【正文】 1200 （ ） 4 7 8 汽車車位 8000 2200 （ 1760） 5 7 7 商業(yè)配套 500 800 （ 40） 9 9 9 合計(jì) （ 69790） （ ） （ ） （ ） （ ） 注：只需輸入容積率或占地面積中一項(xiàng)，另一項(xiàng)計(jì)算得到，容積率用于分配土地費(fèi)用，不輸此項(xiàng)數(shù)據(jù)則土地費(fèi)由人工分配。 第七節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目分別咨詢?nèi)舾蓪＜遥咳藢?duì)產(chǎn)品售價(jià)分別估算其概率。列表打印詳見表 2“土地報(bào)價(jià)基本方案”。 本項(xiàng)目估計(jì)總投資 3 億，自有資金按 20%考慮為 6000 萬元。 收款比例與銷售計(jì)劃一樣，對(duì)現(xiàn)金流有重大影響，本項(xiàng)目由計(jì)算機(jī)自動(dòng)按上述比例制定收款計(jì)劃。為確保收入計(jì)算的準(zhǔn)確性，根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，重點(diǎn)把握下述幾點(diǎn)： 銷售計(jì)劃 產(chǎn)品的數(shù)量及每期銷售計(jì)劃，是影 響現(xiàn)金流的重要因素，產(chǎn)品賣得快則投資回收快，可以有更多的預(yù)售收入用于投資，可以減少貸款及其利息，減少自有資金投入。 土地費(fèi)用的使用計(jì)劃，分三次半年左右付清土地價(jià)款。因此，投資分類的目 的是為了準(zhǔn)確地核算經(jīng)營成本。由于建筑材料價(jià)格比較穩(wěn)定，估算的造價(jià)其誤差不會(huì)很大。 規(guī)劃方案指標(biāo)表 表 11 指標(biāo)名稱 單位 層數(shù) 方案一 方案二 方案三 方案特征 全部獨(dú)立別墅 獨(dú)立別墅 +多層 獨(dú)立別墅 +多層 +中高層 用地面積 M2 52415 52415 52415 建筑面積 獨(dú)立別墅 M2 2 層 24150 12600 12250 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 多層住宅 M2 5 層 39600 29900 中高層住宅 M2 12層 19140 架空層面積 M2 2640 2640 自行車庫面積 M2 5240 5172 道路面積 M2 8000 9000 9000 總戶數(shù) 戶 69 36+300 35+230+132 商業(yè)配套面積 M2 250 500 500 公建面積 M2 150 300 300 地下汽車位面積 M2 7000 8000/362 1綠化面積 M2 30000 33000 33000 1總建筑面積 M2 24550 53000 62090 1容積率 % 0． 47 1． 01 1． 18 備注 架空層及地下汽車車位未計(jì)算建筑面積 方 案 比 較 表 表 12 序號(hào) 指 標(biāo) 名 稱 單 位 數(shù) 量 方案一 方案二 方案三 1 開發(fā)項(xiàng)目總投資 萬元 2 自有資金 萬元 3 長期借款 萬元 4 經(jīng)營收入 萬元 5 總成本費(fèi)用 萬元 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 其中：土地費(fèi)用 萬元 6 經(jīng)營稅金及附加 萬元 7 土地增值稅 萬元 8 利潤總額 萬元 9 所得稅 萬元 10 稅后利潤 萬元 11 全部投 資內(nèi)部收益率 % 12 自有資金內(nèi)部收益率 % “別墅 +多層 +中高層”既可滿足規(guī)劃條件，又能滿足消費(fèi)者對(duì)多層住宅的需要（多層最熱銷），同時(shí)又能提高容積率使之接近于規(guī)定的上限，可提高經(jīng)濟(jì)效益。所以還不能作為經(jīng)濟(jì)分析參數(shù)。 設(shè)各種產(chǎn)品用地比例可表達(dá)為 Xi 每種產(chǎn)品的容積率 RI ，最高容積率 RZ ，土地面積 D，每種產(chǎn)品的土地增值 ZI ， 變量限制條件 ： 0≤ Xi≤ 1 （ 1） ∑ Xi≤ 1 （ 2） 數(shù)量限制條件： ∑ Xi*Ri≤ RZ （ 3） 目標(biāo)函數(shù)（土地增值）： Ymax=（ ∑ Z2i*Xi － DJ） D /10000 （ 4） 表 9 比較結(jié)果，建別墅 增值最小，建多層其次，建高層增值最大?；痉治雒科椒矫资蹆r(jià)定為4000 元。 獨(dú)立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程，尚未竣工， 45 幢二層別墅只剩67 套，每平方米 75008000 元。 60 萬人口，按三口之家計(jì)算為 20 萬戶，每戶平均面積 140 平方米，則需要 2800 萬平方米，預(yù)測(cè)園區(qū)住宅每年的需求量見表 5。 6）正式報(bào)批設(shè)計(jì)方案時(shí)還應(yīng)提供“新建項(xiàng)目規(guī)劃批準(zhǔn)呈遞申請(qǐng)的清單”上要求提供的其它文件。 ８． 圍墻 圍墻高度一般不得超過 米，宜采用金屬欄桿漏空形式，其實(shí)心底座高度低于 米。 ４． 場(chǎng)地地坪標(biāo)高和住宅建筑高度 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 1）沿主干道場(chǎng)地地坪標(biāo)高設(shè)計(jì)不低于 米，場(chǎng)地其它地坪標(biāo)高不低于 米（黃海高程）。 