【正文】 2 項(xiàng)目名稱： 填表人： 審核人： 日 期： 年 月 日 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 蘇州 M 星軟件科技有限公司 第一部分 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化 地塊信息 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 土地面積 M2 26208 土地價(jià)格 元 /M2 2500 最高容積率 M2/ M2 擬建產(chǎn)品 產(chǎn)品名稱 （選） 最大需求量 （Ｍ ２ ） 參考容積率 （選） 售價(jià) 建安造價(jià) 每 M2 其它費(fèi)用 其它費(fèi)用占收入比例 其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例 多層 4000 850 200 高層 4000 1200 180 評(píng)價(jià)指標(biāo)： 土地增值 =［售價(jià) *（ 1營(yíng)業(yè)稅率及附加） －建安造價(jià)－每 M2其它費(fèi)用－售價(jià)＊其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價(jià)＊其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００］＊參房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 考容積率－每平方米土地費(fèi)用 每平方米土地增值 產(chǎn)品名稱 每平方米土地增值（元） 多層 高層 最優(yōu)方案 產(chǎn)品名稱 用地面積 容積率 建筑面積 土地增值 多層 高層 合計(jì) 第二部分 數(shù)據(jù)輸入 一、基本信息 基本信息 原表 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 內(nèi)容 單位 數(shù)量 計(jì)算期 年 3 每年分期數(shù) 期 /年 4 基準(zhǔn)收益率 % 10 最低利潤(rùn)率 % 0 土地面 積 平方米 52415 最高容積率 ≤ 土地最低限價(jià)或起拍價(jià)格 萬(wàn)元 /畝 ,元 /平方米 (默認(rèn) ) 12021 報(bào)價(jià)方案土地起算價(jià)格 萬(wàn)元 14600 報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度 萬(wàn)元 200 營(yíng)業(yè)稅稅率 % 5 城建稅稅率 % 7 教育附加稅率 % 4 所得稅稅率 % 33 公積金 10 公益金 5 經(jīng)營(yíng)資金利率 % 短期借款利率 % 注： 報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度 0 為土地報(bào)價(jià)分析，報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度 =0 為可行性研究 二、投資估算 單項(xiàng)工程造價(jià) 原表 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 單項(xiàng)工程 面積 工程造價(jià) 開(kāi)竣工時(shí)間（期） 建筑 面積 占地 面積 或容 積率 單位造價(jià) 合價(jià) 開(kāi)工 時(shí)間 結(jié)構(gòu) 封頂 竣工 驗(yàn)收 獨(dú)立別墅 12250 （ ） 1200 （ 1470） 5 7 8 多層住宅 29900 （ ） 850 （ ） 4 7 7 中高層住宅 19140 （ 6600） 1200 （ ） 4 7 8 汽車(chē)車(chē)位 8000 2200 （ 1760） 5 7 7 商業(yè)配套 500 800 （ 40） 9 9 9 合計(jì) （ 69790） （ ） （ ） （ ） （ ） 注：只需輸入容積率或占地面積中一項(xiàng)，另一項(xiàng)計(jì)算得到，容積率用于分配土地費(fèi)用，不輸此項(xiàng)數(shù)據(jù)則土地費(fèi)由人工分配。結(jié)論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 10%，建議的土地最高報(bào)價(jià) 16492 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險(xiǎn)很小；一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià) 17147萬(wàn)元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險(xiǎn)加大一倍，但還可以接受；當(dāng) 企業(yè) 土地存量不足時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià) 17837 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率%，還可以接受； 當(dāng) 企業(yè)無(wú) 土地存量時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià) 18586 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險(xiǎn)較大。投資變化的概率分布也是如此操作。分析結(jié)果詳見(jiàn)表 3“多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析”。 每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率不同，加上每個(gè)企業(yè)家的冒險(xiǎn)精神不同，可以有不同的最高限價(jià)。詳見(jiàn)表 2“土地基本報(bào)價(jià)方案”。