【正文】 體系。 （ 3）建筑密度 建筑密度 ；商業(yè)開發(fā)： %；老年會所： 25%；物業(yè)： 35%； 建筑密度綜合指標(biāo)： 30%， 符合相關(guān)強度控制標(biāo)準(zhǔn)。 （六 ）專業(yè)護理服務(wù)：會所配備大批的專業(yè)養(yǎng)老護理員為老人實行 24 小時專業(yè)護理服務(wù)。 豎向布 置與總平面布置結(jié)合考慮，場地標(biāo)高符合建設(shè)的要求，為老年人 住宿、休閑、娛樂、康體 和會所 管理創(chuàng)造良好的條件。 本工程為一類建筑，耐火等級為二 級，采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，局部屋面采 用鋼結(jié)構(gòu)屋架，抗震設(shè)計烈度為七度。其余為用戶自行裝飾。 （ 3） 合院別墅： 4 棟 /2 套 /2 層；每棟 900m2； 3600m2/2 套。 結(jié)構(gòu)設(shè)計基本參數(shù)： 使用年限：本工程在正常維護情況下的設(shè)計使用年限為50年； 安全等級：本工程結(jié)構(gòu)安全等級為二級，結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)r＝ ； 設(shè)防類別：本工程的抗震設(shè)防類別為乙類； 建筑場地：建筑場地類別為Ⅱ類，場地特征周期為 ； 抗震設(shè)防：本工程的抗震設(shè)防烈度為 6 度。管網(wǎng)采用環(huán)狀和枝狀相結(jié)合的方式布置。 F 式中：重現(xiàn)期 (年 ) P＝ 1， 集水時間 (分鐘 ) t 徑流系數(shù) φ＝ ， 匯水面積 (公頃 ) F 2．系統(tǒng)布置 雨水管道沿道路布置坡度≥ 1‰，由各主干路布置雨水干管匯盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ４６ 集各匯水面積的雨水，根據(jù)該區(qū)地形高差，設(shè)置雨水排放口，最終排入就近水體，管材采用鋼筋混凝土管。 建設(shè)方案： 本項目用水消耗指標(biāo)執(zhí)行《城市居民生活用水量標(biāo)準(zhǔn)》GB/T5033120xx 本項目用水標(biāo)準(zhǔn)采用一區(qū) B 類標(biāo)準(zhǔn) 104L/； 393L/； 公用設(shè)施用地用水指標(biāo)： ／ m2/ d 道路廣場用水刷地指標(biāo)： ／ m2/ d 綠地用水指標(biāo)： 2L／ m2/ d 時變化系數(shù) ： 根據(jù)上述參數(shù)資料， “頤康園老年會所” 最高日用水量為 240m3／ d；小時最高用水量為 30m3／ h。 1層層高 、 2～ 3 層層高 ，樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土，屋頂采用鋼結(jié)構(gòu)屋架，墻體采用空心磚砌筑。 老年人康體中心 （ 1） 獨棟別墅： 30 棟 /2 層；每棟 420 m2；建筑面積 12600m2。墻體采用空心磚砌筑。 建筑設(shè)計 該項目嚴(yán)格遵照國家頒布的現(xiàn)行相關(guān) 設(shè)計規(guī)范及盤錦市有關(guān)城市規(guī)劃，消防、交通要求，并按照設(shè)計任務(wù)書所確定的條件進行設(shè)計。 根據(jù)該項目的建設(shè)條件，結(jié)合環(huán)保、衛(wèi)生、安全、消防運輸及施工安裝等要求，進行合理的總平面布置，并使其符合總體規(guī)劃的要求，總平面在保證安全距離的同時，力求緊湊，以節(jié)省用地和投資。根據(jù)中醫(yī)學(xué)的“四時養(yǎng)生論”定期組織老人外出游覽。 （ 1）用地面積 本項目規(guī)劃占地 114667m2， 總 建筑面積 94290m2，綠地面積63537m2； 道路面積 17200 m2。 盤山縣“頤康園老年會所” 系統(tǒng)規(guī)劃體現(xiàn)“點、線、面”三個層次相結(jié)合的概念，注重路邊綠化與樓距空間相銜接，形成以“綠、路”為一體的綠化網(wǎng)絡(luò)。 規(guī)劃范圍內(nèi)的物業(yè)景點綠化用地：以物業(yè) 樓的周邊 綠化景點為主，以路邊綠化隔離帶為附，綠地面積為 900m2，占物業(yè) 用地規(guī)劃面積和 50%。以高效率、低成本向用戶提供可靠的電力通訊、生活用水、污水集約排放、轉(zhuǎn)供送熱、等服務(wù)項日，實現(xiàn)集約化管理。 建設(shè)規(guī)模 該 項目 占地面積 114667 m2，總建筑面積 97290m2，其中 ,道路面積 17200m2；景點綠化面積 63537m2。 道 路交通現(xiàn)狀 國道 305 是盤山新縣城對外交通聯(lián)系的主要道路，用地范圍內(nèi)的現(xiàn)狀道路為新縣城府前大道 與外環(huán)路交匯處 。暴雨多發(fā)時段為 7月中旬至 8月上旬，高峰值為 7月 下旬 。 盤山縣地質(zhì)構(gòu)造位于新華夏系第二區(qū)型沉降帶內(nèi)，從地殼結(jié)構(gòu)來看，是 遼 東臺 背 斜 的 次 一 級 構(gòu) 造單元遼 河 臺 凹 。 東與臺安縣、海城市隔河相望 ， 南與盤錦市區(qū)、大洼縣毗鄰，西連凌海市，北與北寧市接壤 。 具體講有以下價值點： (1)老年會所成為 活躍和豐富老年人的晚年生活，使其老有所學(xué)、老有所為、老有所養(yǎng)、老有所樂的幸福樂園。 （ 2）興隆臺區(qū)： 20xx 年平均價格 2051 元 / m2，較上年度漲幅 %。全年商品房施工 面積 萬平方米，比上年增長 %； 竣工面積 萬平方米，增長 %；銷售面積 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ２７ 萬平方米，增長 %，其中，現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，增長 %；商品房銷售額 億元，比上年增長 70%，其中，住宅銷售額 47 億元，所占比重為 %，其中，現(xiàn)房銷售額 億元，增長 %。 