【正文】 * 城南區(qū)域房產(chǎn)概述 城南區(qū)域房產(chǎn)板塊分析 新興組團(tuán)分析 區(qū)域住宅市場(chǎng)總結(jié) 工業(yè)園 組團(tuán)分析 板塊分析小結(jié) 公寓類型可行性 * 一、城南房產(chǎn)市場(chǎng)概述 西南板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，當(dāng)前在售項(xiàng)目不多，但后續(xù)項(xiàng)目供應(yīng)劇增。凱旋名門、大唐 項(xiàng)目為區(qū)域形象標(biāo)桿，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營銷展示方面均達(dá)到較高水平； 周邊傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)區(qū)域，為其銷售提供了充足的客源； 外立面采用法蘭西風(fēng)情建筑風(fēng)格，市場(chǎng)認(rèn)可度高。 項(xiàng)目以多層產(chǎn)品為最大賣點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)淠河水景， 周邊傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)區(qū)域，為其銷售提供了充足的客源； 二期花半里戶型均為 80、 90 為主的中小戶型，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為合理，控制面積區(qū)間較嚴(yán) 格。 相比北邊新興組團(tuán)，該區(qū)域住宅雖然發(fā)展較早，但無論是在項(xiàng)目形象、設(shè)計(jì)理念和營銷推廣方面，都相對(duì)落后于新興組團(tuán)各項(xiàng)目。 新興組團(tuán)內(nèi)已知剩余體量： 20萬㎡ +6萬㎡ +㎡ +50萬㎡ +13萬㎡ =萬㎡ * 個(gè)案分析 騰逸水岸名城主力戶型 戶型面積： ㎡ 南北朝向，戶型通透性較好，但南北進(jìn)深長(zhǎng)，不利于采光； 南向臥室較實(shí)用，北向臥室過小，不舒適； 正門對(duì)衛(wèi)生間，部分客戶群存在抗性。 * 個(gè)案分析 南洋 A 區(qū) 33 戶型 客廳較為舒適，開間大； 南向客廳臥室采光好； 北臥室采光差，面積較小。 先入為主的展示策略，項(xiàng)目啟動(dòng)前提前進(jìn)行項(xiàng)目包裝，市內(nèi)戶外、現(xiàn)場(chǎng)圍墻的，公交車體廣告投放，提前宣傳，為后期蓄客奠定基礎(chǔ)； 沿六佛路的高層商業(yè)樓昭示面好，利于項(xiàng)目形象提升，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)，； 綜合超市的物業(yè)定位符合本區(qū)域商業(yè)需求。水岸名城已在本區(qū)域樹立中高品質(zhì)形 象，成為本區(qū)域高尚大盤及價(jià)格標(biāo)桿。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值訴求： 以學(xué)校資源、淠河資源為核心，大打?qū)W校牌，城南鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶也主要看重學(xué)校資源。 一期組團(tuán) * * 個(gè)案分析 金隆嘉園 項(xiàng)目地址：裕安區(qū)城南中學(xué)以南 600 米 占地面積： 63097 ㎡ 建筑面積： 87788 ㎡ 物業(yè)類型：多層 銷售均價(jià)： 3300 元 /㎡（ 2021 年年底） 銷售情況 :項(xiàng)目無分期，總體銷售率 50%。 預(yù)計(jì)價(jià)格 35003800 元 /㎡ 周邊配套：城南中學(xué)、裕安中學(xué)、城南小學(xué)、周邊碧水云天小區(qū)商業(yè)配套?，F(xiàn)代城 未來我們所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 整個(gè)板塊未入市體量達(dá)到 萬方 整個(gè)板塊未入市體量達(dá)到 萬方 總計(jì)達(dá)到 萬方未推房源 * 區(qū)域市場(chǎng)重心 區(qū)域價(jià)格 產(chǎn)品特色 營銷包裝 區(qū)域住宅市場(chǎng)總結(jié) 城南后期項(xiàng)目將主要集中在北部區(qū)域，城南南部地塊，后期將主要是工業(yè)園區(qū)的土地供應(yīng)，因此未來本項(xiàng)目將面臨很大的競(jìng)爭(zhēng)。 本項(xiàng)目啟示 * 提前宣傳，營銷推廣先行一步，確定規(guī)劃后，通過戶外、車體、現(xiàn)場(chǎng)圍墻等展示手段進(jìn)行提前宣傳，為后續(xù)銷售奠定基礎(chǔ)； 導(dǎo)視、售樓部、景觀示范區(qū)先行，工作提前進(jìn)行，盡早完成，打造樣板房。 