【正文】 后期 價值的提升。 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ strength） 綏中縣項目可行性研究報告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 21 地塊平整，便于開發(fā)。 地塊面積適中， 能較好的規(guī)劃布局。 劣勢（ weakness） 地塊三邊臨近 城市 主干道 ，噪音 污染大。 地塊區(qū)位暫時沒有獲得消費者認同 ，遠離城市中心 。 借助周邊 政府 規(guī)劃 與 發(fā)展， 將 提升地塊潛在價值。 依托河北秦皇島經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 目前成熟 的 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和本地良好的自然 環(huán)境 優(yōu)勢，將吸引 此 區(qū)域客戶群體 和外區(qū)域客戶 群 的關注。 受國家房地產(chǎn)調(diào)控 政策 影響 、加息、置業(yè)門檻的提高、二次 、三次 置業(yè) 的調(diào)控等對樓市來說是一種打擊和挑戰(zhàn)。 由于 整個萬家 濱海 經(jīng)濟區(qū) 目前屬于起步建設階段 ， 預計開發(fā)區(qū)經(jīng)濟效益實現(xiàn)周期為 5年。目前當?shù)厮_發(fā)項目基本為度 假性需求為第一購買力， 缺乏剛性需求的支持， 因此大規(guī)模開發(fā)將導致項目銷售風險加大。以及市政基礎和 生活配套 需待完善 ， 我們 預計， 這些將需要 3年時間才能完成， 這將 直接影響 項目目前的 銷售 和價值的 提升 。 七、項目可行性財務分析 一、項目基本情況分析 本地位于濱海路， 未來萬家濱海經(jīng)濟區(qū)海濱新城內(nèi)，地塊總用 地面積 為 400 畝 。 ? 建設投資項目估算依據(jù)： □ 整個項目開發(fā)周期為 5年 □ 土地轉讓協(xié)議中的土地使用權費用和年利息 □ 各種稅費按 當?shù)?收費標準 來計算，大約為 銷售額的 11%來計 □ 參考 武漢 房地產(chǎn)市場在建以及完成典型項目的成本、費用水平 □ 整個項目按中檔水平計算 □ 銀行利率按 %計算 綏中縣項目可行性研究報告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 26 □ 我司多年的評估經(jīng)驗 開發(fā)成本估算： （ 1）土地使用權出讓金： 40 400=16000 萬元（土地地價暫按 40萬元 /畝計算） （ 2）土地轉讓費： A、 國有土地出讓金： 400 萬元 /畝 30000 元 /畝 =1200 萬元 B、 當?shù)?市政 配套費： 200 元 /㎡ ： 200（ 400 ） =5332 萬元 合計： 22532 萬元 ，分攤至每平米均價為： 元 /㎡ 。 花園洋房： 萬平方米 30% 900=12609 萬元 。 綏中縣項目可行性研究報告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 27 本項目總體建安成本為： ++12609+12609+7005+11675=67715 萬元 （ 3）本項目前期工程費估算參見下表： 前期工程估算表 序號 項目內(nèi)容 計算依據(jù) 計價（萬元） 1 規(guī)劃設計費 10元 /㎡ ㎡ 467 2 三通一平費 13元 /㎡ ㎡ 607 3 地質勘探費 3元 /㎡ ㎡ 140 4 籌建開辦費 建安工程費 % 1015 合計 2229 前期工程費平均樓面分攤單價 后得： 元 /㎡ （ 4） 基礎設施費 參考我司對于 當?shù)厥袌鲆约拔錆h 基礎建設所需的相關費用結算資料，結合項目的實際情況，基礎設施配套費用包括供電 、道路、給排水、園林綠化工程、休閑設施工程、幼兒游樂設施和公共設施配套等。 （ 6）不可預見費 按前期建安費、工程費、基礎設施配套費 用等投資的 3%估計。 財務費用 =（前期工程 +建安工程 +基礎設施） 3% =（ 67715+2229+2335） 3% =2168 萬元 折合樓面分攤單價為 46元 /平方米。 綏中縣項目可行性研究報告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 32 通過 以上各項指標 分析 ，均說明 本 項目 的 操作 是可行的。 銷售稅金 =（銷售收入 — 代收費用） % =（ 345580— 1401） % =19962 萬元 綏中縣項目可行性研究報告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 30 （ 2） 項目成本統(tǒng)計 計算表 序號 項目 計算依據(jù) 交納金額 （萬元） 1 銷售收入 345580 2 扣除項目金額 以下 4 項之和 111999 開發(fā)成本 97296 開發(fā)費用 銷售稅金 14703 其他扣除項目 3 盈利 額 （ 1） — （ 2） 233581 4 增值率 （ 3） /（ 2） 200% （ 3）損益表 序號 項目名稱 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 銷售收入 345580 2 總成本費用 111999 3 銷售稅金 4 利潤總額 （ 123） 233581 5 所得稅 （ 4） 25% 58395 6 稅后利潤 （ 4）－（ 5） 175186 評價指標： A、 全部投資的投資利潤率 =利潤總額 /總投資額 100% =175186/111999 100% =% 綏中縣項目可行性研究報告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 31 B、 項目銷售利潤率 =利潤總額 /銷售收入 100% =175186/345580 100% =% C、 投資總成本占銷售收入的比例為： 111999/345580 100%=% D、 項目成本估算 每 平方建筑成本為 =總建筑成本 /建筑面積 =111999/ 萬平方米 = 元 /平方米 盈虧平衡分析 銷售面積盈虧平衡點： 銷售均價 :345580/=7400 元 /㎡ 銷售面積盈虧平衡點為 =總成本 /[銷售均價（ 1— 稅率） ] =111999/ = 當實際銷售面積達到 平米 時、項目 即可 達到盈虧平衡。 綏中縣項目可行性研究報告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 28 開發(fā)費用估算 （ 1）管理費用 取【開發(fā)成本估算】中前期工程費用、基礎設施配套費用、建筑安裝工程費用等投資的 3%估計， （ 67715+2229+2335） 3% =2168 萬元；按樓面平均單價為： 2168/=46元 /㎡ （ 2）銷售費用 （營銷、推廣、包裝、廣告、可研費等） 我司認為銷售費用可把握在銷售收入的 3%范圍?？偼顿Y約為： 50=2335 萬元 （ 5）代收代交費用 各種規(guī)費包括城市基礎設施配套費、生活垃圾服務費、公共消防設施配套費等。 ◎ 多層、小高層精裝修費 多層： 萬平方米 15% 1000=7005 萬元 。 ◎ 小高層 建安工程費包括 樁基礎及檢測、建筑工程、安裝工程、工程監(jiān)理費、施工許可證等費用 平均樓面分攤單價綜合取 1500 元 /平方米， 共計約 萬平方米 25% 1500= 萬元 。 二、地塊綜合數(shù)據(jù) 【樓盤數(shù)據(jù)】 各項指標 單位 數(shù)量 占地面積 ㎡ 266640 占地面積 畝 400 建筑面積 萬 ㎡ 466620 二、建筑類型配比建議 根據(jù)我司的調(diào)查研究，我司通過對市場的調(diào)查及地塊特征等各個因素考慮建議本項目的建筑類型配比為： 綏中縣項目可行性研究報告 零度地產(chǎn)顧問（武漢）有限公司 lingdu Properties Consultancy (WUHAN) 2021 年 6 月 25 產(chǎn)品類型 小高層 多層 花園洋房 別墅 所占比例 25% 15% 30% 30% 三、項目銷售收入的預測 考慮到本項目在區(qū)域市場具有一定的特殊性，結合區(qū)域 在售 項目 的 價