20xx 年年末全市參加 基本養(yǎng)老保險 人數(shù) 萬人，其中，職工 萬人，離退休人員 萬人。社會迫切需要為老年人營造一個休閑養(yǎng)生、修身養(yǎng)性的舒適環(huán)境和凈心場所。養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中很重要的一環(huán)，為養(yǎng)老提供最基本的空間。目前，我國 60 歲及以上老年人口已經(jīng)達到 億，占全國總?cè)丝诘?11%。 后期物業(yè)管理要求高 養(yǎng)老地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其要有更 加完善的后期物業(yè)服務(wù)，包括為老年人提供管家式服務(wù)、醫(yī)護服務(wù)、保健服務(wù)、活動組織、日常課程、特殊飲食護理服務(wù)等，這些服務(wù)對房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以說是有心無力。 新興市場不穩(wěn)定 養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個新興的市場自然要面對新興市場所要面對的風(fēng)險。在此情形下，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資需要很長時間，一般的 年投資回報不過 10%，但目前因為市場廣闊，前景巨大，所以才有很多資本愿意進入。 ”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的專家、中國老齡科學(xué)研究中心的陶立群曾表示說。 ” 與此同時，不少開發(fā)商正躍躍欲試，首創(chuàng)、 保利 、 華潤 等地產(chǎn)公司先后專門成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團隊。但事實上，此類產(chǎn)品往往遠離購物、醫(yī)療、大眾娛樂等基本配套，對于年老的購房者來說，根本無法實現(xiàn)“老有所養(yǎng)”的目標(biāo)。 據(jù) 20xx 年底 的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國養(yǎng)老服務(wù)的需求是 5000萬億，現(xiàn)在提供的不到 1000 萬億，市場空間顯然非常大。此刻，與“住”緊密相關(guān)的老年地產(chǎn)作為“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”中最誘人的一塊“大蛋糕”，正吸引著越來越多的資本覬覦爭食。 20xx 年，國家再次發(fā)布了《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強老齡工作的決定》。 適應(yīng)現(xiàn)代 養(yǎng)老社會化的需要 我國的老齡化問題 越來越嚴(yán)重，特別是實施“ 421”（四個老人，兩個年輕人，一個小孩）政策以來，這樣的體制目前來看，導(dǎo)致的社會問題 正在 逐步嚴(yán)重，常常會有老年人沒人管，或者受到關(guān)照的程度越來越不夠，老年問題日益突出，“長此以往的后果將會直接影響整個國家經(jīng)濟的發(fā)展，拖社會發(fā)展的后腿。但是，最艱難的還是在經(jīng)營階段。這從房企以及保險機構(gòu)大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項目的現(xiàn)狀已經(jīng)十分清楚。 國家民政部提出養(yǎng)老機構(gòu)要由單純供養(yǎng)型向收養(yǎng)、治療、康復(fù)、教育、娛樂相結(jié)合方向發(fā)展的功能定位。尤其是對于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔(dān)長期照料老人的責(zé)任。 傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn) 與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難： （ 1）生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負擔(dān)幾倍增長。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 １０ 編制依據(jù) 《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》； 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 ； 《中華人民共和國環(huán)境保護法》 ； 《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 (GB50220 95)； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 (GB50180 93)； 【房產(chǎn)】《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（ 20xx） ； 《盤錦市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二 五”規(guī)劃》 ； 《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》 GB50500— 20xx； 《遼寧省建筑工程計價定額》（ 20xx） ； 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價》 方法與參數(shù)（第三版） ； 盤山縣“頤康園老年會所”項目合作協(xié)議書。 