【正文】 成為廣大市民的置業(yè)共識(shí)。典型的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)有： （ 1） 紫薇田園都市 物業(yè)地址： 西安高新區(qū)新型工業(yè)園區(qū)（原長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園） 建筑類(lèi)型：高層、小高層、多層 項(xiàng)目均價(jià)： 3100 元 ／平方米 項(xiàng)目特點(diǎn)：占地 2200 畝，總建筑面積 180 萬(wàn)平方米，有著無(wú)比優(yōu)越的 大交通，大市政，大配置，大網(wǎng)絡(luò)，大政策，大優(yōu)惠，是西安城市未來(lái)發(fā)展中最具創(chuàng)新魅力和發(fā)展?jié)摿Φ?CLD（中央生活區(qū)）。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 根據(jù) SWOT 理論分析，本項(xiàng)目所處高新區(qū)，地段、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，周邊有著良好的配套設(shè)施，小區(qū)內(nèi)環(huán)境怡人，適于居住，且富有現(xiàn)代都市氣息。第三，由于小區(qū)建成后主要功能是居住，所以應(yīng)注重生活氛圍。由于西安高新開(kāi)發(fā)區(qū)處于城南，擁有大批的高新企業(yè)以及大量高學(xué)歷，高收入人群，從而成為西安最 具經(jīng)濟(jì)活力的地區(qū)，相應(yīng)的房?jī)r(jià)也一再走高。規(guī)劃要求對(duì)該區(qū)域建筑高度沒(méi)有特別限制。結(jié)合市場(chǎng)需求特點(diǎn)，考慮應(yīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)小高層和高層，將本項(xiàng)目打造成一個(gè)清新、自然、富有現(xiàn)代氣息、具有高質(zhì)量、適合中高檔消費(fèi)群體的居住小區(qū)。高層除底部?jī)蓪訛樯虡I(yè)用房，其余為居住用房 。 由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，小區(qū)內(nèi)有規(guī)劃路穿過(guò)，將小區(qū)分為面積相同的兩部分，故擬建兩個(gè)小區(qū)主入口，均設(shè)在電子五路上，兩個(gè)小區(qū)入口處地形平整，視野開(kāi)闊，擬建雕塑、噴泉。 23層高層為點(diǎn)式純剪力墻結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足受力要求，兩梯六戶(hù)。 整個(gè)小區(qū)被公建街道分為兩個(gè)區(qū)。植物栽培以常綠植物為主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等園林小品，形成景色宜人、生機(jī)盎然地住宅小區(qū) 。小區(qū)內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)采用接觸式智慧卡車(chē)輛管理系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的車(chē)輛進(jìn)行控制與管理。各管線系統(tǒng)相對(duì)集中地布置在集中管井和水平管井內(nèi)，方便檢查維修。第一期開(kāi)發(fā)小區(qū)西區(qū)，第二期開(kāi)發(fā)東區(qū)。在一期主體封頂后即開(kāi)始銷(xiāo)售工作。 項(xiàng)目名稱(chēng)： 紫薇 另外，空間開(kāi)放體現(xiàn)在不拘泥物品的就位，隨身放置的簡(jiǎn)單、散漫，富于詩(shī)意的生活，追求生活空間的解放感。 價(jià)格定位 本項(xiàng)目利用房地產(chǎn)估價(jià)中的市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)。 可比實(shí)例情況 表 61 實(shí) 例 項(xiàng) 目 楓 林綠洲 新西藍(lán) 城市風(fēng)景 夏日景色 地理位置 高新路南段 科技路與唐延 路交匯處 科技二路以南 均 價(jià) 3900 3600 3450 土地面積 1000 畝 124 畝 （ 2）修正因素的確定 三個(gè)案例與本項(xiàng)目在結(jié)構(gòu)上比較接近，功能上相同，但在以下方面存在差異：區(qū)域因素、個(gè)別因素、交易情況、交易時(shí)間。 個(gè)別因素比較表 表 67 可比實(shí)例 個(gè)別因素 楓 林綠洲 四季風(fēng)景 城市風(fēng)景 夏日景 色 樓宇素質(zhì) 稍好 相同 相同 小區(qū)規(guī)模 稍大 稍小 稍小 開(kāi)發(fā)商信譽(yù) 相同 稍差 相同 設(shè)估價(jià)對(duì)象為 100，則 楓 林綠洲 為 105； 四季風(fēng)景 為 97；城市風(fēng)景為 99。制作宣傳資料，突出賣(mài)點(diǎn)、更具吸引力，符合項(xiàng)目定位，進(jìn)行美案設(shè)計(jì)，有渲染力度。 。具體做法如下： 1．提前發(fā)布信息。 4．公共關(guān)系。實(shí)行這種方略可使項(xiàng)目更加迅速的融入市場(chǎng)。住宅部分突出本項(xiàng)目的生活品質(zhì)，商鋪部分突出投資價(jià)值。 5．住宅博覽會(huì)展示 有關(guān)資料顯示，西安市每年的房產(chǎn)交易中有一大部分是通過(guò)住宅博覽會(huì)達(dá)成的。把銷(xiāo)售表填充的滿(mǎn)一些，讓前來(lái)購(gòu)買(mǎi)的潛在客戶(hù)感覺(jué)樓盤(pán)的銷(xiāo)售勢(shì)頭仍很強(qiáng)。需不斷加深消費(fèi)者對(duì)紫薇 住宅類(lèi) 本項(xiàng)目擬定預(yù)售期間資金回籠按全部房?jī)r(jià)的 10%收取訂金，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后回收 30%的房款，本期竣工后再回收 60%。 