中高層住宅需做日照分析報(bào)告，滿足相關(guān)要求。 綜合上述分析，建議以風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)論為主，建議的最高報(bào)價(jià) 17800萬元。這種分析才是最高層次上的決策分析。 基準(zhǔn)收益率低于 4%可能虧損，報(bào)價(jià) 18200 萬元，全部投資內(nèi)部收益率%，將虧損 186 萬元。 本報(bào)告分別從三個(gè)層次對(duì)土地報(bào)價(jià)進(jìn)行分析，土地基本報(bào)價(jià)方案分析、 多因素變化土地臨界點(diǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析。此外，開發(fā)區(qū)政府工作效率高。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得 了中國國家發(fā)展計(jì)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 劃委員會(huì)批準(zhǔn)。到 2021 年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在 40 幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。南面為空地。東臨湖畔，北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，西面隔河為星港街。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。 1998 年初，園區(qū)管委會(huì)委托國際著名跨國公司美國易道（ EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場(chǎng)、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等 8 個(gè)特色景區(qū)。本地塊北面的瀾韻園二期工程正在開發(fā)， 45 幢獨(dú)立別墅尚在施工，已基本售完，而且，價(jià)格由一期工程的每平方米 4200 元增長到二期工程的 75008000 元，前后相差不到一年。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。建議如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大， 對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià) 15800 萬元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià) 16400 萬元； 當(dāng) 企業(yè) 土地存量不足時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià) 17000 萬元； 當(dāng) 企業(yè)無 土地存量時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià) 17800 萬元； 當(dāng) 企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊志在必得 時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損） ，建議的土地最高報(bào)價(jià) 18000 萬元。 風(fēng)險(xiǎn)決策指 標(biāo)： 多因素變化臨界點(diǎn)分析雖然比基本報(bào)價(jià)分析前進(jìn)了一步，但還是沒有將每個(gè)人的看法綜合起來，綜合的最好方法就是概率分析方法（又稱風(fēng)險(xiǎn)分析）。結(jié) 論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià) 16492 萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險(xiǎn)很?。灰话闱闆r下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià) 17147萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險(xiǎn)加大一倍，但還可以接受；當(dāng) 企業(yè) 土地存量不足時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià) 17837 萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率%，還可以接受； 當(dāng) 企業(yè)無 土地存量時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 當(dāng)于銀行 貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià) 18586 萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險(xiǎn)較大。 2． 日照間距 日照間距系數(shù)低層住宅取 ，多層住宅取 ，計(jì)算方法應(yīng)滿足《蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的要求。 