【正文】 保健、康復(fù)、愛(ài)心關(guān)懷于一體的養(yǎng)老療養(yǎng)中心。三可以為南山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供護(hù)理服務(wù)或?yàn)槠渑囵B(yǎng)護(hù)理人員。 會(huì)議中心：該項(xiàng)目設(shè)置能容納 300 人的大型會(huì)議廳一間，設(shè)置中小型會(huì)議室 3 間。突出綠意、生態(tài)、健康、別致的特色。房間設(shè)計(jì)要考慮到日照、通風(fēng)、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽(yáng)光，便于老人作室外的活動(dòng)。 2)輪椅老人的使用需求：輪椅老人是老人院中對(duì)空間有特殊要求的群體，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)予以充分考慮，不僅是提供輪椅回轉(zhuǎn)的場(chǎng)地，扶手位置、室內(nèi)高差處理、地板材料選擇、家具配置等方面都需設(shè)身處地的細(xì)致考慮。針對(duì)性： 不同護(hù)理程度的老人，就餐的空間要求也不同。2,244,0 4 便利店收入 410 5 365 % 165。20,729,100.00 （二）年均營(yíng)業(yè)支出： 計(jì)算基數(shù) 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算時(shí)間 計(jì)算比例 支出 二 營(yíng)業(yè)支出 1 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 工資及福利 80 3000 12 165。15,127,097.00 注：未計(jì)算所得稅，民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以爭(zhēng)取政府減免。位置因素對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是決定性的，占到項(xiàng)目成功基因的 60%。把健康養(yǎng)生的概念放到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也是一種錯(cuò)誤。 入 住率提升慢表象很多，各種各樣，本質(zhì)是你的企業(yè)文化有問(wèn)題。完成分內(nèi)的工作，交接工作、傳遞責(zé)任、完成任務(wù)。轉(zhuǎn)變企業(yè)文化，自然就會(huì)提升入住率。怎么辦？找到這個(gè)人，換掉。這兩個(gè)概念一定要搞清楚。 標(biāo)準(zhǔn)化當(dāng)然是很多常規(guī)商業(yè)模式里面必須有的。按照程序標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的那是制造業(yè)，不是服務(wù)業(yè)。過(guò)度醫(yī)療，沒(méi)事就吃藥，不舒暢了去打針，仿佛沒(méi)有醫(yī)療就沒(méi)有健康。后來(lái)遇到這種情況，護(hù)士拿特效藥給他吃，立馬好。能保證基本安全和服務(wù)人員的操作方便就是好的設(shè)計(jì)。還有老人認(rèn)為在養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)不自由，不如在家安靜方便。 服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn) 養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員整體護(hù)理水平不高，養(yǎng)老護(hù)理員素質(zhì)缺乏保證，也增加了老年人在護(hù)理過(guò)程中出現(xiàn)人身意外的危險(xiǎn)系數(shù)。 二、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議： 老年公寓的市場(chǎng)需求很大，擁有很好的社會(huì)效益和一定的經(jīng)濟(jì)效益，是一個(gè)充滿商機(jī)和可行度較高的項(xiàng)目。 本項(xiàng)目如果正常經(jīng)營(yíng)，每年向國(guó)家直接上繳各類(lèi)稅金達(dá)幾百萬(wàn)元，此外老年公寓還能提供 100 人多左右的勞動(dòng)就業(yè)崗位，在就業(yè)壓力趨緊、政府壓力逐漸加大的今天，這無(wú)疑是對(duì)政府的巨大支持和幫助。醫(yī)療保險(xiǎn)介入力度不足 正因?yàn)轲B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈存在如上的痛點(diǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才有發(fā)展空間，因此我們要抓住機(jī)會(huì)。開(kāi)創(chuàng)了讓老年人“老有所為”的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)模式，這樣既能快速地提升南岸區(qū)的檔次與品位，同時(shí)又能有力地促進(jìn)鎮(zhèn)江老年公寓結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而進(jìn)一步推動(dòng)當(dāng)?shù)乩夏戤a(chǎn)業(yè) 的快速發(fā)展，具有相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)效應(yīng)。 