【正文】 力回收資金， 準備過冬，以迎戰(zhàn)冬天過后的繁榮 。而調(diào)整后的房地產(chǎn)業(yè)房價 未必能回落多少，但房價絕對不再是以外成本和利潤的累加，開發(fā)商對成本的控制能力將更為重要，暴利時代將不再回來，市場將掌握在部分有經(jīng)驗有能力的開發(fā)商手上。 主導行業(yè)的企業(yè)利潤明顯增加。上半年全市實現(xiàn)地方財政一般預算收入 億元，增長 %，加快 個百分點，主要得益于政策性因素的拉動，主要有來自三個方面：一是內(nèi)外資企業(yè) 所得稅合并后，特區(qū)內(nèi)企業(yè)所得稅率由 15%提高到 18%，；二是去年股票證券交易火爆，證券公司收益大增，廣發(fā)證券、易方達證券等總部企業(yè)繳納的個人所得稅大增；三是從今年起全面開征土地使用稅，使土地使用稅高速增長。 持續(xù)高企，城鄉(xiāng)居民實際收入水平增長不快。 、股市降溫，房地產(chǎn)貸款 風險增大。 此外，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)也是廣東省和珠海產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點，珠海橫琴島會展項目被確定為 “新十項工程 ”的重點建設(shè)項目。 （ 5） 珠海 20xx－ 20xx 年商品房控制面積 珠海2 0 0 3 －2 0 0 8 年商品房空置面積分析02040608010012014020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 2 0 0 8 年1 6月空置面積（萬㎡） 20xx－ 20xx 年，珠海商品房空置面積一直下降，到 20xx 年達到最低的 萬㎡， 20xx 年銷量下滑后，空置面積開始小幅上升，但目前仍處于近年的相對低位。 （ 12） 珠海 20xx 年 1－ 6 月二手房銷售面積 珠海2 0 0 8 年1 －6 月二手房銷售面積分析89592428326206275836134732630927748233413424895678852335 49059020xx0400006000080000100000120xx0140000160000 單位：平方米全市 香洲區(qū) 從全市 的二手房銷量看，除 5 月高于 1 月水平外，其他個月成交量雖然有所波動，但均低于 1 月水平。 到 20xx 年，全國出現(xiàn)了濃厚的市場觀望氛圍， 許多城市房地產(chǎn)銷量下跌，房價回調(diào)，但珠海憑著自己一直未能兌現(xiàn)的利好繼續(xù)站穩(wěn)在風頭浪尖， 20xx 年商品房交易價格不降反升，二手房亦沒有出現(xiàn)明顯 降價的現(xiàn)場。 （ 1）客戶群體分析 從以往的置業(yè)群體看，珠海市區(qū)樓盤的主要客戶群體為珠海居民、另外有一部分港澳居民和外省市居民；珠珠海海景樓市則是以港澳及外省市居民為主體、珠海人為輔客戶群體；西區(qū)樓盤則由西區(qū)企業(yè)員工或西區(qū)居民、外省移民以及珠三角投資或度假客為主；坦洲樓盤則是以珠海居民為主、港澳和坦洲本地客人為輔的市場。 作為珠海外圍市場的坦洲， 則表現(xiàn)出與珠海市 場完全不同的行情， 新推樓盤降價明顯，在售樓盤降價或打折 較多。 b． 三房產(chǎn)品面積段細化分析 三房供應產(chǎn)品面積段分析0333742 73548405001000系列1 0 333 742 735 484系列2 % % % % %9 0 ㎡以下 90100㎡ 101110㎡ 110130㎡ 1 3 0 以上 三房產(chǎn)品供應的核心尚處在 101130 ㎡區(qū)間，在售產(chǎn)品 面積段相對較高，有部分 90100 ㎡三房產(chǎn)品供應，而市場上 90 ㎡以下三房則暫時沒有。 新香洲前山各類產(chǎn)品銷售情況分析 新香洲/ 前山在售戶型銷售率分析%% %%%%%%%%%%%公寓 一房 二房 2+1房 三房 四房 復式銷售率 圖表數(shù)據(jù)來源：鴻泰置業(yè)銷售部 上表為 新香洲、前山片區(qū)各樓盤在售戶型銷售情況分析， 公寓和“ 2+1”產(chǎn)品銷售率最高，但該兩類產(chǎn)品市場供應量均不大 ，供應量最大的三房產(chǎn)品銷售率為 %，越是大戶型銷售情況越不理想。 競爭情況分析： 該項目 雖然與項目不屬于同一微觀環(huán)境，但 距離并不遠，兩項目所處的微觀環(huán)境內(nèi)客戶群體相差不。精裝修起價 8600 元 /㎡ ,均價 :9500元 /㎡ (單身公寓及一房帶 1500元 /㎡標準精裝修 ).一次性 :98折 ,按揭 :99 折 . 目前該項目毛坯房均價約 7600元 /㎡，市場接受度很低，銷售情況非常慘淡 財富世家 20xx 年 12月 /20xx年4 月 /20xx年 12 月 該項目一期推售均價約 4200 元 /㎡；現(xiàn)折后均價 :6900元 /㎡ ,95折 購房優(yōu)惠：最高可獲 5000 元美家城家居購物卡 9． 