【正文】 圖 81 項目實施進度計劃 圖 項目建設(shè)與生產(chǎn)的銜接 項目建設(shè)到一定份額（ 30%）后，原則上就可以預(yù)售來回收部分資金以利于工程的后期建設(shè)。 職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門申報積分，積分將是職員在 公司 參加培訓(xùn)的最全面記錄。 （ 5） 培訓(xùn)種類主要有以下四種：① 公司內(nèi)部課程：作為 公司 職員，為進一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。 （ 3） 在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲： 職員將學(xué)到怎樣善用時間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團隊精神；職員將學(xué)會如何管理、激勵、培訓(xùn)其他人；職員將學(xué)到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識；職員的經(jīng)驗將是職員邁 向更高職位的起點；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。 工程部 ： 負(fù)責(zé)做好工程施工方面的統(tǒng)籌工作，任務(wù)艱巨，工作量大。高級職員由董事會商議任聘。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進行了研究，比選優(yōu)化方案。車庫內(nèi)的廢氣排放高 度為 米，排氣量約 70080 立方米 /h 2)天然氣燃燒廢氣 居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃氣量為 立方米 /h，平均燃氣量為 立方米 /h， 1155 戶居民共用天然氣約為 2806400 立方米。 19 6 環(huán)境影響評價 地區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查及影響因素分析預(yù)測 地區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查 世界城米蘭映象 提出 “ 綠色生態(tài)社區(qū) ” 的概念。詳見小區(qū)效果圖。 2. 雨，污水排放 就進排入光谷步行街已建成的污水管線。對一些處于負(fù)增長狀態(tài)的企業(yè)，有針對性地采取幫扶措施，促進生產(chǎn)回暖、渡過難關(guān)。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場 區(qū)合理布置和安全運行 以及 有利于 保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù) 武漢市建設(shè)規(guī)劃 、 小區(qū)投資項目的要求 、 小區(qū)房屋用途的要求 、 擁有便利的交通條件 、 滿足土地的地質(zhì)條件 以及 市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要 ， 我們 選定項目目前的這個 位置?？?，規(guī)劃，容積率 ，綠化覆蓋率 35%。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。 2） 同行業(yè)的競爭：房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭會影響產(chǎn)品的開發(fā)前景 。 3） 設(shè)計規(guī)劃獨特 世界城米蘭映象 的設(shè)計規(guī)劃充分的利用了自然天成的周邊環(huán)境，以 “ 建筑與環(huán)境、建筑與人文、建筑與生活、建筑與心靈 ” 相和諧 為 設(shè)計理念，在總體規(guī)劃布局和建筑風(fēng)格上，以 中國 傳統(tǒng)文化作基調(diào)，巧妙地融入西洋文化精髓，形成現(xiàn)代中蘊含傳統(tǒng)文化、傳統(tǒng)中散發(fā)西洋美學(xué)的新型生態(tài)園林社區(qū) 。寫字樓價格指數(shù)為 點。因此，綜上所述 世界城米蘭 映像 項目的銷售量將會處于一個比較理想的狀態(tài)，本項目的市場前景良好。在具體到 光谷片區(qū) 的 清江山水、卡迪亞公館、卡梅爾小鎮(zhèn)等 一批商品住宅的良好銷量， 同時 入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，在該區(qū)域的白領(lǐng)階層人數(shù)不多擴大，對商品房的需求必然增多，同時為緩解金融危機帶來的經(jīng)濟增長壓力，政府鼓勵房地產(chǎn)類經(jīng)濟的發(fā)展，據(jù)此分析，此時開發(fā)合適的商品房，是迎合市場的需 求，銷售前景良好 。 2021 年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資為 億元，同比增長 ％；房屋施工面積為 萬平方米，同比增長％；房屋竣工面積為 萬平方米，同比下降 ％。商品住房實現(xiàn)銷售面積 萬平方米，環(huán)比減少 %，同比增加 %；銷售套數(shù) 28345套，環(huán)比減少 %，同比增加 %。其中，住宅竣工面積4789 萬平方米，增長 %。 近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認(rèn)真總結(jié)了歷年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī) 劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。 投資項目提出的背景、投資環(huán)境、項目建設(shè)投資的必要性和經(jīng)濟意義 投資項目提出的背景 房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。 NPV。 