【正文】 理念和品牌意識。主辦崗位 設計管理：起草設計任務書，并依照總經濟師和總建筑師的意見修改。 規(guī)劃設計控制指標，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。 在設計過程中，甲方可以對設計任務書作書面補充，但如引起設計返工，甲方應實事求是地給以經濟補償和延長設計時限。（即下圖）6．作業(yè)描述本項工作可以委托設計招投標代理機構進行，也可以由本公司自行組織實施；可以公開招標，也可以邀請招標。 設計招標書至少應包括以下內容：設計任務書：在原有設計任務書的基礎上根據(jù)征集方案的綜合效果和選址意見黃黃帝帝內內經經文文言言文文全全篇篇書調整完善（詳見作業(yè)指導書《編制設計任務書》）。擬簽合同的主要條款：如果本方案中標的話，將體現(xiàn)在設計委托合同中的投標人主要承諾：如取費標準、付款方式、設計周期、服務標準等。 評標小組的主要工作內容是： 在評標前制定評標和決標的辦法； 負責評標，匯總評標結果；黃黃帝帝內內經經文文言言文文全全篇篇按照評標決標的辦法推薦或決定中標方案。會議由全體評委推舉的組長 主持。報告至少應包括下列內容： 招標范圍；招標方式和發(fā)布招標公告的媒介；招標文件中投標人須知、評標標準和方法、擬訂合同的主要條款等內容； 評標委員會的組成和評標報告； 中標結果。主辦崗位 土建設計管理：負責收集整理報審資料文件，具體經辦報審手續(xù)。黃黃帝帝內內經經文文言言文文全全篇篇建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : ，則核發(fā)“一審”意見。規(guī)劃方案已經由規(guī)劃主管部門批準。 商品房項目在擴初設計批準后，本主辦崗位應填寫《**年固定資產投資項目信息標準表式》，申報新建或續(xù)建項目的投資計劃。已取得規(guī)劃部門對規(guī)劃設計方案的批復 主辦崗位到規(guī)劃部門領取《建設用地規(guī)劃許可證申請表》填報，并同時附送下列文件：(帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還)。 核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》的時限為40 個工作日。總工程師：在與總建筑師和總經濟師協(xié)商一致的前提下負責落實在項目實施階 段的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調整。在座標雙代號網絡計劃中，采用一根連線和左右兩個圓圈來表示某一項工作。在關鍵路線上，時距和工作的持續(xù)時間是相等的。各項工作的次序位置和連線表示著工作相互之間的邏輯關系，這是網絡計劃的精髓所在?？v座標是部門和崗位設置。盡端如超出工期，則把持續(xù)時間尚有潛力的關鍵工作適當壓縮。我們可以首先在關鍵路線上選擇資源投入率相對較少，持續(xù)時間相對較長的關鍵工作著手，看它是否能通過采取增加資源投入力度的辦法使持續(xù)時間減少。這個活動成功的關鍵在于，我們發(fā)現(xiàn)隨著人們生活水平的提高，買月餅自己吃的人已經非常少了，幾乎都是作為禮品送朋友和家人的，月餅更多的含義已經不再是食品，而是一種代表“愛心和思念”的禮品，其實每個人都有“愛心和思念”的情感，尤其是那些常年在外打工的游子，但有時候是因為傳遞這種情感的方式太麻煩、太復雜而被淡化，當我們能夠制造出這種輕松的傳遞方式的時候，多數(shù)人是愿意參與進來，表達這種“思念和愛心”的。事后證明，最終銷售的產品大部分集中在6~，幾單5折，沒有出現(xiàn)4折，原因很簡單，因為40年左右出生的人已經快70歲了，很難出來湊這個熱鬧。該活動最終大獲成功，創(chuàng)造出當?shù)刈罡叩膯翁熹N售記錄。計劃的優(yōu)化能使三者兼顧，有所側重的原則得到充分的體現(xiàn)。 把沒有自由時差的關鍵工作用粗黑線連接起來，形成關鍵路線。 建立座標系統(tǒng)黃黃帝帝內內經經文文言言文文全全篇篇橫座標是工期，如果以天為單位，則起始原點是零，終點是目標工期的總天數(shù)。同一垂直面內的工作必須同步完成，它們之間沒有先后依賴的關系。在網絡圖中以連線的長度來表示，其起始端對應著該項工作在時間座標上的開始日期，結尾端對應著該項工作在時建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : 。定期檢查和調整的周期通常為一個月，遇緊急情況可以隨時檢查調整。 總經理：負責批準計劃和批準計劃調整。 規(guī)劃部門對審核同意的項目由總窗口發(fā)出領證通知，本崗位持規(guī)劃局發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（IC 卡）辦理領證手續(xù)。 總經濟師：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調問題。 本主辦崗位應隨時對審批進展進行跟蹤，并配合審批部門做好項目的審批論證工作。 總經濟師：督促檢查主辦崗位的作業(yè)。