【正文】 80100 101120 121140 141 以上 人 數(shù) 33 105 99 63 60 百分比 % % % % % 02040608010012080以 下 80100 101120 121140 140 以上0 .0 0 %1 0 .0 0 %2 0 .0 0 %3 0 .0 0 %4 0 .0 0 %人數(shù)百分比 2） 、目前的住房房齡 年數(shù) 3 年以下 35 年 58 年 810 年 10 年以上 租房 人數(shù) 60 87 63 48 63 39 百分比 % % % % % % 0204060801003年 以下 35年 58年 810年 10 年以上 租房0 .0 0 %5 .0 0 %1 0 .0 0 %1 5 .0 0 %2 0 .0 0 %2 5 .0 0 %3 0 .0 0 %人數(shù)百分比 分析： 從消費(fèi)者目前住房面積和房齡兩大因素進(jìn)行定量分析我們可以明顯 看調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 43 到： 1） 根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，僅有不足 10%的調(diào)查對象 80 平米以下， %的調(diào)查對象住房面積在 80120 ㎡之間，說明漣源市場上房型的配置比較大，另外住房面積在 140 ㎡以上的也高達(dá) %，這說明近幾年漣源房地產(chǎn)市場的發(fā)展和政府宏觀政策對房地產(chǎn)的扶持，一部分人的住房得到改善，從經(jīng)濟(jì)型向享受型發(fā)展。 從實(shí)際調(diào)查情況來看，調(diào)查對象在 1840 歲之間的占 %,1830 歲的占 %， 3140 歲的占 %， 4150 歲的占 %，完全符合我們的調(diào)查要求。 目標(biāo)消費(fèi)群心理需求分析 1） 、 認(rèn)同具有國際感的、先進(jìn)的，潮流的事物 2） 、 對外部景觀和內(nèi)部景觀具有較高的期待和要求。 價(jià)格及付款方式的選擇 1） 、能承受的商鋪單價(jià) 單價(jià)（元 /㎡） 15002500 25003500 35004500 45006000 6000 以上 人數(shù) 22 8 2 1 0 百分比 67% 24% 6% 3% 0% 67%24%6% 3% 0%150025002500350035004500450060006 0 0 0 以上 分析： 從上圖表可看出，消費(fèi)者對價(jià)格非常敏感，單價(jià)超過 6000 元 /㎡就無人問津了， 67%的消費(fèi)者選擇 15002500 元 /㎡， 24%的消費(fèi)者選擇 25003500元 /㎡，前者的價(jià)格僅比住宅高一點(diǎn)，這樣的價(jià)格取向?qū)ξ覀冺?xiàng)目具有很大啟示 ，同時(shí)也反映出目前消費(fèi)者購買商鋪的心理承受力目前還相對較低 。 漣源礦山機(jī)電市場消費(fèi)需求心理分析 1） 、消費(fèi)者對礦山機(jī)電市場區(qū)域的選擇 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 31 區(qū)域 市內(nèi) 六畝塘 石馬山鎮(zhèn) 藍(lán)田鎮(zhèn) 人數(shù) 15 1 8 9 百分比 46% 3% 24% 27% 46%3%24%27%市內(nèi)六畝塘石馬山鎮(zhèn)藍(lán)田鎮(zhèn) 分析： 從上圖市場區(qū)域選擇分布看，漣源市內(nèi)仍是首選，占總調(diào)查對象的 46%，其次是藍(lán)田鎮(zhèn)和石馬山鎮(zhèn)，分別為 27%和 24%，六畝塘僅占 3%。 