【正文】 財務評價結(jié)論 .................................................. 62 第十五章 結(jié)論與建議 ................................ 64 第 1 頁 第一章 總論 項目簡介 ： *****************建設 項目 ： ************************* ： *****************位于安徽省蕪湖縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖為風景優(yōu)美的南湖，東臨蕪湖南路，占地面積 45 畝。 縣 城市總體規(guī)劃的 要求，通過項目建設，進一步完善周邊環(huán)境和項目建設所在地的城市中心區(qū)域功能，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境和經(jīng)營氣氛，吸引更多的客戶，謀求項目最大的經(jīng)濟效益和社會效益。 春秋 時，作為聚落邑地見于史冊，名為“鳩茲”， 西漢 元封二年（前 109）， 漢武帝 劉徹改鄣郡為丹陽郡，領縣十七，其中有蕪湖縣。農(nóng)業(yè)上，以優(yōu)質(zhì)糧油、特色畜禽、名優(yōu)水產(chǎn)、果 第 7 頁 蔬苗木等為主導產(chǎn)業(yè)的區(qū)域特色經(jīng)濟已經(jīng)形成，是國家級商品糧基地縣。皖贛、寧銅鐵路穿境而過；航空有南京碌口機場、合肥駱崗機場、蕪湖機場、黃山機場 ,縣城灣沚距 合肥 駱崗機場、 南京 祿口機場僅兩小時車程。五十年代以來，世界旅游業(yè)以年均 %以上的速度遞增，大大超過同期工業(yè)經(jīng)濟的年均增長率，全球國際國內(nèi)旅游業(yè)總收入占各國國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重已達 11%以上，其發(fā)展進程和趨勢表明，旅游業(yè)已成為全球第一大創(chuàng)匯產(chǎn)業(yè)。 結(jié)合蕪湖縣市場環(huán)境、特征、構(gòu)成和窬量，經(jīng)分析認為：蕪湖縣域及周邊地區(qū)，進行適應市場需求的旅游業(yè)、商業(yè)、服務業(yè)項目建設（如建設高檔酒店等）尚有很大的空間區(qū)位。很多城市的經(jīng)濟增長模式已經(jīng)由依靠制造業(yè)轉(zhuǎn)向依靠休閑業(yè)及其相關產(chǎn)業(yè)。預計到 2020 年，園區(qū)內(nèi)就業(yè)人口將達到 3－ 5 萬人。*****************位于蕪湖縣行政文化中心， 層高 16 米，工程竣工后將成為 蕪湖縣 城南新區(qū)標志性建筑，為蕪湖縣 構(gòu)建市域副中心發(fā)展邁出的堅實的一步 。 蕪湖交通便 捷，是華東水陸交通樞紐。 由安徽省人民政府、中國旅游協(xié)會、中國貿(mào)促會、中國商業(yè)聯(lián)合會、中國輕工業(yè)聯(lián)合會共同舉辦，蕪湖市人民政府、安徽省旅游局、安徽省貿(mào)促會共同承辦的中國（蕪湖）國際旅游商品博覽交易會自2020 年以來連續(xù)成功地舉辦了五屆。目前，全市公交運營線路長度 公里，車輛 718 輛，擁有 4000 輛出租車。 境內(nèi)現(xiàn)存 “ 楚王城遺跡 ” 、“ 南唐九十殿 ” 、 “ 宣城官窯、 “ 宋代珩瑯寶塔 ” 等古跡。 而本項目正是充分順應了這種趨勢。現(xiàn)轄灣沚、六郎、陶辛、方村、紅楊、花橋等 6 個鎮(zhèn) 124 個村 15 個社區(qū)，總面積 730平方公里，人口 萬人。年 平均 降雨量 1200 毫米， 雨量分別比較均勻。全縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為∶ ∶ 。