【正文】 加大力度，居民購房能力將大大提高。 從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場來看，有 %的消費(fèi)者 都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。 鑒于 本公司實力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤； 再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園， 環(huán)境優(yōu)美 ，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。 4） 對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性 .安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求也比較高。(小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖 2) 二．產(chǎn)品方案 1. 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。 ：廳、房為乳膠漆。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。 ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。 廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。 選址位置一： 擬建于魯巷廣場西 邊 。項目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。東北面的武昌自然環(huán)境保護(hù)區(qū) —— 馬鞍山森林公園，步行 十 分鐘就可到達(dá)。 山水環(huán)抱，人杰地靈。 (3)申請批準(zhǔn)。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 四．建設(shè)規(guī)模 總占地面積 萬平方米，總建筑面積 萬平方米（其中公建面積約 萬平方米），總戶數(shù) 1538 戶，地下停車場 5220 平方米，綠化面積近 5 萬平方米，容積率 4。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。 綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 淋浴器具：冷、熱水混合器具 (水溫調(diào)節(jié)器 )；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。施工場地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。 通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板 以及噪音的減少 。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。 2)對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。 八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進(jìn)行、提高勞動率的重要條件。 采購部 ： 負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。 B 辦理開工報告。 營銷部 ： 負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理 。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機(jī)會。即通過制定工作計劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報和意見、評價考核業(yè)績、推進(jìn)工作改善、幫助解決問題等途徑對職員 進(jìn)行的指導(dǎo)。④ 外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察。 九、項目實施進(jìn)度 為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。 c. 其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項之和 2%計算，共計 萬人民幣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。從工程項目招標(biāo)開始，本公司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。 風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表 序 號 風(fēng)險因素名稱 風(fēng) 險 程 度 災(zāi)難性 嚴(yán)重性 較 大 一 般 1 市場風(fēng)險 ▲ 2 資源 ▲ 3 技術(shù) ▲ 4 工程 ▲ 5 資金 ▲ 6 政策 ▲ 7 外部協(xié)作條件 ▲ ：具體優(yōu)化方法如下： 。 利率 根據(jù)本項目的融資方案和融資特點，考慮商業(yè)銀行長期貸款利率和融資成本費(fèi)率的水平，項目債務(wù)資金的借款利率確定為： %。 營業(yè)稅按銷售收入總額的 5%計算；城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅稅額的 7%計算；教育費(fèi)附加按營業(yè)稅稅額的 3%計算。如果項目能夠享受開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠，減免部分所得稅，則項目的財務(wù)效果狀況可以得到很大改善。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周圍的交通條件較好。 提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民 43 的生活水平 對居民就業(yè) 的影響 對武漢的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響 提高居民就業(yè)率 吸納無業(yè)居民就業(yè) 對不同利益群體的影響 項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小 項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險因國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認(rèn)識和管理。 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風(fēng)險選擇、人、財、物組織管理風(fēng)險等。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。對社會的發(fā)展是有積極的作用?？梢?，本項目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機(jī)會。通過敏感性分析可以知道，項目財務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)對影響因素的敏感性從小到大依次為：容積率、銷售收入、總投資。項目整個銷售期需要 7年時間。 十 二 項目財務(wù)評價 （一）財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇 財務(wù)價格 項目財務(wù)評價對未來的償債收入和建設(shè)投資進(jìn)行分析時所采用的價格是預(yù)測價格。 c．當(dāng)發(fā)生通 貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實際價值。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。 一．資金的渠道與方式 簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。區(qū)內(nèi)修建一個面積約1000 平米的小廣廠，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。 供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費(fèi)和土地批租費(fèi)）為： 時 間 任 務(wù) 20212021 20212021 20212021 2021 上半年 2021 下半年 2021 年 2021 上半年 2021 下半年 2021 上半年 2021 下半年 2021 年 2021年 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 可行性 研究 項目審 批 規(guī)劃設(shè)計 主體工程一期 主體工程二期 綠化工程 36 （ 1） 拆遷安置費(fèi)：項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費(fèi)主要分為： a. 居民安置費(fèi)： 200 戶居民每戶 13 萬元計算共計 2600 萬人民幣。 7. 培訓(xùn)信息公布和查詢 ．人力資源部門將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。③公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵職員到大專院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱及其他資格證書考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進(jìn)修和業(yè)余進(jìn)修，其中脫產(chǎn)進(jìn)修的申請條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。這種培訓(xùn)由專任講師授課或主持。 對此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機(jī)構(gòu)的層次和運(yùn)作方式能 32 滿足建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營管理的要求，能承擔(dān)項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營、償 還債務(wù)等責(zé)任。 D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。 2. 物資準(zhǔn)備 3. 現(xiàn)場準(zhǔn)備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。 財務(wù)部 ： 負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項資金使用計劃。 2．調(diào)查項目場址周圍消防設(shè)施狀況 調(diào)查場址周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機(jī)構(gòu)的依托程度。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可 能造成對人身的危害。 擬建項目的水污染源主要是生活污水。 (1)施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析 可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工 26 機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級一般均在 80dB 以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。 龍頭： (1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。充分利用雨水，減少市政供水。 地基處理采用 CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用 UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用 SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎?；電表為 DDY17磁卡電表；水表采用 ZS2遠(yuǎn)程控制裝置； GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。目前，本項目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 三．建設(shè)條件 20 1. 供水 在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管 線，本項目上水可從上述干線引入。 (2)制訂方案。 項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費(fèi)能力可靠，具有很強(qiáng)的夠房能力。 3. 周邊環(huán)境條件 擬建于 華中科技大學(xué)旁 ，東臨 珞喻東 路，南接 喻家湖路 ，西 接?xùn)|湖， 北靠 華中科技大學(xué) ，路對面是 巴黎豪庭 、 肯德基餐廳 。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開 挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。 滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。大小高度 適宜，便以觀看。 4. 小區(qū)建筑小品 入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。 ：煤氣管道安裝到廚房。 ：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。 15 2) 室內(nèi)： ：廳、房為乳膠漆?？偩幼魯?shù) 1538 戶，規(guī)劃總居住人口 4614 人，容積率 4，綠化覆蓋率 45%。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。 ，由于房地產(chǎn)市