【正文】 務(wù)水平。商貿(mào)業(yè)，重點(diǎn)抓好利群萊西廣 場(chǎng)綜合開發(fā)等項(xiàng)目建 設(shè)，提高經(jīng)營(yíng)檔次。同時(shí)，根據(jù)上級(jí)安排，抓好青榮輕軌建設(shè)清障等基礎(chǔ)性工作，確保重點(diǎn)項(xiàng)目盡快開工。 三、 萊西 市近 期 的房地產(chǎn)走勢(shì) 房地產(chǎn)投資。 13 月份，全市商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，比去年同期 萬(wàn)平方米增長(zhǎng) %。 13 月份，全市商品房（住宅）平均銷售價(jià) 格為 2256 元 /平方米，比去年同期 2180 元 /平方米上漲 %。消費(fèi)群體主要為普通百姓。需求造就生產(chǎn)，在這種大背景下，萊西市的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將愈發(fā)紅紅火。 主要景觀 /大型城市設(shè)施 ： 萊西市新市府和世紀(jì)廣場(chǎng)西側(cè)，北臨梅花山生態(tài)觀光園。分兩期開發(fā)建設(shè)，一期 35 個(gè)樓座、 280 套別墅， 75000 平方米建筑面積。為 3000 多戶精英人士打造了一個(gè)中央商務(wù)區(qū) —— 占地30000 平米的羅馬假日廣場(chǎng)，內(nèi)設(shè)超市、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、健身廣場(chǎng)、陽(yáng)光 泳池、星級(jí)影院，真正打造了一個(gè)大規(guī)模一站式生活社區(qū) .此外，社區(qū)還啟用了局域網(wǎng)電話，大大的節(jié)約了 的生活成本。而萊西市相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)對(duì)于見慣了高房?jī)r(jià)的外來(lái)人口來(lái)說(shuō)，在萊西置業(yè)，沒有理由不選擇當(dāng)?shù)乇容^高端的樓盤項(xiàng)目。但未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)必然會(huì)要求提供更多的房源，畢竟房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)長(zhǎng)期存在的行為。 ● 政策 及交通規(guī)劃 因素 青島市區(qū)工業(yè)轉(zhuǎn)移，大青島框架的規(guī)劃， 2021 年 底 預(yù)計(jì)建 成 青榮城際輕 軌，未來(lái)萊西將成為名副其 實(shí)的青島衛(wèi)星城之一。 ● 現(xiàn)階段國(guó)家正在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，形勢(shì)對(duì)我們不利，風(fēng)險(xiǎn)加大。 可行性 報(bào)告 編號(hào)： kxbg 001 版號(hào)： 0 生效日期： 202168 36/37 第五部分 項(xiàng)目定位及價(jià)格預(yù)測(cè) 一、項(xiàng)目的定位 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，該項(xiàng)目應(yīng)做部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及中高檔住宅。 。 做好景觀設(shè)計(jì)，樹立企業(yè)良好形象。 ● 地塊位置比較方正，面積較大，有規(guī)劃設(shè)計(jì)的空間 ，也可作為公司儲(chǔ)備項(xiàng) 目用地 。 ● 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 加速 外資企業(yè)，本地較發(fā)達(dá)的農(nóng)牧業(yè)，礦業(yè)，高速發(fā)展的旅游業(yè)，如萊西湖，姜山濕地公園，溫泉將使萊西成為周邊城市自駕游的目的地，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將催 可行性 報(bào)告 編號(hào)： kxbg 001 版號(hào)： 0 生效日期： 202168 34/37 生富人數(shù)量的增加及就業(yè)崗位。投資房地產(chǎn)的需求還是相當(dāng)明顯的。當(dāng)然，萊西區(qū)位、交通、環(huán)境、房?jī)r(jià)等優(yōu)勢(shì)，也都是吸引外地人購(gòu)房的一張張 “ 王牌 ” 。社區(qū)配套完善，采用封閉式物業(yè)管理、紅外線安防系統(tǒng)、雙氣三線俱全。 山水景園 山水景園位于萊西市政府北側(cè)，周圍的大型購(gòu)物超市、學(xué)校、醫(yī)院、餐飲娛樂(lè)等基礎(chǔ)生活設(shè)施齊全。 生態(tài)環(huán)境 ： 周圍無(wú)工業(yè)企業(yè)駐扎，周邊地塊絕大多數(shù)已經(jīng)出讓，處于待建或在建狀態(tài)。 在此基礎(chǔ)上，萊西市的住宅市場(chǎng)消費(fèi)群體越來(lái)越多 樣化，隨之而來(lái)的既是房地產(chǎn)建設(shè)的多樣化，越來(lái)越高檔的社區(qū)不斷興建。 