北接蕪湖市區(qū)，西鄰 宣城 市，為兩大城市之間的重要節(jié)點 。酒店按四星級標準設計，共有客房 238 套，主樓 16 層，總高 米，裙房 3 層，高 米，另有 5 幢貴賓樓和一幢商務樓，地上總建筑面積 36006m2。 第 23 頁 ▲ 為國際、國內(nèi)機構(gòu)辦公用房服務（寫字間）。 ▲ 為展覽與展示服務。 ▲ 為住店客戶提供一體化娛樂服務。 、和標準。 第 26 頁 酒店沿蕪湖南路和湖濱路都設有單向 6m 寬的出入車道，中間用 5m寬的綠化帶分隔，這一道路形式與轉(zhuǎn)角的綠地（靠酒店道路一側(cè)設向噴水池）一起組 成了極為氣派、高檔的酒店入口空間。 貴賓樓總建筑面積 2160 平方米，每幢都有 5 個帶獨立衛(wèi)生間的 第 27 頁 客房，并有寬敞的客廳、餐廳，三 層還有一個帶南北大露臺的活動室，客人在此可眺望南湖風景，每幢樓都有兩個車位。 裙房采用框架結(jié)構(gòu)體系 —— 框架抗震等級為四級。 鋼材： Q235B 墻體：所有墻體材料見建筑說明。日 6 鍋爐補充水 7 綠化澆灑 2L/m3頂層水壓不足區(qū)域另設變頻供水設施。雨水在總體上經(jīng)匯流后排入市政雨水管道。商務中心電安裝容量 按 160KW 計，需要系數(shù)按 考慮；每幢貴賓樓電安裝容量按 20KW 計，需要系數(shù)按 考慮。 一般插座賄賂均設 第 32 頁 置漏電保護開關。 暖通工程 ，其參數(shù)： 室外設計參數(shù)：夏季干球溫度 35℃，夏季濕球 溫度 ℃，夏季風速 ，冬季干球溫度 5℃。其中一臺 850UTR（ 2989KW）水冷離心式冷水機組，一臺 350（ 1231KW）水冷螺桿式冷水機組，機器總冷負荷 4220KW。 項目運營期間的主要環(huán)境問題 項目運營期間的大氣污染源主要來自區(qū)域內(nèi)汽車尾氣和 賓館 廚房排放的燃料廢氣和油煙廢氣等。 （ 5）減少車輛在場區(qū)的停留時間 （ 6）安裝汽車尾氣凈化裝置 有效減少汽車尾氣對環(huán)境空氣的污染 水污染物 生活污水、地下水、澆注混泥土 COD BOD5 由市政 管網(wǎng)收集，經(jīng) 蕪湖縣 污 水處理廠集中處理 污水經(jīng)處理后達標排放，對受納水 第 36 頁 沖洗水 SS 體 — 伊通河環(huán)境影響較小 固體廢棄物 工地、建筑工人 建筑垃圾、 生活垃圾 建筑垃圾及時外運，運至建筑垃圾填埋場統(tǒng)一處理；生活垃圾收集到指定垃圾箱內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。 設備專業(yè) 、熱水回水管須保溫，保溫材料采用橡塑海棉； 控制以節(jié)約用水。 勞動安全 本項目基礎采用梁板式筏形基礎，地下及地上中間部位為框架 —— 剪力墻結(jié)構(gòu)，地上南北兩部分為板塊 —— 剪力墻結(jié)構(gòu)。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉 水池的水池及其周圍等各區(qū)內(nèi)所選電氣設備具有以下保護等級。 按《建筑物防雷設計規(guī)范》（ GB5005794）第 條規(guī)定，本工程為二類民用防雷建筑物。蓄水池內(nèi)襯瓷磚，全封閉。對無空調(diào)又經(jīng)常有人停留的其他場所和房間設有采暖裝置，采暖溫度為 低于 16℃。 第 44 頁 第 十 章 項目的組織機構(gòu)與運作方式 組織機構(gòu) 實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制和逐級管理、逐級考核的直線分層次管理體系。 ，遵守財經(jīng)紀律 ； ，審查稽核酒店 的財務收支和會計賬目，向總經(jīng)理并向董事會提出報告 ； 、季、年度會計報表，審計年度資產(chǎn)負債表和損益計算書，并提交董事會審議通過 ； 。 