【正文】 行業(yè)的發(fā)展。再者，社會(huì)對(duì)于物業(yè)已經(jīng)形成了一種認(rèn)知，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，矛頭都指向物業(yè)企業(yè)，從來(lái)不站在物業(yè)企業(yè)的角度思考問(wèn)題。 其次，政府往往出于自身利益考慮，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)干涉過(guò)多，壓制了它們的積極性，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。此外，一線員工流動(dòng)率不斷走高，也是當(dāng)前企業(yè)遇到的難題。同樣，由房地產(chǎn)公司派生出來(lái)的物業(yè)管理公司，一開(kāi)始主要也是由房地產(chǎn)公司的“冗員”組成的，而且物業(yè)公司還要不斷地“收容”上級(jí)房地產(chǎn)公司分流下來(lái)的人員。 而在管理服務(wù)的“軟件”方面，小區(qū)居民不滿意的前三位分別為停車(chē)、衛(wèi)生和綠化。 然而物業(yè)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)不僅如此，很多業(yè)主已經(jīng)把物業(yè)當(dāng)成小區(qū)的政府了，不管遇到什么事都去找物業(yè)，車(chē)子丟了，家里被盜了等等問(wèn)題都去責(zé)怪物業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)很是頭疼，如果物業(yè)不給他們處理，他們就以不交物業(yè)費(fèi)來(lái)要挾物業(yè)， 我們?cè)谡痼@之余，更應(yīng)重新進(jìn)行審視和思考，物業(yè)管理到底是做什么的？一方面法律賦予物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力是有限的；另一方面就是物業(yè)管理行業(yè)特征是 “ 取之于民 ,用之于民 ” 、 “ 保本微利 ” ，物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都很有限。還有的部分物業(yè) 公司是開(kāi)發(fā)商組建，物業(yè)費(fèi)收不起來(lái)，靠開(kāi)發(fā)商“輸血”維持，呈現(xiàn)虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤(pán)和下一期樓盤(pán)銷(xiāo)售。只要遇到麻煩事情，就要求物業(yè)公司解決。 物管企業(yè)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性權(quán)力，管理難度大 物管企業(yè)實(shí)質(zhì)上還是 服務(wù)企業(yè)，它的側(cè)重點(diǎn)是服務(wù)，在現(xiàn)實(shí)情況下，存在著很多業(yè)主不配合工作、不繳費(fèi)等問(wèn)題，而物管在面對(duì)這些問(wèn)題的時(shí)候只能采取勸告引導(dǎo)的措施，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的權(quán)力，所以管理難度大，很多時(shí)候不是物業(yè)不想做好，而是它們也沒(méi)有有效的辦法去應(yīng)對(duì)業(yè)主的不配合。以物業(yè)管理收費(fèi)為例：既要報(bào)物業(yè)主管部門(mén)的資質(zhì)檢查證書(shū)；又要按照物價(jià)部門(mén)規(guī)定的等級(jí)打分確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還要邀請(qǐng)行業(yè)主管部門(mén)、物價(jià)部門(mén)到小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)通過(guò)，最后才能確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)取收費(fèi)許可證，一個(gè)許可證往往需要幾個(gè)月乃至半年的時(shí)間。 我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的立法明顯滯后： 20 年的時(shí)間，沒(méi)有國(guó)家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循。具體情況是： 企業(yè)管理人員收入情況 單位：元 /人月 序號(hào) 物業(yè)類型 /收費(fèi)率 全國(guó)平均 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) 東北地區(qū) 1 房改房（多層） 房改房（高層） 收 繳 率（ %） 2 經(jīng)濟(jì)適用房（多層） 經(jīng)濟(jì)適用房（高層） 收繳率（ %） 3 商品房（多層） 商品房（高層） 獨(dú)立式別墅 收繳率（ %） 4 辦公用房 收繳率（ %） 5 工業(yè)用房 收繳率（ %） 從以上數(shù)據(jù)可以看出，從全國(guó)情況看，居住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率均明顯低于辦公物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，其中 房改房和經(jīng)濟(jì)使用住房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率更低，今后這部分物業(yè)管理的問(wèn)題會(huì)更加突出。 考慮到占從業(yè)人員總數(shù) 38%的秩序維護(hù)員主要為男性，以上數(shù)據(jù)表明從業(yè)人員的男女比例大體相當(dāng)，女性略占多數(shù)（與清潔工主 要為女性有關(guān)）。 管理 人員 秩序維 護(hù)員 清潔工 工程維修 人員 車(chē)輛管理 員 綠化養(yǎng)護(hù) 人員 其他 勤雜工 調(diào)查人數(shù) 119978 250392 161998 88912 37113 28921 84718 配比情況 1 （以管理人員為基數(shù) 1，和其他工種的比例關(guān)系） 從以上數(shù)據(jù)可以看出，物業(yè)服務(wù)仍屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，從業(yè)人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤 其是秩序維護(hù)員所占的比例過(guò)大（近四成），這在一定程度上反映出物業(yè)管理行業(yè)對(duì)促進(jìn)社會(huì)就業(yè)的積極作用，但基層操作人員比例過(guò)大，使行業(yè)受用工成本影響顯著，反映了行業(yè)處于發(fā)展初級(jí)階段的現(xiàn)狀。 以上數(shù)據(jù)說(shuō)明，現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規(guī)模較小，多數(shù)企業(yè)無(wú)法取得規(guī)模效益，整個(gè)行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。 企業(yè)發(fā)展情況 根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)于 20xx 年底得出的調(diào)查報(bào)告，我們來(lái)綜合分析物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀，參加調(diào)查的有 4600 多家企業(yè)，基本分類情況如下： 以企業(yè)成立時(shí)間劃分 9 1981 年至 1994 年 13 年間，只有 268 家企業(yè)成立，占企業(yè)總數(shù)的 %， 1994 年至 20xx年 13 年間，共有 4332 家企業(yè)成立，占總企業(yè)數(shù) %。 8 常規(guī)性的公共服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住宅提供的最基本的管理與服務(wù)，目的是確保物業(yè)完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和美化環(huán)境，是物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主每天都能享受到的服務(wù)。 。