【正文】 、宿舍、賓館、招待所。 磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類 承重墻結(jié)構(gòu)它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔(dān)，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。第二節(jié) 房屋構(gòu)造概述 建筑材料知識(shí)主要建筑材料包括水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等。 體積安定性：是指水泥在硬化過(guò)程中，體積變化是否均勻的性質(zhì)。顆粒越細(xì)，早期強(qiáng)度越高。 216。 建筑木材的性能與用途216。 落葉松：材質(zhì)堅(jiān)硬而脆，樹(shù)脂多，耐腐性強(qiáng)，干燥慢，干燥中易開(kāi)裂。216。 混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否適于操作，是否具有能使所澆注的構(gòu)件質(zhì)量均勻、成型密實(shí)的性能。 黏土磚的種類：216。反映磚承重外力的能力叫做強(qiáng)度；而反映強(qiáng)度大小稱為強(qiáng)度等級(jí)。房屋構(gòu)造組成部分： 房屋構(gòu)成部分：地基與基礎(chǔ)、墻或柱、樓板與地面、門(mén)窗、樓梯、屋頂?shù)冉M成。此外，外墻還能抵御風(fēng)、霜、雨、雪對(duì)建筑物的侵襲，使室內(nèi)具有良好的生活與工作條件，即起圍護(hù)作用；內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)部分割成若干空間，起分割作用。 門(mén)和窗：216。 按埋置深度可分為：淺基礎(chǔ)、深基礎(chǔ)。 柔性基礎(chǔ)：用抗拉和抗彎強(qiáng)度都很高的材料建造的基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)。216。其承載力大，不受地下水位變化的影響，耐久性好。 土層構(gòu)造的影響：房屋基礎(chǔ)應(yīng)設(shè)置在堅(jiān)實(shí)可靠的地基上，不要設(shè)置在承載力較低、壓縮性高的軟弱土層上。216。直接承受上部傳來(lái)荷載的墻稱為承重墻，而不承受外荷載的墻稱為非承重墻。其相應(yīng)厚度為：115mm、（稱12墻）178mm、（稱18墻）240mm、（稱24墻）365mm、（稱37墻）490mm、（稱50墻）216。 鋼筋混凝土過(guò)梁：當(dāng)洞口較寬（），上部荷載較大時(shí)，宜采用鋼筋混凝土過(guò)梁，兩端深入墻內(nèi)長(zhǎng)度不應(yīng)小于240 mm。 地面與樓板 地面：是指建筑物底層的地坪。 墊層：在面層之下、基層之上，承受由面層傳來(lái)的荷載，并將荷載均勻地傳至基層。按其使用的材料可分為：磚樓板、木樓板和鋼筋混凝土樓板等。 預(yù)制鋼筋混凝土樓板：采用此類樓板是將樓板分為梁、板若干構(gòu)件，在預(yù)制廠或施工現(xiàn)場(chǎng)預(yù)先制作好，然后進(jìn)行安裝。此比值越大，采光性能越好。 按窗所處的位置分為側(cè)窗和天窗。門(mén)的尺寸、位置、開(kāi)啟方式和立面形式，應(yīng)考慮人流疏散、安全防火、家具設(shè)備的搬運(yùn)安裝以及建筑藝術(shù)等方面的要求綜合確定。 按用途可分為：普通門(mén)、紗門(mén)、百葉門(mén)以及特殊用途的保溫門(mén)、隔聲門(mén)、防火門(mén)、防盜門(mén)、防爆門(mén)、防射線門(mén)等。 彈簧門(mén)：是平開(kāi)門(mén)的一種。178。卷簾門(mén)美觀、牢固、開(kāi)關(guān)方便，適用于商店、車庫(kù)等。 樓梯按位置可分為室內(nèi)樓梯和室外樓梯。雙跑樓梯：是應(yīng)用最為廣泛的一種形式。 樓梯的組成：樓梯是由樓梯段、休息平臺(tái)、欄桿和扶手等部分組成。休息平臺(tái)有臺(tái)梁和臺(tái)板組成。另一方面還要承受屋頂上部的荷載，包括風(fēng)雪荷載、屋頂自重及可能出現(xiàn)的構(gòu)件和人群的重量，并把它傳給墻體。 坡屋頂：屋面坡度較大，在10%以上。 多波式折板屋頂：是由鋼筋混凝土薄板制成的一種多波式屋頂。其 它置業(yè)顧問(wèn)房產(chǎn)及建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資Page 15道路紅線與用地邊界線關(guān)系 道路紅線與用地邊界線重合，表明場(chǎng)地與城市道路相連。而建筑的騎樓、過(guò)街樓、空中連廊和沿道路經(jīng)線的懸挑部分，其凈高、寬度等應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃部門(mén)的統(tǒng)一規(guī)定，或經(jīng)規(guī)劃部門(mén)的批準(zhǔn)扣方可建造。交付使用時(shí)工程竣工驗(yàn)收已超過(guò)兩年的，自保證書(shū)簽發(fā)之日起，以上各項(xiàng)防水、防滲漏工程的保修期為3年。 216。組團(tuán)：指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模（1，6002，200人）相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。