前廳部是由前臺接待處、問詢處、結(jié)帳處、行李房、商務樓層、電話總機、商務中心等部分組成的。 一是負責酒店和住店客人的生命與財產(chǎn)安全，維護酒 店正常的經(jīng)營秩序。餐飲部設有咖啡廳、大堂酒吧、大小宴會廳和中、西廚房等。通過建立廣泛的聯(lián)系網(wǎng)絡，為酒店招攬客源。 ； ，確?？偨?jīng)理做出的經(jīng)營計劃得以完成 ； ，及時把握市場 動向和競爭發(fā)展趨勢，對總經(jīng)理提出有益的建議 ； ，主持召開專項業(yè)務會議，并就業(yè)務工作進行布置、指導、協(xié)調(diào)和檢查 ； ，代行總經(jīng)理職責。飯店客房設在 58 層，與嘈雜的大 商場、餐廳及娛樂場所遠離。其中最小的新風量為：飯店客房為 120 立方米 /h/室，餐廳內(nèi) 25立方米 /h/人，宴會廳、會議室、酒吧、卡拉 OK 廳等為 40 立方米 /h/人，健身房為 80 立方米 /h/人，美容院為 30 立方米 /h/人，走道、大廳為 7 立方米 /h/人。 第 42 頁 采用變頻調(diào)速恒變量供水系統(tǒng)，城市自來水進入設備在地下三層的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒壓送往各用水池。酒店客房內(nèi) 220/110V 刮須插座內(nèi) 220電源側(cè)設有安全隔離變壓器。全樓采用等電們聯(lián)結(jié)。本工程設置一套火災報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)（ FAS）。 ，主要房間玻璃為中空玻璃。 （ 3）運輸?shù)缆芳皶r清掃、沖洗。 項目施工期間會產(chǎn)生大量的建筑垃圾 和少量生活垃圾，產(chǎn)生的建筑垃圾和生活垃圾應做到及時清運，對環(huán)境影響很小。 總熱負荷約為 2050KW，熱指標為 65W/m2。 酒電組建兩套計算機網(wǎng)絡：酒店營業(yè)網(wǎng)和客房網(wǎng)。電氣設備工作接地，保護接地，火災報警等弱電設備接地及防雷接地共用大樓基礎接地裝置，接地電阻不大于 1 歐姆。 酒店設置柴油發(fā)電機組，作為消防設備應急電源，以及市電電源 第 31 頁 失電時酒店照明、客梯等主要負荷的應急備用電源。消防電梯井旁設置集水坑和專 用消防排水泵。屋頂水箱供水區(qū)域分為高，低二個區(qū)。次 3 SPA、健身 150L/人 墊層為 100 厚 C10 混凝土。 水平地震加速度 。 酒店主樓六至十五層為客房標準層，核心筒內(nèi)布置有四臺客梯（ 噸），另有一臺服務電梯（兼消防電梯），每個標準層共有 20個單間和 1 個套房，十六層布置了行政酒廊和行政會議室，另外還有8 個商務客房。根據(jù)原有總體布置要求，沿蕪湖南路布置商務樓，酒店靠基地北面居中布置， 5 幢貴賓樓放在南面。 ▲ 停車服務 ▲ 郵政服務 ▲ 金融服務 ▲ 交通服務 ▲ 旅游代理 第 25 頁 第六章 工程設計 方案 設計依據(jù) 。 ▲ 經(jīng)營主業(yè)：中餐、西餐、茶座、酒吧。 ▲ 為政務會議服務。 ▲ 為短期國際、國內(nèi)政要服務（高級套房）。經(jīng)濟發(fā)展水平、速度高于市轄三縣的平均水平，具有較好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎。 “ 陶辛水韻 ” 被評為蕪湖市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國農(nóng)業(yè)旅游示范點。東部地區(qū)屬河谷平原地形，有一定的比降，谷地由礫石砂質(zhì) 河細粉砂、亞砂土物質(zhì)組成，工程地質(zhì)條件好，在城市建設用地評價中屬一類建設用地，此類用地面積比較大。光照充足，雨量充沛，四季分明。 