人民東路農(nóng)機(jī)批發(fā)店， 開間 米，進(jìn)深 7 米，層高 米，租金 2 萬多 /年 人民東路口拐角店，經(jīng)營潤滑油， 3040 ㎡，租金 3 萬多 /年 審計(jì)局旁一小賣部，開間 米，進(jìn)深 8 米，面積 32 ㎡，租金 萬 /年 紅豆紅百貨斜對面 ㎡，租金 10 萬 /年 物 業(yè) 內(nèi) 部 規(guī) 劃 布 局 定約時(shí)間 年 月 日 出租期限 裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修或無 采光通風(fēng)狀況 一般 總建筑面積 平方米 總占地面積 平方米 樓層數(shù) 3 層 房屋已使用年限 510 年 總鋪數(shù) 118 個(gè)（含車行、修配等 30 個(gè)） 空置率 交通路無空置，人民東路10% 出租方式 一年租 車位數(shù) 主導(dǎo)面積 3040 ㎡ 鋪位分割面積 售價(jià) 月租金 80100 元 /㎡ 發(fā)售時(shí)間 入伙時(shí)間 付款方式 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 29 樓面地價(jià) 元 地面地價(jià) 元 鋪位租售價(jià)格（包括均價(jià)） 交通北路及南路五馬廣場附近市場成熟，租金較高，在 80 元 100 元 /㎡ 隨著市場發(fā)展環(huán)境的逐步成熟，開發(fā)商開發(fā)理念的進(jìn)一步提升， 從調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 27 注重地段與產(chǎn)品價(jià)格，向產(chǎn)品質(zhì)量，景觀，物業(yè)及社區(qū)文化等方面靠攏。 媒體宣傳 戶外、車體、道旗全面展開，宣傳攻勢強(qiáng)，二期開工腰鼓隊(duì)等游街示眾； DM 單頁 宣傳語：把家安在花園里 定位：漣園首個(gè)大規(guī)模高尚居住區(qū) 世紀(jì)花園 樓盤名稱 世紀(jì)花園 售樓電話 07384985888 區(qū)域地段 一中附近 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 25 發(fā)展商 發(fā)展商 銷售代理 自銷 全程策劃 無 占地面積 建筑面積 120xx ㎡ 項(xiàng)目定位 住宅 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代中式 棟數(shù) 4 棟 朝向 南北 總套數(shù) 80 戶 綠化率 30% 建筑覆蓋 率 主力戶型 三房兩廳、四 房兩廳 面積 130 多㎡ 物業(yè)費(fèi)用 元 /月 八 、 板塊內(nèi)整體銷售周期研究 在價(jià)格導(dǎo)向高于 價(jià)值導(dǎo)向的 三 線城市 成長階段 ， 項(xiàng)目銷售周期與其銷售價(jià)格關(guān)聯(lián)緊密， 什么樣的價(jià)位銷售，就會出現(xiàn)什么樣的銷售速度 ；但隨著消費(fèi)者房地產(chǎn)消費(fèi)理念的不斷成熟 ， 影響未來房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售周期的主要因素將不僅僅局限于價(jià)格與地段。 二 、區(qū)域市場發(fā)展現(xiàn)狀 區(qū)內(nèi)擁有湖南三一集團(tuán)、回春藥業(yè)、嘉鑫冶煉、遠(yuǎn)楊煤機(jī)等規(guī)模較大的企業(yè)。 調(diào)查人 ：肖勇 陳娟 調(diào)查時(shí)間： 本卷總結(jié) ： 漣源 市區(qū) 中小型 商業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)量較大。 中國移動手機(jī)店，靠廣場，開間 米，面積 42 ㎡，3 萬多 /年。 文藝北路板材店， 5060 ㎡， 5 萬多 /年。 ㎡ ， 2 樓 12 元 /月 文藝路口附近餐飲店， 5060 ㎡，帶地下室半間，租金 3 萬 /年 服裝店（靠五馬廣場）， 5060 ㎡，租 金 8 萬 /年 新一佳斜對面威威嬰兒用品，開間 米，進(jìn)深 20米，樓上半間，租金 萬元 /年，轉(zhuǎn)讓費(fèi) 6000 元 新華書店斜對面建材店， 3040 ㎡， 1 萬元 /年 繁華度以新一佳、五馬廣場一帶最高，其余有東向西漸減。 成熟商圈，人流量大，周邊配套設(shè)施齊全。 在石馬山鎮(zhèn)規(guī)劃 為漣源未來城市行政中心、文體中心、倉儲物流中心 。 