建筑面積毛密度【容積率】：也稱容積率，每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積或以總建筑面積與居住區(qū)用地的比值表示。套型 ：按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。置業(yè)顧問(wèn)房產(chǎn)及建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資Page 20 標(biāo)準(zhǔn)層：平面布置相同的住宅樓層。單元式高層住宅：由多個(gè)住宅單位組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。躍層住宅：套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。儲(chǔ)藏室：供居住者存放物品的空間。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。置業(yè)顧問(wèn)房產(chǎn)及建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資Page 18第三章、《天津住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》第一節(jié)相關(guān)術(shù)語(yǔ) 居住區(qū)：泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（50，00070，000人）相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 216。一般筒體結(jié)構(gòu)抗震強(qiáng)度剪力墻結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)。置業(yè)顧問(wèn)房產(chǎn)及建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資Page 16 道路紅線對(duì)場(chǎng)地建筑的限制道路紅線是場(chǎng)地與城市道路用地在地表、地上和地下的空間界限，建筑物的臺(tái)階、平臺(tái)、窗臺(tái)等建筑突出物不允許突入道路紅線，建筑物的地下部分或地下建筑、建筑基礎(chǔ)以及地下管線也不允許突入道路紅線。2 道路紅線：道路紅線是城市道路（含居住區(qū)級(jí)道路）用地的規(guī)劃控制線。承重結(jié)構(gòu)有網(wǎng)架、鋼筋混凝土整體薄殼、懸索結(jié)構(gòu)等。一般是用現(xiàn)澆和預(yù)制的鋼筋混凝土梁板做承重結(jié)構(gòu)，屋面上做防水及保溫處理。 屋頂 屋頂?shù)淖饔煤鸵螅何蓓斒欠课葑钌蠈拥母采w物，由屋面和支撐結(jié)構(gòu)組成。 休息平臺(tái)：也稱中間平臺(tái)，是兩層樓面之間的平臺(tái)。 雙分、雙合式樓梯：雙分式就是由一個(gè)較寬的樓梯段上至休息平臺(tái)，再分成兩個(gè)較窄的梯段上至樓層。它只有一個(gè)梯段，中間不設(shè)休息平臺(tái)，因此踏步不宜過(guò)多，不適用于層高較大的房屋。 216。簾板是由鋁合金軋制成型的條形頁(yè)板連接而成。可分為上掛式和下滑式兩種。平開(kāi)門(mén)：有單扇門(mén)與雙扇門(mén)之分，又有內(nèi)開(kāi)及外開(kāi)之分，用普通鉸鏈裝于門(mén)扇側(cè)面與門(mén)框連接，開(kāi)啟方便靈活，是工業(yè)與民用建筑中應(yīng)用最廣泛的一種。各種木門(mén)使用仍然比較廣泛，鋼門(mén)在工業(yè)建筑中普遍應(yīng)用。 門(mén)是建筑物中不可缺少的部分。其中以木窗和鋼窗應(yīng)用最廣。窗的采光作用主要取決于窗的面積。 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板：其樓板整體性、耐久性、抗震性好，剛度大，能適應(yīng)各種形狀的建筑平面，設(shè)備留洞或設(shè)置預(yù)埋件都較方便，但模板消耗量大，施工周期長(zhǎng)。常見(jiàn)的塊料種類有：陶瓷錦磚、大理石、碎塊大理石、水泥花磚、混凝土和水磨石預(yù)制的板塊等。216。其一般設(shè)在外墻、內(nèi)縱墻和主要內(nèi)橫墻上，并在平面內(nèi)形成封閉系統(tǒng)。過(guò)梁與圈梁 過(guò)梁：其作用是承擔(dān)門(mén)窗洞口上部荷載，并把荷載傳遞到洞口兩側(cè)的墻上。 磚墻的厚度符合磚的規(guī)格。另外沿建筑物短軸布置的墻稱為橫墻，沿建筑物長(zhǎng)軸布置的稱為縱墻。 冰凍線的影響：凍結(jié)土與非凍結(jié)土的分界線成為冰凍線?；A(chǔ)的埋置要有一個(gè)適當(dāng)?shù)纳疃?，既保證建筑物的安全、又節(jié)約基礎(chǔ)用材，并加快施工進(jìn)度。216。216。所用材料有混凝土、磚、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六層及其以下的民用建筑和墻承重的輕型廠房。一般來(lái)說(shuō)，基礎(chǔ)、墻和柱、樓板、地面、屋頂?shù)仁墙ㄖ锏闹饕糠?；門(mén)、窗、樓梯等則是建筑物的附屬部件。 