【正文】 ........................................ 56 第十四章 社會(huì)效益分析 ........................................ 60 第一節(jié) 社會(huì)效益 ................................................ 60 第二節(jié) 項(xiàng)目與所在地互適性分析 .................................. 60 第三節(jié) 項(xiàng)目的延展性分析 ........................................ 62 III 第四節(jié) 小結(jié) .................................................... 62 第十五章 風(fēng)險(xiǎn)分析 ........................................... 63 第一節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)因素分析 ............................................ 63 第二節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)的控制 .............................................. 64 第十六章 結(jié)論與建議 .......................................... 66 第一節(jié) 結(jié)論 .................................................... 66 第二節(jié) 建議 .................................................... 67 1 第一章 總論 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱 移民（脫貧）搬遷安置點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 二、項(xiàng)目建設(shè)單位 項(xiàng)目建設(shè)單位為 人民政府。 資金籌措 建設(shè)項(xiàng)目總投資 萬 元， 其中： 第二節(jié) 編制依據(jù)及研究?jī)?nèi)容 一、編制依據(jù) 與委托方簽訂的協(xié)議； 項(xiàng)目建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料 ； 國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)頒布試行的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（ 2021 年試用版）》 ； 國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部 2021 年頒布實(shí)施的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； 《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā)〔 2021〕 24 號(hào)）； 3 建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā) 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 的通知》（建住房〔 2021〕 258 號(hào)）； 陜西省發(fā)展和改革委員會(huì)頒布的《陜西省建設(shè)項(xiàng)目資源節(jié)約管理規(guī)定》； 《陜西省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理辦法》； 陜西省物價(jià)局、省建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《陜西省經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》的通知； 國(guó)家 房地產(chǎn)開發(fā) 相關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)； 1其他相關(guān) 資料及文件。 二、行業(yè)背景 當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增加，開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，銷售價(jià)格大幅上漲。 東與漫川相接；南與漫川鎮(zhèn)相鄰；西與蓮花接壤；北與長(zhǎng)溝高壩毗鄰。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、項(xiàng)目建設(shè)是社會(huì)和諧發(fā)展的需 要 實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧、建設(shè)和諧社會(huì)，始終是人類孜孜以求的理想。以人為本科學(xué)發(fā)展是是中國(guó)共產(chǎn)黨十六屆三種全會(huì)決定提出的新的要求。 值得關(guān)注的是隨著 城鎮(zhèn) 化進(jìn)程加快， 項(xiàng)目建設(shè) 將為當(dāng)?shù)鼐用竦木幼『蜕钯|(zhì)量的提高帶來非凡而 深遠(yuǎn)的影響，因此 項(xiàng)目建設(shè) 是 城鎮(zhèn)化 發(fā)展的必然結(jié)果。 10 國(guó)房景氣指數(shù)趨于平緩 通過觀察，我們可以看到全國(guó)的房地產(chǎn)景氣指數(shù)（圖 32）在 1998年之后開始趨于平緩，且整個(gè)曲線的走向與我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的走向基本符合。我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的基本任務(wù)和目標(biāo)是：停止福利性的實(shí)物住房分配制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化和市場(chǎng)化，建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制及我國(guó)國(guó)情相適應(yīng)的城鎮(zhèn)住房制度，以不斷滿足城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)需求。 三、 社會(huì)環(huán)境 研究表明， 城鎮(zhèn)化 的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)水平間存在正相關(guān)關(guān)系。他們?cè)诔鞘猩疃嗄旰?，?duì)于提升自己的生活質(zhì)量和健康指數(shù)有迫切心情，在農(nóng)村集鎮(zhèn)買房也就成為組建新家庭的必要選擇。本次規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍南北長(zhǎng)約 141201 米，東西寬約 49124米 ，總用地面積 畝。