* 經城市規(guī)劃部門批準的《建設項目選址意見書的通知》及附圖（復印件各一份）。中華人民共和國城市規(guī)劃法；上海市城市規(guī)劃條例；上海市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定；獲得中標土地批準的控制性詳細規(guī)劃與批文、土地協(xié)議。 定標 評標小組提出書面評標報告后，招標工作小組一般應當在十五日內確定中標方案。 招標小組在審查投標人資質和匿名要求后應當眾宣布有效投標人名單。 組建評標小組 評標小組通常由7～11 人組成，通常的比例是規(guī)劃、建筑專業(yè)的專家3～4 名，營銷策劃專家2～3 名，結構專家和建筑經濟專家各1～2 名，其中包括本公司的三總師。建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : ：招標人對中標方案擁有完整知識產權，招標人如部分采用未中標方案內容，投標人在取得一定補償后應于同意。 發(fā)布信息待登記表批復后，即可自行向社會發(fā)布招標信息，內容包括：項目名稱、地點、界址、用地性質、主要設計指標、開發(fā)單位名稱、開發(fā)資質、要求投標人的設計資質、書面申請報名的起止日期、報名地點、聯(lián)系方式等。：建筑工程設計招標投標管理辦法（中華人民共和國建設部2000 年黃黃帝帝內內經經文文言言文文全全篇篇已通過拍賣或招投標等形式獲得土地。 作品表達方式：明確各個階段應該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等 形式及規(guī)格。 規(guī)劃和建筑風貌趨向（只宜粗分為傳統(tǒng)為主和現(xiàn)代為主兩種）。主管崗位 總建筑師：擬定設計任務書提綱，提出修改意見，批準設計任務書。 個人資料以表格形式制作，其中信息如一時沒條件填齊，可以陸續(xù)補充。 總建筑師：負責本作業(yè)工作質量的檢查和評價，批準進入首選信息庫的名單。 資料收集途徑售樓處，房展會，畫冊刊物，城建檔案館，實景拍攝，網上下載，國內外考察。在收集和制作的過程中，本崗位 的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。 項目實施進度建設工期，實施進度表（或橫線圖）。 項目財務分析建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經營價值）、凈利潤、項目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財務內部收益率、投資回收期等。 項目分析 項目基本情況地塊位置、四至、規(guī)劃指標（總占地面積、建設用地面積、總建筑面積、用地性質、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要 出入口等）。對推薦方案進行財務評價及風險分析，以判別項目的經濟黃黃帝帝內內經經文文言言文文全全篇篇可行性和抗風險能力。 本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節(jié)分工，進度安排，費用預算等。報告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設計方案的需 要。 地下障礙物：對照地區(qū)管線圖，核實地塊內有否需要搬遷或改道的管線。周邊建筑的風格，色彩，檔次標準。 踏勘現(xiàn)場必須編制調研報告，形式為攝影照片和文字說明組成，可以是紙質照相簿，也可以是cod 電子相冊文件。建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : 取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標和編制土地投標書作好前期資料準備。 簽訂設計咨詢合同與內部批準方案的設計單位簽訂設計咨詢合同，如是格式化合同，應在專項說明中補充保密責任和知識產權歸屬等條款。通常的要求為： 規(guī)劃設計成果：A3 文本格式的規(guī)劃說明書和圖紙，與投標文件綜合裝訂成冊。主辦崗位 土建設計管理：按時完成以下作業(yè)描述中各節(jié)點作業(yè)。 投標工作全過程的保密紀律： 所有參與投標的崗位人員，其個人電腦必須設置開機密碼，收集和編寫黃黃帝帝內內經經文文言言文文全全篇篇 的文件資料必須集中在一個目錄內并設置加密。公司辦公室：負責提供有關開發(fā)企業(yè)資質級別、凈資產等資質方面的文字內容，黃黃帝帝內內經經文文言言文文全全篇篇近兩年開發(fā)量、近三年綜合素質等從業(yè)業(yè)績方面的文字內容；負責投標文件封面、封底和內容排版的設計，印刷和裝訂；負責各類需提交的投標文件的蓋章、存檔。根據(jù)周邊市場情況進行市場需求預測和平均售價預測；研究客戶和產品的定位，據(jù)此對規(guī)劃方案（技術標）提出設計要求；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計劃。