屋頂：是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層，它既是承重構(gòu)件又是圍護(hù)構(gòu)件。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基。 黏土磚的外觀質(zhì)量：普通黏土磚的外形應(yīng)該平整、方正。多孔磚的規(guī)格為240 mm115 mm90 mm，每立方米約重1400 Kg。 黏土磚黏土磚是以黏土為主要原料，經(jīng)攪拌成可塑性，用機(jī)械擠壓成型的。水泥加水后形成水泥漿，包裹在骨料表面并填滿骨料間的空隙，作為骨料之間的潤(rùn)滑材料，使混凝土混合物具有適于施工的和易性，水泥水化硬化后將骨料膠結(jié)在一起形成堅(jiān)固整體。 柏木：材質(zhì)致密，紋理直或斜，結(jié)構(gòu)細(xì)，干燥易開(kāi)裂，堅(jiān)韌耐久。 馬尾松：材質(zhì)中硬，紋理直斜不勻，結(jié)構(gòu)中至粗，不耐腐，松脂氣味濃，在水中很耐久，主要用于制作模板、門(mén)窗、櫞條、木柱等。其中針葉樹(shù)的樹(shù)干長(zhǎng)直高大，紋理通直，材質(zhì)較軟，加工容易，是建筑工程中的主要用材。216。216。終凝為水泥漿開(kāi)始拌合時(shí)到水泥完全失去可塑性開(kāi)始產(chǎn)生強(qiáng)度的時(shí)間。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。 鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。按其用途不同，有以下兩類： 216。廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開(kāi)發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。生產(chǎn)用房：指社會(huì)各類物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。 港口碼頭用地：主要是貨運(yùn)、客運(yùn)碼頭、民用機(jī)場(chǎng)等用途的地產(chǎn)。216。 倉(cāng)庫(kù)用地：指專門(mén)用來(lái)存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國(guó)家儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)、市內(nèi)生活供應(yīng)服務(wù)倉(cāng)庫(kù)、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)等。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。接待、跟蹤，認(rèn)購(gòu)簽約以及按揭辦理，客戶維護(hù)等。認(rèn)真填寫(xiě)當(dāng)天的日?qǐng)?bào)表，堅(jiān)持做事有始有終，事先要有計(jì)劃，事后要有總結(jié)。八、參加部門(mén)晨會(huì)、晚會(huì)和周例會(huì)（在會(huì)前應(yīng)先進(jìn)行工作總結(jié)和思路整理），積極發(fā)言，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、提出遇到的問(wèn)題，以便會(huì)上討論解決。工作的成功首要在于工作態(tài)度與工作習(xí)慣是否正確。（3）、是服務(wù)大使銷售人員只有在充分了解自己所銷售的樓盤(pán)的特性、功能、服務(wù)配套等資訊時(shí)才能適時(shí)的為客戶提供良好的置業(yè)建議和幫助。夫妻雙方如戶口沒(méi)在一起提供結(jié)婚證復(fù)印件 如是個(gè)體，一定提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照和近期兩月納稅證明?！?貸款共分為三種形式：公積金貸款；商業(yè)貸款；組合貸款公積金貸款市住房公積金是市（縣）政府用于解決行政事業(yè)單位職工及中低收入的居民住房問(wèn)題的專項(xiàng)基金?！盃€尾”的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶房屋平面圖。2躍層式商品房：指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)單獨(dú)小樓梯連接的房屋，上下層高一樣?；鶅r(jià)：基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。⑸ 衛(wèi)生間應(yīng)有直接采光、通風(fēng)窗。它包括抵押權(quán)和典權(quán)。居住區(qū)用地組成⑴ 住宅用地⑵ 公共服務(wù)及設(shè)施用地 ⑶ 道路用地 ⑷ 綠地1住宅類型及用地特點(diǎn)1建筑物分類按建筑物使用性質(zhì)分類： ⑴ 居住建筑 ⑵ 公共建筑 ⑶ 工業(yè)建筑 ⑷ 農(nóng)業(yè)建筑按建筑物層數(shù)或總高度分類： 住宅通常按建筑層數(shù)劃分1—3層為低層4—6層為多層7—12層為小高層12層以上為高層公共建筑為綜合性建筑，通常按建筑總高度劃分 總高度超過(guò)24m的為高層。另外，人們都有一種觀念“有土地就有財(cái)，有財(cái)就買地”，所以對(duì)于房地產(chǎn)的投資有一種特別的喜好。