住房 消費(fèi)理念逐漸 形成 ，商品房市場整體開發(fā)水平亟待提升 隨著市場環(huán)境的逐步成熟，市場信息傳遞渠道越來越通暢，消費(fèi)者的 住調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 10 房消費(fèi) 理念正在逐漸 形成 。 17） 、二廣高速和 207 國道改造工程，全力配合做好征地拆 遷等開工準(zhǔn)備工作。 重點(diǎn)基礎(chǔ)項(xiàng)目 概況： 1） 、 火車站廣場建設(shè)，總投資 9500 萬元，已完成拆遷工程 2） 、 華潤電力漣源煤電一體化項(xiàng)目，總投資 30 億元，年內(nèi)完成電廠基建及主設(shè)備安裝和良相井煤礦的開工建設(shè)。 “三片區(qū)” —— 1）、 老城區(qū)片區(qū)，全市性的商貿(mào)，文教，居住行政綜合區(qū)； 2）、 新城片區(qū)，新建的行政，文體、物流、居住綜合 居 ； 3）、 城東工業(yè)片區(qū)，以 倉儲、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè) 園區(qū)。 人均住房面積 漣源 市 居民人均住房使用面積大于 25 平方米 . 四 、 城鎮(zhèn)化水平與城市運(yùn)營規(guī)劃 城鎮(zhèn)化現(xiàn)狀與趨勢 全年城鎮(zhèn)新增就業(yè) 萬人，下崗失業(yè)人員再就業(yè) 萬人。以新一佳、 三角坪廣場、五馬廣場 為代表的超市 、連鎖、專營等多種業(yè)態(tài)的經(jīng)營優(yōu)勢互補(bǔ)，其規(guī)模，購銷理念上了一個(gè)新臺階。 社會消費(fèi)品零售額 20xx 年 ，隨著全面建設(shè)小康社會進(jìn)程速度的加快以及城鄉(xiāng)居民收入水平的提高，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)日益升級，消費(fèi)政策和消費(fèi)環(huán)境不斷改善， 漣源 市消費(fèi)品市場呈現(xiàn)穩(wěn)步增長 的勢頭 ，全市社會消費(fèi)品零售總額 億元，增長 %，分地域看，市城區(qū)消費(fèi)品零售額 億元，增長 %，市區(qū)以外零售額 億元，分別增長 8 %。 二 、 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 人均 GDP與增長速度 ＧＤＰ（國 內(nèi)生產(chǎn)總值），衡量的是一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)總量，是按市場價(jià)格計(jì)算的國內(nèi)生產(chǎn)總值的簡稱，它是一個(gè)國家（地區(qū)）所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)活動的最終成果。 人口結(jié)構(gòu) 20xx 年末，全市總?cè)丝跒? 萬人， 其中，城鎮(zhèn)人口 萬人，鄉(xiāng)村人口 萬人 ，城鄉(xiāng)人口比為 1： 。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。人民消費(fèi)水平不僅有量的增長，而且有質(zhì)的提高 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 新的經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)和商業(yè)交易市場 呈現(xiàn) 新的發(fā)展。 20xx 年漣源市 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 %，表明已經(jīng)邁入 聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的富裕標(biāo)準(zhǔn)。 “兩心” —— 1）、 老城商業(yè)金融中心，依托老城區(qū)商業(yè)金融設(shè)施 ； 2）、 新城區(qū)行政文化中心，依托老城區(qū)商業(yè)金融設(shè)施。