因?yàn)橛捎?jì)算機(jī)平衡現(xiàn)金流，資金不足自動(dòng)安排借款，只需要確定自有資金和最低數(shù)額的借款，詳見(jiàn)表 15。資金籌措原則，先用資本金和預(yù)租售收入，不夠再考慮借款。收入及稅金均由計(jì)算機(jī)自動(dòng)完成計(jì)算。 收款計(jì)劃 各期銷(xiāo)售的產(chǎn)品收款可能不一樣，期房和現(xiàn)房就不同，現(xiàn)房可以要求在一個(gè)季度內(nèi)付清房款，期房一般在竣工后付清房款，在竣工之前分期收款。 確定產(chǎn)品的銷(xiāo)售計(jì)劃，即安排產(chǎn)品從開(kāi)盤(pán)開(kāi)始至全部產(chǎn)品售完為止的時(shí)段內(nèi)每期的銷(xiāo)售比例和數(shù)量。 計(jì)劃安排均由計(jì)算機(jī)按上述原則自動(dòng)完成，產(chǎn)生投資使用計(jì)劃表，報(bào)表略。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其它工程費(fèi)用、間接開(kāi)發(fā)費(fèi)，從項(xiàng)目開(kāi)工至竣工驗(yàn)收，每期平均投入 .。根據(jù)合理的原則分配到每一期。 分?jǐn)偨Y(jié)果形成產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本。土地費(fèi)用、土地契稅及財(cái)務(wù)費(fèi)用 待經(jīng)濟(jì)分析確定，土地契稅稅率 4%。 財(cái)務(wù)費(fèi)用，資金籌措方案不同差異較大，只能根據(jù)資金平衡分析確定。當(dāng)售價(jià)中含精裝修時(shí)，還包括裝修費(fèi)用。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 圖 1 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 圖 2 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 圖 3 第四章 投資估算 投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的三個(gè)（投資、數(shù)量、售價(jià)）主要參數(shù)之一。規(guī)劃指標(biāo)詳見(jiàn)表 11，方案比較見(jiàn)表 12。 最優(yōu)方案 表 10 產(chǎn)品名稱 用地面積 容積率 建筑面積 土地增值 計(jì)算式 D *XI Ri Ri*D *XI D *XI*Zi 多層 18870 28494 高層 7338 21280 合計(jì) 26208 49774 5327 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 產(chǎn)品初步規(guī)劃的目的主要是通過(guò)建筑平面布置，根據(jù)初步優(yōu)化指明的產(chǎn)品定位（方向），驗(yàn)證初步優(yōu)化的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的，或經(jīng)過(guò)微調(diào)之后確定產(chǎn)品數(shù)量，估算工程量。 優(yōu)化結(jié)果說(shuō)明 （ 1）上述優(yōu)化結(jié)果受到參數(shù)的影響，特別是土地價(jià)格的影響，結(jié)果不一定十分準(zhǔn)確，但指明了方向。 本項(xiàng)目別墅用地已經(jīng)確定，設(shè)多層用地比例 X1，高層用地比例 X2， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 按規(guī)劃條件規(guī)定總建筑面積不能超過(guò) 52415=62899 平方米 ,別墅用地 26208 平方米建筑面積 12580 平方米，剩下可建面積 50319 平方米及土地面積 26208 平方米，容許多層和高層平均容積率 50319/26208=。 計(jì)算每種產(chǎn)品的土地增值， 土地增值（扣土地費(fèi)）計(jì)算： 土地增值 =［售價(jià)（ 1營(yíng)業(yè)稅率及附加）－建安造價(jià)－每 M2其它費(fèi)用－售價(jià)其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價(jià)其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００］參考容積率－每平方米土地費(fèi)用 土地增值（不扣土地費(fèi)）計(jì)算： 土地增值 =［售價(jià)（ 1營(yíng)業(yè)稅率及附加）－建安造價(jià)－每 M2其它費(fèi)用－售價(jià)其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價(jià)其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００］參考容積率 計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)表 9。 關(guān)于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 本地塊為工業(yè)園區(qū) 環(huán)境最好的地塊之一，地價(jià)較高，宜建中高檔住宅，規(guī)劃要求一半為別墅用地，以園區(qū)投資商及高級(jí)白領(lǐng)階層為對(duì)象，消費(fèi)人群較少，但產(chǎn)品數(shù)量也不多，供需基本平衡，與其緊鄰的別墅銷(xiāo)售速度明顯比多層及高層慢，因此，從市場(chǎng)需求角度，后一半不宜再建別墅。 故本報(bào)告改變高層價(jià)格高于多層的習(xí)慣做法，將二者定價(jià)相同。因此，本項(xiàng)目評(píng)價(jià)基本分析，別墅售價(jià)取 8800 元。 