協(xié)辦崗位 營銷策劃，成本控制，成本核算，融資會計：按土地開發(fā)崗位的要求，按時提供書面的資料信息，并對其的真實性和客觀性負責。第三篇：萬科房地產開發(fā)案例經典集錦黃黃帝帝內內經經文文言言文文全全篇篇房地產開發(fā)作業(yè)指導書 上海萬科（集團）公司建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : （商務）4 （技術）6 8 10 14 15 16 19 22 24 《建設用地規(guī)劃許可證》 25 26 （房地產開發(fā)企業(yè)項目管理通用范例） 31 33 36黃黃帝帝內內經經文文言言文文全全篇篇 38 40 42 43 46 49 51 52 54 《建設工程規(guī)劃許可證》 56 58 《施工許可證》 60 62 64 68 70 71 建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : 黃黃帝帝內內經經文文言言文文全全篇篇 75 、臨電配套 77 79 81 83 85 86 《預售許可證》 88 90 91 93 94 96 98 100 102 105 108 110 112 114 116黃黃帝帝內內經經文文言言文文全全篇篇 118 122 （土建）124 （安裝）126 128 133 135 139 142 144 建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : 黃黃帝帝內內經經文文言言文文全全篇篇“使用粘土磚”核定 163 164 168 172 174 175 177 179 181 183 185 186 188 190 192 194 201 206 209 建筑與房 地 產 技 術 資 料 免 費 下 載 地 址 : 黃黃帝帝內內經經文文言言文文全全篇篇土地投標(商務)1．作業(yè)目的土地投標分為商務標和技術標兩大部分。萬科企業(yè)能根據(jù)投資環(huán)境與企業(yè)本身情況的分析來奉行量入為出的投資規(guī)劃，努力保持穩(wěn)健的經營狀況。目前在許多行業(yè)適用的促銷工具在房地產行業(yè)并非適用；四、銷售促進必須提供給買房者一個購房的激勵，或現(xiàn)金、或折扣、或贈禮、或心理的高額消費、或附加服務，這種激勵必須適應于房產商品高額消費的特性；五、銷售促進要求開發(fā)商注重自身銷售能力的訓練與培養(yǎng)。以上是我在多年工作中所總結的關于房產促銷的一些基本形式，房產策劃人在實際工作中可以加以借鑒和運用。例如，希望工程、體育大賽、夏令營……等，可能都可以作為房地產策劃尋找的契機。三、推廣費用較低，有助于節(jié)省企業(yè)營銷資源。此種策略在住宅類房屋的適用，可以局部、小范圍地適用，運用得當，會對整個樓盤的銷售起到很好的促進作用。十三、先租后賣法所謂先出租，后賣樓，是指房產商在正式銷售之前，將具體房屋單元先出租給固定客戶，然后以此作為賣點，進行房屋銷售推廣。十一、贈獎促銷法贈獎活動是以贈品或獎金作為促銷誘因所進行的活動，這種活動一般以消費者為對象，以贈品作魅力，來刺激消費者采取購買行為。因此，當房地產界一些住宅項目嘗試把綠色、健康、環(huán)保的概念引入居住領域時，很快便得到消費群體中一些年輕人的熱烈響應。北京「鋒尚國際公寓」的概念就是“高舒適度低能耗”，將其進行通俗化的創(chuàng)意表現(xiàn)，廣告口號就是“告別空調暖氣時代”。上海浦東「世茂濱江花園」就是借著名影星梁朝偉作為其形象代言人來進行樓盤促銷，以梁朝偉的身價和氣質襯托出樓盤的高檔。購房直通車分成幾條路線，從不同的地方登車出發(fā)，沿不同的線路到不同的目的地。因此，“精裝修房”在市場上已經越來越受歡迎了。避免了購房者陷入裝修的陷阱?！百彿堪踩ā边@一服務項目，由全面了解有關房地產各項政策、法規(guī)、熟悉房地產開發(fā)交易市場的各方面情況的房地產評估事務所的專家來主持，可以幫助購房者對選中的物業(yè)情況進行綜合的鑒定評判，在購房者發(fā)生交易之前就杜絕各種可能對購房者合法權益的損害，這種方法應該說是保護購房者合法權益的有效途徑之一。復地集團的“復地會”、萬科集團的“萬科會”均屬于購房俱樂部這一類。換住時，原來買房的錢，可以折算，多退少補。我在多年房地產策劃工作中，以個人經驗總結了房產促銷的一些基本形式：一、“無風險投資”促銷法“無風險投資”促銷法以降低風險為目的的促銷法，目前已受到人們的普遍歡迎，它常常表現(xiàn)為如下四種形式：自由退房法購房者只要一次性付清房款，那么，在房子交付使用時，購房者如果要求退房，可以不說明任何理由退房，“立馬”一次性退還房款，而且給予20%的風險補償金！這樣做，對于開發(fā)商來說，可以很早就收回投資，有利于資金周轉。是西方營銷手段中運用最為廣泛的、用以爭奪市場和提升銷售量的利劍。不過，房產促銷的花樣再多，也有它的基本形式。在房地產營銷過程中，房地產促銷方法的正確運用關系到房產項目的成敗關鍵。銷售促進（Sales Promotion）（簡稱SP），是企業(yè)行銷活動的一