多元化的風(fēng)險(xiǎn) 56 該項(xiàng)目最大的特點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)老年產(chǎn)業(yè)。但該項(xiàng)目作為重慶市南山區(qū)第一個(gè)吃螃蟹者，在價(jià)格定位上仍然 存在作一定的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，受“養(yǎng)兒防老”思想影響，大多數(shù)老人認(rèn)為，進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的都是無(wú)兒無(wú)女的人，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)，不愿入住社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)；另一方面，兒女認(rèn)為贍養(yǎng)老人是自己的義務(wù)，無(wú)論如何也要親自把老人贍養(yǎng)好，才能對(duì)得起父母的養(yǎng)育之恩，不 愿把長(zhǎng)輩送進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)；子女方面還有輿論的壓力和傳統(tǒng)的思想“百敬孝為先”的影響。 準(zhǔn)備階段的第四個(gè)錯(cuò)誤：追求適老化設(shè)計(jì)。這是明顯的焦慮癥，怎么辦？是不是應(yīng)該配套一個(gè)醫(yī)院給這種情況的老人去看病啊？到底是怎么解決的呢？帶老人去附近的大醫(yī)院看病。 策劃養(yǎng)老項(xiàng)目很容易聊成了護(hù)理項(xiàng)目或者康復(fù)項(xiàng)目。又如按摩技師，按照標(biāo)準(zhǔn)化來(lái)給每個(gè)人按摩嗎？只有根據(jù)按摩師和服務(wù) 53 對(duì)象的交流才能得出這次服務(wù)的方式。如果決策者做不到這一點(diǎn)，建議還是別從事養(yǎng)老行業(yè)了。放眼全世界沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家的養(yǎng)老服務(wù)是賺錢(qián)的。位置不好的房間沒(méi)人要也好，人員流失大也好，服務(wù)質(zhì)量下降也好，都是中層干部出問(wèn)題了，說(shuō)白了就是用人的問(wèn)題。用戶感受的是什么？她也會(huì)這樣照顧我家的老人。提升很慢的，我們走進(jìn)去是一種冷靜，匆忙。老人可以接受 5000 一個(gè)月，策劃團(tuán)隊(duì)就去做計(jì)算題就行了。打個(gè)比方，老人需要娛樂(lè)，涉及大量娛樂(lè)空間；需要醫(yī)護(hù)，涉及醫(yī)護(hù)空間；還可以做康復(fù)，涉及康復(fù)空間；也需要購(gòu)物，是不是需要購(gòu)物空間？然后混 雜所謂的“健康養(yǎng)生”。第一種是一直低，第二種是花了很長(zhǎng)時(shí)間拉上去入住率，第三種是保持在一個(gè)低位上不去。5,600,0 4 稅金 18729100 % 165。295, 10 其它收入 165。550, 48 2 護(hù)理收入 410 2200 12 % 165。餐廳的好 壞直接影響老人的就餐心情，飲食狀況等，因而就餐環(huán)境設(shè)計(jì)至關(guān)重要。 39 四、臥室及餐廳設(shè)計(jì)建議 老人臥室是老年人在老年設(shè)施中最常使用的空間，它不僅需要為老人提供溫馨的居住環(huán)境，還應(yīng)當(dāng)在細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上照顧到老年人的具體生活需求。居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車(chē)分流，來(lái)自主干道的噪音少，便于老人作室外活動(dòng)；建筑布局應(yīng)確保朝向、采光、通風(fēng)和景觀等，為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間 。而南山養(yǎng)老院雖離四公里、南岸商圈較近，只有 510 分鐘的車(chē)程，但是為了方便養(yǎng)老院入住老人及老人親屬購(gòu)物，建議該項(xiàng)目設(shè)置商業(yè)中心，建設(shè)包括超市、精品商店、銀行等商業(yè)配套設(shè)施，一方面為該老年公寓的老年人提供商業(yè)服務(wù)，另一方面也可以為周邊的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和居民提供商業(yè)服務(wù)。入住該養(yǎng)老公寓的老年人大多參加了各種民間協(xié)會(huì)，而據(jù)某協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，目前各協(xié)會(huì)的積極分子往往是退休后的老年人。配備專(zhuān)業(yè)的醫(yī)護(hù)人員、先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備，擁有緊急綠色救護(hù)通道，一方面解除該老年公寓老人和家屬的后顧之憂，另一方面也可以為南山其他養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和居民提供醫(yī)療服務(wù)。 