單位概況 深圳市商晟投資管理有限公司 成立于 20xx 年 ， 從事 投資 管理、咨詢 業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)范圍遍布國內(nèi)各大中城市。 21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第 11 屆年會上，有專家表示，養(yǎng)老地產(chǎn)至關(guān)重要。誰來填補中國“養(yǎng)老地產(chǎn)”的蒼白，又如何跨過這些阻 礙，一切還需 要時間來慢慢探索。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ７ 推進新縣城建設(shè)。高升、吳家、壩墻子、胡家、甜水等鄉(xiāng)鎮(zhèn)都啟動了住宅小區(qū)開發(fā)項目。 第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。建成污水處理廠 5 座，日處理能力達到 32 萬噸。從戰(zhàn)略高度謀劃和推進基礎(chǔ)建設(shè)， 5 年來累計完成投資 億元。新區(qū)產(chǎn)業(yè)迅速壯大，知名度、影響力不斷提升，寶來石化、振奧橡膠等重大產(chǎn)業(yè)項目發(fā)揮了巨大的集聚效應(yīng)，港口、鐵路、公路、大學(xué)、醫(yī)院等重大基礎(chǔ)工程全面建設(shè)。盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ４ 物流、會展、文化等產(chǎn)業(yè)蓬勃興起。千萬噸煉油、百萬噸烯烴等重大項目開始啟動，世界行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)臺灣長春集團加盟盤錦，華錦擴 建工程達產(chǎn)達標(biāo)，盤錦正加速向全國石化基地邁進。盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 １ 頤康園老年會所建設(shè)項目 可行性研究報告 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ２ 第一章 總論 項目名稱： 盤山縣“頤康園老年會所”建設(shè)項目 ； 建設(shè)單位： 深圳市商晟投資管理有限公司 ； 建設(shè)地址： 盤山 新縣城 府前大道與外環(huán)路 交匯處 西北角 ； 建設(shè)項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見下表 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 序號 指 標(biāo) 單位 規(guī)模 說 明 1 建設(shè)規(guī)模 總占 地 面積 ㎡ 114667 建筑構(gòu)物占地面積 ㎡ 33930 建筑密度： 30% 總建筑面積 ㎡ 94290 容 積 率： 道路面積 ㎡ 17200 15% 綠地面積 ㎡ 63537 55% 2 項目總投 資 萬元 18000 土地出讓金 萬元 1421 無形資產(chǎn) 其他投資 萬元 2253 遞延資產(chǎn) 固定資產(chǎn)投資 萬元 14326 固定資產(chǎn) 3 資金籌措 萬元 18000 企業(yè)自籌 萬元 18000 4 項目 定員 人 157 管理人員 人 5 員工 人 152 含后勤 1 人 5 燃料、動力 年消耗 暖 MW 水 t 20xx0 電 萬 Kw 70 6 項目收益 商品房 ㎡ 54300 銷售收入 17853 銷售稅金 及附加 萬元 893 總成本費 用 萬元 9101 利潤 總額 萬元 7859 老年會所及物業(yè) ㎡ 39990 經(jīng)營收入 萬元 1285 以下按達標(biāo)年估算。主要經(jīng)濟指標(biāo)增速走在了全省前列！ 工業(yè)集群快速成長。新開工房地產(chǎn) 560 萬平方米。如今，遼濱新區(qū)總體規(guī)劃面積由 110 平方公里擴大到 545平方公里，成為遼寧綜合改革試驗區(qū)，石油化工、石油裝備和海洋工程三大園區(qū)躋身省級產(chǎn)業(yè)基地。 盤錦市城鄉(xiāng)面貌明顯變化、基礎(chǔ)設(shè)施向現(xiàn)代化快速提升。 生態(tài)盤錦建設(shè)扎實推進。多項經(jīng)濟指標(biāo)增幅位居全省前列，經(jīng)濟運行速度、質(zhì)量、效益都有所改善和提高。鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)也令人欣喜地開始起步，趨熱之勢明顯。按照一個加快，兩個提高，三個開發(fā)，六個突破的要求，完善一城、五區(qū)、一帶三個布局，突出經(jīng)濟強縣、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、生態(tài)縣建設(shè)，社會事業(yè)全面發(fā)展及人民生活水平 全面提高五個重點，將盤山推上了一個新的起點。只是，剛剛起步的中國“養(yǎng)老地產(chǎn)”面臨著許多問題，拿地開發(fā)環(huán)節(jié)、經(jīng)營方式的探索、政策的支持力度等問題都是“養(yǎng)老地產(chǎn)”發(fā)展道路上的絆腳石。 另外，在剛結(jié)束的“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之惑：求解有效性”的博鰲 項目預(yù)計于 20xx 年 3月開工，于 20xx 年 9月竣工 。 公司竭誠與社會各界攜 手并進、共謀發(fā)展，同創(chuàng)美好未來。到 2040 年，我國 60 歲以上的老齡人口總數(shù)達到 4