qū)內(nèi)漸變性和突發(fā)性地質(zhì)災(zāi)害較為頻繁， 地質(zhì)災(zāi)害多發(fā)帶為東北部大巴山南麓的中山峽谷地帶，東南部華鎣山低山區(qū)以及西南部低山深丘區(qū)。該漢闕群引起了中外歷 史學(xué)家和漢學(xué)家的廣泛關(guān)注，渠縣也被公認(rèn)為漢闕之鄉(xiāng)。 二、達(dá)州市在區(qū)域城市群中的戰(zhàn)略位臵 達(dá)州市城市區(qū)位 達(dá)州市隸屬于四川省，在區(qū)位上處于四川的東北部，是川東北地區(qū)的一部分 。 達(dá)州擁有預(yù)期年運(yùn)送能力達(dá) 10萬人次的河市機(jī)場(chǎng)，數(shù)條與周邊省市相連的重要國道、高速公路、鐵路以及航路，現(xiàn)已初步形成以公路、鐵路為主，航運(yùn)、水運(yùn)為 輔的立體化交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。 大竹縣 工業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁。 縣城到周邊各大中城市均有高速公路通達(dá)，其中至成都 410公里，重慶 186 公里，達(dá)州 70公里，南充 183 公里，廣安 103 公里，鄰水 63 公里。 大竹 縣市近期人口組成分析 表： 大竹 縣 非農(nóng)業(yè)人口比重表 年份 大竹總 人口（萬） 城鎮(zhèn) 人口 城鎮(zhèn) 人口比率 2020 % 2020 % 2020 % 2020 % 2020 % （ 數(shù) 據(jù) 來 源： 20202020 年 大 竹 縣歷 年 統(tǒng)計(jì) 年 鑒 ） 根據(jù) 2020 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全縣總?cè)丝? 萬人，分布在全縣 50 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，縣 城鎮(zhèn) 人口 萬人（其中主城人口約 15 萬人） ,約占總?cè)丝诘?%， 農(nóng)業(yè)人口比重高，仍是典型農(nóng)業(yè)城市結(jié)構(gòu)。 大竹 縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展情況 表： 大竹 縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展情況表 單位：萬元 年份 第一產(chǎn)業(yè) 所占百分 比 第二產(chǎn)業(yè) 所占百分 比 第三產(chǎn)業(yè) 所占百分 比 2020 206712 % 183744 % 183744 % 2020 221727 % 241884 % 208289 % 2020 2381100 % 3174800 % 238110 % 2020 309380 % 409180 % 279440 % 2020 343012 % 520432 % 319356 % （ 數(shù) 據(jù) 來 源： 20202020 年 大竹 縣歷 年 統(tǒng)計(jì) 年 鑒 ） 目前， 大竹 縣 的 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 以 第二產(chǎn)業(yè)為 主，所占比重由 2020 年的 32%迅速攀升至 44%。 從整體上看， 大竹 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總量小，但增長速度快；從房地產(chǎn)投資額來看， 07年以前大竹 房地產(chǎn)投資處于較低水平，房地產(chǎn)開發(fā)不活躍 ， 07 年后特別是 09年大竹縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速增長勢(shì)頭，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?。 2．近年城市商品房住宅供應(yīng)狀況 、商品房竣工面積 圖： 2020 年 2020 大竹縣房地產(chǎn)市場(chǎng)竣工情況 單位： ㎡ 2 3 . 13 0 . 64 8 . 5 43 2 . 4 7 %5 8 . 6 3 %01020304050602020 2020 20200 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %竣工面積 增長比例 （ 數(shù) 據(jù) 來 源： 20202020 年 大竹 縣歷 年 統(tǒng)計(jì) 年 鑒 ） 圖： 2020 年 2020 大竹 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況 單位： ㎡ 1 2 . 8 52 8 . 0 14 0 . 53 3 . 81 5 . 71 1 7 . 9 8 %4 4 . 5 9 % 1 6 . 5 4 % 5 3 . 5 5 %0510152025303540452020 2020 2020 2020 2020 0 . 8 0 . 6 0 . 4 0 . 200 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 4銷售面積 增長比例 （ 數(shù) 據(jù) 來 源： 20202020 年 大竹 縣歷 年 統(tǒng)計(jì) 年 鑒 ） 圖： 2020 年 2020 大竹縣房地產(chǎn)市場(chǎng)空臵情況 單位： ㎡ 4 . 1 21 . 6 92 . 2 2 . 22 . 3 9 5 8 . 9 8 %3 0 . 1 8 %0 . 0 0 %8 . 6 4 %00 . 511 . 522 . 533 . 544 . 52020 2020 2020 2020 2020 0 . 7 0 . 6 0 . 5 0 . 4 0 . 3 0 . 2 0 . 100 . 10 . 20 . 30 . 4空置率 增長比例 （ 數(shù) 據(jù) 來 源： 20202020 年 大竹 縣歷 年 統(tǒng)計(jì) 年 鑒 ） 從 大竹 竣工及銷售面積關(guān)系來看， 2020 年至今大竹 縣 房地產(chǎn)竣工面積處于 平穩(wěn)上升 趨勢(shì)，從 2020年開始出現(xiàn)大幅度增長 。 、大竹整體 規(guī)劃 城市空間結(jié)構(gòu)發(fā)展： 大力培育達(dá)州城市成為百萬人以上大城市，形成以達(dá)州城市為中心， “一核一圈兩翼三軸”的城鎮(zhèn)空間，積極發(fā)展宣漢、渠縣、大竹、萬源市、開江、渠縣五個(gè)中等城市，加快建設(shè)重點(diǎn)小城鎮(zhèn)，撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)，強(qiáng)化一般城鎮(zhèn)的輻射帶動(dòng)作用。