29 三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)格一覽表 級(jí)別 級(jí)別 房間 床位費(fèi) （元 /月） 護(hù)理費(fèi) （元 /月） 30 天合計(jì) 重度 專(zhuān)護(hù)四級(jí) （重度四級(jí)） 四人間 2500 2400 4900 專(zhuān)護(hù)三級(jí) （重度三級(jí)） 2200 4700 專(zhuān)護(hù)二級(jí) （重度二級(jí)） 2020 4500 專(zhuān)護(hù)一級(jí) （重度一級(jí)） 1800 4300 中度 一級(jí) 二人間 3800 1200 5000 三人間 3000 4200 四人間 2500 3700 二級(jí) 二人間 3800 1000 4800 三人間 3000 4000 四人間 2500 3500 30 輕度 /正常 三 級(jí) 二人間 3800 600 4400 三人間 3000 3600 四人間 2500 3100 入住流程 1）預(yù)訂住房，預(yù)約入住時(shí)間。這些主要體現(xiàn)在清理和布置、家務(wù)管理、科學(xué)食譜、專(zhuān)用醫(yī)護(hù)人員、呼叫式家庭醫(yī)生、體 28 檢、呼吸科檢查、藥物治療等。該定位包含四層意思： 1）該項(xiàng)目為老年公寓先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念和管理模式，采用國(guó)際化的管理水平和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，具有國(guó)際先進(jìn)水平的現(xiàn)代化高檔老年公寓； 2）結(jié)合中國(guó)老年人的生活習(xí)慣，創(chuàng)造適合中國(guó)老年人生活方式，為老年人提供全方位服務(wù)的高檔老年公寓。再比如，我們?cè)谂_(tái)灣參觀了在大陸非常著名的某養(yǎng)老公寓項(xiàng)目，雖然該項(xiàng)目所在地環(huán)境優(yōu)美，裝修豪華氣派，但是該項(xiàng)目實(shí)際上是按照酒店的規(guī)劃方式和建筑形式設(shè)計(jì)的 —— 低矮壓抑的層高，幽深漫長(zhǎng)的走道，酒店式的毫無(wú)區(qū)別感的房間，樓宇兩端僅見(jiàn)的狹小的日照空間，讓老人無(wú)法獲得家的感受。通過(guò)三大交通體系貫通全城， 20十分鐘即可到達(dá)主城各大商圈。老年消費(fèi)者由于生理機(jī)能逐步退化 ,對(duì)商品消費(fèi)的需求著重于其易學(xué)易用 ,方便操作 ,以減少體力和腦力的負(fù)擔(dān) ,同時(shí)有益于健康；另外，值得一提的是價(jià)格便宜也是老年消費(fèi)追求的一個(gè)重要目標(biāo)，因?yàn)橛捎诶硇韵M(fèi)的原因，老年消費(fèi)總的來(lái)說(shuō)屬于節(jié)儉型消費(fèi)。 21 據(jù)調(diào)查，在物質(zhì)需求和精神需求上， 95%的老人表示晚年更需要 精神陪護(hù) 和 精神關(guān)懷 ， 精神養(yǎng)老 倍受老年人的關(guān)注，因此，這是需要引起人們重視的一大問(wèn)題。 19 心理健康服務(wù)需求：在心理服務(wù)需求上選擇組織活動(dòng)的比例最高為 %，其它依次為無(wú)所謂和需要專(zhuān)業(yè)人員。 一次性費(fèi)用支付能力：選擇不考慮的比例最高，占 %，以下依次為選擇 15 萬(wàn)、20 萬(wàn)、 25 萬(wàn)、 30 萬(wàn)、 35 萬(wàn)、 40 萬(wàn)、 45 萬(wàn)。 11 六、更愿意選擇的房間類(lèi)型： 高達(dá) %的調(diào)查對(duì)象更愿意選擇公用樓梯的平層式住宅，只有 %的調(diào)查對(duì)象更愿意選擇戶內(nèi)帶樓梯的躍 層式住宅。養(yǎng)老意愿往往受到多種因素的影響，不同人群或者同一人群在不同的人生階段，其養(yǎng)老意愿呈現(xiàn)出較大差異。 最后，一些高級(jí)知識(shí)分子的老人和經(jīng)濟(jì)條件充裕 的老人，他們對(duì)專(zhuān)業(yè)化服務(wù)和生活品質(zhì)的追求促進(jìn)了高檔養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生。隨著工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的發(fā)展，家庭養(yǎng)老的功能在逐漸弱化，尤其在我國(guó)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人口流動(dòng)速度的加快，專(zhuān)業(yè)分工，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)致使居民的一部分生活服務(wù)的家庭供給成本超過(guò)了社會(huì)供給成本，家庭養(yǎng)老的生活服務(wù)業(yè)正是如此。在世界 GDP 前五位的國(guó)家里，中國(guó)社保是最弱的。受多種因素的影響 ,我國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)整體發(fā)展水平不高 ,人均床位擁有量遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家 ,供需矛盾突出。 多數(shù)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)政府投資少，設(shè)施建設(shè)和設(shè)備購(gòu)置方面投入不足，充其量是“老年集體宿舍”，房間構(gòu)造簡(jiǎn)單、功能單一、檔次低，含衛(wèi)生間的住房少，帶廚房的更少，沒(méi)有足夠的室外活動(dòng)場(chǎng)所。這樣的增長(zhǎng)趨勢(shì)一直持續(xù)到 2020年。