市場(chǎng)認(rèn)同度 區(qū)域客戶置業(yè)習(xí)慣 產(chǎn)品利潤(rùn)率 * 根據(jù)實(shí)地走訪區(qū)域居民和市區(qū)部分居民，通過客戶群直接了解公寓產(chǎn)品在六安市場(chǎng)的接受情況。 通過業(yè)內(nèi)人士訪談，通過第一線銷售人員獲取區(qū)域客戶傾向戶型進(jìn)行分析。美林灣 多層、小高層、高層、別墅 81103 ㎡ 主力戶型 81100 ㎡ 南河佳苑（一期） 多層、小高層 84122 ㎡ 100 ㎡占 60%； 80 ㎡，占 30%； 122 ㎡，占 10% 金隆嘉園 多層 81120 ㎡ 暢銷戶型 99 ㎡（ 3 房）、 117 ㎡（ 3房）、 84 ㎡（ 2 房） 清華家園（小高層） 多層、小高層 80120 ㎡ 戶型面積區(qū)間： 8088 ㎡ 2 房 100116 ㎡（ 3 房） 通過對(duì)項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目戶型進(jìn)行匯總分析， 作為本項(xiàng)目戶型參照。（樣本量： 6 份） 客戶來源 城南鎮(zhèn)南部蘇埠、韓擺渡鎮(zhèn)及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，約占 6070%； 項(xiàng)目北， 312 國道北部專業(yè)市場(chǎng)生意人及少量市內(nèi)客戶約占 2030%； 區(qū)域內(nèi)少量改善置業(yè)客群約占 510%。 較為關(guān)注，價(jià)格敏感度高，注重性價(jià)比。 社區(qū)配套 中重視天然氣、學(xué)校、菜市場(chǎng)、太陽能、健身等便民生活設(shè)施的建設(shè)； 住宅產(chǎn)品定位 產(chǎn)品面積配比上，要加大 80110 平米的兩房和小三房的比例，不做 120 平米以上的戶型，迎合客戶需求，快速去化產(chǎn)品； 住宅戶型定位 增加贈(zèng)送面積，大量采用戶型創(chuàng)新，增加戶型實(shí)際使用面積，避免出現(xiàn)大量高層產(chǎn)品，控制公攤系數(shù)，講究戶型的全明、通透性，避免暗衛(wèi)的出現(xiàn)； 社區(qū)配套啟示 客群區(qū)域定位 本項(xiàng)目商業(yè)客戶應(yīng)鎖定區(qū)域客戶為核心，推廣蓄客階段應(yīng)重點(diǎn)在項(xiàng)目周邊區(qū)域和南部工業(yè)園組團(tuán)及南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)； 八、本項(xiàng)目目標(biāo)客群?jiǎn)⑹径? 打造優(yōu)質(zhì)景觀規(guī)劃，建 筑風(fēng)格做到純粹，區(qū)別現(xiàn)有項(xiàng)目，提升項(xiàng)目品質(zhì)，提升競(jìng)爭(zhēng)力。 裕安區(qū)商業(yè)中心：位于龍河路到天堂寨路之間的磨子潭路兩側(cè)。 3 公里 項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營須考慮項(xiàng)目周邊核心商業(yè)客群人口環(huán)境、收入狀況和消費(fèi)群體的消費(fèi)便利性。 核心客群區(qū)域主要參考本項(xiàng)目及周邊社區(qū)未來入住人口。 本項(xiàng)目 項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展，須考慮項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)特色、商鋪產(chǎn)品規(guī)格。 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 金安區(qū)商業(yè)中心：位于七里站附近。 區(qū)域項(xiàng)目未來發(fā)展趨向： ①以騰逸 暫無太多關(guān)注，暫不作為主要判斷標(biāo)準(zhǔn)。明珠苑 通過區(qū)域居民訪談獲取區(qū)域置業(yè)客戶來源情況。 戶型面積 城南區(qū)域居民、蘇埠鎮(zhèn)居民普遍傾向于 80、 90、 100 ㎡的中小戶型； 房型需求 90110 ㎡的小三房接受度最高，兼顧居住房間數(shù)需求和實(shí)用性； 滯銷戶型 四、周邊項(xiàng)目戶型比例啟示 代表項(xiàng)目 物業(yè)類型 戶型面積 戶型比例 騰逸明珠苑的置業(yè)顧問訪談得出以下結(jié)論 : 高公攤、 120 ㎡以上大戶型相對(duì)小戶型來說去化速度較慢。 * 談分析 公寓相對(duì)普通住宅，在六安市場(chǎng)認(rèn)同度并不高，客戶對(duì)公寓業(yè)態(tài)存在一定的抗性； 公寓投資客在六安很有限，尤其是城南區(qū)域，客戶更傾向于投資住宅類學(xué)區(qū)房。 