本項(xiàng)目占地 205788m2，已辦完所有手續(xù)。 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)（含可行性研究費(fèi)）等，以建安造價(jià)的 3%來(lái)計(jì)算，其結(jié)果為 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目擬從中國(guó)建設(shè)銀行借款，期限為 13 年，年利率為 %。 序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 費(fèi)用數(shù)據(jù) 1 土地費(fèi)用 37042 2 建安成本 3 前期費(fèi)用 4 室外工程費(fèi) 5 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)（建安的 1%） 6 建設(shè)單位管理費(fèi)（前五項(xiàng)和的 %） 7 預(yù)備費(fèi)（前六項(xiàng)和的 7%） 8 銷(xiāo)。 綜合考慮項(xiàng)目的基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，為前六項(xiàng)和的 7%計(jì)算，共計(jì) 萬(wàn)元。 建安工程費(fèi)為： 萬(wàn)元。 項(xiàng)目總投資估算的原則 ，盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況； ，形成有利于資源最有配置和效益達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制 。 銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃表 單位：平方米 表 611 一期工程：小高層 121645 商 鋪 6395 高 層 75600 商 鋪 7200 二期工程：小高層 112405 商 鋪 6395 高 層 94500 商 鋪 9000 項(xiàng)目資金回籠計(jì)劃 資金回籠計(jì)劃按照銷(xiāo)售計(jì)劃表來(lái)做，銷(xiāo)售從一期主體進(jìn)行到三分之二開(kāi)始。（ 4）以工程形象進(jìn)行尾盤(pán)促銷(xiāo)。此期間上門(mén)客戶(hù)數(shù)量逐漸趨于平穩(wěn)，廣告量也不如前一階段那么大，因此在此階段應(yīng)多根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和所剩房源挖掘個(gè)性進(jìn)行銷(xiāo)售。制作的售樓書(shū)和海報(bào)應(yīng)當(dāng)注重品質(zhì)，因?yàn)樗粌H傳遞著本項(xiàng)目的各種信息，而且傳遞著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位 —— 紫薇地產(chǎn)的品牌。報(bào)刊載 體：《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》、《三秦都市報(bào)》等。 3．現(xiàn)金特惠價(jià) 即若消費(fèi)者采取一次性付款的均價(jià)為 —— 元／平方米 ，銀行按揭的樓價(jià)在一次性付款的樓價(jià)上增加 %，分期付款轉(zhuǎn)銀行按揭加 5%。通過(guò)介紹紫薇地產(chǎn)的情況，傳播公司企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)理念，使更多的人了解紫薇，對(duì)其建造的樓盤(pán)產(chǎn)生充分的信任。 導(dǎo)入期的銷(xiāo)售策略 在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前 1~2 個(gè)月， 小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施、 綠化、景觀等沒(méi)有展現(xiàn)出來(lái)，周邊環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待進(jìn)一步完善，房屋的特點(diǎn)尚不被消費(fèi)者了解和認(rèn)可，開(kāi)發(fā)商的任務(wù)是迅速提高消費(fèi)者對(duì)小區(qū)的知曉程度。 。因此應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證。 選取交易實(shí)例，見(jiàn)表 65。 （ 1）選擇可比案例 從可比案例中選擇與本項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的有： 楓 林綠洲 、 楓葉新都市 和 城市風(fēng)景 等三個(gè)案例。有文化交流的場(chǎng)所，滿(mǎn)足居民社交的需要 總之，住宅建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、建材設(shè)備、環(huán)境要求以及裝修、物業(yè)管理等諸多方面。 物業(yè)管理：注重服務(wù)質(zhì)量，保證居民生活，提供家政等服務(wù)。 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位 經(jīng)過(guò)詳盡調(diào)查和分析，我認(rèn)為本項(xiàng)目合適的市場(chǎng)定位應(yīng)該是集居住、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體的中高檔住宅小區(qū)。本項(xiàng)目二期基礎(chǔ)的開(kāi)發(fā)在一期主體完工后進(jìn)行，即與一期裝飾同步進(jìn)行。