產(chǎn)品價(jià)格 價(jià)格漲幅 1997 年至 2021 年，平均漲幅 %， 1997 年至 2021 年，平房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 均漲幅 % ，已超過(guò)古城區(qū)。蘇州工業(yè)園區(qū)自 1994 年開(kāi)始開(kāi)發(fā)，到 2021 年用22 年時(shí)間達(dá)到 60 萬(wàn)人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測(cè)是完全可能實(shí)現(xiàn)的，甚至可能提前。 根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃 70 平方公里，規(guī)劃人口 60 萬(wàn)人。 第二節(jié) 市場(chǎng)研究 主要就蘇州工業(yè)園區(qū)住宅需求與供給進(jìn)行分析。太陽(yáng)能熱水器、空調(diào)室 外機(jī)等生活配套設(shè)施，在設(shè)計(jì)中應(yīng)預(yù)先設(shè)計(jì)，預(yù)留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 ９ ．其它 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)、人防、消防、環(huán)保、抗震等方面應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范及有關(guān)管理部門(mén)的意見(jiàn)。 3）停車(chē)位：每戶１個(gè)小汽車(chē)位。 3)多層、中高層層數(shù)不超 過(guò) 14 層。 半獨(dú)立式住宅不得小于 8 米。 2）低層住宅每戶基地參數(shù) 獨(dú)立式住宅不得小于 400 平方米。 停車(chē)房正面： 0 米； 側(cè)面： 2 米； 后面： 0 米。 1． 建筑退線 1）建筑退后小區(qū)地界 建筑須退所有地界 5 米，其中沿界至少 3 米為綠化帶，至少 2 米為間距緩沖帶，綠化帶內(nèi)不能用做停車(chē)場(chǎng)。計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)表 4“風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)（概率分析）”。對(duì)所有人估算的概率加權(quán)平均，得到了售價(jià)的概率分布。 分析認(rèn)為，本項(xiàng)目的別墅單位造價(jià) 1200 元和售價(jià) 9200 元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結(jié)果，即： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 17097 萬(wàn)元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià) 17765 萬(wàn)元； 當(dāng) 企業(yè) 土地存量不足時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià) 18496 萬(wàn)元； 當(dāng) 企業(yè)無(wú) 土地存量時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià) 19289 萬(wàn)元； 當(dāng) 企業(yè)在異地開(kāi)發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊志在必得 時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無(wú)利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報(bào)價(jià) 19289 萬(wàn)元。為了解決這個(gè)問(wèn)題，可以針對(duì)不同的意見(jiàn)（不同的參數(shù)取值）進(jìn)行多方案分析，計(jì)算出每個(gè)方案（多因素變化組合）的評(píng)價(jià)指標(biāo)。 每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率不同，加上每個(gè)企業(yè)家的冒險(xiǎn)精神不同，可以有不同的最高限價(jià)。通過(guò)財(cái)務(wù)分析，計(jì)算每個(gè)報(bào)價(jià)方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。較高的土地最高限價(jià)，獲得土地的機(jī)會(huì)就越大，所冒的風(fēng)險(xiǎn)就越大，反之，較低的土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小，但獲得土地的機(jī)會(huì)越小。 四、報(bào)告編制依據(jù)和用途 根據(jù) 蘇 園土拍（ 2021）第 1 號(hào)《 蘇州 工業(yè)園區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)公告》， 蘇州市 X 天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州 M 星軟件科技有限公 司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，組織市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等專業(yè)的知名專家，利用蘇州 M 星軟件科技有限公司開(kāi)發(fā)的《土地報(bào)價(jià)研究決策軟件》，在深入研究拍賣(mài)文件和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位研究、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟(jì)分析，以及多方案分析論證，提出了 蘇 園（ 2021） 01 號(hào)地塊競(jìng)買(mǎi)的