9 折 目前銷售情況不理想，客戶對價格接受度較低 夏逸庭 院 20xx 年 12月 /20xx年8 月 /20xx年 12 月 目前均價 :8700 元 /㎡（帶 1800元 /㎡裝修） ,一次性 :97 折 ,按揭 :99折 剩余單位不多，但單價較高，銷售緩慢 芭堤雅境 20xx 年 7 月/20xx 年 11月 一期開盤價格約 6300 元 /㎡；現(xiàn)起價：6100 元 /㎡，最高價： 7700 元 /㎡ 一次性： 93 折，按揭： 98 折 一口價房源朝北戶型。 與公司 珠海項目 競爭最為直接的“ 2+1”戶型 占到 %，計 406套，該類產(chǎn)品全部 按二房報建 ，均帶一個嵌入式花園，具備直接改成三房的便利條件。 總體來說，市場交易價格未有明顯下調(diào)，但銷量普遍非常慘淡，市場觀望氛圍十分濃厚。 國家 已然于兩年前開始了旨在防止房地產(chǎn)過熱發(fā)展、穩(wěn)定樓市的宏觀調(diào)控， 效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)， 國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷一輪調(diào)整在所難面，珠海 雖不是首當其沖，但已經(jīng)表現(xiàn)疲態(tài)的珠海房地產(chǎn)市場要想完全不受影響可能性則甚微。 ， 20xx 年新開工商品房數(shù)量巨大，加上前期已開工未竣工 面積，全市已開工的商品房總面積超過 300 萬㎡。但進入20xx 年后，二手房反映比較敏感，銷量下跌明顯 ，已然回到接近 20xx 年水平 。 （ 3） 20xx－ 20xx 年新建商品房竣工面積 珠海2 0 0 3 －2 0 0 8 年商品房竣工面積分析20505010015020025030020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 2 0 0 8 年1 6月竣工面積（萬㎡） 與 新開工面積相比， 20xx－ 20xx 年新開工商品房面積合計 萬㎡， 20xx－ 20xx 年 6 月合計竣工商品房面積合計 萬㎡，差額僅為 萬㎡，如將 20xx 年 1－ 6 月新開工面積視為建設(shè)中，珠海建設(shè)中商品房面積合計應為 ㎡。 珠海 350 億元的大型修造船基地建設(shè)和 50 億元的航空產(chǎn)業(yè)園項目，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目中尤為引入矚目，代表了珠海大力發(fā)展高端制造業(yè)的方向。 ，政府投資進度緩慢。我市經(jīng)濟存在的矛盾和問題主要有： 行業(yè)持續(xù)增長，節(jié)能減排壓力增大。名義增長率雖比上年同期高出 個百分點，但剔除物價因素，實際僅增 %，同比回落 個百分點，在珠三角不但位次居后，還低于同期全省%的平均增速。 工業(yè)生產(chǎn)增速逐月減緩，重工業(yè)產(chǎn)值繼續(xù)攀高。 持續(xù)的緊縮政策勢必延續(xù)市場的觀望氛圍，長期沒有交易量的市場必然令開發(fā)商背上沉重的負擔，房地產(chǎn)市場的 調(diào)整不可避免，而且已經(jīng)開始并將延續(xù)。 B． 諸多開發(fā)商資金壓力已經(jīng)或開始顯現(xiàn) ，部分開發(fā)商開始發(fā)力回收資金 無論大小開發(fā)商， 由于無法通過銷售渠道回籠資金， 均有一部分出現(xiàn)了資金吃緊的情況 。 綜合分析： 深圳是目前國內(nèi)各大城市中房價波動比較大的城 市， 20xx 年房 價逐月下跌，部分樓盤由于跌幅較大，一些業(yè)主已經(jīng)出現(xiàn)了負資產(chǎn)，其中部分業(yè)主選擇了斷供。 廣州目前已推出 4 個限價房 項目，分別為萬科新里程、龍光峰景華庭、中海金沙馨園、保利西子灣，其中除了龍光峰景華庭售價 4000元 /㎡外，其余均價均為 6000 元 /㎡以上，這些樓盤雖然位置相對比較偏僻，但全部都取得了比較好的銷售業(yè)績，這充分說明了廣州硬性需求的客觀存在。就上圖說， 20xx 年 6 月，一手商品房市場暢旺，二手房交易量亦比較高，但低于一手房交易總量，而到 20xx 年 12 月，一手商品房市場交易量相對 07 年 6 月萎縮接近 50%，而二手房交易量則迅速上升，當月交易總量達到接近一手商品房近 2 倍。 上海房地產(chǎn)市場綜合分析 上海近年房地產(chǎn)發(fā)展迅速，與其他城市所不同的是上海無論是商品房銷售量還是銷售單價，都是在 20xx 年達到頂峰，相對其他大城市 20xx 年或 20xx 年達到最高峰有所區(qū)別，這一點說明上海樓市相對其 他城市更被投資者看好，使得上海樓市在國內(nèi)觀望氛圍已經(jīng)非常濃郁的 20xx 年依然取得了相當突出的成果。 20xx－ 20xx 年商品房供應量分析 （可售面積） 根據(jù)后表看，北京 20xx 年以來，商品房供應量基本在 3000 萬平方米以上的高位徘徊， 20xx 年 7 月達到最高峰位，待售商品房總量達到 3583 萬平方米， 按照 20xx 年的消化速度，需要約 500 天時間方可消化。 