打造中小戶型產(chǎn)品，迎合區(qū)域客戶的置業(yè)習(xí)慣，控制總價(jià)、首付款，減小客戶壓力，增加戶型創(chuàng)新，提升產(chǎn)品附加值，提高戶型實(shí)用性，提高性價(jià)比。 營銷包裝 新興組團(tuán)各項(xiàng)目營銷水平、營銷團(tuán)隊(duì)素質(zhì)不高，由于前期城南項(xiàng)目較少，處于供小于求的形勢(shì)，在包裝上并不重視。 配套： 外部配套：城南中學(xué)、裕安中學(xué)、城南小學(xué)、碧水云天沿街商業(yè)配套； 住宅物業(yè) 81120 ㎡中小戶型適合目標(biāo)客戶需求。 項(xiàng)目賣點(diǎn)： 自然景觀： 緊鄰淠河景觀帶，水景資源； 物業(yè)形態(tài)： 低密度多層建筑，親地生活。 * * 明珠苑 金隆嘉園 清華家園 南河佳苑 本項(xiàng)目 城南中學(xué) 裕安中學(xué) 城南小學(xué) 項(xiàng)目 區(qū)位： 項(xiàng)目沿 105 國道排布，依學(xué)校而建，學(xué)校資源帶動(dòng)銷售的典型組團(tuán)。后期本組團(tuán)將陸續(xù)供應(yīng)新的居住用地，未來人居氛圍將逐步濃厚。 客廳大開間，大氣； 主臥有獨(dú)立衛(wèi)生間，設(shè)計(jì)合理； 戶型南北不通透，北部區(qū)域設(shè)計(jì)不合理?，F(xiàn)代城 區(qū)域劃分 A 區(qū) B 區(qū) * 南洋 周邊配套：淠河、火車站、汽車南站距離較近，交通條件好，北部專業(yè)市場(chǎng)林立，南部工業(yè)園，周邊項(xiàng)目待開發(fā)項(xiàng)目多。多層電梯 洋房產(chǎn)品提升項(xiàng)目品質(zhì)。水岸名稱（住宅） 260000 ㎡ 202100 ㎡ 6 月份 周谷堆（住宅） 約 616 套， 60000 ㎡ 60000 ㎡ 住宅類時(shí)間未定 皖西大市場(chǎng)（住宅） 160000 ㎡ 約 256 套， 25000 ㎡ 下半年 南洋凱旋名門，客戶口碑好，營銷推廣手段也值得借鑒； 可借鑒亮點(diǎn) * 國道南部板塊 * 312 國道南部板塊 明珠苑 金隆嘉園 清華家園 南河佳苑 水岸名城 周谷堆 皖西大市場(chǎng) 本項(xiàng)目 城南家園 四季陽光 南洋凱旋名門主力戶型 戶型南北通透，采光及空氣流通性較好，但贈(zèng)送面積小，不利于增加項(xiàng)目附加值，空間利用率不高，傳統(tǒng)戶型。 * 代表項(xiàng)目 物業(yè)類型 戶型面積 銷售價(jià)格 銷售速度 客戶構(gòu)成 正東凱旋名門 多層、小高層、高層 79126 ㎡ 均價(jià)： 4300 元 /㎡ 已上市 15 萬方，尚有 25 萬方?jīng)]有推出 主要是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)者，部分六安出租車司機(jī)等 大唐美林灣（二期） 多層、小高層、高層、別墅 81103 ㎡ 多層均價(jià)： 4800 元 /㎡ 公寓均價(jià)： 4300 元 /㎡ 現(xiàn)一期房源基本售罄，二期即將推出。美林灣為代表，較南部傳統(tǒng)項(xiàng)目在形象、包裝、產(chǎn)品、價(jià)格上略高，但由于政府導(dǎo)向原因，近期住宅用地供應(yīng)小。 城南區(qū)域的規(guī)劃、開發(fā)，是本項(xiàng)目發(fā)展的重要機(jī)會(huì)。 * 整體市場(chǎng) 住宅市場(chǎng) 處于發(fā)展上升階段，整體呈粗放式特點(diǎn)，板塊競(jìng)爭(zhēng)初步顯現(xiàn)； 城市化進(jìn)程加快，需求快速釋放，外力開始顯現(xiàn)。 近半年內(nèi)，由于市區(qū)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的入市，如“六安大市場(chǎng)”、“紅街”、城東的“居然之家”、城南光彩大市場(chǎng) 23 期的入市，出現(xiàn)了成交上升趨勢(shì)，商業(yè)市場(chǎng)又一度回暖。 特色商業(yè)街 主要有皖西路商業(yè)一條街、常青路小商品一條街、梅山中路綜合商 品一條街、東大街及新美花園百貨商業(yè)街、齊云路美食一條街、六佛路摩托車及配件商業(yè)街和中國城市布藝商業(yè)街等。特別是依托新淠河兩岸建設(shè)的一批上規(guī)模、上檔次的賓館、寫字樓，確立全市 區(qū)商務(wù)中心形象。 學(xué)區(qū)板塊 傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)區(qū)，區(qū)域發(fā)展逐步成熟，配套逐步完善； 房地產(chǎn)發(fā)展不成熟； 后續(xù)土地供應(yīng)相對(duì)充足； 周邊邊緣性客源充足，區(qū)域情結(jié)條件優(yōu)。 