萊西 市的地產(chǎn)投資環(huán)境 ： 地價(jià)便宜，可供開發(fā)的土地資源數(shù)量較多，城市化進(jìn)程加快，總體來(lái)說(shuō)目前的投資時(shí)機(jī)比較恰當(dāng)。其中 3 月份 萬(wàn)平方米，比 2 月份 萬(wàn)平方米增長(zhǎng) %。其中住宅 萬(wàn)平方米，比去年同期 萬(wàn)平方米增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 萬(wàn)平方米，比去年同期 萬(wàn)平方米增長(zhǎng) %。嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)社區(qū)居委會(huì)辦公用房，保證社區(qū)工作有序開展。 加強(qiáng)城市基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 搞好村鎮(zhèn)銀行組建和小額貸款公司試點(diǎn)，加快引進(jìn)發(fā)展中小企業(yè)融資擔(dān)保 機(jī)構(gòu)，為企業(yè)發(fā)展提供信貸支持。探索建立政企互動(dòng)旅游宣傳營(yíng)銷機(jī)制，搭建媒體、名人、賽會(huì)、文化活動(dòng)等多種宣傳營(yíng)銷平臺(tái)，加大宣傳推介力度。扎實(shí)推進(jìn)江山湖濕地保護(hù)開發(fā)、萊西湖生態(tài)休閑旅游區(qū)等重點(diǎn)項(xiàng)目建 設(shè)。全市新增規(guī)模以上企 業(yè) 102 家，總數(shù)達(dá)到 750 家，銷售收入過(guò)億元的企業(yè)達(dá)到 29 家。不過(guò)，隨著企業(yè)加大投資力度，住宅施工面積、新開工面積同比增速仍將繼續(xù)保持上升趨勢(shì)， 2021 年下半年市場(chǎng)供給將較為充足。 2021 年以來(lái)，游客人數(shù)增速年均達(dá)到 %。 六、 預(yù)計(jì)當(dāng)期及今后一段時(shí)間的地產(chǎn)走勢(shì)： 價(jià)格穩(wěn)中有升，長(zhǎng)遠(yuǎn)的開發(fā)設(shè)想和合理的設(shè)計(jì)理念越來(lái)越成為左右銷量的重要因素。比如水泥、鋼鐵、玻璃、機(jī)械行業(yè)，家具、家電、運(yùn)輸行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢等，好多行業(yè)都是受到房地產(chǎn)業(yè)的地動(dòng)，起到了火車頭的作用，而且房地產(chǎn)行業(yè)能夠相應(yīng)的拉動(dòng)就業(yè)，與相關(guān)行業(yè)形成了一榮具榮的局面。另外還調(diào)查了其他城市，結(jié)果大同小異。 08 年為了扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)，第一批可能繳納兩成或者三成，最近中央出臺(tái)了政策，土地出讓金拿地的時(shí)候要一次性的至少繳 50%，這一點(diǎn)也算是優(yōu)惠的，因?yàn)?0 07 年的時(shí)候要求一次性付清。 2021 年的變化。 中國(guó) 20 年將經(jīng)歷發(fā)達(dá)國(guó)家 19501980 年歷程。零售是否興旺，受到消費(fèi)者信心的影響，也就是 CPI，大家購(gòu)物是否消費(fèi)得多，這樣會(huì)影響到零售業(yè)，影響到零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，再往上追溯就影響到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的速度。拉動(dòng)內(nèi)需，由于消費(fèi)者信心指數(shù)不旺，所以除了不動(dòng)產(chǎn)之外的其他多數(shù)商品生產(chǎn)受阻，因此相應(yīng)的投資也就不敢貿(mào)然投資，所以處在相對(duì)低位。09 年的經(jīng)濟(jì)措施。 技術(shù)， 技術(shù)因素使得房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品類型發(fā)生改變，比如建造高層建筑的能力在增強(qiáng)，影響到房地產(chǎn)的產(chǎn)品類型。房地產(chǎn)業(yè)的投資得到了快速的恢復(fù)，尤其是今年 3 月份以后房?jī)r(jià)開始明顯加快了上漲的步伐，這時(shí)候房地產(chǎn)開發(fā) 投資企業(yè)看到了明顯快速恢復(fù)的市場(chǎng)前景，加大了投資的力度，所以各地就出現(xiàn)了拿地獲取出讓土地用于房地產(chǎn)開發(fā)的大量房地產(chǎn)企業(yè)，不斷地出高價(jià)拿地，就冒出很多新的地王，所以房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)興旺今年就出現(xiàn)了。正是因?yàn)檫@樣，雖 然現(xiàn)在的房?jī)r(jià)今年漲得很快，一些城市土地放量比前年多一些，但是還有一些城市土地也放不出來(lái)多少，不是完全自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)。