排屋式住宅不得小于 6 米（中間戶）和 8 米（轉(zhuǎn)角戶）。 ７． 出入口 小區(qū)出入口設(shè)于地塊南部，出入口寬度 48 米（單向 /雙向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于５０米。 5）在單體設(shè)計(jì)前可先報(bào)若干總平面構(gòu)思草圖方案，確定后再做深化設(shè)計(jì)。首期開發(fā) 8 平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖 ，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。由于環(huán)金雞湖優(yōu)美的環(huán)境，多層及中高層商品住宅預(yù)計(jì)房價(jià)將逐步逼近每平方米 6000 元，近幾年售價(jià)仍將會(huì)以 10%左右幅度上漲。 本地塊由于湖邊風(fēng)景優(yōu)美，擁有一套湖邊住宅已成為園區(qū)住戶二次購房的向往，參加本項(xiàng)目咨詢的專家一致認(rèn)為應(yīng)該比其它地段同類產(chǎn)品售價(jià)高 10～ 20%。 地塊信息 表 7 項(xiàng)目 參數(shù)代號(hào) 單位 數(shù)量 土地面積 D M2 52415 土地價(jià)格 DJ 元 /M2 2500 最高容積率 RZ M2/ M2 擬建產(chǎn)品 表 8 產(chǎn)品名稱 （選） 最大需 求量 （Ｍ ２ ） 參考容積率 （選） 售價(jià) 建安造價(jià) 每 M2 其它費(fèi)用 其它費(fèi)用占 收入比例 其它費(fèi)用占 建安費(fèi)比房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 例 參數(shù)代號(hào) RI SjI ZJI QT1i QT2i QT3i 獨(dú)立別墅 8800 1200 250 多層 4000 850 200 高層 4000 1200 180 每平方米土地增值 表 9 產(chǎn)品名稱 每平方米土地增值 (扣土地費(fèi) )（元） 每平方米土地增值（不扣土地費(fèi)）（元） 變量 Z1I Z2i 獨(dú)立別墅 多層 高層 根據(jù)地塊規(guī)劃控制的最大容積率，找出最佳的產(chǎn)品組合。 （ 2）優(yōu)化方案還需經(jīng)過建筑總平面布置規(guī)劃才能確定。 方案比較結(jié)論與上一章優(yōu)化的結(jié)論一致，方案三的三種產(chǎn)品的數(shù)量也與方案優(yōu)化理論值基本相近：獨(dú)立別墅 12250 平方米（優(yōu)化的理論值12580），多層住宅 29900 平方米（優(yōu)化的理論值 28494），中高層住宅 19140平方米（優(yōu)化的理論值 21280）。 根據(jù)每平方米造價(jià)統(tǒng)計(jì)資料估算。 投資估算表 表 13 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 金額 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 1 建筑安裝工程費(fèi)用 獨(dú)立別墅 萬元 1470 單位建筑面積 元 /M2 1200 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 多層住宅 萬元 單位建筑面積 元 /M2 850 中高層住宅 萬元 單位建筑面積 元 /M2 1200 汽車車位 萬元 1760 單位建筑面積 元 /M2 2200 商業(yè)配套 萬元 40 單位建筑面積 元 /M2 800 2 土地費(fèi)用 萬元 14600 每平方米地價(jià) 元 /M2 3 前期費(fèi)用 萬元 占建安費(fèi)用比例 % 4 基礎(chǔ)設(shè)施 萬元 單位建筑面積 元 232 5 公共配套設(shè)施 萬元 占建安費(fèi)用比例 % 6 開發(fā)期稅費(fèi) 萬元 占收入比例 % 1 7 其它工程費(fèi)用 萬元 占建安費(fèi)用比例 % 8 間接開發(fā)費(fèi) 萬元 0 占建安費(fèi)用比例 % 0 9 管理費(fèi)用 萬元 180 輸入數(shù)據(jù) 萬元 180 10 銷售費(fèi)用 萬元 占收入比例 % 11 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 600 輸入數(shù)據(jù) 萬元 600 12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 0 利率 % 合計(jì) 萬元 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第五章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 投資分類 投資分類是將項(xiàng)目總投資分配到每種產(chǎn)品，并根據(jù)產(chǎn)品的屬性形成資產(chǎn)，若出售、代建的產(chǎn)品，將形成流動(dòng)資產(chǎn)，隨產(chǎn)品銷售收入的實(shí)現(xiàn)，轉(zhuǎn)為經(jīng)營成本；若產(chǎn)品出租或三產(chǎn)經(jīng)營，則其投資形成固定資產(chǎn)，通過折舊形式計(jì)入成本。本項(xiàng)目遵循下述原則：