在購置目的上：多以自住、子女上學(xué)、改善性需求為主，投資型需求較少。 * 西南板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，當(dāng)前在售項(xiàng)目不多且檔次不高，由于城南鎮(zhèn)的發(fā)展，價(jià)格呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)。 * 經(jīng)開區(qū)板塊屬于待開發(fā)潛力區(qū)，目前板塊價(jià)格相對(duì)偏低，但整體發(fā)展迅速。 * 代表項(xiàng)目 物業(yè)類型 戶型面積 銷售價(jià)格 客戶構(gòu)成 明都陽光水岸 高層、多層、 2 房 100102 ㎡， 3房 140141 ㎡ 均價(jià)： 5200 元 /㎡ （精裝標(biāo)準(zhǔn) 700 元 /㎡） 開發(fā)公司本企業(yè)員工，本地企事業(yè)工作人員居多、少數(shù)投資客 陽光歐洲城 小高層 2 房 86 ㎡， 3 房 100122 ㎡ 4 房 164175 ㎡ 均價(jià)： 5400 元 /㎡ 企事業(yè)單位人員、生意人、周邊各縣置業(yè)者 星匯苑 區(qū)域整體價(jià)格范圍 46005300 元 /㎡區(qū)域樓盤整體價(jià)格水平相當(dāng)，沒有拉開差距。 * 城市外拓帶來的多極化 、多板塊市場(chǎng)格局逐步成形，各區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)開始顯現(xiàn)。 時(shí)間 上一輪調(diào)整期 復(fù)蘇 期 發(fā)展期 調(diào)整期 新一輪復(fù)蘇期 階段 城市房地產(chǎn)發(fā)展周期 1 2 3 中國房地產(chǎn)發(fā)展周期理論 發(fā)展期特征： 成交量：整體成交穩(wěn)步上升 價(jià)格： 整體價(jià)格走勢(shì)穩(wěn)定 消費(fèi)者：剛性需求開始釋放 * 本地客群是主體，且以自住型需求為主要特點(diǎn)，投資客比重較少。 數(shù)據(jù)來源：六安市房管局 * 六安土地市場(chǎng)在 2021 年上半年總體呈低迷狀態(tài)，土地的成交體量不大，從年末開始土地的成交量增加，在 2021 年 11 月達(dá)到 萬方，在今年的四月達(dá)到最高 萬方。 六安市作為三線城市，商品住宅市場(chǎng)相對(duì)健康，并未受到房產(chǎn)新政的較大影響，住宅市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)穩(wěn)步提升的態(tài)勢(shì)。 金安區(qū) 裕安區(qū) 經(jīng)開區(qū) * 2021 年六安市商品房市場(chǎng)供略大于求，但進(jìn)入 2021 年以來，市場(chǎng)需求得到大幅釋放和提升，曾一度出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象， 2021 年市場(chǎng)基本供求關(guān)系趨于平衡， 2021 年前四個(gè)月供求比上升。 □ 裕安區(qū)：定位為全市的農(nóng)業(yè)中心、機(jī)械制造、建筑建材、輕工紡織、農(nóng)副產(chǎn)品，依托原有裕安區(qū)中心，發(fā)展商貿(mào)、市場(chǎng)功能，為本區(qū)提供綜合性的服務(wù) ,全區(qū)總面積 1926 平方公里，全區(qū)總?cè)丝?100 多萬。 省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域范圍 六安 □ 六安將成為省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈鋼鐵、農(nóng)副產(chǎn)品加工、建材和電力四大產(chǎn)業(yè)鏈的延伸承接基地； □ 六安經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) :到 2021 年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 1500 億元、人均生產(chǎn)總值 20210 元、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 26000 元； □ 六安融入省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈將形成“一區(qū)、五軸、三帶、多組團(tuán)” 空間發(fā)展格局。 六安市 合肥市 一、六安城市背景分析 11.1城市區(qū)位 * 省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略實(shí)施，為六安城市可持續(xù)發(fā)展提供更廣闊空間和更高平臺(tái)。 * □ 2021