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)內(nèi)容 ，即所謂的“看地”； ，確定建設(shè)地點(diǎn)； ； ，獲取土地使用權(quán)； ，由西安市規(guī)劃管理部門(mén)審批； ； ； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排 由于該項(xiàng)目規(guī)模較大，因此應(yīng)考慮滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、分期建設(shè)的方式，這樣既可以使項(xiàng)目迅速啟動(dòng)，又可以按照市場(chǎng)變化情況適時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)方案，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。室內(nèi)水、電、氣等管線和寬帶網(wǎng)線采用綜合設(shè)計(jì)，一次鋪設(shè)，以節(jié)約成本，使施工場(chǎng)地整潔有序。每棟樓入口處安裝可視對(duì)講系統(tǒng)，訪客需經(jīng)主人確認(rèn)后方可進(jìn)入住宅樓。其中，在小區(qū)主入口處規(guī)劃建設(shè)一個(gè)小型公園。 道路規(guī)劃 小區(qū)道路規(guī)劃應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足居民日常生活方面的交通活動(dòng)需要，方便市政公用車(chē)輛的通行，同時(shí)滿(mǎn)足貨運(yùn)需要。 采用行列式布置小區(qū)內(nèi)的居住建筑，解決朝向通風(fēng)問(wèn)題。 為滿(mǎn)足居民日常生活的需要，在小區(qū)內(nèi)部布置幾家 24 小時(shí)便利店、醫(yī)療所等均設(shè)在小高層的底層。 1． 住宅用房 小區(qū)用地整體成長(zhǎng)方形，中間有電子商務(wù)路將其等分成東西兩塊面積相同的區(qū)域，中間通過(guò)天橋聯(lián)系。 4 項(xiàng)目規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想 堅(jiān)持“以人為本”的原則，體現(xiàn)在嚴(yán)格的功能分區(qū)和居住的舒適性。 （ 8）降水天數(shù)： 122 天 項(xiàng)目建設(shè)的用地條件 項(xiàng)目建設(shè)用地位于西安市丈八東路與電子五路交界處，占地面積約為309 畝。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群為：整體有較高的素養(yǎng)，追求較高品質(zhì)的生活，以 25～ 40 歲的年輕人居多，中年和年長(zhǎng)者均為事業(yè)或收入穩(wěn)定的西安市民。 首先，環(huán)境已經(jīng)成為居民購(gòu)房注意的一個(gè)重點(diǎn)，因此，在建設(shè)小區(qū)時(shí)綠化必不可少的成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的重要組成部分。 國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 4月 15 日發(fā)布的報(bào)告顯示，今年一季度，西安商品住 宅價(jià)格同比增長(zhǎng) %，目前總體還處于中等水平，不少人認(rèn)為，西安房?jī)r(jià)還有一定的增長(zhǎng)空間。 （ 4） 驪馬豪城 物業(yè)地址： 長(zhǎng)安北路 83 號(hào) 建筑類(lèi)型：高層、小高層 項(xiàng)目均價(jià)： 4280 元 ／平方米 項(xiàng)目特點(diǎn)：純板式住宅，動(dòng)勢(shì)的弧線建筑造型 ，一梯兩戶(hù)及兩梯兩戶(hù)的舒適生活空間， 88230 平米精彩戶(hù)型，戶(hù)戶(hù)享受南北雙向觀景陽(yáng)臺(tái)、中西式廚房、籠罩式空間。國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和促進(jìn)住房制度改革，也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了良好的機(jī)會(huì)。如此大的規(guī)模必然導(dǎo)致開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，須分期進(jìn)行，須投入大量資金，從而加大了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目處于主干道路口，緊鄰丈八東路、太白南路和繞城高速等主要干線，所處地段將是風(fēng)景怡人、交通便利、環(huán)境良好，富于生活氣息的西安市優(yōu)良住宅區(qū)之一。 根據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)查，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況如下： 現(xiàn)階段西安市住宅樓盤(pán)分布在城北、長(zhǎng)安區(qū)、曲江、城西、城東、城內(nèi)、高新區(qū)、城南。 另外， %的居民希望小區(qū)內(nèi)有購(gòu)物場(chǎng)所， %的人希望有醫(yī)療設(shè)施，對(duì)餐飲、教育、美容健身也有一定要求。在社會(huì)群體中先步入富裕階層的城市精英們的購(gòu)房已不僅僅是作為一種解決基本居住需求，而是為了追求更舒適的生活。這主要與居民考慮家居的寬敞，居住人數(shù)及偏好有關(guān)。 %%%%%%%%1 年內(nèi) 1 ～3 年 3 ～5 年 5 年后 西安市居民可承受的高新區(qū)住宅價(jià)格表 表 21 價(jià)格（元／平方米） 2021～ 2500 2500～ 3000 3000～ 3500 3500～ 4000 4000以上 百分比 % % % % % 考慮到人們?cè)诮邮苷{(diào)查時(shí)的心理因素（認(rèn)為越低越好），我們認(rèn)為西安市可承受的住宅價(jià)格會(huì)比我們調(diào)查結(jié)果高。 需求分析 我們利用五一黃金周對(duì)西安市商品房消費(fèi)者進(jìn)行了調(diào)查。