3綠皮房地產(chǎn)證在什么情況下可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租?凡綠皮本《房地產(chǎn)證》記載的房地產(chǎn)，一律不得買賣。(一)經(jīng)(二)因(三)因一05%；另每證貼花5元；(2)登 7(四)出現(xiàn)房地產(chǎn)買賣合同約定的變更或者解除合同條件的。d、穿過(guò)建筑物的公共通道。1確權(quán)確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書(shū)等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和 他項(xiàng)權(quán)利1房屋的基底面積1房屋的建筑面積(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，（）的永久性建筑。具體來(lái)講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過(guò)程中產(chǎn)生的各種圖 表、證件等登記資料，經(jīng)過(guò)整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)。具有保值增值特征，可在一定程度上抵消通貨膨脹缺 點(diǎn)：所需資金較多。（8）房地產(chǎn)位置的固定性使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶有濃厚的地區(qū)性色彩。除非填海造地，土地是不可增加的，房屋的興建也有限度，不可能無(wú)限度發(fā)展。其中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。它包括土地的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、維修等。置業(yè)顧問(wèn)的涵義置業(yè)顧問(wèn)不是簡(jiǎn)單的“解說(shuō)員”、“算價(jià)員”，她/他一般是指在售樓處通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)引導(dǎo)客戶購(gòu)買、促進(jìn)樓盤(pán)銷售，為客戶提供投資置業(yè)專業(yè)化顧問(wèn)式服務(wù)的綜合性人才。有這么一說(shuō)：房地產(chǎn)成功的50%在于地塊選擇，30%在于規(guī)劃設(shè)計(jì)，20%歸功于銷售執(zhí)行，但前兩者的80%是由后者的20%來(lái)加以實(shí)現(xiàn)的。珍惜時(shí)間懂得法文和聆聽(tīng)樹(shù)立服務(wù)意識(shí)。六、市場(chǎng)信息的收集者銷售人員要有較強(qiáng)的反應(yīng)能力、應(yīng)變能力與豐富的業(yè)務(wù)知識(shí)，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)有敏銳的觸角，這就需要銷售人員對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的信息做大量的收集、歸納、分析與總結(jié)的工作，如對(duì)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)的判斷、對(duì)區(qū)域市場(chǎng)整體發(fā)展水平的把握、對(duì)周邊樓盤(pán)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣勢(shì)及市場(chǎng)活動(dòng)的認(rèn)知、對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買心態(tài)的把握等，為公司的決策提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)依據(jù)。四、將樓盤(pán)推薦給客戶的專家銷售人員要有絕對(duì)的信心，并必須做到三個(gè)相信：相信自己所代表的公司，相信自己所推銷的商品，相信自己的推銷能力?？蛻魹橹行?一個(gè)中心應(yīng)變能力 協(xié)調(diào)能力 兩個(gè)能力熱心 耐心 信心 三顆心經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 法規(guī) 行情 物業(yè) 四條熟悉調(diào)查 算賬 揣摩 追蹤 掌握 五條學(xué)會(huì)我是誰(shuí)――銷售人員的定位一、公司形象的代表正確的認(rèn)識(shí)銷售：（1）銷售的是一種利益，也就是客戶在從中可獲利益；（2）銷售的是一種功能，也就是客戶在接受服務(wù)之后能滿足他某些方面的要求；（3）銷售的是一種情感，人是具有感情的，銷售的同時(shí)要求對(duì)客戶從一種心理的關(guān)心，情感的關(guān)心出發(fā)，而不僅僅是銷售本身。在推銷活動(dòng)中，銷售人員不但代表公司，而且其工作態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量、推銷成效直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)信譽(yù)和發(fā)展前景，其次，相信自己能夠完成推銷任