主要有養(yǎng)老院、老年公寓、托老所、老年護(hù)理院、敬老院等，這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)具有專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的特征，為老年人提供專(zhuān)業(yè)化的生活照顧服務(wù)及健康護(hù)理。 近兩年國(guó)務(wù)院、各部委就制定發(fā)布了養(yǎng)老相關(guān)政策十余條，從養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革、養(yǎng)老保險(xiǎn)制度、養(yǎng)老金并軌等多方面指導(dǎo)、支持我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 1 重慶南山老年養(yǎng)護(hù)中心 項(xiàng) 目 申 請(qǐng) 報(bào) 告 二 0一五年四月二十二日 2 重慶南山老年養(yǎng)護(hù)中心可行性研究報(bào)告 引言 養(yǎng)老市場(chǎng)規(guī)模巨大 根據(jù)第六次全國(guó)人口普查初步匯總的情況顯示 ,60歲及以上人口為 177648705人 ,占 %,其中 65歲及以上人口為 118831709人 ,占 %。其中，增長(zhǎng)最快、最具潛力的是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)， 我國(guó)將成為全球老齡產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)潛力最大的國(guó)家。目前，我國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以根據(jù)它們?cè)?工商局注冊(cè)還是在民政部門(mén)注冊(cè)，分成營(yíng)利和非營(yíng)利兩類(lèi)。據(jù)市老齡委介紹，我市自上個(gè)世紀(jì) 90年代初開(kāi)始，進(jìn)入老齡門(mén)檻的的人，每年凈增 10萬(wàn)左右。 表一 :南岸區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)情況統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 區(qū)縣 機(jī)構(gòu)名稱(chēng) 床位數(shù) 機(jī)構(gòu)性質(zhì) 基礎(chǔ)收費(fèi) 收住對(duì)象 1 南岸區(qū) 南岸區(qū)社會(huì)福利中心 65 民營(yíng) 10001400 全護(hù)理 , 半自理 , 自理 , 特護(hù) 2 南岸區(qū) 靑松養(yǎng)老公寓 70 民營(yíng) 1600 全護(hù)理 , 特護(hù) , 自理 , 半自理 , 其他 3 南岸區(qū) 南山養(yǎng)老療養(yǎng)中心 200 民營(yíng) 5001000 自理 4 南岸區(qū) 南山松翠園老年公寓 100 公立 400800 自理 5 南岸區(qū) 二院連鎖養(yǎng)老院 180 公立 9201080 自理 6 南岸區(qū) 華富頤養(yǎng)園老年會(huì)所 (公寓 ) 60 民營(yíng) 10002020 全護(hù)理 , 半自理 , 自理 , 特護(hù) , 其他 7 南岸區(qū) 黃山順添養(yǎng)老公寓 110 民營(yíng) 12002500 全護(hù)理 , 半自理 , 自理 , 特護(hù) , 其他 8 南岸區(qū) 婦聯(lián)養(yǎng)老公寓 50 公立 5001000 自理 9 南岸區(qū) 重慶鐵路分局南山鐵路職工療養(yǎng)院 50 公立 5001000 自理 10 南岸區(qū) 長(zhǎng)生橋鎮(zhèn)敬老院 50 公立 5001000 自理 11 南岸區(qū) 迎龍鎮(zhèn)敬老院 50 公立 5001000 自理 12 南岸區(qū) 南岸區(qū)仁愛(ài)養(yǎng)老公寓 105 民營(yíng) 11001800 全護(hù)理 , 半自理 , 自理 , 特護(hù) , 其他 13 南岸區(qū) 南岸區(qū)南山之家養(yǎng)老院 260 民營(yíng) 16003600 全護(hù)理 , 半自理 , 自理 , 特護(hù) , 其他 14 南岸區(qū) 南岸區(qū)聚匯緣老年公寓 220 民營(yíng) 13002020 全護(hù)理 , 半自理 , 自理 , 特護(hù) , 其他 15 南岸區(qū) 南坪住佳老年護(hù)理院 70 民營(yíng) 10004000 全護(hù)理 , 半自理 , 自理 , 特護(hù) , 其他 16 南岸區(qū) 綠葉養(yǎng)老院 120 民營(yíng) 9001880 全護(hù)理 , 半自理 , 自理 , 特護(hù) , 其他 表二 :巴南區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)情況統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 區(qū)縣 機(jī)構(gòu)名稱(chēng) 床位數(shù) 機(jī)構(gòu)性 質(zhì) 基礎(chǔ)收費(fèi) 收住對(duì)象 5 1 巴南區(qū) 重慶南岸九九頤園老年公寓 260 民營(yíng) 12001600 全護(hù)理 , 半自理 , 自理 , 特護(hù) , 其他 2 巴南區(qū) 獅子山老年公寓 100 公立 10002020 自理 3 巴南區(qū) 何世海敬老院 50 公立 5001000 自理 4 巴南區(qū) 圣燈山敬老院 50 公立 5001000 自理 5 巴南區(qū)