論文主要研究了本項目的基本情況、近段時間相關(guān)的市場情況、產(chǎn)品的建設(shè)規(guī)模和方案、相關(guān)技術(shù)方案、對環(huán)境的影響、項目的組織機構(gòu)及人力資源配置、項目的進度控制、項目的經(jīng)濟分析以及社會評價、項目的風(fēng)險評價及控制等。 本文的特色在于較好的結(jié)合了圖表與文字分析 ，具有較好的可讀性，一目了然。德意風(fēng)情街全長427 米，由晴朗明媚的 “ 意大利主題步行街區(qū) ” 與華麗雄偉的 “ 德國主題步行街區(qū) ” 兩部分組成。 同時， 國家為拉動經(jīng)濟， 各級政府部門先后出臺了一系列的鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展的政策 ，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設(shè)很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時時注意政府的各種政策。其中，商品住宅銷售面積增長 %；辦公樓銷售面積增長 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。 2021 年第一季度，洪山區(qū) 具體 情況見 表 21： 表 21 2021 年第一季度洪山區(qū)房地產(chǎn)投資及銷售情況表 類別 小于 90（㎡） 90— 120（㎡） 120140（㎡） 大于 140（㎡） 合計 套數(shù) 套數(shù) 套數(shù) 套數(shù) 供應(yīng)情況 4317 2390 871 583 8161 銷售情況 2894 1844 1319 908 6965 項目產(chǎn)品國內(nèi)供需預(yù)測 在這里主要針對武漢市房地產(chǎn)進行分析。其中，商品住房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %，占商品房總銷售面積的 %，成交套數(shù)為 120379 套，同比增長 %。其中，商品住房銷售面積為 萬平方米，同 比增長 %，占商品房總銷售面積的 %，成交套數(shù)為 120379 套，同比增長 %。商品房指數(shù)為 點。 產(chǎn)品 競爭力分析 （ SWOT 分析） （ 1） 項目的優(yōu)勢 (Strengths) 1） 地理環(huán)境優(yōu)越 世界城米蘭映象 位于 武漢光谷中心地帶，緊靠光谷步行街，周邊有新世界百貨中心、光谷數(shù)碼城等購物場所。首付比例的提高會增加顧客的購房難度，而提高貸款利率政策的 實施 會在一定程度上提高本項目的開發(fā)成本 。 3） 同類型物業(yè)的競爭：已有相同住宅小區(qū)的開發(fā)會對項目的需求量產(chǎn)生一定沖擊和影響。 據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。 圖 31 世界城米蘭 映 象 戶型圖 14 表 31 戶 型 分 配 表 戶型 格 式 面積（㎡） D1 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 113 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 97 E 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 82 F1 3室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 1空中花園 97 H 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 1陽臺 1空中花園 109 F 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 101 G 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 83 J 3室 2廳 1衛(wèi) 1廚 2陽臺 94 其中 D H、 F戶型為主力戶型，在所有戶型中的比重較大，約為 80%左右。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。截至目前，正在洽談和跟蹤的項目有 72 個，總投資約 230 多億元。 5. 供氣 引入了天然氣高壓線，建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 18 主要構(gòu)筑物的規(guī)劃 （ 1） 小區(qū)內(nèi)主要住宅為 5棟 33 層的高層建筑，主要采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。 董事會對股東大會負(fù)責(zé) ， 總經(jīng)理受董事會任聘，各部門分設(shè)經(jīng)理 ， 負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動 ， 高級職員由董事會商議任聘 ， 監(jiān)理會對公司的財務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。 負(fù)責(zé) 內(nèi)部員工管理 :對公司的內(nèi)部職員的個人資料進行管理 。 物業(yè)部：負(fù)責(zé)相關(guān)的物業(yè)管理，具體為通常所說的物業(yè)。這種培訓(xùn)由專任講師授課或主持。③公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵職員到大專院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機構(gòu)進修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱及其他資格證書考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進修和業(yè)余進修，其中脫產(chǎn)進修的申請條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。 （ 7） 培訓(xùn)信息公布和查詢 ．人力資源部門將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息?？