各個(gè)項(xiàng)目順利推進(jìn)，全盤聯(lián)動，使?jié)i源的城市建設(shè)步入了 健康快速的發(fā)展軌道，城市品位和發(fā)展環(huán)境將得到大幅提升?？偼顿Y 億元，年內(nèi)完成拆遷安置及第一 14） 、洪水嶺森林公園，總投資 1 億元以上，年內(nèi)著手基礎(chǔ)設(shè)施和佛教 15） 、人民醫(yī)院門診大樓，總投資 3000 16） 、廣播電視村村通和城鄉(xiāng)聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目，總投資 800 萬元，完成 76 個(gè)村的有線電視基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市鄉(xiāng)聯(lián)網(wǎng)。 第二章： 漣 源房地產(chǎn)市場供求狀況宏觀分析 一 、 住宅物業(yè) 漣源 房地產(chǎn)目前由初級發(fā)展階段向中級成 長 階段邁進(jìn) 漣源房 地產(chǎn)市場起步較晚，在經(jīng)過 前兩年 發(fā)展后， 已經(jīng)打下一定的消費(fèi)基礎(chǔ)， 目前 整個(gè)房地產(chǎn)業(yè) 市場環(huán)境正在逐步成長，中 低 端物業(yè)產(chǎn)品正在不斷涌現(xiàn) ，整體銷售勢頭良好；目前市場已經(jīng) 開始有中高端產(chǎn)品出現(xiàn)或規(guī)劃，房地產(chǎn)市場產(chǎn)品及供求格局變化即將到來 。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布，主要劃為三大區(qū)域： 五馬廣場商圈、火車站商圈、新一佳商圈 ； 以人民路為核心的商業(yè)圈服務(wù)功能進(jìn)一步健全，購物環(huán)境逐步優(yōu)化，特別是新一佳步行街規(guī)劃建設(shè)檔次較高，成為全市商圈打造的一個(gè)亮點(diǎn) 。 媒體宣傳 戶外、營銷中心、展板、折頁、 DM 單頁 三角坪商業(yè)廣場 樓盤名稱 三角坪商 業(yè)廣場 售樓電話 07384439888， 4439999 區(qū)域地段 交通路與中山路交匯處 發(fā)展商 代理商 占地面積 10 多畝 建筑面積 1 萬㎡ 項(xiàng)目定位 商業(yè) 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 棟數(shù) 1 棟 朝向 東北 總套數(shù) 7080 個(gè) 主力戶型 面積 40 ㎡ 分?jǐn)偮? 住宅 15%，門面 4% 面積范圍 門面 30 多㎡，可自由分割 建筑結(jié)構(gòu) 框架 門面開間 進(jìn)深 12m 層高 銷售方式 準(zhǔn)現(xiàn)房 銷售率 80% 銷售價(jià)格 起價(jià)： 6388 元 /㎡，最高價(jià) 10000 多元 /㎡ 付款方式 一次性 折 銀行按揭 折 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 13 交房時(shí)間 20xx 年 9 月 15 日交房， 10 月 1 日開業(yè) 經(jīng)營定位 1 樓門面，小商品市場； 24 樓心連心超市，負(fù) 1 樓干貨市場 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 車庫，少量綠化 周邊配套 電信、移動、超市、銀行、郵政、菜市場、市委黨校、民主小學(xué)、火車站、人民醫(yī)院、婦幼保健院、鴻一賓館 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢：交通路與中山路交匯處，地理位置優(yōu)越。 南側(cè)臨街雙門面（靠五馬廣場）， 100 ㎡， 18 萬 /年，待租。月 物 業(yè) 內(nèi) 部 規(guī) 劃 布 局 定約時(shí)間 年 月 日 出租期限 裝修標(biāo)準(zhǔn) 普通，中低檔 采光通風(fēng)狀況 一般 總建筑面積 平方米 總占地面積 平方米 樓層數(shù) 3 層 房屋已使用年限 510 年 總鋪數(shù) 空置率 10% 550%， 出租方式 一年租 車位數(shù) 主導(dǎo)