但由于成本上升導致的該批企業(yè)生存問題已經(jīng)從很大層面上浮現(xiàn)出來，對我國經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)或正在產(chǎn)生影響 ，這有 可能 對帶領(lǐng)我國經(jīng)濟發(fā)展三駕馬車之一的“貿(mào)易”帶來較大影響，從而動搖我國經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)。 雖然從數(shù)字上看固定資產(chǎn)投資表現(xiàn)為增加，但這一數(shù)字是在 固定資產(chǎn)投資價格上漲 10%的前提下取得的， 因而固定資產(chǎn)投資 增幅 實際上 有所下降 。 統(tǒng)計顯示，今年上半年我國 固定資產(chǎn)投資價格中，建筑安裝工程價格同比上漲１４．６％，設(shè)備工器具購置價格上漲０．６％，其他費用價格上漲５．５％。雖然工業(yè)企業(yè)整體利潤增幅回落，但在 39個工業(yè)大類中，有 34 個行業(yè)的利潤實現(xiàn)同比增長。去年，鋼鐵等高耗能產(chǎn)業(yè)保持１５％左右的增速，今年６月份回落到９％左右，這是過去幾年沒有過的，拉動了工業(yè) 增速的整體回落。 調(diào)查顯示，上半年全國種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)價格分別同比上漲 ％、 ％、 ％和 ％，漲幅分別比上年同期上升了 、 、 和 個百分點。 各項人民幣存款余額 438989 億元，比年初增加 49649 億元，同比多增 15774 億元。 上半年，社會消費品零售總額 51043億元，同比增長 %（ 6月份增長 %），比上年同期加快 個百分點。 珠海項目 專項市場調(diào)查報告 一、 國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場 環(huán)境分析 國內(nèi) 經(jīng)濟發(fā)展情況分析 A． 20xx 年上半年國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展 概況 初步核算，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值 130619 億元，按可比價格計算，同比增長 %，比上年同期回落 個百分點。 （ 4） 國內(nèi)市場銷售快速增長，城鄉(xiāng)消費同步較快增長。 （ 8） 貨幣供應量基本穩(wěn)定，存款余額增加較多。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格指的是農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)者直接出售其產(chǎn)品時的價格。 工業(yè)增速的放緩與重工業(yè)生產(chǎn)減速有很大關(guān)系。今年前５個月，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤同比增長 ％，比上年同期回落 個百分點。 （ 6） 上半年我國固定資產(chǎn)投資價格上漲１０．０％ 國家統(tǒng)計局數(shù)字顯示，上半年我國固定資產(chǎn)投資價格同比上漲１０．０％，漲幅比上半年加快１ .４個百分點。統(tǒng)計顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資１３１９６億元，增長３３ .５％，增幅比去年同期高５個百分點。 由于國內(nèi)經(jīng)濟本身 的發(fā)展不平衡， 一些勞動力密集型生產(chǎn)企業(yè)暫時可以通過 在國內(nèi)的遷移（往人力成本相對低的中西部遷移）繼續(xù)保持國際競爭優(yōu)勢，因而 這類企業(yè) 尚未全面走入絕境， 將有可能成為西部開發(fā) 經(jīng)濟力量之一。 國內(nèi)主要城市房地產(chǎn)市場簡況； 20xx20xx 年商品房銷售量分析 北京商品房銷售面積分析表1205247205001000150020xx2500300020 01 年20 02 年20 03 年20 04 年20 05 年20 06 年20 07 年20 08 上半年萬平米 （圖標數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局） 20xx 年起，北京房地產(chǎn)市場開始迅速發(fā)展， 20xx 年銷售量達到最高峰， 0 07 年逐步回落， 20xx 年銷售量則急劇萎縮，上半年銷售量僅占上年 21％，萎縮超 50％。 上海 20xx 年 1－ 6 月商品房銷售 價格 分析 上海2 0 0 8 年1 6 月商品房銷售價格分析83528362 83708465840583108330840684218389820082508300835084008450850012月 3月 4月 5月 6月商品房銷售單價（元/ ㎡） 住宅銷售單價（元/ ㎡） （圖標數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局）