【正文】 局 5 一季度 2021 二季度 三季度 2021 四季度 2021 一季度 2021 二季度 三季度 2021 四季度 2021 一季度 2021 二季度 三季度 2021 四季度 2021 一季度 2021 二季度 2021 三季度 四季度 2021 一季度 2021 年 111 月 二季度 三季度 二、 調(diào) 控政 策背 景 一 宏觀經(jīng) 濟(jì)政策 :穩(wěn)增長 、 調(diào)結(jié)構(gòu)和促改革 2021 年初 , 受到 世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢 , 國內(nèi)需求不旺、 產(chǎn)能過剩和結(jié)構(gòu)調(diào)整 、 房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)等因素影響 , 前兩個(gè)季度 , 我國經(jīng)濟(jì)再次 出現(xiàn)探底跡象 , 增速逐 季下滑。 一是繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政 策 ,盤活存量、優(yōu)化增量、 著 力提 高財(cái)政 資金 使用效 益 , 加 大金融 支持 實(shí)體 經(jīng)濟(jì) 的力度 , 把錢 用在 刀刃 上。 完善消費(fèi)政策 , 提高居民消費(fèi) 6 能力 , 大力發(fā)展服務(wù)業(yè) , 開發(fā)和培育信息消費(fèi)、 醫(yī)療、 養(yǎng)老、 文化等 新的消費(fèi)熱 點(diǎn) , 增強(qiáng)消費(fèi)的拉動(dòng)作用 。 明確在金 融、 石油、 電力、 鐵路、 電信、 資源開發(fā)、 公用事業(yè)等領(lǐng)域向民間資本 逐步放開。 二是堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房 , 對(duì)其他城市房價(jià)上漲過快的 , 省級(jí)政 府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購等措施 。截止 4 月 3 日 ,國務(wù)院要 求的 35 個(gè)大中城市均出臺(tái)了地方細(xì)則 , 但力度參差不齊。 以棚改為抓手 , 改善困難群體的住房條件 , 將成為今后推進(jìn)保障房工作 的新引擎。 特大城市要注重調(diào)整供地結(jié) 構(gòu) , 提高 住宅用地比例 ,提高土地容積率。 2021 年初以來 , 市場(chǎng)供應(yīng)冷 清 , 企業(yè)拿地意愿冷淡 , 土地購 ?面積同比開始步入下跌區(qū)間 , 下半年隨著優(yōu)質(zhì) 地塊入市 ,供地增加。 根據(jù)樣本的可得性 ,選取了 20 個(gè)典型 城市的土地 1 市場(chǎng) 進(jìn)行樣本研究。 11 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 8292 13% 52100 5% 9017 31% 41705 2% 數(shù)據(jù)來 源 :CRIC 分區(qū)域看 ,2021 年 111 月 ,20 個(gè)典型城市中 , 東 、 中、 西部城市 經(jīng)營性土 地成交 建筑面積分別為 3077 11725 和 8223 萬平方米 ,同比增幅分別為 6%、 8% 和 14% 。隨 后國家連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)樓市調(diào)控政策 , 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅連續(xù)下滑 ,跌至2021 年的 % 。 2021 年低谷回 升 ,市 場(chǎng)回暖 后 ,房地產(chǎn) 企業(yè)投資意愿回升 , 投資力度和步伐 加快 , 促使房屋新開工面積同比增幅 快速增 長態(tài)勢(shì) 。進(jìn)入 2021 年 ,市場(chǎng)回 暖帶動(dòng)量價(jià) 齊升 ,房企資金回籠顯著。從開發(fā)企業(yè) 資金來源的構(gòu) 成分析 ,111 月份 ,國內(nèi)貸款占 % 。 這主要是 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn) 定上行 ,交易持續(xù)活躍 ,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回籠資金顯著。 從年度成交狀況看 , 多數(shù)年份商品房銷售面積同比 增幅均在 10%以上 , 特別是樓市繁榮的 2021 年和 2021 年 , 商品房銷售面積同比 增幅均高達(dá) 40%以上。 其中 , 住宅銷售額 增長 % ,辦公樓銷售額增長 %,商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長 %。 利用外資所占比重從 2021 年之后受限外政策影響逐年下降 。在其他資金中 ,定金及預(yù)收款 30534 億元 , 16 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 年 111 月 增長 %。 2021 年 , 受金融危機(jī)及樓市低迷 影響 , 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本 年資金來源曾大幅下降至 %。 2021 年樓市發(fā)展整體穩(wěn)定 , 房企開工放量。 2021 年受國內(nèi)經(jīng)濟(jì) 下滑和樓市慘淡影響 , 投資增速又迅速下滑至 %,2021 年更是下降至%。 可見 ,一線城市 土地 市場(chǎng)成交反彈明顯 ,二線城市市場(chǎng)則略有回落。 臨近年 底 , 全國各地為了完成年度供地計(jì)劃 , 近期加快了推地步伐 , 有實(shí)力的房企也紛 紛增加土地儲(chǔ)備 ,這些都推動(dòng)了土地成交的大幅上升。 此外 , 南京、 杭州 、 武漢等重點(diǎn)二線城市也紛紛上調(diào) 二套利率和提高非戶籍購買門檻。 