根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可分為以下五類：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、政府類物業(yè)和其他用途物業(yè)。它也推動(dòng)了政府配套設(shè)施的建設(shè)和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，對(duì)于提高人們的生活質(zhì)量，促進(jìn)社會(huì)和諧起著重要的作用，然而隨著社會(huì)的不斷前進(jìn)，物業(yè)管理發(fā)展顯得有些滯后，近年來(lái)也暴露出一些問(wèn)題，比如服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)、組織架構(gòu)不明確、從業(yè)人員素質(zhì)偏低、專業(yè)化程度 過(guò)低等一系列問(wèn)題。 選題背景 和意義 本文主要研究住宅物業(yè)管理，這也是我國(guó)覆蓋面積最廣，涉及人員最多的一種物業(yè)管理形式。s property management coverage is very low, just as a small part of the people to provide the service, and a large part of the people do not enjoy the property management service. This means that we have a prehensive understanding, understanding of property management status and existing problems is very necessary for property management. Property management in our country at the beginning of the 1980s, after 30 years of exploration and practice, through the development process from scratch, from 3 small to new era has gradually entered the market, standardization and legalization, the development of humanity, but also made great achievements. But the property management in our country is still in the primary stage, the property management system is not mature, property management legislation process is slow. Until 20xx, unified administrative rules and regulations of the property management regulations was promulgated, 20xx were modified, the introduction of the regulations, the end of the lack of property management regulations, regulating the property management activities, will be on the property management industry development plays a longterm role in the guidance. The four from the perspective of enterprises, society and government, the owners of the property management in the existing problems and further analysis, study these problems, strive to put forward some suggestions and Countermeasures on the construction, expected to help the property management industry. 二、關(guān)鍵詞： Property management The problems Solution Future prospects 4 目 錄 .............................................................................................................................. 6 選題背景和意義 ................................................................................................... 6 研究的內(nèi)容和方法 ................................................................................................ 6 ......................................................................................................... 7 物業(yè)的概念 .......................................................................................................... 7 物業(yè)管理的概念 ................................................................................................... 7 物業(yè)管理的主要內(nèi)容 ............................................................................................ 7 ...................................................................................................... 8 企業(yè)發(fā)展情況 ....................................................................................................... 8 以企業(yè)成立時(shí)間劃分 ................................................................................... 8 以企業(yè)注冊(cè)登記類型劃分 ............................................................................ 9 以企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分 ................................................................................... 9 各資質(zhì)等級(jí)面積、人員之間關(guān) 系 ................................................................. 9 以經(jīng)濟(jì)區(qū)域劃分 ........................................................................................ 10 從業(yè)人員情況 ..................................................................................................... 10 以工作崗位劃分 ........................................................................................ 10 以學(xué)歷層次劃分 ........................................................................................ 11 以技術(shù)層次劃分 ...................................................................