我們的土地是公有制，而國(guó)外大部分國(guó)家都是土地私有制，土地私有制情況下更容易按照自由市場(chǎng)機(jī)制來(lái)運(yùn)行， 市場(chǎng)能夠有更好的調(diào)節(jié)作用。所以從城市化未來(lái)發(fā)展的空間來(lái)說(shuō)，也有很大的空間，從 4570%，還有 25%總?cè)丝诘谋壤簿褪钦f(shuō)還有好幾億的人口還需要從農(nóng)村逐漸轉(zhuǎn)移到城市， 可行性 報(bào)告 編號(hào)： kxbg 001 版號(hào)： 0 生效日期： 202168 10/37 轉(zhuǎn)移到城市就需要有居住的場(chǎng)所，不論是購(gòu)房還是租房，都需要有居住的場(chǎng)所，還需要有工作的場(chǎng)所，這些都需要通過(guò)房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)提供市場(chǎng)的產(chǎn)品，當(dāng)然有一部分也需要政府保障性住房的建設(shè)，來(lái) 解決城市化建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)大量的需求。姜山濕地位于 204 國(guó)道姜山段西側(cè)，總面積 2 萬(wàn)畝，其 可行性 報(bào)告 編號(hào)： kxbg 001 版號(hào)： 0 生效日期： 202168 9/37 中，蓄水面積 5000 畝，濕地面積 萬(wàn)畝，是山東省最大的內(nèi)陸濕地，也是青島市最大的沼澤濕地生態(tài)系統(tǒng)和野生動(dòng)物集散區(qū)。 ● 土地 總價(jià) 4958 萬(wàn)元，樓面地價(jià)為 589 元 /平方米，每畝約 55 萬(wàn)元。萊西市委按照 “ 青島 城陽(yáng) 即墨 萊西發(fā)展極 ” 城市規(guī)劃，爭(zhēng)取了兩個(gè)車站。 萊西的工業(yè)近幾年呈現(xiàn)猛增的態(tài)勢(shì)，特別是原 四方區(qū) 委書記 09 年調(diào)到 萊西以后，四方 區(qū)的企業(yè)幾乎集體搬遷到萊西，對(duì)于萊西一個(gè)人口只有 70 萬(wàn)的小城市來(lái)說(shuō)，未來(lái)幾年最缺的就是人才，所以 對(duì)外來(lái)人口的吸引力 很大。34176。 1 / 37 項(xiàng)目管理手冊(cè) 編號(hào)： kxbg001 版號(hào)： 0 生效日期： 202168 2 / 37 萊西 項(xiàng)目 可行性 報(bào)告 地塊名稱： 萊西市政府東側(cè)地塊 城市區(qū)域： 萊西市 擬建項(xiàng)目： 高檔住宅 3 / 37 編制 日期 2021年 6月 24日 審核 日期 2021年 6月 25日 批準(zhǔn) 日期 可行性 報(bào)告 編號(hào)： kxbg 001 版號(hào)： 0 生效日期： 202168 4/37 第一部分 概要 一、報(bào)告編制目的 通過(guò)對(duì) 萊西 北京路 目標(biāo) 項(xiàng)目的分析研究，市場(chǎng)預(yù)測(cè)，以及 該 項(xiàng)目的投資分析，風(fēng)險(xiǎn)分析和財(cái)務(wù)分析，以期探討該項(xiàng)目實(shí)施的可能性；公司提供決策依據(jù)；對(duì)該項(xiàng)目的前期策劃，開發(fā)經(jīng)營(yíng)，組織實(shí)施，市場(chǎng)營(yíng)銷，運(yùn)營(yíng)管理等提出初步的概要性意見或建議；該項(xiàng)目的定位及概念設(shè)計(jì)提供基礎(chǔ)資料。北緯 36176。而且針對(duì)機(jī)場(chǎng)的輻射能力還要建設(shè)多條高速輻射濰坊、煙臺(tái)、威海各地區(qū)等 。 而萊西就是其中重要的一個(gè)節(jié)點(diǎn)。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： ● 規(guī)劃用地 面積 ： 60102 平方米 （約 90 畝 ） ● 土地使用性質(zhì) ：商住 ● 容積率： ● 總建筑面積（預(yù)計(jì)） ： 84200 平方米，其中住宅 75800 平方米，商業(yè) 8400平方米 ● 控制高度： 40 米 可行性 報(bào)告 編號(hào)： kxbg 001 版號(hào)： 0 生效日期： 202168 8/37 ● 建筑密度 ： 29% ● 綠地率 ： 30% ● 退后地界：新建建筑物退東西北大于 6 米。據(jù)萊西市姜山鎮(zhèn)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，整個(gè)工程3 年內(nèi)完成，屆時(shí)將成為集休閑、娛樂(lè)、觀光和會(huì)展于一體的高端自然旅游度假城。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，超過(guò) 30%就已經(jīng)開始加快城市化了， 45%是快速城市化的時(shí)候，一直持續(xù)到 70%的城鎮(zhèn)人口的比例，農(nóng)村人進(jìn)城的轉(zhuǎn)化才能降低。 我們國(guó)家和國(guó)外還有一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不同，中央政府一直在