要千方百計(jì)增加住房供應(yīng) , 同時(shí)要把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位 ?, 建立 健全經(jīng)濟(jì)、 適用、 環(huán)保、 節(jié)約資源、 安全的住房標(biāo)準(zhǔn)體系 , 倡導(dǎo)符合國情的住房 消費(fèi)模式。 7 月 12 日 , 國務(wù)院下發(fā) 《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造 工作的意見》 , 意見提 出 : 加 快推進(jìn)各類棚戶區(qū)改造 , 重點(diǎn)推進(jìn)資源枯竭型城市及獨(dú)立工礦棚戶區(qū)、 三線企業(yè) 集中地區(qū)的棚戶區(qū)改造 , 穩(wěn)步實(shí)施城中村改造。 細(xì)則著重對(duì)限購加強(qiáng)、 限貸提高、 稅收加重等抑制需 求的方面 進(jìn)行細(xì) 化 ,特 別是限貸 和稅收 政策 , 引發(fā)市場(chǎng) “趕末 班車效 應(yīng)” 。 調(diào)控的重心由抑制房 價(jià)、抑制需求為主 ,轉(zhuǎn)向加大保障房建設(shè) ,健全住房供應(yīng)體系為主上來。 與此同時(shí) , 放開部分壟斷性領(lǐng)域 , 積極鼓勵(lì)民間 資本介入。當(dāng) 經(jīng)濟(jì)運(yùn) 行逼近 上下限時(shí) , 宏觀政策要側(cè)重穩(wěn)增長或防通脹 , 與調(diào)結(jié)構(gòu)、 促改革的中長期措施相結(jié)合 , 使經(jīng) 濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間。 面對(duì) 錯(cuò)綜 復(fù)雜 的國內(nèi) 外 經(jīng)濟(jì)形勢(shì) ,2021 年黨 中央、國 務(wù)院 在堅(jiān)持 穩(wěn) 中求進(jìn) 的總基調(diào)基礎(chǔ)上 , 統(tǒng)籌考慮穩(wěn)增長、 控通脹、 防風(fēng)險(xiǎn) , 保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行 。 其中全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 萬億元 , 同比增長 %。同時(shí) ,發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)低迷也影響了新 興經(jīng)濟(jì)體出口貿(mào)易 , 新興經(jīng)濟(jì)體自身結(jié)構(gòu)性問題也導(dǎo)致金融出現(xiàn)劇烈動(dòng)蕩 , 這些 都制約了新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)增速的持續(xù)增長。 三 季 度 歐 盟 經(jīng) 濟(jì) 體 GDP 同比增速達(dá)到 %,6 個(gè)季度以來首次實(shí)現(xiàn)正增長 , 歐盟委員會(huì) 預(yù)計(jì) 2021 年全年歐 盟經(jīng)濟(jì) 增速將 為 0%。 新興市場(chǎng)國家經(jīng)濟(jì) 結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)展一直不順 利 , 結(jié)構(gòu)性問題 非但 沒解決 , 反而還在激化 , 再加上外部環(huán)境影響 , 新興市場(chǎng)整 體經(jīng)濟(jì)增長也有所放緩。 在中央 房地產(chǎn) 調(diào)控思路 轉(zhuǎn)向以 保障房 和住房供 應(yīng)體系 為主的 新 形勢(shì)下 , 在經(jīng)歷了 2021 年的復(fù)蘇和 2021 年繁榮之后 , 預(yù)計(jì) 2021 年全國 房地產(chǎn)市場(chǎng)將是 “高位震蕩、 逐步降溫 ” 的態(tài)勢(shì)。 在國家 “穩(wěn)中有 進(jìn)” 宏觀經(jīng)濟(jì)政策及 相關(guān)貨幣信貸政策保持穩(wěn)定 影響下 , 2021 年我國房地產(chǎn)市場(chǎng) 延續(xù)了 2021 年以來的 回暖勢(shì)頭 , 且自住性需求不斷釋放 , 改善性需 求持續(xù) 增加 , 市場(chǎng)不斷 向好發(fā) 展。 1 上篇 :回顧 2021 年 一、 宏 觀經(jīng) 濟(jì)背 景 一 全球經(jīng) 濟(jì)溫和復(fù)蘇 2021 年 ,全 球經(jīng) 濟(jì)整 體呈現(xiàn)溫 和復(fù) 蘇態(tài)勢(shì) , 復(fù)蘇中依 舊面 臨著諸 多 風(fēng)險(xiǎn)。 最新數(shù)據(jù)顯示 ,在今年一、 二季度分別實(shí)現(xiàn) %和 %的增長后 ,美國三季度 GDP 增速為 %,為 13 個(gè)季度以來最快 ,根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)最新預(yù)測(cè) , 預(yù)計(jì)全年經(jīng)濟(jì) 增速 將上升到 %。 但是債務(wù)危機(jī)所造成的歐元區(qū)金融市場(chǎng)的分裂 , 仍是歐盟經(jīng)濟(jì)恢復(fù) 潛在增長水平的制約因素。 3 圖 3 2021 年 以來 印度經(jīng) 濟(jì) 的 季度增速 10% % % % 9% % % % 8% % 7% % 6% % % % % % 5% % % 4% 3% 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年數(shù)據(jù) 來 源 : 印度 中央 銀行 二 國內(nèi)經(jīng) 濟(jì) 穩(wěn)中向好 1. GDP 增幅 基 本保 持平穩(wěn) 2021 年前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值 萬億元 , 同比增長 % 。 固定資產(chǎn)投資增速下滑 , 出口增速下滑