第 17 頁 第 四 章 項目建設條件分析 和需求分析 項目建設條件分析 縣域概述 蕪 湖縣位于安徽省東南部 ，長江中下游南岸，古稱鳩茲，西漢元豐二年（公元前 109 年）置縣。 區(qū)內(nèi) 沒有一家四星級酒店，有著很大的市場缺口。 四是有著世界先進管理模式酒店管理集團對星級酒店的影響，他們憑借著在信息收集和客房預訂、宣傳促銷與管理、培訓等多方面優(yōu)勢，使自身在華的市場份額和經(jīng)濟效益等都領先于我國傳統(tǒng)酒店業(yè)。全年接待國內(nèi)外各類游客 萬人次，比上年增長 %，其中，接待國內(nèi)游客 548 萬人次，增長 %。 第 13 頁 蕪湖旅游商品品種繁多，獲得國優(yōu)、部優(yōu)和省優(yōu)著名產(chǎn)品及名特產(chǎn)品 40 多種。宋代即被譽為 “ 長江巨埠、皖之中堅 ” ，明清又以 “ 市聲如潮、百物翔集 ” 著稱。從縣城周邊的地理條件看，向北是 水網(wǎng) 地區(qū)，地形復雜，不適宜用于城市建設用地；向西，有青弋江阻隔，城市交通很難組織。累計引進入園企業(yè) 697 家，項目總投資 442 億元，初步形成了 第 11 頁 以機械加工制造為主的產(chǎn)業(yè)集群。 在中國都市地區(qū)和旅游城市，休閑 已 成為一種主流時尚文化，并相應產(chǎn)生多種市場需求，在旅 游業(yè)和娛樂業(yè)基礎上發(fā)展起來休閑經(jīng)濟，形成了地區(qū)新的經(jīng)濟增長點， 2020 年我國城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到 %，開始邁入小康水平的門檻。以蕪湖為軸心的皖江區(qū)域擁有國家級風景名勝區(qū) 3 處，省級風景名勝區(qū) 20 處；國家級自然保護區(qū) 4 處，省級自然保護區(qū) 7 處；省級歷史文化名城 7 個，省級歷史文化保護區(qū) 5 處；國家和省級森林公園 22 個，以及多處國家級文物保護單位，數(shù)十處省級文物保護單位和省級重點 寺廟，旅游資源十分豐富，自然風光特色明顯，歷史文化積淀深厚，宗教文化源遠流長，生態(tài)環(huán)境保護完好，是安徽省重要的旅游區(qū)域。 為此， ************************* 擬開發(fā)建設*****************項目，以滿足灣 沚 及周邊地區(qū)日益增長的休閑、娛樂、商貿(mào)、服務、文化、體育等方面需要。 “ 鳩茲牌 ” 系列大米連 續(xù)榮獲全國農(nóng)業(yè)博覽會金獎；長江 鰣魚、刀魚、內(nèi)河鱖魚、大閘蟹飲譽中外。2020 年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，不含基金財政收入 億 元 ， 農(nóng) 民 人 均 純 收 入 5382 元 ?？h境東南鄰 宣城 市，西南接 南陵 縣，東北與 當涂 縣交界，西北毗鄰 蕪湖 市，處于 安徽 省“沿邊”（沿 浙江 、 江蘇 ）、“沿江”（沿 長江 ）發(fā)展戰(zhàn)略的結(jié)合點。 、知識經(jīng)濟、假日經(jīng)濟、旅游資源、人文優(yōu)勢等做好旅游觀光事業(yè)這篇文章。 和建設規(guī)模 ： *****************按四星級標準設計，共有客房 238 套， 貴賓房 5 套， 主樓 16 層，總高 米，裙房 3 層，高 米，另有 5幢貴賓樓和一幢商務樓，地上總建筑面積 36006m2。 4. 酒店設計既要現(xiàn)行特點體現(xiàn)行業(yè)特點（住宿、餐飲、娛樂、商務、旅游、展覽與展示、購物、會議、交際等），又是具有服務社 第 3 頁 會（滿足市場需要、增加就業(yè)、拉動全市經(jīng)濟增長等）的功能。蕪湖縣“東控勾吳，南連荊楚”，“切近玉溪，地接姑熟”，“扼中江之險”，歷來為兵家必爭之地