偩幼魯?shù) 1155 戶，規(guī)劃總居住人口 4158 人，容積率 ，綠化覆蓋率 35%， 總投資額 約為 萬元 。 合計： 1632 萬元。一般為 （ 1） － （ 6）項的 3%－ 5% ，這里取 4%。 29 表 94 貸款 來源表 貸款來源 貸款金額 貸款時間 貸款年利率 所占比率 招商銀行 6000 萬元 3 年 6% 30% 工商銀行 6000 萬元 3 年 6% 30% 建設(shè)銀行 9000 萬元 4 年 6% 40% 合 計 20210 萬元 —— —— 100% （ 3） 房屋預(yù)售：其他差額款項可以考慮用房屋預(yù)售的部分款項來補充建設(shè)資金。 預(yù)計 在工程建設(shè)完成后第一年銷售 40%，第二年銷售 20%， 兩 年內(nèi) 陸續(xù)售完。 其中綠化工程投資額約為 萬元，占投資總額的 4%左右。 融資方案 籌資渠道 （ 1） 籌措和利用自有資金，主要包括現(xiàn)金和流動資 產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)等， 目前公司可用資金約為 14000 萬元。 （ 5） 基礎(chǔ)設(shè)施費 ： =。根據(jù)武漢市市區(qū)住宅用地土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)以及住宅用地容積率修正系數(shù)得到： Ps=790 元 /平方米， K=。 實施進度安排 為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。 （ 6） 培訓(xùn)積分制度。為此職員必須 要善用所有的學(xué)習(xí)資源，以獲得進步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓(xùn)過程。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。 預(yù)算部 ：負(fù)責(zé)做好 工程的相關(guān)造價預(yù)算等 工作?？偨?jīng)理受董事會任聘，各部門分設(shè)經(jīng)理，負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動。 21 7 組織機構(gòu)及人力資源配置 合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項目的組織機構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高勞動率的重要條件。 （ 1） 大氣污染源分析 1)地下車庫廢氣 世界城米蘭映像建有 2400 個停車位的停車場，停車場設(shè)有兩個進出口。 （ 5） 注意 各樓棟之間的間距，保證各戶有良好的通風(fēng)采光 條件。小區(qū)大門內(nèi)部緊挨著一個花園廣場，廣場兩邊為左右主干道，大門兩側(cè)為室內(nèi)停車場。 建設(shè)項目相關(guān)參數(shù) 表 43 建設(shè)項目相關(guān)參數(shù)表 項 目 內(nèi) 容 占地總面積 27347平方米 總建筑面積 150000平方米 總體布置方案 高 檔 高 層住宅， 主力戶型為 80120 平米的 2 房和小 3 房，戶型通透舒 適，部分戶型更贈送大面積空中花園 建設(shè)條件 1. 供水 本項目上水從附近一條 DN1000mm上水管線干線引入。面對金融危機帶來的挑戰(zhàn)，東湖開發(fā)區(qū)出臺十大融資舉措，為企業(yè)融資278 億元，推動了 3G、新光源、新能源等新型產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。 15 4 建設(shè)條件及建設(shè)地址選擇 建設(shè)地址的地理位置 眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。 13 3 擬建規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模 世界城米蘭映象 項目規(guī)劃總用地 27347 平方米，建筑面積 150000 平方米。 而品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購房消費中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。 而其余波還在繼續(xù)影響著我們的房地產(chǎn)市場。 小區(qū)戶型設(shè)計多元化 各種戶型充分滿足各類購房者的需求， 提升居住品質(zhì)，為眾多在 光谷 投資、創(chuàng)業(yè)、工作、生活 、學(xué)習(xí) 的人士提供了良好的生活 居住環(huán)境。 寫字樓平均價格為 元 /平方米，環(huán)比下降 ％，與去年同比 上 升％。 從以上數(shù)據(jù)分析，與本項目類似的商品房的銷售量從 2021 年伊始一直到現(xiàn)在處于一個穩(wěn)步提升的狀況。但是縱觀過去幾年 ，武漢市人口數(shù)量不斷增加，交通狀況不斷得到改善，在爭取建設(shè)文明城市的政策方針下，一大片的老城區(qū)、落后片區(qū)得到拆遷整改，武漢居民年收入穩(wěn)步提升，房地產(chǎn)市場的發(fā)展穩(wěn)步提升。縱觀全年，商品房銷售量、土地市場供應(yīng)量同比均有所下降，商品住房空置面積同比上升，市場中面臨著較大的問題與考驗。 銷售方面， 商品房實現(xiàn)銷售面積 萬平方米，環(huán)比減少 %，同比增加 %；銷售套數(shù)為 35488 套，環(huán)比減少 %，同比增加 %。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，同比增長 %；房屋新開工面積 億平方米，同比增長 %；房屋竣工面積 6101 萬平方米，同比增長 %。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。作為城市的標(biāo)桿住宅，米蘭映象出則盡享步行街上繁榮的商業(yè)配套，入則可以擁有一個舒適悠閑的靜謐之地，無異于是武昌片區(qū)青年白領(lǐng) 購房置業(yè)的理想首