即：達(dá)縣的堡子、江陵、碑廟、南岳鎮(zhèn)，宣漢的土黃、君塘、柏樹、天生、芭蕉、峰城、五寶、清溪、茶河、雙河、大成、黃金，毛壩、開江的永興、回龍、天師、長嶺、廣富鎮(zhèn)，大竹的清水、文星、柏林、清河、雙 拱、觀 音、團(tuán)壩、石子、媽媽、高穴、楊家、烏木、歐家，萬源的竹峪、草壩、沙灘、黃鐘、河口、廟坡、八臺(tái)、固軍，渠縣的靜邊、文崇、貴富、巖峰、清溪場(chǎng)、寶城、望溪、李渡、卷硐、李馥、流溪、瑯 玡 。 簡(jiǎn)評(píng)：從交通實(shí)施情況來看， 隨著路網(wǎng)的不段建成，未來大竹與周邊城市的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系將更加 緊密，有利于增強(qiáng)城市的輻射能力 。 縣城到周邊各大中城市均有高速公路通達(dá)，其中至成都 410 公里，重慶 186 公里，達(dá)州 70 公里，南充 183 公里，廣安 103公里，鄰水 63 公里 。 這預(yù)示著 大竹 縣將由房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)期逐步進(jìn)入快速發(fā)展期，這為城市房地產(chǎn)提供良好的發(fā)展機(jī)遇。 大竹 城鎮(zhèn)人口的大幅增加，將有效增加房地產(chǎn)剛性需求。 隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)和人民收入的不斷提高、區(qū)域房地產(chǎn)的逐步發(fā)展，我司認(rèn)為，區(qū)域內(nèi)較高品質(zhì)的小區(qū)房屋將會(huì)有一定的市場(chǎng)空缺。 、產(chǎn)品形態(tài) 表： 產(chǎn) 品形 態(tài) 表 項(xiàng)目名稱 開發(fā)企業(yè) 樓層 濱河儷城 四川川 源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 6+1 層多層及30 層高層 華聯(lián)名苑〃南苑 四川華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 26 層高層 帝景龍庭 (1期 ) 四川鵬夏房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 26 層高層 上上城 四川竹凌房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 7 層多層及 29層高層 美宇鳳凰城 四川美宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 7 層多層及 18層高層 云東公寓 大竹縣城市建設(shè)綜合開發(fā)公司 7 層多層 北郡星座 四川瑞圃房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20 層高層 濱海太陽城 四川佳士博地產(chǎn) 28 層高層 東恒云州花園 四川東恒臵地有限公司 26 層高層 桓源〃尚城 達(dá)州市桓源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 7 層多層 從 目前 北部片區(qū)房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 物 業(yè) 供 應(yīng) 情 況來 看， 區(qū) 域呈 現(xiàn) 高 層項(xiàng) 目 與 多 層項(xiàng) 目 并舉 的 發(fā) 展 態(tài)勢(shì) ，其中 從項(xiàng) 目 規(guī) 模 來 看 ，高 層 住宅占到了整體供 應(yīng) 量的 70%，多 層項(xiàng) 目 數(shù) 量占到了 總 體供 應(yīng) 量的 30%， 從項(xiàng) 目 物 業(yè) 形 態(tài)規(guī) 模 來 看目前大竹 縣 逐步由多 層產(chǎn) 品 過 渡至高 層產(chǎn) 品，居民 對(duì) 于高 層產(chǎn) 品具有 較 高的 認(rèn) 知度 。 戶 型面 積 整體以舒適偏 緊湊 型 為 主， 其中 兩 房面 積 主要集中在 6079 平米左右，而三房面積則 主要集中在 86110平米左右， 部分 項(xiàng) 目 內(nèi) 有少量 120平米以上的舒適型三房，整個(gè)北部片區(qū) 產(chǎn) 品同 質(zhì) 化 現(xiàn) 象 嚴(yán) 重， 作 為 本地消化 為 主的 區(qū) 域型市 場(chǎng) ，居民消 費(fèi) 力 較為 有限， 隨 著區(qū) 域房價(jià)的不 斷 攀升， 眾 多 項(xiàng) 目均在通 過 控制 戶 型面 積 的方式 來 控制 總 價(jià) 。 ? 產(chǎn) 品 單 體 圖：多層項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層示意圖 圖：高層項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層示 意圖 目前區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品多采用兩梯 58戶布局，多數(shù)項(xiàng)目高層產(chǎn)品底樓均未設(shè)臵架空的入戶大堂，多采用塑鋼門窗，從單體配制和建筑用材來看與成都主城區(qū)均有一定差距。 、市場(chǎng)供應(yīng)量 表： 區(qū) 域 內(nèi) 典型在售 項(xiàng) 目列 表 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目規(guī)模 樓層 濱河儷城 6+1 層多層及 30 層高層 華聯(lián)名苑〃南苑 145700 26 層高層 帝景龍庭 (1期 ) 70000 26 層高層 上上城 7 層多層及 29 層高層 美宇鳳凰城 92256 7 層多層及 18 層高層 云東公寓 7 層多層 北郡星座 20 層高層 濱海太陽城 50000 28 層高層 東恒云州花園 32020 26 層高層 桓源〃尚城 一期 61400 7 層多層 總計(jì) 從 上表可以看 出， 目前北部 區(qū) 域整體供 應(yīng) 量 達(dá) 到了 56 萬平米，共 計(jì) 10 個(gè) 在售 項(xiàng) 目 ， 同 時(shí)該 片 區(qū)開發(fā) 公司均 屬 于三 級(jí)開發(fā)資質(zhì) 的 企 業(yè) ，公司 實(shí) 力相 對(duì)較 弱。