夏季較炎熱，冬季部分地區(qū)氣溫較低。所處地理位置交通便利。 二、 統(tǒng)一性 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與 小河口鎮(zhèn) 整體風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮景觀藝術(shù)性與綠地系統(tǒng)。 經(jīng)濟(jì)性原則 充分節(jié)約土地，提高土地的利用率，將土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值發(fā)揮到最大。 根據(jù)規(guī)劃地段在小河口鎮(zhèn)的位置和用地現(xiàn)狀，考慮集鎮(zhèn)建設(shè)的未來規(guī)劃，將規(guī)劃地段作如下功能定位： 居住功能 文化功能 生態(tài)功能 第六節(jié) 總平面布置 一、本方案通過分析地塊與集鎮(zhèn)的關(guān)系，保持用地的開放性及其原有的特性，充分利用地形，建筑布局既保障日照時(shí)間，又爭(zhēng)取住宅的良好朝向與景觀。 22 第七節(jié) 建設(shè)指標(biāo)參數(shù) 表 51 項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)參數(shù)表 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 值 規(guī)劃用地面積 m2 建筑占地面積 m2 總建筑面積 m2 31155 容積率 建筑密度 % 綠地率 % 30% 居住戶數(shù) 戶 552 居住人數(shù) 人 1712 1平均層數(shù) 層 6 1投資估算 萬元 23 第六章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 第一節(jié) 主 體建筑設(shè)計(jì) 一、設(shè)計(jì)依據(jù)規(guī)范 本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)采用的主要標(biāo)準(zhǔn)及法規(guī)： 《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（ GB 502232021）； 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（ GB 500072021）； 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB 500092021）（ 2021年版）； 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB 500102021）； 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB 500072021）； 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB 500112021）； 《濕陷性黃土地區(qū)建筑規(guī)范》（ GB 500252021）； 《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》（ JGJ 792021）； 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（ JGJ 32021）； 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB 500032021）（ 2021 局部修訂版）； 1《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》（ GB 501082021）； 1《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（ JGJ 942021）。風(fēng)壓高度變化系數(shù)取 B 類。 整個(gè)道路系統(tǒng)流暢合理，是小區(qū)的交通靈魂所在。 20%考慮 179。小區(qū)總排水量按生活給水的 85%考慮，約為 98m179。 q 其中設(shè)計(jì)參數(shù) p 為設(shè)計(jì)重現(xiàn)期，一般取 1 年 （ 2）規(guī)劃區(qū)內(nèi)根據(jù)地塊分片，雨水按就近原則，經(jīng)雨水管收集后最終排入集鎮(zhèn)排污管道。 四、電力電信工程 設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1）電氣專業(yè)有關(guān)規(guī)范及規(guī)定； （ 2）《城市電力規(guī)劃規(guī)范》（ GB502931999）； （ 3）《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ T162021）。 （ 4）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) 小區(qū)消防控制室設(shè)接原有消防控制室 。執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行的節(jié)約能源的政策、規(guī)定，合理利用能源，降低能源消耗，提高經(jīng)濟(jì)效益。請(qǐng)監(jiān)理確認(rèn)后，納入工程技 術(shù)資料檔案。 二、建筑節(jié)能措施 建筑專業(yè)對(duì)外維護(hù)結(jié)構(gòu)做保溫設(shè)計(jì)，窗戶采用塑鋼窗，單框中空玻璃，門窗氣密性按規(guī)定的Ⅱ級(jí)水平控制，將外門窗面積控制在規(guī)定的限值內(nèi)，以確保合理的窗墻比，盡量減少耗能，屋頂及外墻等外維護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)均按節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)限值控制。 二、水資源節(jié)約措施 住宅部分各戶用水均單獨(dú)計(jì)量水表設(shè)置在戶外水表井內(nèi)，公共建筑部分單獨(dú)設(shè)水表計(jì)量水量。 四 、污水排放 達(dá)到《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB189182021)二級(jí) B類。該工程為機(jī)械化施工，大量機(jī)械設(shè)備、車輛排放的尾氣會(huì)造成施工區(qū)空氣質(zhì)量下降。 六 、生態(tài)環(huán)境 施工期間對(duì)林地、草地、土壤等產(chǎn)生破壞，工程棄土產(chǎn)生水土流失，將對(duì)區(qū)域生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生影響。 四 、固體廢棄物處理 對(duì)生活、生產(chǎn)垃圾，對(duì)能回收利用的，分檢后送往回收站回收利用，其余的垃圾，運(yùn)往垃圾場(chǎng)掩埋處理。 二、工程概述 供銷社移民安置工程項(xiàng)目位于陜西省商洛市 供銷社。 三、總平面 總圖布置的道路系統(tǒng)符合 消防要求，各建筑單體平面布置均滿足疏散要求。 （ 4） 防火分區(qū)之間應(yīng)采用防火墻分隔。 （ 2）小區(qū)樓層內(nèi)設(shè)消火栓系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓箱。 三、 安全隱患分析 本項(xiàng)目 施工主要有建筑安裝工程、道路工程、綠化工程等。 定期對(duì)全體員工進(jìn)行安全知識(shí)培訓(xùn)，提高全體員工的安全防范意識(shí)，把安全責(zé)任與員工的工資、獎(jiǎng)金、福利掛鉤，確保員工的安全。 項(xiàng)目在建設(shè)過程中，工程建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組要結(jié)合建設(shè)條件及項(xiàng)目資金情況，充分發(fā)揮施工單位和監(jiān)理單位的優(yōu)勢(shì)，節(jié)省投資，加快進(jìn)度，爭(zhēng)取早開工、早建成、早見效益。工程要體現(xiàn)合同公平、程序公開、公平競(jìng)爭(zhēng)和機(jī)會(huì)均等性。結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)周邊為城市繁華地區(qū)，人員擁擠、復(fù)雜的情況，對(duì)出入施工現(xiàn)場(chǎng)的人員要制定相應(yīng)的管理制度作為基本行為準(zhǔn)則，以保證施工現(xiàn)場(chǎng)人員的管理得到有效的控制。且要在各期工程完工時(shí)，及時(shí)邀請(qǐng)主管部門進(jìn)行竣工驗(yàn)收。投標(biāo)人的資質(zhì)要求為甲級(jí)。 二、投 標(biāo)程序 項(xiàng)目投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力，并應(yīng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。 評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。 總投資是保證項(xiàng)目建設(shè)和投產(chǎn)后生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常進(jìn)行所必要的全部資金。 52 表 101 項(xiàng)目招標(biāo)情況表 項(xiàng)目名稱 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組 織形式 招標(biāo)方式 估算金額 （萬元） 不采用招標(biāo) 方式 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 公開 招標(biāo) 邀請(qǐng) 招標(biāo) 勘 察 √ √ √ 設(shè) 計(jì) √ √ √ 建筑工程 √ √ √ 安裝工程 √ √ √ 監(jiān) 理 √ √ √ 設(shè) 備 √ √ √ 重要材料 √ √ √ 其 他 53 第十二章 投資估算與融資方案 一、 投資估算 投資估算是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一，其準(zhǔn)確與否不僅影響到項(xiàng)目建設(shè)前期的投資決策，而且也直接關(guān)系到設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算的編制及項(xiàng)目建設(shè)期的造價(jià)管理和控制。 投標(biāo)人不得以低于成本的報(bào)價(jià)投標(biāo)，也不得以他人名義投標(biāo)或者以其它方式弄虛作假、騙取中標(biāo)。公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。 二、施工監(jiān)理招標(biāo) 施工監(jiān)理對(duì)工程的質(zhì)量起著關(guān)鍵的作用。施工過程中可按有關(guān)規(guī)定預(yù)收部分資金，減少資金壓力，保證施工高效進(jìn)行，完成主體工程，室內(nèi)外水、電、氣、通訊等地下管線鋪設(shè)，內(nèi)外裝飾工程及道路、廣場(chǎng)綠化、環(huán)保、燈飾等配套設(shè)施建設(shè)。要以系統(tǒng)、合理、可行原則，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，組織科學(xué)文明施工。 二、進(jìn)度管理 針對(duì)工程特點(diǎn)要求承包商合理安排建設(shè)進(jìn)度，根據(jù)工程前后邏輯順序組織工序交叉和立體交叉施工，以提高效率，控制工程總進(jìn)度計(jì)劃，設(shè)計(jì)實(shí)驗(yàn)與施工要交叉進(jìn)行，可采取流水施工，多工種要交叉作業(yè)，立體交叉施工，以確保工程有序進(jìn)行。項(xiàng)目建設(shè)過程中，招投標(biāo)選定有資格的監(jiān)理單位，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理，抓好工程進(jìn)度，提高工程 質(zhì)量，降低成本。 考慮不同季節(jié)施工的不安全因素，在雨季施工應(yīng)做 好防電、防雷、防坍塌和防強(qiáng)風(fēng)工作；在冬季施工應(yīng)作好防風(fēng)、防火、防滑、防煤氣中毒工作。 第二節(jié) 勞動(dòng)安全 一、 勞動(dòng)安全主要依據(jù) 《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》，中華人民共和國(guó)主席令第 28 號(hào)，； 《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》，中華人民共和國(guó)主席令第70 號(hào)， ； 《中華人民共和國(guó)建筑法》，中華人民共和國(guó)主席令第 91 號(hào)，； 《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》，中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令 43 第 393 號(hào)， ； 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)安全 工作的緊急通知》，國(guó)辦發(fā)明電 [2021]7 號(hào) ； 《建筑施工高處作業(yè)安全技術(shù)規(guī)范》（ JGJ8091） ； 《建筑機(jī)械使用安全技術(shù)規(guī)程》（ JGJ332021） ； 《施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電安全技術(shù)規(guī)范》（ JGJ4688） 。 42 五、消防給水 消防水量 室外消火栓系統(tǒng)： 30L/S 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)： 40L/S 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)： 30L/S 消防系統(tǒng) （ 1）室外消火栓采用順化東路市政消火栓及相鄰小區(qū)內(nèi)室外消火栓。 （ 2） 當(dāng)住宅建筑構(gòu)件的耐火極限和燃燒性能符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