由于商品房區(qū)域性強(qiáng)，其價(jià)格上漲過(guò)快就會(huì)與居民收入及相關(guān)產(chǎn)業(yè)容易脫 節(jié)，加上嚴(yán)格控制拆遷規(guī)模，需求量會(huì)在一定程度受到抑制，炒房等投機(jī)行為也將會(huì)有所減少。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展給房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)良好 的外部環(huán)境。 居民家庭成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)消費(fèi)群體。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的資料表明， 2021 年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總計(jì) 13158 億元，同比增長(zhǎng) %。到目前為止，宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)運(yùn)行，繼續(xù)向著宏觀調(diào)控的預(yù)定目標(biāo)發(fā)展。因此，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)符合西安市的發(fā)展，對(duì)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也具有很大的推動(dòng)作用。“住在高新區(qū)”已經(jīng)成為廣大市民的置業(yè)共識(shí)。 西安市城市總體規(guī)劃的需要 根據(jù)西安市城市總體規(guī)劃，近期建設(shè)的時(shí)序，將優(yōu)先推進(jìn)東北部和西南部地區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，為進(jìn)一步形成東部以新筑、臨潼為主，西南部以戶(hù)縣、高新新區(qū)為主的兩個(gè)副中心奠定良好基礎(chǔ)。項(xiàng)目自有資金 57060萬(wàn)元，貸款。公司成立于 1996 年，注冊(cè)資本 1億元人民幣，以房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、市政配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資為主，兼營(yíng)機(jī)電產(chǎn)品、化工產(chǎn)品、輕工產(chǎn)品的銷(xiāo)售以及信息產(chǎn)業(yè)、物業(yè)管理、工程承攬等業(yè)務(wù)。 1 項(xiàng)目總論 建設(shè)項(xiàng)目概況 建設(shè)單位基本情況 本項(xiàng)目建設(shè)單位 紫薇地產(chǎn)，是由 西安高科（集團(tuán)）新西部實(shí)業(yè)發(fā)展公司和 西安高新鑫源投資有限公司共同出資組建的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。 西安高科（集團(tuán)）新 西部實(shí)業(yè)發(fā)展公司是西安高科（集團(tuán)）公司的全資房地產(chǎn)公司。容積率為 ，綠地率為 42%。投資建設(shè)西部電子信息基地住宅小區(qū)項(xiàng)目，可以滿(mǎn)足一部分較高收入家庭 的住房需求。快速高效的發(fā)展吸引了大量的關(guān)注，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了最佳的平臺(tái)。 本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于高新區(qū)成為一個(gè)集投資、居住、休閑、娛樂(lè)、教育等為一體的新城區(qū)意義重大。針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)局部出現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象，黨中央、國(guó)務(wù)院自去年下半年以來(lái)實(shí)施了新一輪的宏觀調(diào)控措施。 2021 年全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，首次突破萬(wàn)億元大關(guān)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的增長(zhǎng)速度達(dá)到了 %，其開(kāi)發(fā)投資額和增長(zhǎng)速度均為 1999 年來(lái)最高值 。各大中城市普遍出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，不少城市房?jī)r(jià)的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)者收入的增長(zhǎng)速度。經(jīng)濟(jì)總量突破千億元大關(guān)，增長(zhǎng)速度連續(xù)五年保持在 13%以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺(tái)階，并步入一個(gè)新的增長(zhǎng)期。居民住房投資是支撐商品房市場(chǎng)發(fā)展的主動(dòng)力。 從上述對(duì)各房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析可以看出，投資建設(shè)住宅小區(qū)并輔以一定量的商鋪會(huì)具有很大的開(kāi)發(fā)價(jià)值 。 根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，西安市居民可承受的高新區(qū)住宅價(jià)格在 2021～ 2500 元的占到 %，價(jià)格在 2500～ 3000 元之間的占到 %，價(jià)格在 3000～ 3500元之間的占到 %，價(jià)格在 3500～ 4000 元之間的占到